Покупаем апартаменты: как правильно инвестировать, чтобы заработать 16% годовых

В последнее время на рынке недвижимости Санкт-Петербурга апартаменты набирают все большую популярность. Novostroy-SPb.ru выяснил, какими преимуществами обладает такая недвижимость, сколько она стоит и где возводится, а также для чего покупают апартаменты.

Чем апартаменты отличаются от квартир?

Для начала определимся с тем, что такое апартаменты. Это нежилые помещения, имеющие все необходимые условия для проживания. Обычно апартаменты продаются в административных зданиях, а также в зданиях со статусом гостиницы (апарт-отели). С точки зрения закона, апартаменты – это коммерческие помещения, в этом их основное отличие от квартир. Приобретая квартиру, клиент покупает жилую недвижимость с определенным набором характеристик, а покупая апартаменты, он приобретает коммерческую недвижимость. В ней нельзя оформить постоянную регистрацию, только временную сроком до 5 лет. Формально апартаменты не относятся к жилью, поэтому тарифы на коммунальные услуги в них рассчитываются как для коммерческого помещения.

Основные отличия апартаментов от квартир:

  • Статус помещения: квартиры – жилое, апартаменты – нежилое;
  • В апартаментах невозможна постоянная регистрация, только временная сроком до 5 лет;
  • Более высокая ставка налога на имущество для физических лиц – 0,5% (против 0,1–0,2% в квартирах);
  • Более высокие тарифы за коммунальные услуги (примерно на 15–30%)

Стоит отметить, что в последнее время ужесточились требования к инфраструктуре и парковочным местам в апарт-комплексах, введены новые нормы. Согласно новым сводам правил от 01.07.2015, включенным в СНИП, к апарт-отелям планируют предъявлять такие же требования по обеспечению социальными объектами и зелеными зонами, как и к жилым зданиям.

Катерина Соболева, управляющий директор департамента инвестиций в недвижимость Becar Asset Management Group, рассказывает, что апартаменты бывают различными и приобретаются они с двумя целями – buy-to-live и buy-to-let, то есть чтобы жить в них, либо чтобы сдавать в аренду для получения дохода. Потенциальные инвесторы часто не обращают внимание на отсутствие возможности постоянной регистрации – в апартаментах не живут, их сдают с целью получения прибыли.

Анализ рынка показывает, что за последние несколько лет 30% сделок с первичной недвижимостью происходит с целью инвестирования. Большинство апартаментов в Санкт-Петербурге относятся к формату buy-to-live и представляют собой псевдожилье, считает спикер.

В зависимости от целей приобретения недвижимости клиенты обращают внимание на разные характеристики недвижимости, комментирует директор по продажам Seven Suns Development Алексей Бушуев. Так, при покупке единственного жилья важна возможность оформления постоянной регистрации, которая сегодня для апартаментов не предусмотрена. Инвесторов же привлекает стоимость апартаментов, которая на 15-20% ниже цены на стандартные квартиры, и развитый сервис, включающий обслуживание помещений и организацию питания для постояльцев. Такие параметры повышают доходность апартаментов при сдаче в аренду и превращают их в понятный и удобный инструмент для сохранения и преумножения средств. Апарт-проекты часто имеют эксклюзивное местоположение и возводятся в локациях, где в силу юридических особенностей стандартные ЖК никогда бы не появились. Характерная черта многих апарт-проектов – авторский архитектурный дизайн зданий и внутренняя отделка помещений.

Немного статистики

По итогам аналитики рынка коммерческой недвижимости за второй квартал 2017 года, рост спроса в сегменте апартаментов значительно увеличился - плюс 38% по сравнению с началом года, рассказывает Катерина Соболева. Объем предложения в сегменте апартаментов во втором квартале составил 4 458 лотов в 33 комплексах (buy-to-live – 2 775 ап. в 24 комплексах (62%), buy-to-let – 1 683 лотов в 9 комплексах (38%). Объем спроса вырос до 440 апартаментов (рост на 38% по сравнению с первым кварталом года). Прогнозируются сохранение объемов спроса, рост предложения и рост цен в пределах 2-3%.

Согласно данным Becar Asset Management Group, по итогам второго квартала 2017 года в Санкт-Петербурге действовало более 340 отелей категории 3-5 звезд с номерным фондом 23,3 тыс. номеров. Средняя загрузка при этом составила 82%.

По итогам первого полугодия 2017 г. в Петербурге было реализовано 1 023 апартамента, что на 11% больше, чем за аналогичный период 2016-го, приводит данные Светлана Московченко. Основную долю спроса в размере 46% составили сервисные апартаменты.

Евгения Литвинова, руководитель отдела проектного консалтинга, приводит следующие данные КЦ «Петербургская Недвижимость». На конец первого полугодия 2017 года на рынке первичной жилой недвижимости Санкт-Петербурга представлено 29 апартамент-отелей (без учета очередей). На 1 июля 2017 года объем первичного рынка жилья в сегменте апартамент-отелей в Санкт-Петербурге составил 464,7 тыс. кв. м, или 6,1% от объема рынка первичной недвижимости.

За первое полугодие 2017 года в сегменте апартамент-отелей было реализовано 970 лотов, что на 24% больше показателя в аналогичном периоде 2016-го. На долю апартаментов приходится 3,9% от общего объема спроса в Санкт-Петербурге.

За первое полугодие 2017 года на рынок было выведено 8 апарт-отелей площадью 137,4 тыс. кв. м жилья, вот некоторые из них:

  • Like компании «ПСК» в Выборгском районе;
  • Valo компании Arena Development во Фрунзенском районе;
  • Next компании «Еврострой» в Василеостровском районе;
  • «Vertical на Мужества» компании «СтройАльянс» в Выборгском районе.

По состоянию на 1 июля 2017 года средняя цена предложения в масс-маркете составила 123,7 тыс. руб./кв. м, что на 14,5% выше средней цены жилья класса масс-маркет в обжитых районах Петербурга. За первое полугодие 2017 года средние цены практически не менялись: стоимость апартаментов бизнес-класса – 161,8 тыс. руб./кв. м, что на 6,5% ниже средней цены жилья класса «бизнес» в обжитых районах Северной столицы (предложение апартаментов в классе «бизнес» ограничено небольшим количеством объектов). Элитные апартаменты в обжитых районах Санкт-Петербурга стоят 318,5 тыс. руб./кв. м, что на 3,5% ниже средней цены на жилье класса «элит» в обжитых районах города.

Апартаменты городские и загородные

Апарт-отели строятся на земле нежилого назначения, рассказывает Катерина Соболева. В Ленобласти, где есть огромное количество незастроенных жильем земель, девелоперы апарт-отели почти не строят. В городе они строятся в локациях с хорошей транспортной доступностью и развитой инфраструктурой, там, где мало пятен под жилую застройку.

Городские апартаменты в большей степени востребованы инвесторами, комментирует Алексей Бушуев. Особенно проекты с отличной транспортной доступностью. К примеру, многофункциональный комплекс квартала «Светлый мир «Я-Романтик…» на Васильевском острове пользуется высоким спросом у этой категории покупателей. Преимущества МФК - близость к историческому центру, инфраструктуре Василеостровского района, выезду на ЗСД. Благодаря минимальной для этого района цене среди клиентов немало и молодых людей, приобретающих апартаменты для собственного проживания.

Пригородные апартаменты более чем в 50% случаев приобретаются для себя – сезонного отдыха с семьей, выездов за город, встречи праздников на природе. Немалая часть покупателей, уже имея жилье в городе, рассматривают апартаменты в квартале «Светлый мир «Внутри…» на берегу залива в Дюнах как дачу XXI века, а также делают возможным совмещение жизни в Дюнах с работой в городе.

Все элитные апартаменты, представленные сегодня на рынке, созданы в местах, где нельзя строить объекты жилой недвижимости – вблизи парков, исторических зданий или водоемов. Это обеспечивает проектам превосходные видовые характеристики: например, 90% апартаментов в комплексе Royal Park выходят окнами на Малую Неву, собственную бухту, р. Ждановку, Петровский парк и пруд, Исаакиевский собор, церковь Св. Екатерины и другие достопримечательности Петербурга, рассказывает Екатерина Немченко, директор департамента элитной жилой недвижимости Knight Frank St Petersburg. Именно за элитными апартаментами – будущее премиального рынка недвижимости Петербурга. Такой формат позволяет использовать для строительства лучшие видовые точки в центре города, в непосредственной близости от парков, в то время как локация – один из важнейших факторов, на которые обращают внимание покупатели элитной недвижимости при выборе объекта.

Сколько стоят апартаменты

Компания Becar реализует лоты в комплексе «Vertical на Мужества», квадратный метр в проекте сейчас стоит 110 000 рублей. При этом стоимость апартаментов здесь не больше, чем стоимость аналогичных квартир подобного метража в данной локации, отмечает Катерина Соболева.

«Квартира никогда не будет приносить таких доходов, как апартаменты: квартира в среднем приносит не более 6% годовых, доходность апартаментов составляет до 16% годовых»​

Катерина Соболева, управляющий директор департамента инвестиций в недвижимость Becar Asset Management Group

В МФК комфорт-класса «Светлый мир «Я-Романтик…» на Васильевском острове цены стартуют от 1,9 млн рублей за студию площадью 26 кв. м со сдачей в начале 2018 года. В квартале апартаментов бизнес-класса «Светлый мир «Внутри…» на берегу залива в Курортном районе прайс начинается от 3,3 млн рублей за студию размером 33 кв. м со сдачей в следующем году.

Knight Frank St Petersburg является эксклюзивным брокером элитного комплекса апартаментов Royal Park – это флагманский премиальный проект на Петровском острове. Стоимость апартаментов на начале продаж варьируется от 260 тыс. до 420 тыс. руб./кв. м. В конце июня 2017 года средняя цена квадратного метра элитной квартиры на первичном рынке составила 370 тыс. руб.

Приобрести апартаменты можно так же, как и квартиру. Они продаются в ипотеку, на них действует рассрочка. 

Большинство банков, включая Сбербанк, уже имеют в своем портфеле специальные ипотечные программы для приобретения апартаментов, рассказывает Светлана Московченко, руководитель отдела исследований Knight Frank St Petersburg. Ставки по этим программам снижаются. Как показывает практика, ипотечные программы для апартаментов весьма востребованы: порядка 25-30% сделок с данным видом недвижимости проходят с привлечением заемных средств.

Что делать с повышенным налогом и коммунальными платежами в апартаментах

В настоящий момент в апартаментах нельзя оформить постоянную регистрацию. Это является одним из основных отличий этого формата от привычных квартир. Тем не менее, в апартаментах со статусом объектов гостиничного типа возможна временная регистрация сроком на пять лет. Обладатели такой недвижимости смогут пользоваться теми же правами.

Ставка налога на имущество для апартаментов выше, чем для обычного жилья. Однако стоимость элитных апартаментов, особенно на начальном этапе строительства, пока ниже, чем стоимость премиальных квартир. Следовательно, разница в цене между ними может покрыть переплату по налогу на имущество на 2-3 поколения собственников вперед.

Коммунальные платежи на апартаменты по сравнению с квартирными ставками действительно имеют повышенный коэффициент, но разница в коммунальных платежах лежит в пределах 30% по сравнению с жильем аналогичного размера и класса из-за того, что по некоторым услугам существуют различия в тарифах, отмечает Екатерина Немченко, директор департамента элитной жилой недвижимости Knight Frank St Petersburg. К тому же в премиум-сегменте размер коммунальных платежей собственников напрямую связан с наличием дополнительной инфраструктуры на объекте: например, большого числа площадей общего пользования. Серьезные расходы дополнит бассейн, SPA-комплекс, спортивная инфраструктура или собственная оранжерея, которые девелоперы любят преподносить как уникальные преимущества своих проектов. Однако в сегменте элитных апартаментов, ориентированных на постоянное проживание, уже наметился тренд на сокращение подобной инфраструктуры.

Какое будущее у апартаментов

Сегмент апартаментов находится в активной стадии развития и занимает 8% рынка жилой недвижимости в городе, отмечает Светлана Московченко. По сравнению с итогами 2016 года данный показатель увеличился на 4%. В условиях ограниченного количества земельных участков в Петербурге, пригодных для жилищного строительства, сегмент апартаментов продолжит своё развитие. На сегодняшний день в стадии проекта и замысла находится около 2 млн кв. м, которые потенциально смогут стать апартаментами.

У апарт-отелей крайне позитивное будущее. Они составляют сильную конкуренцию отелям и гостиницам, причем представляют собой качественную и недорогую альтернативу, считает Катерина Соболева.

Апартаменты достаточно давно завоевали популярность за рубежом, а сегодня активно распространяются и у нас, комментирует Алексей Бушуев. В Москве доля апартаментов занимает около 40% от общего объема новостроек. А если в Петербурге еще 4 года назад было всего 2 апарт-комплекса, то сейчас реализуется сразу несколько десятков таких проектов от эконом- до элитного уровня. Учитывая все преимущества и высокую доходность апартаментов, объекты данной категории недвижимости будут только увеличивать долю своего присутствия на петербургском рынке и в целом по России.

Дата публикации 21 июля
Бесплатная рассылка новостей
Раз в неделю мы будем присылать вам самые интересные новости о недвижимости
Подписаться
Популярно на Новострой-СПб

Спецпредложения от застройщиков в декабре

Посмотреть все спецпредложения

Рекомендуемые новостройки

Посмотреть ещё
4.7
Проверено Новострой-СПб
Скидки студентам 50 000 рублей
ООО «Юнит»
Сдан
Санкт-Петербург, Адмиралтейский
Фрунзенская
2 мин.
4 120 190
Студия от 25.00 м2
5 603 544
1-комн. от 34.90 м2
7 672 527
2-комн. от 57.10 м2
9 802 669
3-комн. от 78.50 м2
986 квартир
Посмотреть ещё
4
Скидки до 12%
Glorax Development (Глоракс Девелопмент)
Строится
Санкт-Петербург, Василеостровский
Приморская
15 мин.
3 045 000
1-комн. от 30.00 м2
4 770 000
2-комн. от 47.00 м2
6 005 000
3-комн. от 66.30 м2
 
Посмотреть ещё
Скидка для иногородних в 50 000 руб. от стоимости квартиры
Абсолют Строй Сервис
Строится
Санкт-Петербург, Выборгский
Лесная
10 мин.
2 961 000
Студия от 31.85 м2
3 799 000
1-комн. от 39.59 м2
5 503 000
2-комн. от 58.25 м2
8 424 000
3-комн. от 85.11 м2
12 086 000
4-комн. от 111.93 м2
 
Посмотреть ещё
4.6
ООО «Петрострой»
Строится
Ленинградская область, Всеволожский район
Девяткино
19 мин.
1 174 667
Студия от 20.86 м2
1 843 238
1-комн. от 29.85 м2
3 028 252
2-комн. от 53.88 м2
1 128 квартир

Скидки и спецпредложения от застройщиков