Покупка новостройки: 214-ФЗ и ПДДУ. Соблюдается ли закон?

С момента вступления в силу 214-ФЗ, или Федерального Закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов», продажи квартир в России осуществляются несколькими способами: путем заключения ДДУ (договора о долевом участии), путем создания ЖСК (жилищно-строительного кооператива) или по жилищным сертификатам.@@ Однако некоторые застройщики широко применяют еще одну схему, которая закону как будто не противоречит, но, тем не менее, и полностью соответствующей законодательству тоже не считается. Речь идет о предварительном договоре долевого участия. В чем его особенности, и какие риски для покупателя заключаются в этой схеме?

Если застройщик утверждает, что ПДДУ и 214-ФЗ – суть одно и то же, он, как минимум, некомпетентен, но еще вероятнее – попросту не искренен. Стоит вспомнить, что 214-ФЗ предусматривает не только обязательное подписание договора, но и его государственную регистрацию. Именно этот факт гарантирует покупателю в будущем получение квартиры, а не ценных бумаг или векселей. ДДУ подтверждает, что покупатель при любых обстоятельствах (даже в случае банкротства застройщика) имеет все права на оговоренное количество квадратных метров  в новостройке. Причем речь идет не об абстрактных метрах, а о конкретной квартире, параметры которой, как и сроки сдачи дома, фиксируются в договоре.

Предварительный договор, или ПДДУ, означает только одно: продавец и покупатель в будущем обязуются заключить основной договор. ПДДУ не подлежит госрегистрации, и его подписание вовсе не означает, что покупатель получает право на недвижимость. Он лишь может в будущем рассчитывать, что с ним все же заключат ДДУ. А вот заключат ли его на самом деле, гарантировать не может никто. И покупатель в этой ситуации очень рискует.

Особенно настораживающим выглядит предложение застройщика заключить ПДДУ в том случае, если от покупателя при этом требуют оплаты квартиры. По сути, передачи товара на основании ПДДУ не происходит, но покупатель уже выкладывает деньги за то, чего еще не существует.

Если говорить о законности оплаты, то при заключении ПДДУ может идти речь об обеспечении взаимных обязательств. И в рамках этого обеспечения покупатель может сделать депозитный вклад (который, к слову, застройщик не имеет права использовать до подписания ДДУ). Схема удобна для тех, кто хочет купить новостройку в кредит, поскольку ПДДУ служит некоей гарантией того, что банк подпишет с покупателем кредитный договор. А после подписания кредитного договора застройщик охотно заключает с покупателем ДДУ.

Если же покупка квартиры планируется без привлечения кредита, а застройщик настаивает на оплате половины или даже всей ее стоимости, значит, на лицо факт работы в обход 214-ФЗ. Деньги покупателя, то есть инвестора, привлекаются к строительству, застройщика же это совершенно ни к чему не обязывает. К слову, такое положение веще может быть сигналом о том, что у застройщика нет разрешения на ведение строительных работ (согласно 214-ФЗ, привлекать деньги  дольщиков к строительству можно только после подписания ДДУ).

Если вы все же решаетесь на заключение с застройщиком предварительного договора о долевом участии, не помешает помнить о нескольких ключевых моментах.

1. Договор должен детально отражать предмет соглашения, то есть в нем должны быть подробно перечислены все условия заключения ДДУ и взаимные обязательства сторон.
2. Все без исключения характеристики квартиры, которая становится предметом соглашения, должны быть подробно описаны в документе. Имеются в виду площадь, этаж, план расположения в доме, количество комнат и другие параметры.
3. В ПДДУ должна быть обозначена точная дата, когда планируется подписать ДДУ. Обтекаемые формулировки могут дать застройщику возможность затягивать с подписанием договора.
4. ПДДУ обязательно подробно описывает не только стоимость и порядок оплаты квартиры, но и размеры депозита (если таковой был сделан дольщиком), и механизм его зачисления в счет покупки.
5. Обязательно должны быть указаны предполагаемые сроки окончания строительства и гарантийные сроки на квартиру.

Эксперты склонны считать подписание ПДДУ выгодным только для одной стороны – застройщика. Для дольщика с заключением этого договора ничего не меняется: новостройка не возводится быстрее, цена квартиры остается прежней. ПДДУ не проходит государственную регистрацию и не дает дольщику никаких прав на недвижимость. В случае если застройщик потерпит финансовый крах, борьба за права на основании ПДДУ для дольщика будет практически безрезультатной. За исключением того, что ему вернут внесенные на «депозит» средства. Именно поэтому специалисты категорически не рекомендуют заключать ПДДУ, если застройщик при этом настаивает на стопроцентной оплате стоимости квартиры и не скрывает, что эти средства будут вложены в строительство. Пренебрежение нормами 214-ФЗ грозит дольщику крайне высоким риском.