04 марта 2015

Калина-Парк и Кантемировский: сравниваем новостройки в Калининском районе

Тайный покупатель недавно проверял ЖК «Кантемировский» от ГК «ЦДС». Этот жилой комплекс строится в Калининском районе Петербурга бок о бок с другой популярной новостройкой – ЖК «Калина-Парк» от «ЛСР. Недвижимость - Северо-Запад», которая также подвергалась проверке год назад. Редакция Novostroy-SPb.ru попросила меня сравнить эти два востребованных проекта и выяснить их плюсы и минусы.

Надежность застройщиков

Оба застройщика уже давно работают на первичном рынке Северной столицы и считаются надежными, правда, каждый в своей нише: «ЛСР. Недвижимость - Северо-Запад» – среди компаний, продающих квартиры по ДДУ (214-ФЗ), а ГК «ЦДС» через вступление в жилищно-строительный кооператив.

При этом «ЛСР. Недвижимость - Северо-Запад» выдерживает сроки куда более исправно, а ГК «ЦДС» частенько задерживает свои объекты, правда, рано или поздно все достраивает. Более подробно о репутации «ЦДС» можно прочесть в расследовании о ЖК «Кантемировский», а о надежности «ЛСР. Недвижимость - Северо-Запад» Тайный покупатель писал много раз, последний - в статье о ЖК «София».

Новостройки

ЖК «Калина-Парк» (был проверен Тайным покупателем год назад) - проект почти вдвое больше «Кантемировского», он рассчитан на 8 тысяч квартир. Первая очередь ЖК «Калина-Парк» уже распродана и сдана, квартиры по договорам должны передать дольщикам до 30 сентября 2015 года.

Дольщики в группе «Вконтакте» обсуждают, когда начнут передавать ключи в действительности. Оказывается, в конце прошлого года застройщик ввел в эксплуатацию не только 1 очередь ЖК «Калина-Парк», но и дома в ЖК «Новая Охта» и в ЖК «София».

По всем комплексам значится одна и та же дата передачи ключей в договорах – 30.09.2015. При этом дольщики «Новой Охты» принимают квартиры уже сейчас, а дольщики «Софии» сокрушаются, что их очередь, по слухам, будет последняя и ожидают получить ключи только летом. Вот такая лотерея при равных условиях договора.

Вторая очередь, которая называется «Калина-Парк-2» будет состоять из нескольких этапов. Первый этап (3 корпуса) должны сдать к концу 2015 года, второй (еще 4 корпуса) к концу 2016 года. Здесь также 9 месяцев предусмотрено на передачу квартир дольщикам.

Проектируется третья очередь, которая будет называться «Калина-Парк-3». В нее войдет, помимо жилья, (цитирую буклет) «уникальная зона отдыха с озером и прогулочными аллеями», сюда же относятся планы реконструкции (со слов менеджера) неких «особняков исторического значения». Правда, когда все это будет реализовано, и в каком виде, на данный момент непонятно.

ЖК «Кантемировский» - проект, включающий 8 домов на 4,5 тысячи квартир. Сегодня 5 домов активно строятся и продаются, еще 3 пока в продажу не вышли.

Первые 4 корпуса ЖК «Кантемировский» (первая и вторая очередь) внешне выглядят совсем готовыми, там идут внутренние работы. Срок сдачи уже перенесли на один год - на I квартал 2015 года. Менеджеры обещают, что к лету дома, скорее всего, сдадут, и тогда уж выдача ключей пайщикам не заставит себя ждать.

О сроках сдачи 5 корпуса (третья очередь) говорить сложнее, плановый срок – I квартал 2016 года, менеджеры советуют прибавлять к этой дате около полугода. Дом будет иметь переменную этажность от 13 до 23 этажей, сейчас он отлит на 12-14 этажей, на первых этажах ведется кирпичная кладка. Еще три корпуса уже строят, но пока не продают.

Качество строительства

Качество строительства ГК «ЦДС» находится на высоком уровне. Внешние стены домов выкладывают кирпичом на всю толщину. Фасады тоже кирпичные, поэтому долго сохранят свой внешний вид.

Квартиры передают пайщикам с подготовкой под чистовую отделку, это значит, что все самые грязные работы уже сделаны – есть стяжка, оштукатурены стены, но потолок придется еще выравнивать. Счетчики, розетки, выключатели, радиаторы отопления будут установлены, и на этом все. Потолки стандартной для ГК «ЦДС» высоты - 2,65 метра, лифты – «аналог Otis», как мне сообщили в офисе продаж.

«ЛСР. Недвижимость - Северо-Запад» сдает квартиры с полной чистовой отделкой, но в очень скромном варианте: линолеум, бумажные обои, отечественный кафель в санузлах. Корпуса 3 и 4 отличаются повышенным комфортом: потолки здесь 2,8 метра, а не 2,65, лифты Otis, а не Wellmax, на этаже 4-5 квартир, а не 7-8, паркинг располагается ближе.

Технология строительства используется обычная для «ЛСР. Недвижимость - Северо-Запад» - панельная, но с бесшовной отделкой фасадов. Стандартные для панельного домостроения изъяны в виде плохо герметизированных швов здесь исключены, поскольку на всю площадь фасада укладывается утеплитель, затем наносится слой штукатурки.

С точки зрения теплоизоляции эти дома ничем не уступают кирпично-монолитным, но вот с точки зрения долговечности фасадов ЖК «Кантемировский», очевидно, имеет преимущество. Штукатурка наверняка облезет раньше, чем начнет скалываться кирпич.

Геометрия жилья

Для ЖК «Калина-Парк» были разработаны эксклюзивные варианты планировок. Во-первых, наличие студий само по себе – уникальное явление для «ЛСР. Недвижимость - Северо-Запад».

Во-вторых, планировки гораздо удобнее и при этом спроектированы с размахом. Прихожие прямо-таки огромны, есть нестандартные варианты с очень большими (до 19,5 кв. метров) кухнями, есть квартиры с двумя окнами на разных сторонах комнаты.

В ЖК «Кантемировский» квадратные метры используются очень экономно. Площадь прихожих в 1-комнатных квартирах примерно 4 кв. метра, а не 8 кв. м, как в ЖК «Калина-Парк». Да и сами квартиры поменьше метражом.

Например, в ЖК «Калина-Парк» площадь 1-комнатных квартир начинаются от 40 квадратных метров, в ЖК «Кантемировский» от 35 кв. метров, а 3-комнатные, соответственно, от 81,5 кв. м против 72,3 кв. м. Кстати, в ЖК «Кантемировский» в отличие от ЖК «Калина-Парк» нет ни студий, ни 4-комнатных квартир (речь идет о корпусе 5).

В первой очереди ЖК «Калина-Парк», которая сдана, остались в продаже несколько больших квартир по цене 115 тысяч рублей за квадратный метр. В ЖК «Калина-Парк-2» первый и второй корпуса почти распроданы. В 3-м тоже остались в продаже только большие квартиры. Жилье больших площадей вообще представлено в избытке.

Квартиры и цены

В 4 корпусе еще есть выбор 1-комнатных квартир метражом от 40 кв. метров. В 5, 6 и 7 корпусах есть даже студии площадью от 32,4 кв. м, но их мало. В первых трех корпусах, которые сдаются на год раньше, цены такие же, как и в остальных - для «ЛСР. Недвижимость - Северо-Запад» это обычная практика: следующий корпус выходит по тем же ценам, по каким продается текущий. Куда более интересно, что одинаково расценили квартиры в 3 и 4 корпусах повышенного комфорта и жилье во всех остальных корпусах.

В ЖК «Кантемировский» в первом корпусе остались только квартиры на первом этаже, в корпусах 2, 3 и 4 тоже почти все распродано. В пятом корпусе еще есть выбор, но и он не очень велик. Очевидно, что скоро в продажу выпустят следующий корпус.

Вот цены при 100% оплате в 5 корпусе ЖК «Кантемировский» (плановый срок сдачи I квартал 2016 года)

Тип Метраж (кв. м) Цена от (рубли) Цена до (рубли) Стоимость «квадрата»
1-комн. 33.48-41.87 3 147120 3 567 328 84.4-94 тыс.
2-комн. 49.46-60.56 4 035 936 4 761 530 79.4-88.8 тыс.
3-комн. 72.34-77.03 5 902 944 6 285 648 79.5-83.3 тыс.

 

Цены при 100% оплате (а также ипотеке) в ЖК «Калина-Парк-2» (IV квартал 2016 года, 9 месяцев на передачу ключей)

Тип Метраж (кв. м ) Цена от (рубли) Цена до (рубли) Стоимость «квадрата»
студии 32.39-34.69 2 851 200 3 364 930 95-97 тыс.
1-комн. 40.07-45.7 3 486 090 4 432 900 87-97 тыс.
2-комн. 57.97-73.05 5 217 300 6 939 750 90-95 тыс.
3-комн. 81.52-92.3 6 766 160 8 214 700 83-89 тыс.
4-комн. 96.64-116.01 7 731 200 10 672 920 80-92 тыс.

Невооруженным глазом видно, что в ЖК «Кантемировский» цены намного ниже. Однако же, давайте прикинем, во сколько обойдется квартира в реальности с учетом всех дополнительных платежей.

Например, «двушка» площадью 58,3 кв. метра в «Кантемировском» на средних этажах стоит 4 856 390 рублей (при 100% оплате). В ЖК «Калина-Парк-2» похожая квартира метражом 57,97 кв. м стоит 5 217 300 рублей. Разница существенная - 361 тысяча рублей.

ЖК «Калина-Парк»ЖК «Калина-Парк»ЖК «Калина-Парк»ЖК «Калина-Парк»

 

Прибавим дополнительные платежи, которые предусмотрены в компании ГК «ЦДС» перед приемкой квартиры, а также стоимость отделки. 17 тысяч 200 рублей необходимо внести за подключение к коммуникациям, еще 39 600 рублей за остекление балкона (3,96 кв. м). Добавим стоимость отделки, она у «ЛСР. Недвижимость - Северо-Запад» простенькая, поэтому прикинем по цене 5 тысяч рублей за квадратный метр - 291 тысяча рублей с половиной за 58,3 кв. м. Все вместе выходит еще 348 300 рублей.

Итого, квартира обойдется уже в 5 204 690 рублей, т.е. дешевле, чем в ЖК «Калина-Парк-2» всего на 12 тысяч 600 рублей. Новая цена квадратного метра в ЖК «Кантемировский» получится 89 274 рублей, в то время как в «Калина-Парке-2» «квадрат» площади в интересующей нас квартире стоит 90 тысяч рублей.

Кроме того, после обмеров ПИБ в ГК «ЦДС» фактическая площадь почти всегда оказывается больше, это еще один дополнительный платеж, к которому обязательно стоит подготовиться всем пайщикам.

Дольщики «ЛСР. Недвижимость - Северо-Запад» избавлены от этой статьи расходов, т.к. при панельной технологии строительства фактическая площадь практически никогда не отличается от расчетной. Так что, если удастся подобрать квартиры сопоставимого метража, то в ЖК «Кантемировский» цена оказывается не намного ниже. Другое дело, что это не всегда удается сделать.

Например, площадь 3-комнатных квартир в ЖК «Калина-Парк-2» начинается от 81,5 квадратных метров, в то время как в ЖК «Кантемировский» метраж «трешки» колеблется между 72 и 77 кв. метрами. В диапазоне 33-35 «квадратов» в ЖК «Калина-Парк-2» можно рассмотреть только студию, в то время как в ЖК «Кантемировский» это будет уже полноценная «однушка».

Квадратные метры в квартирах «Кантемировского» спланированы куда более экономно, чем в ЖК «Калина-Парк-2». Вы не найдете здесь 17-метровых прихожих в 2-комнатных квартирах. Если хочется получить больше комнат за меньшие деньги, то ЖК «Кантемировский» будет куда более удачным выбором. Если же хочется больше простора не только в жилых комнатах, но и в холле - присмотритесь к ЖК «Калина-Парк».

Схемы покупки: ДДУ vs ЖСК

В отношении схемы покупки четкое преимущество за «ЛСР. Недвижимость - Северо-Запад», поскольку эта компания ведет продажи через заключение ДДУ. Для некоторых покупателей это является обязательным критерием при выборе жилья. Первый платеж перечисляется на аккредитив и поступает застройщику только после регистрации договора в ФРС, как того требует 214 Федеральный Закон.

ГК «ЦДС» традиционно продает все жилье через схему ЖСК. Такой способ также является законным, но ответственность застройщика с юридической точки зрения минимальна. Если дольщики ЖК «Калина-Парк» получат квартиры позднее даты, указанной в договоре, они смогут отсудить у застройщика пенни за просрочку.

Схемой ЖСК подобная опция не предусмотрена. Более того, дата передачи квартир вообще нигде не фиксируется, существует только «плановая» дата окончания строительства, но она ни к чему застройщика не обязывает.

Редакция Novostroy-SPb.ru попросила юриста Дениса Артемова, руководителя проектов юридической фирмы «Via lege», прокомментировать этот момент:

Схема приобретения жилья через ЖСК существенно отличается от заключения договоров участия в долевом строительстве. Согласно п. 3 ст. 1 ФЗ "Об участии в долевом строительстве...", на лиц, вступающих в ЖСК, действие этого закона не распространяется, то есть участники строительства не могут пользоваться механизмом защиты, предусмотренным действующим законодательством для дольщиков.

 

Во-первых, договор о вступлении в ЖСК не подлежит регистрации в Росреестре. Федеральная служба регистрации, кадастра и картографии не проводит даже минимальной экспертизы документов по застройке перед заключением с вами договора на приобретение квартиры. Никем не проверяется и цепочка сделок, которая может предшествовать передаче прав на квартиру от ЖСК члену кооператива, поэтому будущий пайщик, написав заявление о вступлении в ЖСК, во многом действует на свой страх и риск. 

 

Во-вторых, в отличие от ФЗ "Об участии в долевом строительстве...", четко устанавливающим права и обязанности застройщика и дольщика, равно как и ответственность за нарушение обязательств, законодательство о ЖСК крайне скупо освещает эти вопросы. Фактически гражданское и жилищное законодательство РФ отставляет отношения между ЖСК и его членами на их усмотрение. Помимо договора о паенакоплениях есть еще правила, установленные Уставом ЖСК. Они тоже распространяются на пайщика, но многие приобретающие квартиры граждане их даже не читают, поэтому при возникновении судебного спора (некачественное строительство, просрочка ввода жилого дома в эксплуатацию и даже недострой) пайщики зачастую оказываются в крайне невыгодном положении. И даже регулярные указания Верховного суда РФ о необходимости применения к правоотношениям с ЖСК законодательства о защите прав потребителей не могут спасти положение.

 

В-третьих, ЖСК, как правило, создаются застройщиком под конкретный жилой дом. Ответственность перед гражданами в случае нарушениях их прав юридически несет именно ЖСК, сам застройщик не отвечает за его действия. Более того - ЖСК является потребительским кооперативом, который отвечает по обязательствам всем принадлежащим ему имуществом. Имущество же кооператива в том числе формируется за счет взносов пайщиков, то есть финансовая ответственность кооператива перед пайщиком в определенной мере ложится на него самого.

 

В-четвертых, управление ЖСК фактически осуществляется застройщиком. Зачастую участие пайщика в общих собраниях членов кооператива превращается в простую фикцию. Сменить же руководящие органы ЖСК в случае существенных злоупотреблений застройщика сложно - для этого необходимо созвать общее собрание членов ЖСК и собрать кворум, что сделать иногда крайне тяжело, поэтому схема приобретения квартиры через ЖСК (с точки зрения защиты прав гражданина) сильно уступает схеме с договорами участия в долевом строительстве.

 

К сожалению, застройщик не оставляет гражданам выбора - либо они становятся членами ЖСК, либо не смогут приобрести квартиру в строящемся жилом доме. В любом случае, при заключении договора важно знать, какие юридические риски вы несете, и понимать, кто фактически является застройщиком жилого дома и степень его надежности.

К счастью, ГК «ЦДС» - старожил на рынке недвижимости и имеет за плечами множество построенных домов, так что можно ознакомиться со статистикой, чтобы понять, как оно бывает на самом деле. Фактический срок окончания строительства оказывается, в среднем на 9-12 месяцев позже планового, максимально компания переносила срок на 2,5 года.

Если третий корпус ЖК «Кантемировский» сдадут на год позже, чем планируется, то у его пайщиков все равно есть шансы получить ключи раньше дольщиков второго этапа ЖК «Калина-Парк-2».

Ипотека и рассрочка

С ипотекой обе новостройки не имеют проблем. ЖК «Кантемировский» аккредитован в 5 банках, ЖК «Калина-Парк» в 13, но наиболее выгодные условия сегодня предоставляют всего 2 банка. В ЖК «Калина-Парк» - это «Сбербанк» и ВТБ24, ставка составляет 14,5% (со страховкой), остальные банки дают кредиты пока под 20% и более годовых. Возможно, что в марте «Сбербанк» еще больше снизит ставку.

ЖК «Кантемировский»ЖК «Кантемировский»ЖК «Кантемировский»ЖК «Кантемировский»ЖК «Кантемировский»

 

В ЖК «Кантемировский» самые выгодные условия аккредитации предлагают «Сбербанк» и банк «Санкт-Петербург». Ставка от «Сбербанка» составляет 15,5%, страхование не обязательно, но нужен поручитель. Банк «Санкт-Петербург» кредитует на этапе строительства под 16,95%, после получения права собственности ставка будет 15,95% годовых. Страхование необходимо, но можно и отказаться, тогда процентная ставка увеличится на 0,5%.

Если с ипотекой дела в обеих новостройках обстоят неплохо, то в отношении рассрочки условия расходятся как день и ночь. Рассрочка в ЖК «Калина-парк-2» доступна на срок до конца строительства плюс 3 месяца. Условия следующие: квадратные метры, которые можно купить на первый взнос, будут приобретены по цене как при 100% оплате (например, 90 тысяч рублей), оставшиеся квадратные метры придется выкупить по цене на 7 тысяч дороже (в нашем примере 97 тысяч). Это очень выгодное предложение, переплата за полтора года составит всего 7,8% - намного меньше, чем было бы по ипотеке.

Условия рассрочки в ГК «ЦДС», напротив, настолько непривлекательны, что менеджеры советуют своим клиентам, если уж ипотека недоступна, взять потребительский кредит. В расследовании Тайного покупателя о ЖК «Кантемировский» можно ознакомиться с примерами расчетов о рассрочке, переплата по которой составит аж 87% годовых.

Сервис

Если сравнивать сервис, «ЛСР. Недвижимость - Северо-Запад» и ГК «ЦДС» предлагают покупателям примерно равные условия: работает сеть офисов по всему городу, так что можно выбрать наиболее подходящую локацию.

Пообщаться с менеджером удастся не только в будни, но и в выходной день. Что касается уровня знаний менеджеров и умения общаться с клиентами - все тоже примерно одинаково, зависит от того, какой специалист вам попадется.

Инфраструктура

ЖК «Калина-Парк» и ЖК «Кантемировский» стоят настолько близко друг к другу, что в буквальном смысле строятся за общим забором - это видно даже на фотографиях. Поэтому проводить между ними различия в отношении локации или обеспеченности инфраструктурой просто не имеет смысла.

ГК «ЦДС» из инфраструктурных объектов строит только паркинги, «ЛСР. Недвижимость - Северо-Запад» возведет детские сады и школы. Правда, пока непонятно, когда они будут готовы, менеджеры ориентируют на 2016-2017 года.

Паркинги в обоих комплексах строятся отдельностоящие. В «Кантемировском» одноэтажные, один из них уже продается по ценам 500-650 тысяч рублей за машиноместо. В ЖК «Калина-Парк» паркинги многоэтажные, и пока их в продажу не выпускали, но приблизительные минимальные цены менеджер мне озвучил - около 400-500 тысяч рублей за машиноместо.

Резюме

Итак, выбирая между ЖК «Калина-Парк» и ЖК «Кантемировский», кому из двух соседей отдать предпочтение? Если вы не отметаете сходу вариант покупки квартиры через вступление в ЖСК, то выбор довольно непрост. С одной стороны, нельзя предугадать, когда пайщики ЖК «Кантемировский» получат свои квартиры, но вероятно, это может случиться даже раньше, чем вручат ключи дольщикам ЖК «Калина-Парка».

Рассрочка в ЖК «Калина-Парк» предоставляется на прекрасных условиях, а в ЖК «Кантемировский» рассрочки можно сказать, что и нет. Условия по ипотеке в ЖК «Калина-Парк» тоже выгоднее, но не намного, только на 1%. Зато технология строительства ЖК «Кантемировский» - кирпично-монолитная, а не панельная, многие считают это большим преимуществом.

Все квартиры в ЖК «Калина-Парк» сдаются с полной отделкой, заезжай и живи, а в ЖК «Кантемировский» предусмотрена только подготовка под отделку, но жилье там дешевле, к тому же, квартиры более компактные, а метры более «умные» - можно заметно сэкономить. Просторные квартиры площадью больше 80 квадратных метров представлены только в ЖК «Калина-Парк».

Если совсем коротко, то ЖК «Кантемировский» - вариант для тех, кто готов рискнуть ради того, чтобы получить большее за меньшие деньги, а ЖК «Калина-Парк» для тех, кто не прочь переплатить, лишь бы не было неприятных сюрпризов. Каждому, как говорится, свое.

Дария Лапатухина

ЖК «Калина-Парк» - обсуждение отчета тайного покупателя:

Другие материалы про ВТБ24
Другие материалы про ГК ЦДС
Автобусный тур по новостройкам Девяткино: ЖК «Новая Охта», ЖК «Новое Мурино», ЖК «Старая крепость», ЖК «GreenЛандия» и ЖК «Сокол»

В рамках прошедшей 28-30 октября в Экспофоруме Ярмарки Недвижимости было организовано несколько автобусных туров. По заданию редакции Novostroy-spb.ru Тайный покупатель посетил обзорную экскурсию по новостройкам у станции метро...

07 декабря
ЖК «NewПитер» в поселке Новоселье: квартиры комфорт-класса по ПДКП и ДДУ

Год назад Тайный покупатель уже проверял ЖК «NewПитер», который компания «Строительный трест» возводит в поселке Новоселье Ломоносовского района Ленинградской области. Поскольку интерес к этому жилому комплексу не...

18 ноября
ЖК «Новоселье. Городские кварталы»: проект с квартирами-трансформерами и запаздывающей инфраструктурой

Северный научно-исследовательский институт гидротехники и мелиорации выделил 499 га своей территории в Ломоносовском районе под строительство 1,5 млн кв. метров жилья в рамках ЖК «Новоселье. Городские...

08 ноября