27 мая 2014
оценка 6 из 10

ЖК Новая Охта от Группы ЛСР: хорошие темпы роста цен и строительства

ЖК «Новая Охта», который компания «ЛСР. Недвижимость-Северо-Запад» строит в Красногвардейском районе Санкт-Петербурга, набирает все большую популярность на рынке новостроек. Редакция Novostroy-SPb.ru попросила меня обновить информацию по этому комплексу со времени первого расследования Тайного покупателя, которое было проведено в августе 2013 года. Как выяснилось, больше всего в новостройке изменились цены – они резко выросли. Однако обо всем по порядку.

Между КАД и рекой Охта

С радостью взявшись за дело, я в первую очередь съездила к месту стройки. Без машины добраться в туда сейчас довольно проблематично, ведь расположение нового комплекса своеобразно: между КАД и рекой Охта, по обе стороны от Муринской дороги. Ближайшая станция метро «Гражданский проспект» вроде бы и близко находится, минут 7-8 на машине, но ехать к нему нужно по КАД, поэтому о том, чтобы пройти пешком, речи не идет.

До станции метро «Девяткино» теоретически можно дойти пешком минут за 30 – вдоль узкой дорожки без тротуара, вечно стоящей в пробках. В общем, путь к новостройке, как был, так и остался сложным, хотя на машине я доехала без каких-либо проблем, за исключением легкой заминки на обратном пути на слишком мудреной развязке.

Сразу бросается в глаза, как много выросло новых домов за строительным забором с момента моего первого визита сюда. Часть их уже стоят белоснежно-белые, радуя глаз свежей штукатуркой – осталось лишь покрасить, и фасад готов. Это те дома, которые будут сданы в III квартале текущего года. Другие домики стоят в лесах, можно разглядеть бетонные панели и утеплительные плиты.

Выглядит все аккуратно, в полном порядке. И строительство движется быстро, в характерном для этого застройщика темпе. Группа «ЛСР» давно успела заслужить себе доброе имя, ежегодно сдавая в эксплуатацию сотни тысяч метров жилья, но не буду повторяться – все, что касается репутации застройщика подробно описано в предыдущем расследовании Тайного покупателя.

Визит в офис

О своих визитах в главный офис компании и в офис на улице Космонавтов я уже писала в предыдущих расследованиях. На этот раз я решила разведать обстановку в офисе рядом со станцией метро «Академическая». Располагается он на 4 этаже ТРК «Академ Парк», буквально в двух шагах от метро – нужно только перейти дорогу. Как и прочие офисы Группы «ЛСР», он работает 7 дней в неделю.

На этот раз аншлага не было. Я без труда записалась на удобное мне время (правда, это была середина буднего дня). И все же я бы никому не советовала ехать к этому застройщику «на авось», без предварительного звонка. Все-таки, это риск, потому что посетителей, действительно, иногда бывает очень много.

Войдя в офис, я приятно удивилась царящей в нем тишине. Консультировали только одну клиентку. Правда, вскоре появились и другие. Менеджеры работают с клиентами, как это обычно принято в «ЛСР», за своими рабочими столами. Комната большая и светлая. У входа стойка ресепшн. Детского уголка нигде не было видно. «О, ужас!», - подумала я, - «Чем же будет заниматься мой ребенок, пока я разговариваю с менеджером?».

Но мои сомнения оказались напрасны. Ребенок прямиком ринулся к макету ЖК «Новая Охта» и принялся нажимать на кнопочки, включая подсветку первых очередей. Это обеспечило ему занятие на добрую половину нашей беседы. Ну а потом, ко всеобщей радости, ему принесли фломастеры и фирменную книжку-раскраску, специально разработанную «ЛСР» для детей клиентов.

В ней различные задания и ребусы обыгрывают тему «дом». Как же все-таки приятно сталкиваться с таким творческим подходом! Обычно застройщики для детей ставят уголок из Икеи: столик, пару стульчиков, фломастеры и несколько игрушек, которые эффектно смотрятся и не ломаются.

  

Узнав у меня, какую квартиру я ищу и, поинтересовавшись, рассматриваю ли я какой-то конкретный жилой комплекс, менеджер сразу же сама стала рассказывать о проекте ЖК «Новая Охта». Психологическая атмосфера во время беседы с менеджером побивала все рекорды по уровню комфорта. К вечеру того же дня я позвонила ей с просьбой прислать мне на email образец ДДУ, который забыла спросить во время консультации. Договор был в моем электронном ящике уже через пару минут после разговора.

Первая очередь: 8+15

Хоть я и проверяла уже этот объект, поговорить было о чем. Большая часть времени ушла на рассматривание имеющихся в продаже вариантов и подписывание цен в буклетах с планировками. Этих буклетов мне дали с собой 7 штук, не считая общего информационного буклета и распечатки с планировками по 19 дому, который вышел в продажу за пару часов до моего прихода. Как менеджеру удается ориентироваться так хорошо в этом обилии информации мне сложно представить.

Сейчас идут продажи первой очереди (23 дома), которая состоит из двух этапов. 8 домов первого этапа будут сданы в эксплуатацию в III квартале 2014 года (корпуса с  9 по 16). Оставшиеся 15 домов (второй этап) планируют сдать до конца III квартала 2015 года. На передачу ключей застройщик по договору отводит один год, но в действительности, как объяснила мне менеджер, срок выдачи ключей зависит исключительно от самого дольщика.

Застройщик сразу после сдачи дома рассылает sms-уведомления о том, что можно записываться на осмотр квартир. Очередность никак не регламентируется. Кто первый успеет записаться – тот и будет первым. В принципе, за 3-4 месяца, по оценке менеджера, «ЛСР» сможет передать ключи всем. Другое дело, что дольщик по договору имеет право в течение года после сдачи дома не принимать квартиру. Застройщику же выгодно передать квартиры как можно раньше и избавиться, тем самым, от расходов на содержание дома.

Закончить строительство жилой части планируется до конца 2017 года. Меня это удивило, т.к. в прошлый раз мне называли 2018 год. Но менеджер меня уверила, что переноса сроков не было, и предположила, что, возможно, в прошлый раз менеджер имел в виду полное окончание всей застройки, включая нежилую часть. Однако, поскольку всю инфраструктуру строит город, точные сроки обещать невозможно.

Сколько будет очередей, и когда они будут выходить в продажу – также неизвестно. Менеджеры «ЛСР» и сами узнают об этом непосредственно перед поступлением в продажу очередной порции жилья.

Квартиры и цены

В день моего визита в офис в продажу вышли два дома: №8 и №19. В обоих домах есть квартиры от одно- до четырехкомнатных, поэтому выбор был прекрасный. Надо сказать, что поскольку 1-комнатных во всем комплексе немного, раскупают их очень быстро. Я заглядывала на сайт перед поездкой в офис. Новые два дома были еще не добавлены, и «однушек» висело в продаже всего не более 10 штук. Основную массу составляют двух- и трехкомнатные квартиры, но и по 4-комнатным выбор хороший: они представлены в 1, 7, 8, 12 и 19-м домах.

Мы с менеджером рассмотрели все имеющиеся в наличии планировки  (к моей радости, они довольно часто повторяются) и подписали цены в буклетах. Вот что получилось:

III квартал 2014 года, дома №12 и №13

Тип Метраж Цена Цена кв. м
1-комнатные 39.4 3 309 600 84 000
2-комнатные 55.28 4 090 000 74 000
  62.48 4 373 000 70 000
  63.7 4 459 000 70 000
3-комнатные 76.9 4 614 000 60 000
  77.8 4 668 000 60 000
  79.7 4 702 300 59 000
  81.25 4 875 000 60 000

 

  

III квартал 2015 года, дома №4, №6, №7, №8, №19

Тип Метраж Цена Цена кв. м
1-комнатные 36.2 3 040 800 84 000
  37.9 3 099 600 81 784
  37.9 3 221 500 85 000
  38.4 3 187 200 83 000
  39 3 432 000 88 000
  40 3 360 000 84 000
  40.5 3 321 000 82 000
  40.96 3 481 600 85 000
  41 3 362 000 82 000
  41 3 239 000 79 000
2-комнатные 59.2 3 848 000 65 000
  59.2 4 085 000 69 000
  60.46 4 171 000 69 000
  60.7 4 188 000 69 000
3-комнатные 75.6 4 158 000 55 000
  77.8 4 668 000 60 000
  80 4 800 000 60 000
  81.25 4 468 000 55 000
4-комнатные 93.9 5 164 500 55 000
  94.5 5 197 500 55 000
  97.16 5 343 800 55 000
  97.22 5 347 000 55 000

 

Цены не зависят от этажа или ориентации окон, а только от метража квартиры. Немного ниже стоимость квадратного метра в домах, которые стоят близко к КАД (например, в доме №8) – отсюда разные цены на одинаковые по площади квартиры. Когда в продажу выходит новый дом, цены на квартиры в нем, как правило, такие же, как и в домах, которые уже в продаже (при условии, что совпадает срок сдачи), но можно выбрать более удачные планировки.

Рост цен: на 20 и 10 тысяч

Со времени первой проверки (в августе 2013) цены выросли очень существенно: примерно на 20 тысяч за кв. метр в одно- и двухкомнатных и на 10 тысяч в трехкомнатных. Разница между текущими ценами на квартиры с разным сроком сдачи куда менее значительная – буквально пару тысяч. На 3-комнатные, которые будут сданы в 2014 и 2015 годах, и вовсе нет разницы в цене (что, в общем-то, не редкость для «ЛСР»).

  

Хотя со времени прошлой проверки ценовая привлекательность «Новой Охты» уменьшилась, это, по-прежнему, самый дешевый объект «ЛСР. Недвижимость - Северо-Запад» и правильнее, наверное, будет сказать, что цены подняли до нормального для этой локации - все-таки, город, а не Ленобласть.

В тех домах, которые сдаются первым этапом, выбор жилья уже невелик и планировки остались, по словам менеджера, не очень популярные - меньше доля жилой площади: очень большие холлы и небольшие комнаты, иногда площадь комнаты уменьшается за счет кладовки-гардеробной. Например, 2-комнатная квартира площадью 55,28 кв. м с комнатой 9 кв. м и 9-метровой кухней и холлом (вторая комната 17 кв. метров). Или другой вариант «двушки» также с 9-метровой и 17-метровой комнатами, кухней 13,8 кв. метра и холлом 17 кв. метров.

Планировки имеют те же минусы, о которых я писала в предыдущем расследовании. Низкие потолки (2,64 метра), маленькие площади кухонь, много «лишних» перегородок, которые мешают, но убрать их нельзя, высокий процент нежилой площади. В общем, выходит, что либо коридор сделан очень неудобно с множеством несуразных перегородок, либо в квартире огромный холл, что, конечно, дорого выходит.

Как купить?

Способ покупки надежный: посредством заключения ДДУ в полном соответствии с 214-ФЗ, через открытие аккредитива.

Схема следующая:

1. Выбор квартиры. Бронирование сроком на 3 рабочих дня (5 рабочих дней для региональных клиентов).

2. Консультация у специалиста по работе с ипотекой. После предоставления документов для банка продление брони на 10 рабочих дней.

3. Подписание ДДУ в офисе «ЛСР».

4. Оплата первоначального взноса в течение 5 рабочих дней с момента подписания ДДУ путем открытия аккредитива в банке «Санкт-Петербург». Комиссия банка 0,1% от суммы покупки, но не менее 1200 рублей и не более 5000 рублей.

5. Подписание кредитного договора в офисе банка. При согласовании с банком возможно до, либо после подписание ДДУ.

6. Оформление документов, необходимых для регистрации договора в Росреестре:

  • Нотариальная доверенность на представителей «ЛСР»;

 

  • Нотариальное заявление, подтверждающее отсутствие зарегистрированного брака, либо нотариальное согласие супруга (при оформлении ДДУ на одного из супругов), либо нотариально заверенная копия свидетельства о браке (при оформлении ДДУ на обоих супругов);

 

  • Оплата госпошлины за регистрацию ДДУ (100 рублей с каждого дольщика);

 

7. Передача документов для регистрации под расписку специалистам регистрационной группы.

8. Получив зарегистрированный ДДУ из Росреестра, специалисты регистрационной группы пригласят дольщика забрать зарегистрированный ДДУ.

9. Осмотр квартиры и подписание смотровой справки. После получения разрешения на ввод в эксплуатацию, дольщика оповещают через sms о возможности записаться на осмотр.

10. Подписание акта приема-передачи в офисе «ЛСР».   

  

Купить квартиру в новостройке можно в ипотеку, ее предоставляют множество банков: ВТБ24, «Газпромбанк», «Уралсиб», «Сбербанк», «Ханты-Мансийский банк», банк «Санкт-Петербург», Райффазен Банк и другие.

Можно приобрести жилье в рассрочку до конца II квартала 2015 года – на 13 месяцев. Минимальный первоначальный взнос 10%. При 100% оплате или ипотеке предоставляется скидка 15%. В случае рассрочки скидка действует на первый взнос.

Например, при покупке 2-комнатной квартиры стоимостью 3 млн 848 тысяч рублей и первом взносе 3 миллиона рублей цена увеличится до 3 млн 969 тысяч рублей. Месячная выплата составит 74 600 рублей. Расчет таков: 46 квадратных метров можно купить на первый взнос по цене 65 тысяч за «квадрат». Оставшиеся 12,76 кв. м будут уже по цене 76 тысяч за «квадрат».

Как строят?

Технологию строительства я подробно описывала в первой части расследования: железобетонные панели 160 мм толщиной, слой утеплителя «Rockwool» такой же толщины и штукатурка с покраской. На этот раз я только поинтересовалась, какой фирмы ставят окна и лифты. Оказалось, что лифты будут Щербинского завода, а насчет окон информации пока нет.

Кстати, мусоропровод в домах не предусмотрен. Также меня интересовало, как себя «чувствуют» фасады, как долго сохраняется внешний вид? Оказалось, что один из первых объектов, который был построен по технологии, которую «ЛСР» использует сейчас – это ЖК «Долгоозерный», он находится чуть восточнее пересечения улиц Долгоозерной и Парашютной. Первая очередь этой новостройки была сдана, по словам менеджера, в 2010 году, хотя окончательно весь комплекс был сдан только в начале 2013 года. В общем, довольно недавно, отметила я, и оценивать внешний вид фасадов смысла, наверное, не имеет.

Проверка форумов

Особенных претензий к качеству строительства на форумах не слышно, больше нареканий вызывает класс отделки. Это типичный эконом: линолеум на вспененной основе типа «Синтерос», бумажные обои (на кухне моющиеся), потолки окрашенные водоэмульсионной краской. Все материалы, двери и сантехника отечественного производства, стальная ванна. Многим хотелось бы увидеть отделку лучшего качества.  

Большинство претензий, которые высказываются на форумах по отношению к «ЛСР. Недвижимость - Северо-Запад» касаются объективных параметров новостройки, таких как цена, инфраструктура, местоположение и т.д. В отношении ЖК «Новая Охта» основные мишени для критики – это местоположение и инфраструктура, вернее, ее отсутствие. На форумах разворачиваются целые баталии по поводу локации новостройки. Одни всячески критикуют это место, другие с жаром защищают его, а критиков обвиняют в завистнических чувствах.

Место и, правда, своеобразное. Рядом с развитым Красногвардейским районом, но «отрезано» от него из-за КАД. До метро пешком можно дойти разве что с риском для жизни. Транспорт пока никакой сюда не ходит, но, конечно, когда дома заселят, появятся маршрутки. Вся инфраструктура только будет строиться, причем, строит не застройщик, а город, что делает сроки абсолютно неопределенными.

Соцкультбыт

Будет построено 4 детских сада, 3 школы, детская и взрослая поликлиники, еще одна дорога, которая пройдет вдоль всего комплекса со стороны КАД, а также пешеходный переход через КАД. Кроме того, запланирован спорткомплекс (вероятнее всего, как обычно, от «Газпрома»), обширная деловая зона с магазинами, торгово-развлекательными комплексами.

  

С парковками все, на редкость, просто замечательно. Бесплатных открытых парковочных мест у домов запроектировано столько же, сколько квартир в домах – небывалая роскошь в наши дни. Как объяснила мне менеджер, этого удалось достичь из-за полного отсутствия в ЖК «Новая Охта» студий, да и 1-комнатных квартир будет очень мало. Кроме того, здесь появятся многоярусные неотапливаемые (продуваемые) паркинги. Стоимость машиноместа в них будет около 250-300 тысяч рублей, к сдаче первой очереди часть из них  будет уже достроена.

Резюме

Подведем итоги. ЖК «Новая Охта» - это жилье от надежного застройщика, которое продается по юридически безупречной схеме. Есть большой выбор банков, предоставляющих ипотеку, гибкие условия рассрочки. Не приходится сомневаться, что дома достроят в срок.

Квартирография комплекса с ориентацией на двух-, трех- и четырехкомнатные квартиры – преимущество проекта, и для многих очень весомое (в каждой секции будет лишь от трех до пяти квартир). Очевидно, что ЖК «Новая Охта» рассчитан на семьи, а не на инвестиции в малогабаритное жилье, именно поэтому студий тут нет совсем, а «однушек» так мало.

Городская прописка, хотя комплекс и расположен за КАД – тоже существенный плюс, кто сталкивался с областными госучреждениями, тот знает.

Теперь о минусах. Инфраструктура в пешей доступности появится не сразу – к этому нужно быть готовым. КАД проходит совсем рядом, для многих это существенный недостаток. Низкие потолки и небезупречные планировки – туда же. И самое главное, со времени последней проверки Тайного покупателя в ЖК «Новая Охта» довольно ощутимо выросли цены. По этой причине комплекс получает лишь «6» баллов на этот раз.

Дария Лапатухина 

6баллов

ЖК «Новая Охта» - обсуждение отчета тайного покупателя:

Татьяна
17 июня 2014
В данный момент ходит какой либо общественный транспорт до этого ЖК?
Юрий
09 июня 2014
В ответ на комментарий пользователя
Дмитрий
31 мая 2014

Место уже совсем не глухое, до Девяткино 10 минут пешком мимо ЦДСа (проверено), а вот насчёт цен - кто успел, тот и взял по 55 т.р.., а сейчас, когда дома готовы, поздно пить Боржоми. :)

От ЦДСа до метро минут 15 нужно идти, причем часть дороги по грязной обочине оживленной дороги. Так что на счет 10 минут вы сильно преувеличили.
Марина
05 июня 2014
В ответ на комментарий пользователя
ЮРИЙ ДИО
27 мая 2014

для такого ГЛУХОГО места цены загнуты весьма космически.

я тоже считаю, что цены очень высокие. когда было начало продаж - может по 55 тыс/м было неплохо, но по 80-90 - это уж слишком!! и это не ГОРОД, это земли совхоза Ручьи. за КАДом.
Олеся
02 июня 2014
Недавно купили двушку в Новой Охте, сдача 3 квартал 2014. Выбирали именно в этом районе, поскольку у нас ребенок, а там живут родители мужа, удобно, и район уже знакомый. Подкупает то, что застройщик надежный, крупная компания. Плюс квартиры уже с отделкой. Простенькая конечно, зато въехать можно сразу, а нам это важно. Кстати не согласна, что планировки плохие, вполне приличные, кухни большие, комнаты нормальной формы. Да и потолки стандартные. Хотели брать от застройщика, были в офисе на Кирочной, там, кстати, есть детская комната. :) Но людей было очень много. Но в итоге взяли по переуступке через «Единый Центр Переуступок». Вышло даже на 200 тысяч дешевле, а при переезде это важно. :) Ждем теперь осень. :)
Другие материалы про Инфраструктура
Другие материалы про Ипотека
ЖК «NewПитер» в поселке Новоселье: квартиры комфорт-класса по ПДКП и ДДУ

Год назад Тайный покупатель уже проверял ЖК «NewПитер», который компания «Строительный трест» возводит в поселке Новоселье Ломоносовского района Ленинградской области. Поскольку интерес к этому жилому комплексу не...

18 ноября
ЖК «Новоселье. Городские кварталы»: проект с квартирами-трансформерами и запаздывающей инфраструктурой

Северный научно-исследовательский институт гидротехники и мелиорации выделил 499 га своей территории в Ломоносовском районе под строительство 1,5 млн кв. метров жилья в рамках ЖК «Новоселье. Городские...

08 ноября
Автобусный тур по новостройкам «Новое Сертолово» и «Ясно.Янино»

В рамках очередной выставки-семинара «Жилищный проект», прошедшей в СКК 1-2 октября 2016 года, потенциальным покупателям нового жилья традиционно предлагалось посетить автобусные экскурсии по новостройкам Петербурга и...

24 октября