В рамках дискуссии «Девелопмент в Ленинградской области: курс на переходный период» старший юрист компании Dentons Арина Довженко рассказала об изменениях в 214-ФЗ и о новых требованиях к уставному капиталу застройщиков. До вступления в силу новых изменений к 214-ФЗ минимальный уставный капитал (УК) застройщика составлял 10 тысяч рублей. Сейчас введены новые требования, которые будут применяться с 1 июля 2017 года.
Минимальный размер будет исчисляться исходя из размера фонда, который находится в процессе строительства у застройщика, т.е. количества строящихся квадратных метров жилья, не введенных в эксплуатацию, и строящихся с привлечением средств дольщиков. Минимальный размер УК - 2.5 млн рублей (до 1.5 тыс. кв. метров строящегося жилья), максимальный размер УК - 1,5 млрд рублей (более 500 тысяч кв. метров строящегося жилья). При этом в законе отсутствует требование об оплате этого УК денежными средствами. Исходя из гражданского кодекса, денежными средствами должно быть оплачено 10 тысяч рублей. Все остальное может быть внесено имуществом.
Требование об УК должно выполняться на дату предоставления проектной декларации в уполномоченный орган. Впоследствии УК может уменьшиться и застройщик не утратит права на привлечение средств.
Если УК оказался ниже установленного лимита, то застройщик может заключить и нотариально заверить договор поручительства со своим участником или учредителем. Поручитель должен отвечать общим требованиям к застройщику: не находиться в процессе ликвидации, банкротства, не должно быть соответствующих решений суда, его деятельность не должна быть приостановлена.
Срок действия договора поручительства - не менее 2 лет со дня передачи долевого объекта дольщику. В договоре также должно быть указано согласие поручителя отвечать в случае изменения условий о цене долевого строительства с учетом увеличения цены на 5%.
Поручительство может предусматривать как солидарную, так и субсидиарную ответственность поручителя, это можно предусмотреть в договоре.
Разница в том, что если ответственность солидарна, то дольщик может обратиться как к застройщику, так и к поручителю. Если ответственность субсидиарная, то дольщик сначала должен будет обратиться к застройщику, и только если застройщик не выполняет свои обязательства - к поручителю.
Прекращение поручительства по любым основаниям не освобождает поручителя от обязанности исполнять обязательства в случае, если нарушения наступили до даты прекращения поручительства. В случае прекращения поручительства предусмотрено обязательное уведомление как дольщика (за 1 месяц до прекращения), так и контролирующий орган (в течение 5 дней после прекращения). После прекращения поручительства в течение 20 дней застройщик обязан заключить новый договор поручительства, но последствия за нарушение данной нормы не предусмотрены.
Между прочим
Требования к застройщикам стали жестче
Дата публикации 17 февраля 2017
