11 марта 2015

Новая Охта и Новое Мурино: сравниваем новостройки на границе Петербурга и области

Темой моего очередного очерка редакция Novostroy-SPb.ru попросила сделать сравнение двух крупных жилых комплексов, которые строятся рядом на территории, где Красногвардейский район примыкает к Мурино. Несмотря на то, что новостройки являются соседями, одна из них относится к Ленинградской области – это ЖК «Новое Мурино» от ГК «ЦДС», другая к Санкт-Петербургу – это ЖК «Новая Охта» от «ЛСР. Недвижимость - Северо-Запад».

Общие сведения о надежности обоих застройщиков, сервисе отделов продаж и технологии строительства я уже писала в статье, где сравнивала покупку квартиры в новостройках ЖК «Кантемировский» от ГК «ЦДС» и ЖК «Калина-Парк» от «ЛСР. Недвижимость - Северо-Запад», поэтому не буду повторяться и в этой статье перейду сразу к главному.

Локация

Первая часть проекта ЖК «Новая Охта» (второй раз был проверен Тайным покупателем в мае прошлого года) располагается между Муринской дорогой и КАД. Застройщик собирается освоить также территорию по другую сторону Муринской дороги вплоть до реки Охты, но в тех домах продажи еще не ведутся.

Принадлежность ЖК «Новая Охта» к Красногвардейскому району носит формальный характер. Ситуацию прекрасно описывает выражение «близок локоть, да не укусишь»: до проспектов Руставели и Гражданского вроде бы и недалеко, но прямой дороги нет, добраться можно только на машине по мудреной развязке КАД или в объезд.

В перспективе над КАД и железнодорожными путями должны построить виадук, только до сих пор непонятно, когда это произойдет. До ближайшей станции метро «Девяткино» - 2 километра, что тоже не в пешей доступности, особенно при учете того, что дорога для пешеходов абсолютно не обустроена.

Автомобилистам повезло больше. В направлении Девяткино постоянно стоит пробка, но выехать на КАД или добраться до жилых кварталов Гражданки можно минуя ее, минут за 15. Вот только знать бы, как изменится ситуация с пробками, когда ЖК «Новая Охта» будет полностью заселен, ведь, скорее всего, увеличится поток транспорта и начнут курсировать маршрутки до станции метро «Гражданский проспект», т.е. машин на дороге прибавится.

От ЖК «Новое Мурино» (был проверен Тайным покупателем 4 года назад, видеоролика, к сожалению, нет), несмотря на то, что этот комплекс строится вдоль ул. Новая, которая днем и ночью стоит в пробке, можно также добраться до станции метро «Девяткино» или «Гражданский проспект» минут за 15 на машине. Такое же время занимает и пешая прогулка до метро «Девяткино», вот только лучше делать ее в сухую погоду и светлое время суток – с фонарями и тротуарами там не все идеально.

Но это исправят, а возможность добраться пешком до метро останется. С учетом того, что ситуация с пробками в этом районе наверняка будет усугубляться, возможность, конечно, ценная. Так что, нельзя сказать однозначно, какому комплексу больше повезло с локацией.

Новостройки

Первая часть ЖК «Новая Охта», которая строится между КАД и Муринской дорогой, включает 24 жилых дома, рассчитанных на 12 тысяч квартир. Дома с 9 по 16 уже сданы, идет передача ключей дольщикам. К концу этого года должны достроить все остальные дома, и до конца сентября следующего года эта часть жилого комплекса будет полностью заселена. До 2017 года «ЛСР. Недвижимость - Северо-Запад» планирует застроить пятно по другую сторону Муринской дороги, вплоть до реки Охты. Продажи в тех домах начнутся примерно через год. Напомню, что все свои новостройки «ЛСР. Недвижимость - Северо-Запад» возводит по панельной технологии, подробно об этом можно прочесть в предыдущем расследовании.

ЖК «Новое Мурино»ЖК «Новое Мурино»ЖК «Новое Мурино»ЖК «Новое Мурино»ЖК «Новое Мурино»

 

ЖК «Новое Мурино» (строит ГК «ЦДС») состоит из 12 жилых корпусов. В десяти домах, которые будут высотой 27 этажей, ведутся продажи квартир, еще два 9-этажных корпуса начали строить, но в продажу пока не выпускали. В отличие от «Группы ЛСР» ГК «ЦДС» все свои объекты возводит по монолитно-кирпичной технологии.

Три корпуса уже сданы, остальные 7 из тех, что в продаже, будут сдаваться в четыре очереди. К сожалению, о сроках сдачи домов ЖК «Новое Мурино» нельзя судить с той же точностью, как в отношении ЖК «Новая Охта».

Сроки сдачи

ГК «ЦДС» в отличие от «ЛСР. Недвижимость - Северо-Запад» ведет все продажи через вступление в ЖСК, поэтому за сроки завершения строительства ответственности не несет. На сайте указан ориентировочный плановый срок завершения строительства для разных очередей – I, II и III кварталы 2015 года и II квартал 2016 года.

В группе «Вконтакте» пайщики 4 корпуса ЖК «Новое Мурино», который должны сдать в эксплуатацию следующим, делают ставки, удастся ли отметить Новый 2016 год в своих квартирах. ГК «ЦДС» сдает дома в эксплуатацию, в среднем, если нет форс-мажора, примерно на год позже изначального планового срока (для 4 корпуса это I квартал 2015 года). Задержка в полгода считается среди пайщиков большой удачей, хотя это именно тот срок, на который обычно ориентируют менеджеры. Например, сдачу 3 корпуса задержали на три квартала.

У «ЛСР. Недвижимость - Северо-Запад» тоже случались переносы сроков, но в прошлом, в кризисный период 2008-2010 годов. В настоящее время строительство ведется в огромных масштабах и строго по графику. Срок сдачи первой очереди ЖК «Новая Охта» даже перенесли на один квартал раньше.

Возможно, причина в том, что компания более грамотно распределяет свои строительные мощности среди всего количества новостроек, возможно, дело в том, что «ЛСР. Недвижимость - Северо-Запад» придерживается панельной технологии строительства, а не монолитно-кирпичной, как ГК «ЦДС», а ведь известно, что панельные дома возводить быстрее.

Инфраструктура

Основная социальная инфраструктура предусмотрена в обоих жилых комплексах, отличие состоит в том, кто и когда ее построит. В ЖК «Новая Охта» 4 садика и 3 школы будет строить город. Менеджер не сказал мне ничего определенного насчет того, будут ли также здесь строить поликлиники. А ведь комплекс ориентирован именно на семьи, доля 1-комнатных квартир здесь очень маленькая, а студий вовсе нет.

В отношении сроков строительства садиков и школ голос менеджера также звучал очень неуверенно, хотя он и предлагал ориентироваться на 2017 год – срок завершения всего проекта целиком. Пока в группе «Вконтакте» собирают заявки на платный школьный автобус, который будет возить детей в школы на Гражданке и обойдется родителям в 3-6 тысяч рублей в месяц.

В ЖК «Новое Мурино» всю социальную инфраструктуру строит ГК «ЦДС»: два детских сада и школу. Первый садик уже сдан, второй будет располагаться на первых двух этажах 4 корпуса, он в данный момент строится. Школу на 850 учащихся начнут возводить в ближайшее время (вся разрешительная документация уже получена), ее предполагают сделать специализированной (английской или испанской) и обещают открыть к сентябрю 2016 года. Так что, с детской инфраструктурой в ЖК «Новое Мурино» все будет хорошо в ближайшее время.

ЖК «Новая Охта»ЖК «Новая Охта»ЖК «Новая Охта»ЖК «Новая Охта»ЖК «Новая Охта»

 

В обоих комплексах на первых этажах уже открываются магазины. В ЖК «Новое Мурино» я видела продуктовый магазин и салон красоты. В ЖК «Новая Охта» в 14 доме тоже уже открылся универсам. Между КАД и жилыми домами со временем должны построить целую торгово-развлекательную зону, но пока, опять-таки, непонятно, когда.

Обоих комплексах запроектированы 5-этажные паркинги. В ЖК «Новая Охта» стоимость машиноместа начинается от 400 тысяч рублей, в ЖК «Новое Мурино» она составляет 450-550 тысяч рублей, и в случае приобретения в ипотеку дополнительная скидка 10%.

Как купить?

Способ покупки в новостройках отличается кардинально. ГК «ЦДС» продает все квартиры через вступление в ЖСК, а «ЛСР. Недвижимость - Северо-Запад» – посредством заключения ДДУ (214-ФЗ). О разнице этих двух схем можно почитать в предыдущем сравнении, юридические тонкости этих схем прокомментированы юристом.

В обеих новостройках можно купить квартиру в рассрочку или в ипотеку, но условия различаются. На мой взгляд, в ЖК «Новая Охта» они гораздо выгоднее, и вот почему.

ЖК «Новое Мурино» кредитуют разные банки в зависимости от корпуса. Например, банки «Открытие», «Санкт-Петербург», «Возрождение» – 9 корпус, в 10 корпусе добавляется еще «Сбербанк», «Абсолют» и «Инвестторг». Но для получения кредита в «Сбербанке» нужны поручители, это специальное условие, которое банк выставляет для ГК «ЦДС». Самые выгодные ставки предлагают банки «Санкт-Петербург» и «Сбербанк» (от 16,25%).

Для покупки квартиры в ЖК «Новая Охта» можно взять ипотеку в «Сбербанке», банке «Санкт-Петербург», ВТБ24, «Ханты-Мансийском банке», «Райффайзенбанке», «Россельхозбанке», банке БФА.

Самые выгодные условия предоставляет «Сбербанк»: процентная ставка 14,5% при условии страхования жизни. Сейчас к тому же запущена акция, по которой при оформлении ипотеки в «Сбербанке» покупатель получает дополнительную скидку 1% на 1-комнатную, 2% на 2-комнатную и 3% на 3-комнатную квартиру.

Также неплохие условия дает ВТБ24 – ставка 15,95%. Банк «Санкт-Петербург» при ставке 16,75% кредитует при минимальном первом взносе – от 15% (остальные банки от 20%).

Рассрочка тоже выгоднее в ЖК «Новая Охта»: до конца строительства и всего на 7% дороже, чем при 100% оплате. К тому же, доступна схема погашения «10-90», когда 10% суммы вносится при подписании ДДУ на аккредитив, а остаток в самом конце строительства.

В ЖК «Новое Мурино» при покупке в рассрочку 1-комнатные квартиры будут дороже на 25%, а двух- и трехкомнатные на 17%, чем при 100% оплате. Это при первом взносе 30% и равномерных ежемесячных или ежеквартальных платежах в течение года. Если первый взнос больше (от 40%), то на него сделают скидку 10%.

Если есть возможность заплатить сразу половину стоимости квартиры, то скидка на первый взнос увеличивается до 15%, а длительность рассрочки - до 3 лет.

Геометрия жилья

Теперь о планировках. В ЖК «Новое Мурино» они в полной мере отражают концепцию ГК «ЦДС» под названием «Базовый комфорт»: недорогие компактные квартиры с рациональной планировкой.

В ЖК «Новая Охта» квартиры гораздо более просторные. В большинстве из них присутствуют просторные квадратные холлы, хотя площадь кухонь встречается меньше 9 кв. метров.

ЖК «Новое Мурино»ЖК «Новое Мурино»ЖК «Новое Мурино»ЖК «Новое Мурино»

 

Двух- и трехкомнатные квартиры в этих жилых комплексах так сильно отличаются по метражу, что самая большая квартира ЖК «Новое Мурино» соответствует самой маленькой ЖК «Новая Охта». Судите сами:

Площадь (кв. м)

Тип ЖК «Новая Охта» ЖК «Новое Мурино»
студии нет 24.1-27.95
1-комнатные 37.2-40.96 35.74-40.93
2-комнатные 59.7-64.8 53.55-59.2
3-комнатные 73.3-82 66.44-77.25
4-комнатные 92.2-100.3 нет

 

Поэтому и цены в ЖК «Новая Охта», разумеется, гораздо выше, просто потому, что площади квартир больше. И только если рассматривать наименее габаритные варианты квартир в ЖК «Новая Охта», в некоторых случаях разница в цене оказывается не такой огромной.

Квартиры и цены

В ЖК «Новая Охта» цена привязана к квадратному метру и даже не зависит от срока сдачи. Зато в ЖК «Новое Мурино» ценообразование очень дифференцированное.

Я привожу максимально развернутую раскладку стоимости жилья, чтобы каждый мог сравнить цены на те квартиры, которые его интересуют. Однако при сравнении стоит учесть следующие моменты.

Во-первых, в ГК «ЦДС» предусмотрены дополнительные платежи перед приемкой квартиры:

1. За подключение коммуникаций

    1-комнатная 11 800 рублей

    2-комнатная 17 200 рублей

    3-комнатная 22-24 тысячи рублей

2. За остекление балконов из расчета около 10 тысяч рублей за квадратный метр пола, и, кстати, цена напрямую зависит от валютного курса.

Во-вторых, в случае покупки в ипотеку учтите при подсчетах разницу в процентных ставках – одни и те же банки кредитуют новостройки на разных условиях.

В-третьих, в стоимость квартиры ЖК «Новое Мурино» не входит отделка – квартиры сдаются с подготовкой под отделку в виде стяжки пола и оштукатуренных стен. Если нужна отделка от застройщика, то ее можно заказать дополнительно по цене 8-10 тысяч рублей за квадратный метр.

«ЛСР. Недвижимость - Северо-Запад» сдает все квартиры с чистовой отделкой, хотя и не высшего класса, но вполне приличной: линолеум и обои в комнатах и на кухне, в санузлах плитка на всю высоту.

ЖК «Новое Мурино», цены при 100% оплате. 

Срок сдачи I квартал 2015 года

Тип Цена за кв. метр Общая площадь (кв. м) При 100% оплате
1-комн. 79 200 35.74 2 830 608
    36.69 2 905 848
    40.62 3 217 104
  80 000 37.59 3 007 200
    38.78 3 102 400
  84 800 26.6 2 255 680
  77 200 36.02 2 780 744
  78 400 36.36 2 850 624
2-комн. 65 875 55.94 3 685 048
3-комн. 65 450 77.25 5 056 013
студии 78 800 27.95 2 202 464
ЖК «Новая Охта»ЖК «Новая Охта»ЖК «Новая Охта»ЖК «Новая Охта»ЖК «Новая Охта»

 

 

Срок сдачи II квартал 2016 года

Тип Цена за кв. метр Общая площадь (кв. м) При 100% оплате
1-комн. 68 000 35.75 2 431 000
    35.9 2 441 200
    38.4 2 611 200
    39.22 2 666 960
  69 600 39.41 2 742 936
  70 400 36.02 2 535 808
    40.04 2 818 816
    40.93 2 881 472
  71 200 33.19 2 363 128
    36.36 2 588 832
  72 800 35.11 2 556 008
  73 600 33.69 2 479 584
2-комн. 61 200 56.09 3 432 708
  61 200 58.38 3 572 856
  62 900 49.94 3 141 226
    55.31 3 478 999
  63 750 55.94 3 566 175
  64 175 51.96 3 334 533
  64 600 50.26 3 246 796
  65 450 59.2 3 874 640
студии 75 200 26.35 1 981 520
    27.97 2 103 344
  79 200 27.01 2 139 192
    27.95 2 213 640

 

Срок сдачи III квартал 2015 года

Тип Цена за кв. метр Общая площадь (кв. м) При 100% оплате
1-комн. 74 000 34.59 2 559 664
  75 200 33.21 2 497 392
2-комн. 66 300 53.55 3 550 365
3-комн. 62 050 66.44 4 122 602
  64 600 68.85 4 447 710
студии 78 800 24.1 1 899 080
  80 800 24.63 1 990 104
ЖК «Новое Мурино»ЖК «Новое Мурино»ЖК «Новое Мурино»ЖК «Новое Мурино»ЖК «Новое Мурино»

 

 

ЖК «Новая Охта», цены при 100% оплате, срок передачи ключей июль 2016 и сентябрь 2016 года

Тип Площадь (кв. м) Цена за кв.метр Цена, рубли
1-комнатные 37.2 88 000 3 273 600
  39.3 88 000 3 458 400
  39.6 88 000 3 484 800
  40.5 86 000 3 483 000
  40.96 88 000 3 604 480
2-комнатные 59.7 76 000 4 537 200
  61.5 76 000 4 674 000
  62.5 76 000 4 750 000
  63.7 76 000 4 841 200
  64.8 74 000 4 795 200
3-комнатные 73.3 71 000 5 204 300
  74.4 71 000 5 282 400
  76.2 71 000 5 410 200
  78.6 71 000 5 580 600
  79.5 71 000 5 644 500
  79.8 71 000 5 665 800
  80 71 000 5 680 000
  82 71 000 5 822 000
4-комнатные 92.2 63 000 5 808 600
  93.6 63 000 5 896 800
  93.9 66 000 6 197 400
  94.5 66 000 6 237 000
  97.16 66 000 6 412 560
  100.1 66 000 6 606 600

 

Резюме

Как видно из таблиц, в ЖК «Новая Охта» квартиры дороже примерно на миллион рублей. За эти деньги покупатель получает фиксированный срок сдачи корпуса, надежную схему продажи (ДДУ, 214-ФЗ), выгодную рассрочку, чистовую отделку и городскую прописку.

Однако ЖК «Новое Мурино», помимо низких цен, тоже имеет свои плюсы в виде кирпично-монолитной технологии строительства, более близкого расстояния до станции метро и понятных перспектив с социальной инфраструктурой. Но это, конечно, жилье для тех, кто не ставит срок заселения в список приоритетов.

Дария Лапатухина

ЖК «Новая Охта» - обсуждение отчета тайного покупателя:

12 марта 2015
Отличная статья, все по теме, лаконично и без приукрашиваний. Нечего добавить)
Другие материалы про Всеволожский район
Другие материалы про ВТБ24
ЖК «NewПитер» в поселке Новоселье: квартиры комфорт-класса по ПДКП и ДДУ

Год назад Тайный покупатель уже проверял ЖК «NewПитер», который компания «Строительный трест» возводит в поселке Новоселье Ломоносовского района Ленинградской области. Поскольку интерес к этому жилому комплексу не...

18 ноября
ЖК «Новоселье. Городские кварталы»: проект с квартирами-трансформерами и запаздывающей инфраструктурой

Северный научно-исследовательский институт гидротехники и мелиорации выделил 499 га своей территории в Ломоносовском районе под строительство 1,5 млн кв. метров жилья в рамках ЖК «Новоселье. Городские...

08 ноября
Автобусный тур по новостройкам «Новое Сертолово» и «Ясно.Янино»

В рамках очередной выставки-семинара «Жилищный проект», прошедшей в СКК 1-2 октября 2016 года, потенциальным покупателям нового жилья традиционно предлагалось посетить автобусные экскурсии по новостройкам Петербурга и...

24 октября