Намывные территории: что будут строить в Санкт-Петербурге и кому это интересно?

Строительство на намывных землях в мировой практике – дело не сегодняшнего дня: первые искусственные территории под застройку появились в Японии еще в середине XVII века. На созданных трудом человека островах поначалу строили морские порты; с течением времени функциональное назначение таких территорий существенно расширилось. Здесь создавали спортивные объекты (к примеру, стадионы под поведение Олимпийских игр), открывали аэродромы, а со временем стали строить отели и жилые дома. Сегодня десятки стран располагают намывными территориями, на которых находятся гостиницы, поля для гольфа, спортивные парки, торговые комплексы, вертолетные площадки, университеты, апартаменты и аквапарки. Не стала исключением и Россия: девелоперы и инвесторы объявили о нескольких масштабных проектах строительства на намывных территориях в Санкт-Петербурге.

С 2005-го года в Северной столице реализуется проект «Морской фасад», который оценивается экспертами в 13 миллиардов долларов. На намывных землях у берегов Финского залива со стороны Васильевского острова, на территории в 466 гектаров, строят Морской пассажирский порт и возводят объекты жилой недвижимости. Инвесторам планируется продать около 300 гектаров намывных земель под строительство до 4-х млн. кв. м недвижимости. Проектом строительства на намывных землях заинтересовались крупнейшие инвесторы, в частности, «Ренова-Стройгруп», которая планирует возвести около 1 млн. кв.м недвижимости на территории в 170 га (в том числе, учитывая 20 га уже намытых земель в районе гостиницы «Прибалтийская»). Этот девелоперский проект станет первым для «Реновы-Стойгруп» на рынке недвижимости Санкт-Петербурга.

На намывных территориях в районе Васильевского остова приобрела 8,5 га земли и входящая в холдинг «Лидер Групп» «Морская строительная компания». По словам директора по маркетингу и продажам Виталия Виноградова, здесь будет вестись комплексная застройка: «Жилой квартал «Гавань Капитанов» на намывных территориях Васильевского острова – эксклюзивный проект, который предусматривает строительство домов трех сегментов: «комфорт», «бизнес» и «премиум». Наша компания первая приступила к освоению этих земель и начала застройку на намыве. Строительство первого объекта ЖК «Капитан Немо» ведется полным ходом». 

Инвестор из Турции «Renaissance Construction» в партнерстве с компанией «Терра Нова» также участвует в застройке намывных территорий на Васильевском острове. «Renaissance Construction» планирует вложить около 40 млн. долларов в строительство на территории в 40 га. Помимо жилого комплекса на 4000 квартир, здесь будут построены офисный и торговый центры площадью по 200 тыс. кв. м каждый. Совокупный объем инвестиций составляет около 2 млрд. долларов.

Повышенный интерес инвесторов к проекту «Морской фасад» легко объясним: с юридической точки зрения на эти земли не может претендовать ни один «бывший собственник». Кроме того, в отличие от исторического центра Петербурга, где действуют ограничения по высотности зданий, здесь можно будет возводить строения высотой до 250 м. Учитывая, что располагаются намывные земли в непосредственной близости от центральных кварталов, это делает проект еще более привлекательным. Впрочем, недвижимость на Васильевском острове всегда была востребована; эксперты уверены, что так будет и в дальнейшем. «Планы по строительству на намывных территориях с финансовой точки зрения более чем оправданы, так как люди с большим удовольствием покупают здесь жилье, – отмечает Виталий Виноградов. – Васильевский остров – это красиво и удобно. Благодаря нашей компании, которая строит на намыве недвижимость трех классов, жилье на Васильевском острове доступно покупателям с разными требованиями и возможностями».

Итак, строительство жилья эконом-класса проектом «Морской фасад» в принципе не предусмотрено. Цены же на жилье будут зависеть от многих факторов, в частности, от классности дома, состояния инфраструктуры, видовых характеристик, местоположения новостройки. В компании «Лидер Групп» полагают, что диапазон цен может составить от 70 до 130 тысяч рублей за квадратный метр.

А по мнению специалистов компании «НДВ СПб», цены на недвижимость на намывных территориях будут немного выше. Вячеслав Ефремов, заместитель генерального директора «НДВ СПб», говорит: «В основном на намывных территориях предполагается застройка жильем комфорт- и бизнес-класса. В ценообразовании будет играть роль множество факторов, начиная от репутации застройщика до видовых характеристик объектов. По нашему мнению, стоимость квадратного метра будет находиться в диапазоне 90-150 тысяч рублей». Разумеется, будут построены в рамках реализации проекта «Морской фасад» и объекты премиум-класса. Вероятней всего, они будут расположены вблизи парковых зон и вдоль набережных. В целом же Вячеслав Ефремов отметил, что на намывных территориях целесообразно осваивать земли путем квартальной застройки, поскольку здесь будет заново создаваться вся инфраструктура, в том числе инженерная.

Еще один проект строительства на намывных землях будет реализован под Сестрорецком. Здесь на территории площадью около 370 га планируется построить до 3,5 млн. кв. м недвижимости. Проект реализует компания «Северо-Запад Инвест», которая намерена инвестировать в строительство свыше 200 млрд. руб. Застройка охватит не только намывные земли, но и береговую линию от Лисьего Носа до Сестрорецка.

Рассказывает Павел Пикалев, директор Penny Lane Realty Saint Petersburg: «Заявленные (планируемые) объекты на общей территории в 710 гектаров под Сестрорецком включают в себя: 2 миллиона квадратных метров жилья, 1 миллион квадратных метров коммерческих площадей, 300 тысяч квадратных метров социальных объектов. Высотность жилой застройки по проекту должна составить 4-5 этажей, или 15-18 метров, общественно-деловой – до 40 метров. Хотя все эти цифры и картинки, скорее всего, не раз изменятся, идея остается: прогрессивный проект в интересном месте, с современными технологиями и  архитектурой, яхт-клубом на 400 мест и 5-километровым пляжем».

Основные работы по намыву и прокладке инженерных коммуникаций под Сестрорецком будут выполнены до 2015-го года. А старт продаж недвижимости намечен на 2017-2019 годы. Если проводить аналогии с актуальными для сегодняшнего дня принципами ценообразования, то жилье здесь могло бы стоить 90-150 тыс. руб. Однако каким будет диапазон цен даже через шесть-восемь лет сказать пока сложно. Павел Пикалев комментирует: «Пока нет возможности оценить, сколько будет стоить там недвижимость, ведь завершиться проект должен в 2028 году. Сравнивая с сегодняшними ценами на жилье заявленного класса в Сестрорецке, можно сказать что цена квадратного метра составляла бы в среднем 100 тысяч рублей». Эксперт уверен, что проект «Новый берег» значительно стимулирует развитие экономики и инфраструктуры этого участка Курортного района.

Как и любой проект масштабной застройки, строительство на намывных землях вызывает неоднозначную реакцию. Так, некоторые общественные организации выступают против намывов, делая акцент на том, что это может привести к изменению экологического фона. Многие обращают внимание на то, что намыв и последующее строительство на нем, особенно высотных зданий, требует серьезной подготовительной работы и высокой точности в расчетах, чтобы исключить возникновение проблем для жителей таких домов. Директор департамента долевого строительства агентства недвижимости «Home estate» Галина Санамян делится своей точкой зрения: «Намыв территорий – неоднозначное решение вопроса недостатка площадей под застройку жилья. Во-первых, это дорогостоящее удовольствие, во-вторых, в условиях петербургского климата и почв, неизвестно, как такие проекты могут проявить себя в процессе эксплуатации. Кроме того, это доставляет неудобства жильцам соседних домов. Например, жильцы домов на Васильевском острове, откуда открывается вид на Морскую набережную, вряд ли будут рады реализующемуся там проекту».

А Вячеслав Ефремов, напротив, уверен, что никаких проблем возникнуть не должно: «При соблюдении всех норм строительство на намывных территориях будет совершенно безопасным. Во второй половине прошлого века в том районе уже были намыты новые участки, на которых успешно возведено и эксплуатируется жилье. Кроме того, Петербург имеет неправильную форму в виде подковы. Намыв земли в районе залива позволит сбалансировать развитие города, ведь новые территории будут находиться в достаточно престижном районе около центра». Аналогичного мнения придерживаются и в компании «Лидер групп». Виталий Виноградов объясняет: «Говоря относительно безопасности эксплуатации объектов на намытых территориях, надо вспомнить тот факт, что существенная часть самого Васильевского острова является намытой. Кроме того, современные технологии намыва исключают любые поводы для переживаний». 

По мнению Галины Санамян, в Петербурге есть достаточное количество земель, которые можно использовать под застройку. Пригороды во всех направлениях – Мурино, Шушары, Бугры – в перспективе станут частью города. «Помимо этого, дополнительные жилые проекты появятся на земельных участках, переведенных из промышленных и сельскохозяйственных земель в земли поселений», – говорит эксперт. Есть ли смысл при таком раскладе вкладывать огромные средства в намывы? В компании «Лидер Групп» уверены: сравнивать исторический центр города с землями сельскохозяйственного назначения не совсем корректно. «Смысл в строительстве таких объектов всегда есть до тех пор, пока существуют желающие покупать недвижимость и жить в центре, на Васильевском острове, – говорит Виталий Виноградов. – На данный момент такие объекты пользуются спросом, строящиеся объекты на намыве востребованы не только среди петербуржцев, но и жителей других регионов. Земля на намытых территориях престижна, и покупку квартиры здесь можно рассматривать, как отличные инвестиции в будущее».

Итак, инвесторы смотрят в будущее с оптимизмом и не сомневаются, что в Санкт-Петербурге найдется масса людей, которые захотят жить на Васильевском острове, а главное – которые смогут купить квартиры в новостройках на намывных землях. Насколько это соответствует истинному положению дел, покажет время.