Квартирогр
афия – это политика проектирования жилого комплекса: сколько в нем будет «однушек», «двушек», «трешек», и будут ли студии или нет. Фактически квартирография – это предвидение. Как бы мистически это ни звучало, но на практике застройщики понимают, что чем точнее они угадают покупательский спрос в ближайшем будущем, тем активнее будут идти продажи квартир в новостройке. «Чувствование рынка и его тенденций - один из основополагающих факторов успеха проектируемых жилых комплексов», - отмечает Светлана Попова, аналитик ЗАО «БФА-Девелопмент».
Например, до кризиса 2008 года люди в основном покупали просторные «двушки», «трешки» и четырехкомнатные «хоромы», а вот скромные «однушки» практически не пользовались спросом. Однако как только мировой финансовый кризис докатился до России, он моментально внес свои коррективы в покупательские предпочтения. А соответственно и в строительство жилых комплексов. «Многим застройщикам пришлось пересмотреть проекты, изменить площади квартир в сторону уменьшения, перевести жилье из класса комфорт в эконом», - объясняет Светлана Попова.
Тем застройщикам, которые успели уловить грядущую тенденцию к экономии, к спросу на «однушки» и студии – удалось остаться на плаву. У других продажи «двушек», «трешек» и остальных квартир большой площади практически встали. Более того, как отмечает Сергей Лядов, пресс-секретарь инвестиционно-девелоперской компании «Сити-XXI век», известны случаи, когда застройщики, уже возведя несколько этажей, по совету маркетологов разбирали построенные конструкции, разрабатывали новые планировочные решения квартир и заново начинали строительство.
Заглянуть за горизонт
Именно маркетологи выполняют функцию «предсказателей» в строительных компаниях. Они должны уметь заглядывать за горизонт завтрашнего дня, чтобы уловить нюансы покупательского спроса. Вносят свою лепту и менеджеры отдела продаж: «в непосредственном общении с покупателями они быстро улавливают, как меняются предпочтения клиентов», - добавляет Светлана Попова.
Как отмечает директор департамента новостроек АН «Бекар» Эльдар Султанов, процесс создания квартирограммы просчитывается на 1,5-2 года вперед. «Застройщики ориентируются на состояние рынка, на то, какие квартиры сейчас наиболее востребованы, на целевую аудиторию, - уточняет эксперт. - Квартирограмма позволяет выявить оптимальное соотношение в доме, например, студий и одно- и двухкомнатных квартир».
Чем
выше класс – тем просторнее квартиры
Квартирография напрямую зависит от местоположения жилого комплекса. Только после того как исходя из локации застройщик определяется с сегментом будущего жилого комплекса, начинается процесс создания квартирографии. «Сложно себе представить жилой комплекс премиум-класса с квартирами от 130 кв.м., расположенный на ул. Доблести, например», - замечает Светлана Попова.
По словам специалиста тут действует простое правило: чем выше класс дома, тем просторнее квартиры. «Так, в эконом-классе популярностью пользуются «однушки» до 38 кв.м., «двушки» до 57 кв.м. Во многих домах эконом-класса 4-комнатные квартиры даже не закладываются по проекту, - подчеркивает Светлана Попова. - Представлены на рынке и проекты домов на 70%, состоящие из студий и однокомнатных квартир».
Это не удивительно, считает Галина Санамян, директор департамента долевого строительства агентства недвижимости Home Estate, такое положение дел связано с покупательской способностью россиян. «Однокомнатные квартиры эконом-класса чаще других рассматриваются покупателями как объект для вложения инвестиций, - добавляет эксперт. - Поэтому к моменту сдачи проекта эконом-класса чаще всего в продаже остаются только трехкомнатные квартиры. У некоторых застройщиков, например, у «ЦДС» и «Setl City» в квартирографии вообще минимальное количество трехкомнатных квартир».
Тенденция к уменьшению
Действительно специалисты рынка недвижимости отмечают, что во многих жилых комплексах, которые строятся сейчас в Петербурге, наблюдается тенденция к уменьшению не только площадей квартир, но и комнат. Как отмечает Галина Санамян, в «Северной долине», проект компании «Главстрой-СПб», большинство квартир – однокомнатные, а трехкомнатных вообще очень мало. «Причем, если средняя площадь однокомнатной квартиры первой очереди проекта составляет 40 кв.м., двухкомнатной – 60 кв.м., а трехкомнатной – 80 кв.м., то однокомнатные квартиры второй очереди в среднем уже имеют площадь около 38 квадратов, двушки - 57 кв.м., трешки – 77 кв.м., - уточняет эксперт. - Примечательно, что в последней очереди строительства трехкомнатные квартиры вообще отсутствуют».
Что касается жилых комплексов бизнес-класса, то тут специалисты прогнозируют стабильность. Например, в проектах класса комфорт и бизнес-класса компании «Юит Дом» однокомнатных, двухкомнатных и трехкомнатных квартир, по словам Галины Санамян, одинаковое количество. Специалист объясняет это тем, что за счет высокого качества объектов спрос на многокомнатные квартиры финского застройщика стабильно высокий, эти квартиры, как правило, покупаются не для инвестирования, а для себя.
Вместо вывода
Специалисты рынка недвижимости Санкт-Петербурга время от времени говорят, что вскоре покупатели устанут от маленьких студий и скромных «однушек» эконом-класса, и «двушки» и «трешки» снова станут популярными. Однако пока этого не происходит. Благосостояние людей не растет, опережая цены на жилье, к сожалению. Поэтому можно с уверенностью прогнозировать, что в ближайшие 2-3 года квартирография петербургских жилых комплексов вряд ли кардинально изменится, и просторных трех-комнатных квартир в домах станет больше.
Дата публикации 21 февраля 2012
