Переверните экран

Рано радоваться: после выплаты ипотеки не забудьте снять обременение с квартиры

Покупка нового жилья для россиян зачастую возможна только в ипотеку. Сама же квартира находится в залоге у банка до тех пор, пока не будет выплачен последний взнос. После этого с недвижимости необходимо снять обременение. Новострой-СПб рассказывает, какие ограничения накладываются на ипотечную квартиру, в течение какого срока их необходимо снять и как это сделать.

Чем страшны ограничения, зачем их снимать?

Квартира, приобретенная с привлечением ипотечного кредитования, становится собственностью заемщика. Но при этом она же выступает обеспечением по кредиту, поэтому оформляется в залог. Говоря иными словами – на недвижимость накладывается обременение в пользу банка. Если это строящееся жилье, то регистрируется залог прав требования, комментирует Татьяна Хоботова, территориальный менеджер по работе с партнерами по ипотеке Северо-Западного филиала ПАО Банк «ФК Открытие».

С квартирой, находящейся в залоге, невозможно провести никакие регистрационные действия (продать, подарить, обменять и т.д.). Поэтому после погашения ипотечного займа обременение с квартиры необходимо снимать, выводить ее из залога – и это отдельная процедура, рассказывает Анна Колосова, руководитель направления по ипотечному кредитованию Санкт-Петербургского филиала ПАО АКБ «СВЯЗЬ-БАНК».

Помимо невозможности распоряжаться имуществом по своему усмотрению (только с разрешения банка), обременение накладывает на собственника еще ряд обязательств:

- в залоговой квартире запрещено проводить перепланировки без согласия банка-залогодержателя;

- такая квартира не может вторично использоваться в качестве залога;

- ее нельзя передать по наследству;

- жилье, находящееся в залоге, запрещается сдавать в аренду (если только в договоре не предусмотрен соответствующий пункт).

Существуют и иные ограничения: например, на прописку третьих лиц, рассказывает Алексей Бушуев, директор по продажам Seven Suns Development. Для этого также потребуется дополнительное разрешение банковского учреждения. Но, скорее всего, зарегистрировать людей можно будет лишь после погашения долга и снятия обременения с объекта недвижимости.

«Все обременения по ипотечной квартире прописаны в договоре ипотеки. Они снимаются после выплаты кредита, в том числе при досрочном погашении»

Ирина Тютрина, руководитель отдела ипотечного кредитования ГК «ПСК»

Кроме того, необходимость согласовывать каждое действие с залогодержателем однозначно будет мешать собственнику реализовывать любые свои задумки в сжатые сроки. В частности, при желании перепроектировать квартиру, владельцу придется сначала обратиться в банк. А тот, в свою очередь, попросит не только разрешение на перепланировку от соответствующих организаций, но закажет также оценку квартиры, подтверждающую, что внесенные изменения не отразятся на ее стоимости, приводит пример Нина Игнатьева, специалист ипотечного центра строительно-инвестиционного холдинга «Аквилон Инвест» в Санкт-Петербурге.

Безопасности ради

Для чего нужно обременение? Конечно, для безопасности всех участников сделки. При получении кредита под залог недвижимости, либо покупки квартиры в ипотеку, весь пакет документов обязательно подается в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии. После подачи документов в регистрационную палату на приобретенный лот накладывается обременение. Это необходимо для того, чтобы заемщик не смог его продать или повторно заложить, рассказывает Сергей Долганов, основатель ГК «ФИН-ЦЕНТР».

Помимо фактора безопасности, обременение является для банка гарантией того, что данная квартира зафиксирована за ним. И если заемщик захочет продать или обменять заложенную недвижимость, у него не получится сделать это до тех пор, пока он не выплатит свой кредит полностью.

Когда бежать по инстанциям

После выплаты кредита заемщику необходимо самостоятельно снять обременение со своей недвижимости. И лучше не затягивать с обращением в Управление Росреестра по Санкт-Петербургу за погашением внесенной в ЕГРН регистрационной записи об ипотеке, советует Вероника Перфильева, старший юрист практики по недвижимости и инвестициям Адвокатского бюро «Качкин и Партнеры».

Отсутствие обременения будет отражено в выписке из ЕГРН. Если сформулировать точнее, то в ней не будет содержаться информации об ипотеке в пользу банка. Это и станет подтверждением того, что обременение снято. Если владелец жилья не проявит инициативы, то погашение записи может быть совершено и по заявлению банка. Тем не менее, собственнику квартиры желательно все же принимать активное участие в данной процедуре, поскольку именно он является самым заинтересованным лицом, считает эксперт.

Законом нигде не указан срок, в течение которого необходимо снять обременение с ипотечной квартиры. Однако собственники обычно сами спешат завершить все бюрократические процедуры, чтобы поскорее стать полноправными владельцами недвижимости. Информация о том, получил ли клиент справку из банка о полном погашении кредита и снял ли он обременение со своей жилплощади, нигде не фиксируется, и штрафа за это не предусмотрено, говорит Анна Колосова.

Получить данные об объекте, праве собственности и наличии обременений можно, введя на сайте Росреестра кадастровый номер или адрес объекта. Даже если подать заявление в МФЦ, а потом не приехать за готовыми бумагами, ничего страшного не произойдет. Через месяц они уйдут в архив, но в электронной базе Росреестра обременение все равно будет снято.

Там появится информация о «чистой» квартире без ипотеки, сообщает Ирина Рыбакова, руководитель отдела клиентского сопровождения ООО «Самолет ЛО».

«Жестких сроков для снятия обременения нет, и если клиент не продает квартиру, то он может годами не предпринимать для этого никаких шагов»

Татьяна Хоботова, территориальный менеджер по работе с партнерами по ипотеке, Филиал Северо-Западный, ПАО Банк «ФК Открытие»

«Впрочем,  предостерегает Сергей Долганов,  чем быстрее закрыть этот вопрос, тем лучше и безопаснее для заемщика. Если затянуть, то можно дождаться момента, когда банк перестанет существовать или же пропадут документы. Тогда придется столкнуться со сложностью по снятию обременений. Закладная может находиться не в том банке, где человек получал кредит, потому что финансовые организации, выдав кредитные средства, иногда продают закладные в различные Фонды, либо другим банкам или частным инвесторам, чтобы выручить за них «живые» деньги. А если вдруг у банка, выдавшего кредитные средства, отозвали лицензию, все его документы передаются в агентство по страхованию вкладов (АСВ), и на то, чтобы забрать у них закладную, придется потратить довольно много времени».

Как снять обременение: необходимые документы и алгоритм действий

Снять обременение с ипотечной квартиры можно разными способами: через сайт Госуслуг, путем подачи заявления на сайте Росреестра, а также обратившись в организацию к посредникам, которые предоставляют подобные услуги. Но самым простым, удобным и надежным вариантом эксперты однозначно признают обращение в МФЦ (Многофункциональный центр по предоставлению государственных и муниципальных услуг).

Перечень необходимых документов может варьироваться – необходимо его уточнить.

Обычно требуется:

- заявление о снятии обременения;

- паспорт собственника квартиры;

- закладная (документ с отметкой о полном погашении всех финансовых обязательств).

Дополнительно может понадобиться:

- справка о погашении ипотеки (обычно ее «меняют» в банке на закладную, но иногда просят предоставить оба документа);

- выписка банка о состоянии ссудного счета, характеризующая платежеспособность клиента;

- оригинал и копия договора ипотечного кредитования;

- свидетельство о праве собственности на квартиру (дом);

- договор купли-продажи;

- если при покупке жилья использовался материнский капитал, то понадобится копия сертификата.

Имея на руках все нужные бумаги, необходимо прийти и сдать их в МФЦ. Обременение будет снято в течение 3-5 рабочих дней. Отслеживать состояние дел можно на сайте по номеру полученной от сотрудника МФЦ расписки.

«С 1 января 2019 года вступили в силу поправки в закон об ипотеке, которые позволяют банкам снимать обременение в одностороннем порядке, без участия заемщика. Так что в ближайшие годы процедура снятия обременения с большой вероятностью максимально упростится для собственника: банки смогут автоматически отправлять все необходимые документы в Росреестр после того, как клиент сделает последнюю выплату»

Нина Игнатьева, специалист ипотечного центра строительно-инвестиционного холдинга «Аквилон Инвест» в Санкт-Петербурге

Важно: если ипотека была оформлена в Сбербанке, то никаких действий предпринимать не надо. Банк автоматически снимет обременение в течение 30 дней.

А если банк «лопнул»?

Несмотря на банкротство банка, кредитные обязательства заемщика не отменяются. Согласно действующему законодательству, при переходе права на ипотеку сторонней организации условия кредитования не изменяются. Правопреемник не может увеличивать процентную ставку или менять установленный режим выплат, если это не указано в договоре. Поэтому так важно внимательно изучать каждый пункт при подписании соглашения, говорит Алексей Бушуев.

«Ошибочно полагать, что вместе с обанкротившимся банком в Лету канут и обязательства по кредиту. Центробанк совместно с Агентством по страхованию вкладов (АСВ) назначают временную администрацию в банк, которая сопровождает процесс передачи всех обязательств новому банку. Для заёмщика, по сути, ничего не меняется – просто теперь он будет выплачивать кредит другой финансовой организации. После полного погашения ипотеки на имя нового банка нужно будет писать заявление на выдачу закладной с отметкой о закрытии кредита»

Ирина Тютрина, руководитель отдела ипотечного кредитования ГК «ПСК»

Если банк ликвидирован как юридическое лицо, то регистрационная запись об ипотеке может быть погашена на основании заявления залогодателя, а также выписки из единого государственного реестра юридических лиц (ЕГРЮЛ), которая подтверждает внесение в указанный реестр записи о ликвидации данного юридического лица. Это возможно при условии, что до ликвидации банк не передал свои права (требования) к заемщику (залогодателю) другому лицу (банку). Но в таком случае сведения о смене залогодержателя будут содержаться в ЕГРН, и в пользу нового залогодержателя и нужно будет продолжать производить выплату заемных денежных средств, независимо от судьбы банка, выдавшего ипотеку, комментирует Вероника Перфильева.

Еще нюансы

Каким бы надежным ни был банк, от форс-мажора, к сожалению, никто не застрахован. Поэтому Алексей Бушуев рекомендует сохранять справки о погашении кредита в течение трех лет. «Бывают случаи, когда банки ошибочно продолжают начислять проценты на остаток. В этом случае вы быстро решите проблему, предъявив документы в любом отделении. Готовясь внести последний платеж по ипотеке, обратитесь в финансовую организацию за уточнением окончательной суммы. Даже при строгом соблюдении графика остаток непогашенных средств мог незначительно измениться. Особенно актуально это при досрочном погашении ипотеки»,  советует эксперт.

«Первый и самый главный совет – максимально внимательно изучать кредитный договор. В нем подробно описаны все нюансы сделки. В том случае, если планируется приобрести квартиру в ипотеку на первичном рынке, важно при оформлении права собственности сдать в МФЦ на регистрацию закладную, а опись из МФЦ о подаче закладной на регистрацию своевременно предоставить в банк. В случае отсутствия закладной в банке процедура снятия обременения может быть усложнена»,  комментирует Анна Колосова.

Татьяна Хоботова предлагает клиентам, решившим продать квартиру из-под залога, предварительно обратиться в банк и уточнить порядок взаимодействия. У каждого банка есть правила заказа закладной: через сайт, горячую линию, у менеджера в банке и т.д., поэтому необходимо уточнить сроки ее получения.

Если одновременно с продажей будет покупка новой квартиры, то надо уточнить также необходимость полного досрочного погашения кредита, где будет проходить сделка и т.д. «Ответы на все вопросы можно будет получить только в банке, где был оформлен ипотечный кредит. Это стандартная процедура, не вызывающая сомнений»,  утверждает эксперт.

Поддерживает такое решение и Ирина Тютрина: «Когда встанет вопрос о снятии обременения, я рекомендую не искать информацию в интернете, а обратиться либо напрямую в банк, либо к ипотечному менеджеру».

Читайте также

Средний размер кредита для покупки новостроек вырос до 2,67 млн рублей

В России стали брать меньше ипотечных кредитов на новостройки

Дата публикации 18 июля 2019
Рассылка новостей
Раз в неделю мы будем присылать вам самые интересные новости о недвижимости на почту
Подписываясь на рассылку, вы принимаете условия пользовательского соглашения
Полезное
Следите за обновлениями Новострой-СПб на самых популярных площадках интернета
Наш Telegram
Мы в Яндекс.Дзен Канал на Youtube
Читайте также:
На высоте: лифты KOYO Elevator заняли свою нишу на рынке новостроек Санкт-Петербурга
После того, как из-за санкций российский рынок покинули многие европейские производители и бренды, появилась необходимость сотрудничества с новыми поставщиками. Девелоперы уже по достоинству оценили продукцию китайского концерна KOYO Elevator — лифты, эскалаторы...
29 ноября 2023 83198
Принять в лучшем виде: как правильно осуществить приемку квартиры в новостройке
1 июля 2023 года прекратили свое действие послабления для застройщиков, предполагавшие упрощенный порядок передачи квартир дольщикам. Теперь, спустя 16 месяцев, покупателям жилья в новостройках возвращено право не подписывать акт приема-передачи в случае обнаружения...
25 сентября 2023 124373
Деревянные многоэтажки — что-то новое или хорошо забытое старое?
Россия – мировой лидер по запасам древесины. Почему бы не использовать дерево в массовом жилом строительстве, в том числе и многоэтажном? Министерство строительства России к 2024 году намерено внедрить правила, которые позволят строить деревянные дома высотой до...
18 сентября 2023 114185
Расширяем пространство: как построить и узаконить антресоль в квартире
В квартире с высокими потолками можно обрудовать антресоль – это популярная опция, помогающая получить больше полезной площади, а также скорректировать неудачные пропорции помещения. Эксперты компании «Метриум» рассказывают о порядке действий...
26 июля 2023 105005
Баланс спроса и предложения, инфляция на историческом минимуме, триллионы в ипотеку и миллиарды в стройку: о чем говорили на ПМЭФ-2023
17 тысяч делегатов посетили Петербургский международный экономический форум в 2023 году. Развитие строительной отрасли и рынка недвижимости обсуждалось на самом высоком уровне. Что будет на месте изолятора «Кресты» и помогут ли власти реализовать излишки...
19 июня 2023 68168
Без шума и пыли: как правильно смонтировать звукоизоляцию в квартире
Шум в квартире – крайне нежелательное явление, ведь оно провоцирует стрессы и бессонницу. О том, как уровень шума зависит от типа домостроения и как обеспечить звукоизоляцию в собственном жилище, рассказали...
22 мая 2023 78554
Компас для ипотечного заемщика: обзор главных изменений на рынке жилищного кредитования в 2023 году
Ипотека остается главным драйвером спроса на жилье: в I квартале с помощью ипотеки было совершено порядка 80% сделок на рынке новостроек. Однако ипотечный рынок постоянно подвергается различным трансформациям. Эксперты «Метриум» рассказали о...
11 апреля 2023 90623
Тонкости переезда: полезные советы и пять простых шагов к новоселью
Переезд из старой квартиры в новостройку – всегда радостное событие, однако избежать такого сложного этапа, как сбор, упаковка, погрузка и разгрузка вещей, невозможно. Но часть хлопот можно делегировать специалистам, а определенные хитрости помогут сделать...
03 апреля 2023 93665
Популярно на Новострой-СПб
Посмотреть все спецпредложения

Скидки и спецпредложения от застройщиков