«Имеет смысл инвестировать свои средства в ликвидную недвижимость, особенно в таких городах, как Москва и Санкт-Петербург»

Рынок новостроек Петербургского региона готовится к новому деловому сезону. О том, как застройщики оценили результаты летних продаж, ждать ли роста цен на жилье и увеличения ипотечных ставок, покупать квартиру или ждать другого удачного момента, Новострой-СПб узнал у Татьяны Халиловой, и.о. директора департамента продаж девелоперской компании GloraX.

– Как бы вы охарактеризовали сейчас рынок недвижимости Петербурга в целом и рынок новостроек в частности? Наблюдается летнее затишье или активность?

– Сегодня можно сказать, что после продолжительной турбулентности рынок пришел в более стабильное состояние, а покупатели перестали ждать лучшего времени для совершения сделок и пользуются условиями, доступными на данный момент. В свою очередь застройщики поддерживают продажи за счет реализации совместных ипотечных программ с банками, обеспечивая таким образом пониженную ставку. Например, в ряде проектов в GloraX действует совместная акция со Сбербанком, по условиям которой можно получить скидку 20%. Несмотря на некоторую нестабильность, этим летом мы увидели хорошие результаты по продажам квартир в наших проектах относительно показателей прошлого года.

– По некоторым данным, спрос на новостройки в Петербурге за последний год упал на 27%, в мае – на 5%, в июне – на 2%. Речь идет больше о бюджетном жилье. Но в целом согласны ли вы с тем, что спрос на строящееся жилье падает?

– В настоящее время в проектах, которые введены в эксплуатацию, находится в продаже 562 тыс. кв. м, что составляет 19% от общего объема предложения. Год назад доля готового жилья была ниже и составляла 11% или 307 тыс. кв. м в абсолютном выражении. Таким образом, мы видим небольшой рост доли нераспроданного жилья в новостройках в этом году, что связано со снижением покупательской способности, которую мы фиксируем с весны прошлого года.

– Что происходит с предложением на рынке новостроек Петербурга? Если в Московском регионе застройщики активно выводят на рынок новые проекты, то в Петербурге старты продаж сильно сократились. Это связано с падением интереса покупателей?

– Застройщики чутко реагируют на уровень спроса, который на сегодняшний день частично сместился из Санкт-Петербурга в Ленинградскую область. Это обусловлено целым рядом причин. Во-первых, сокращаются реальные доходы населения. Нестабильная экономическая ситуация приводит к тому, что люди не готовы брать на себя долгосрочные финансовые обязательства в виде ипотеки, они больше ориентируются на свои возможности в моменте. Кроме того, удаленная работа и гибкий график снижают зависимость от центра города – можно комфортно жить за пределами Петербурга, минимизируя выезды в центр. При этом стоимость жилья в области, конечно, ниже, чем в Санкт-Петербурге.

GloraX не стал исключением. Недавно мы приобрели земельный участок в Ленинградской области под строительство нового проекта комфорт-класса. Объект будет расположен в поселке городского типа Новоселье – привлекательной локации с точки зрения экологии  и обеспеченности объектами инфраструктуры. На территории 9,5 га мы планируем возвести 6 жилых корпусов. Начало строительства и старт продаж квартир запланированы на 2023 год, а завершение реализации проекта намечено на 2025 год. Отличительной особенностью проекта станет низкая плотность застройки и высокая обеспеченность общедоступными парковочными местами, расположенными по периметру территории.

– Как изменились покупательские предпочтения за последние пару лет? Что, кроме бюджета, важно для клиентов? Какие планировки востребованы – классические или евро?

– Для клиента важна локация будущего проекта, перспективы района, транспортная составляющая проекта, инфраструктура, надежность застройщика. Мы видим, что предпочтения покупателей в последнее время смещаются в сторону компактных квартир с эргономичными планировками, и этот тренд обусловлен желанием снизить бюджет покупки и платеж по ипотеке.

Сегодня клиенты особенно ценят функциональность планировочных решений, обращают внимание на наличие дополнительных мест хранения в доме. Отвечая на запрос рынка, мы спроектировали гармоничные и компактные квартиры в комплексе «GloraX Парголово», предусмотрели келлеры.

Кроме того, мы отмечаем, что клиенты обращают особое внимание на благоустройство в проекте – этот тренд зародился еще в период пандемии и актуален до сих пор. Люди хотят видеть ухоженную территорию с различными сценариями времяпрепровождения и грамотным зонированием, которое учитывает интересы жителей разных возрастов. В свою очередь застройщики не экономят на благоустройстве и предлагают все более интересные проекты с зелеными кабинетами, перголами из натурального дерева, шезлонгами и амфитеатрами. Например, в своем первом проекте комфорт-класса «GloraX Парголово» мы уделили благоустройству особое внимание. Одной из фишек этого жилого комплекса станет использование технологий дополненной реальности на детской площадке.

– Ваша компания работает в разных районах Петербурга, а также в разных сегментах, включая премиум. Какое жилье сегодня продается лучше? Как различаются покупательские предпочтения в разных классах?

– В портфеле GloraX действительно представлены различные проекты – от премиальных в Санкт-Петербурге до объектов комфорт-класса в Ленинградской области. В настоящее время комфорт-класс демонстрирует большую устойчивость к кризисным явлениям и позволяет привлечь более широкую целевую аудиторию, нежели в случае с премиум-сегментом. Это также связано с тем, что зачастую люди покупают жилье комфорт-класса как свое первое, в то время как в более высоких сегментах речь идет либо об улучшении качества жизни, либо об инвестировании.

– Большая ли доля покупок совершается в ипотеку в ваших проектах? Какие программы наиболее популярны сегодня? Важен ли ежемесячный платеж для клиентов или размер кредита?

– В первую очередь покупатели обращают внимание даже не на бюджет покупки, а на размер ежемесячного платежа, т. к. только таким образом они могут понять, насколько это доступный инструмент в их конкретном случае. В наших проектах порядка 80% квартир продается в ипотеку по разным программам, в том числе по программам, разработанным совместно с банками, где действуют пониженные ставки.

Сегодня среди клиентов очень востребованы государственные программы, льготная и семейная ипотека, траншевая ипотека, когда сумма кредита выдается частями, что позволяет снизить ежемесячный платеж, IT-ипотека, в особенности после того, как условия по ней значительно улучшились.

– Покупают ли сегодня квартиры в новостройках без отделки или white box уже стал неотъемлемой частью продукта?

– Спрос на квартиры без отделки немного снижается, мы видим, что покупатели уже осознали все преимущества квартир с отделкой. И в данном случае white box – это тот минимум, который сегодня могут обеспечить многие застройщики. Продвинутые девелоперы, как правило, предлагают на выбор несколько вариантов отделки, а также конструкторы, благодаря которым можно создать практически индивидуальный интерьер.

Основные преимущества квартир с отделкой – это быстрый переезд и быстрое заселение. Кроме того, отделка от застройщика получается на 30% дешевле, чем своими руками – за счет того, что девелопер оптом покупает строительные материалы и заказывает услуги, ее можно включить в договор и взять ипотеку.

– Недавно ЦБ повысил ключевую ставку и грозится осенью сделать это снова. Как это отразится на рынке новостроек? Подорожает ли ипотека и повысятся ли цены на квартиры?

– Безусловно, это решение негативно отражается на рынке новостроек. Уже после недавнего повышения, первого за долгое время, банки начали корректировать ставки. В частности, ипотечные ставки уже подняли ВТБ, Газпромбанк, Росбанк и Уралсиб. Сбербанк, один из ключевых игроков на рынке, также не исключает роста ставок. Это напрямую влияет на размер ежемесячного платежа и, как следствие, негативно сказывается на рынке недвижимости.

Имеет значение и психологический аспект – покупатели видят, что ставки растут, и даже не пытаются просчитать, каким может быть ежемесячный платеж в их случае. Вместо этого они ждут более комфортных условий по ипотеке. Если ставки приблизятся к заградительному уровню, то начнет формироваться отложенный спрос.

Застройщики это понимают и в свою очередь предлагают индивидуальные, действительно выгодные программы кредитования. Например, пока проект находится на стадии строительства, ставка может быть минимальной. Существуют и программы траншевой ипотеки, когда сумма кредита выдается не целиком, а траншами, за счет чего также получается уменьшить ежемесячный платеж. Таким образом, пока застройщики сохраняют активность и разрабатывают совместные программы с банками, сделки будут заключаться. Тем не менее, в долгосрочной перспективе мы все надеемся на снижение ключевой ставки и улучшения условий по ипотеке.

– Ваша компания также строит апартаменты в Петербурге, которые то хотят приравнять к жилью, то нет. Как вы считаете, нужно ли это делать? Что сейчас происходит с сегментом апартаментов, востребованы ли они?

– Перспективы наделения апартаментов статусом жилья на данный момент очень туманны. Отчасти это справедливо, поскольку за последние годы на рынке появилось много апарт-комплексов, и если приравнять их к жилью, то это приведет к колоссальной нагрузке на существующую социальную инфраструктуру – школы, детские сады, поликлиники и т. д.

В данной ситуации нужен компромисс. Например, обязать застройщиков, которые возводят апартаменты, в будущем строить также и инфраструктурные объекты. При этом покупателей апарт-комплексов необходимо наделить большими правами, т. к. сейчас действующее жилищное законодательство не рассматривает апартаменты в качестве жилых помещений. Среди возможных проблем могут возникнуть вопросы к услугам ЖКХ и налогообложению. Решения по вводу дополнительных услуг, выбору подрядчиков, тарифам, ремонту и иным вопросам в жилом комплексе принимает собрание собственников жилья. В случае с апартаментами управляющая компания обладает большей свободой действий, а оспорить необоснованность включения той или иной услуги в счета в судебном порядке, как показывает практика, достаточно сложно.

– Каким вам видится развитие рынка недвижимости и рынка новостроек в ближайшее время? Что бы вы посоветовали человеку, который сейчас думает – покупать жилье или нет?

– Осенью традиционно наблюдается всплеск покупательской активности, и мы рассчитываем, что количество сделок вырастет, когда люди вернутся из отпусков. Кроме того, начнется учебный год в вузах, многие состоятельные семьи из регионов смогут купить жилье для своих детей-студентов. При этом в целом также сохраняются факторы риска и неопределенности. Мы осознаем, что все секторы экономики, в том числе и рынок недвижимости, зависят от ситуации на геополитической арене.

Что касается совета, то сложно предугадать все факторы. В настоящее время курс рубля нестабилен, есть предпосылки для ухудшения условий по ипотечному кредитованию. Поэтому, если для вас актуален квартирный вопрос и вы в принципе планировали приобрести жилье в ипотеку или за живые деньги сейчас, не стоит откладывать свою жизнь в новой квартире на завтрашний день. Имеет смысл инвестировать свои средства в ликвидную недвижимость, особенно в таких городах, как Москва и Санкт-Петербург. Поскольку если там и произойдет небольшое снижение цен, то оно будет временным и в дальнейшем обязательно сменится ростом, как это было не раз в предыдущие кризисы. Поэтому мы считаем, что лучшее время для покупки – здесь и сейчас. 

Читайте также:

Итоги июля: петербургским застройщикам удалось увеличить выручку, несмотря на спад продаж

Выгоды нет, а риски остались: покупатели отворачиваются от новостроек на котловане