• Тайный покупатель новостроек
  • Автобусный тур по новостройкам Девяткино: ЖК «Новая Охта», ЖК «Новое Мурино», ЖК «Старая крепость», ЖК «GreenЛандия» и ЖК «Сокол»
07 декабря 2016

Автобусный тур по новостройкам Девяткино: ЖК «Новая Охта», ЖК «Новое Мурино», ЖК «Старая крепость», ЖК «GreenЛандия» и ЖК «Сокол»

В рамках прошедшей 28-30 октября в Экспофоруме Ярмарки Недвижимости было организовано несколько автобусных туров. По заданию редакции Novostroy-SPb.ru Тайный покупатель посетил обзорную экскурсию по новостройкам у станции метро «Девяткино». Наш агент посетил новостройки: ЖК «Новая Охта» от «Группы ЛСР», ЖК «Новое Мурино» от ЦДС, ЖК «Старая крепость» от «РосСтройИнвест», ЖК «GreenЛандия» от Setl City и ЖК «Сокол» от «СтройТехИнвест 25».

Организация 

Я записалась на экскурсию через сайт «Ярмарки Недвижимости», но через несколько дней мне пришло сообщение, что все места заняты, поэтому меня поставили в лист ожидания. Однако за несколько дней до поездки пришло новое письмо с предложением подтвердить свое участие в экскурсии, после чего меня проинформировали, что место за мной закреплено.

В письме прилагалась подробная информация о том, когда и где будет ждать автобус. Для посадки в автобус необходимо было просто назвать свою фамилию, никаких излишних формальностей. Экскурсия была запланирована с 11.00 до 14.30, и временные рамки были выдержаны строго.

Отправились мы всего на 5 минут позже от станции метро «Гражданский проспект», высадили нас также вовремя у станции метро «Девяткино». На обратном пути желающие могли доехать на автобусе до станции метро «Гражданского проспекта» (конечная точка нашего маршрута), но водитель предупредил о том, что придется простоять в пробке.

Автобус оказался заполнен практически полностью, я насчитала всего четыре свободных места. Очевидно, что обзорные экскурсии с посещением сразу нескольких новостроек пользуются большим спросом у покупателей.

В автобусе с нами ехал представитель организатора, издания «Недвижимость и строительство Петербурга» - Андрей. На протяжении всего пути он непрерывно вел рассказ, касающийся в основном общих моментов покупки новой квартиры. Несмотря на отсутствие работающего микрофона в автобусе, Андрей рассказывал так громко, что слышно было достаточно хорошо даже на задних рядах.

На остановках нас встречали представители застройщиков, раздавали буклеты и рассказывали уже более подробно о своих объектах. На трех объектах из пяти мы осматривали квартиры или шоу-румы. 

Андрей рассказал об отличиях основных схем покупки квартиры в новостройке: ДДУ и ЖСК, о поправках в 214-ФЗ, которые вступят в силу с 1 января 2017 года, об особенностях ценообразования на первичном рынке недвижимости, рассказал о законодательных нюансах строительства инфраструктуры, а также о планах строительства дорог в Мурино.

Новостройки «ЛСР. Недвижимость-Северо-Запад»: ЖК «Новая Охта», ЖК «Новая Охта. На речке», ЖК «Цветной город»

Первую остановку мы сделали рядом с ЖК «Новая Охта» от «ЛСР. Недвижимость-СЗ». Этот застройщик имеет репутацию очень надежного, является одним из лидеров строительного рынка Санкт-Петербурга по количеству возводимых квадратных метров. Сроки передачи квартир, как правило, не нарушаются. В то же время, хотя дома строятся по панельной технологии, цены устанавливаются практически на уровне кирпично-монолитных домов. 

Менеджер Надежда рассказала нам, что в этой локации их компания строит сразу три объекта. Первый из них - ЖК «Новая Охта». Он включает в себя 40 домов, 26 из них уже заселены. Проект рассчитан на реализацию до середины 2018 года и располагается между Муринской дорогой и КАД.

По другую сторону Муринской дороги, ближе к реке Охта, строится жилой комплекс «Новая Охта. На речке». Он недавно был запущен в продажу и сейчас находится на начальном этапе. Всего в рамках проекта появится 21 дом, возведение рассчитано до середины 2020 года. В этом комплексе будет много домов с видом на реку и лес.

ЖК «Новая Охта» от «Группы ЛСР»ЖК «Новая Охта» от «Группы ЛСР»ЖК «Новая Охта» от «Группы ЛСР»ЖК «Новая Охта» от «Группы ЛСР»ЖК «Новая Охта» от «Группы ЛСР»ЖК «Новая Охта» от «Группы ЛСР»ЖК «Новая Охта» от «Группы ЛСР»ЖК «Новая Охта» от «Группы ЛСР»ЖК «Новая Охта» от «Группы ЛСР»ЖК «Новая Охта» от «Группы ЛСР»ЖК «Новая Охта» от «Группы ЛСР»ЖК «Новая Охта» от «Группы ЛСР»ЖК «Новая Охта» от «Группы ЛСР»ЖК «Новая Охта» от «Группы ЛСР»ЖК «Новая Охта» от «Группы ЛСР»ЖК «Новая Охта» от «Группы ЛСР»ЖК «Новая Охта» от «Группы ЛСР»ЖК «Новая Охта» от «Группы ЛСР»ЖК «Новая Охта» от «Группы ЛСР»ЖК «Новая Охта» от «Группы ЛСР»ЖК «Новая Охта» от «Группы ЛСР»ЖК «Новая Охта» от «Группы ЛСР»ЖК «Новая Охта» от «Группы ЛСР»ЖК «Новая Охта» от «Группы ЛСР»

 

В паре километров к югу находится третий объект «Группы ЛСР» - ЖК «Цветной город» (читайте расследование Тайного покупателя). Это очень масштабный комплекс, который займет территорию 453 га с обеих сторон КАД и рассчитан до 2034 года. Штат сотрудников «Группы ЛСР» 6 лет работал над этим проектом прежде, чем он был выведен на рынок.

Все три проекта относятся к Красногвардейскому району Санкт-Петербурга, располагаются вблизи развязок КАД и недалеко от крупного лесного массива Ржевский полигон. До обжитых кварталов Красногвардейского района недалеко, но все же находятся они не в пешей доступности. Поэтому немаловажно, что вся инфраструктура создается внутри кварталов, что ожидаемо и даже неизбежно ввиду масштабности застройки.

В частности, в ЖК «Цветной город» будет построено 2.5 млн кв. метров жилой недвижимости, 74.5 тыс. кв. метров коммерческих помещений, под строительство спортивно-оздоровительных объектов выделено 60.5 тыс. кв. метров, под паркинги 69.16 тыс. кв. м. Также будет построено 16 детских садов, 10 школ, 4 поликлиники, больница, парк площадью 7 га, в котором будет возведен храм вместимостью 3 тыс. человек.

Дома во всех трех жилых комплексах строятся по одной и той же технологии, характеристики жилья одинаковые. Различия касаются исключительно сроков строительства и локации объектов.

«Группа ЛСР» строит свои дома по панельной технологии с 2001 года. Панели изготавливаются на собственном заводе «ДСК Блок» (он же бывший Гатчинский ДСК). Коробка монтируется из железобетонных панелей, на них крепится слой минераловатного утеплителя 15-20 см, затем наносится несколько слоев штукатурки и окраска. Таким образом, получается бесшовный фасад, поэтому исключаются проблемы, связанные с разгерметизацией стыков между панелями.

Говоря о плюсах данной технологии строительства, Надежда отметила, что дома получаются теплые, непродуваемые, с хорошими характеристиками по шумоизоляции. От себя добавлю, что еще одним преимуществом этой технологии является высокая скорость строительства, а также производство бетонных конструкций в теплом цеху с высоким уровнем контроля качества.

Основной минус технологии, на мой взгляд - это планировки. В квартирах много несущих стен и простенков, которые нельзя убрать, причем многие из них расположены очень неудачно. Например, прихожая и коридор часто разделены на несколько отсеков, стена между кухней и комнатой также, как правило, оказывается несущей.

Дверные проемы зачастую расположены не слишком удобно. Доля нежилых метров в общей площади квартиры высока, а функциональность этих метров, напротив, невелика. Справедливости ради надо сказать, что удачные планировки тоже встречаются, но их довольно быстро разбирают. Высота потолков составляет всего 2.5 метра. Представлены квартиры от одно- до трехкомнатных, студий нет.

Нам показали шоу-рум, который располагается в доме по адресу улица Корнея Чуковского, 12 в ЖК «Новая Охта». Он представляет собой 2-комнатную квартиру площадью 61.3 кв. метра, полностью отделанную и обставленную мебелью.

В квартире представлено два вида отделки: стандартная и улучшенная. Стандартная отделка используется на данный момент в большинстве объектов (в том числе в тех трех, о которых идет речь), улучшенная - для объектов, расположенных в более престижных районах города.

В стандартную отделку входит: линолеум на вспененной основе типа «Таркетт», бумажные обои (на кухне моющиеся), межкомнатные шпонированные двери, плитка в санузлах на полу и стенах в полную высоту. Стальная ванна, раковина, унитаз. Все материалы отечественного производства. Разводка коммуникаций открытая (трубы в санузлах не скрыты в короба, в комнатах трубы к радиаторам проходят вертикально вдоль стен).

Цены на квартиры отличаются в зависимости от срока сдачи конкретного дома, по каждому жилому комплексу в продаже несколько очередей, разный выбор квартир, поэтому нельзя сказать определенно, где дешевле. Все цены на все квартиры представлены на сайте, поэтому не буду их дублировать, приведу лишь минимальные варианты:

В ЖК «Новая Охта» цена квадратного метра начинается с 66 тысяч рублей, однокомнатную квартиру можно купить за 2 829 600 рублей.

В ЖК «Новая Охта. На речке» минимальная цена за квадрат - 70 тысяч рублей, «однушка» стоит от 2 591 500 рублей.

В ЖК «Цветной город» квадратный метр обойдется не менее 65 тысяч рублей, однокомнатная квартира от 2 289 600 рублей.

ЖК «Новое Мурино» от ГК ЦДС

От ЖК «Новая Охта» мы поехали в строящийся буквально по соседству ЖК «Новое Мурино» от ГК ЦДС, который, уже относится к Всеволожскому району Ленинградской области (как и все последующие объекты нашей экскурсии). Этот жилой комплекс состоит из 12 разновысотных домов высотой от 9 до 27 этажей. Помимо жилья в проект строительства входят паркинги, школа, два детских сада, спортивные и торговые объекты.

Нас сразу пригласили в специально предназначенные для показа квартиры, где менеджер Михаил во всех деталях рассказал о стандартах строительства компании ГК ЦДС.

Технология строительства домов кирпично-монолитная. Несущими являются стены по периметру квартиры, за исключением фасадных стен, они состоят из нескольких слоев: 40 см газобетона, 3 см воздушной прослойки, далее кирпичная облицовка или фасадный камень на первом этаже - итого 55 см толщины.

Воздушная прослойка служит своего рода «термосом», он предохраняет дом от чрезмерного нагревания под прямыми солнечными лучами и, наоборот, от резкого остывания при падении температуры в зимний период. Как результат, при уличных температурах от -7 до +10 градусов по Цельсию, если полностью закрыть окна, перекрыть клапаны приточной вентиляции и отключить отопление, за две недели температура в квартире опустится максимум на 2 градуса.

Фасадные материалы выбраны наиболее долговечные и не требующие затрат на обслуживание. По словам Михаила, фасадный камень и кирпич не изменят своего облика в течение полутора - двух сотен лет, при этом, в отличие от навесных вентилируемых фасадов, не требуется замена крепежных элементов и сервис принудительных систем вентиляции.

Внутренние перегородки между комнатами выполнены из легкобетонных сборных конструкций (гипсовый пазогребень), в результате в квартирах можно как угодно изменять планировку, для согласования будет достаточно одного заявления в БТИ.

Мы посмотрели квартиру с подготовкой под чистовую отделку и с полной чистовой отделкой «под ключ».

В квартире с подготовкой под чистовую отделку стены были выровнены, прогрунтованы и оштукатурены, уже готовы под оклейку обоями. На полу стяжка, выравнивать ее не требуется, можно сразу укладывать покрытие. Используется технология «плавающий пол», когда уровень стяжки (7 см) отделен от всех перекрытий, стен и перегородок двумя слоями пористой изоляции: 1 см изолона плюс 0.5 см фиброволокна. Такое решение служит сразу двум целям: гидроизоляции (полы в жилых комнатах выдерживают до 150 литров воды) и шумоизоляции (стены отделены от уровня пола).

ЖК «Новое Мурино» от ЦДСЖК «Новое Мурино» от ЦДСЖК «Новое Мурино» от ЦДСЖК «Новое Мурино» от ЦДСЖК «Новое Мурино» от ЦДСЖК «Новое Мурино» от ЦДСЖК «Новое Мурино» от ЦДСЖК «Новое Мурино» от ЦДСЖК «Новое Мурино» от ЦДСЖК «Новое Мурино» от ЦДСЖК «Новое Мурино» от ЦДСЖК «Новое Мурино» от ЦДСЖК «Новое Мурино» от ЦДСЖК «Новое Мурино» от ЦДС

 

Потолки высотой 2.6 метра (ошлифованы). Разводка электричества травмобезопасная, т.е. розетки расположены ближе к уровню пола (меньше шансов задеть сверлом провод, вешая что-либо на стену).

Система отопления коллекторная, т.е. все трубы проходят в стяжке пола, а не вертикально вдоль стен. Это также способствует лучшей шумоизоляции, поскольку между этажами нет сквозных отверстий. Батареи с терморегуляторами, квартиры снабжены индивидуальными отсечками на отопление (чтобы снять радиатор не требуется перекрывать стояк).

Установлены индивидуальные счетчики на отопление. Гарантия на трубы отопления предоставляется от производителя и составляет 50 лет, в случае возникновения аварий для замены труб не требуется вскрывать полы, поскольку трубы вытягиваются из пола как шланг.

В санузлах стены шлифуются. Выполнена гидроизоляция пола (помимо изолона еще два слоя технониколя), она выдерживает до 700 литров воды. Стояки полипропиленовые без металлических соединений (неоткуда появиться ржавчине и окалине). Устанавливаются счетчики, фильтры грубой очистки.

В квартирах с отделкой укладывается финский ламинат 32 класса, плинтуса, двери и пол находятся в единой цветовой гамме. На стенах обои под покраску на флизелиновой основе (легко моются и выдерживают до 4 перекрашиваний). Ширина рулона 1.2 метра, поэтому стыков на стенах минимальное количество.

В домах, которые сдаются позднее III квартала 2017 года, изменился стандарт разводки электрики на кухне. Розетки подняты над уровнем столешницы и устанавливаются сдвоенные, а силовой выход на плиту помещают по центру помещения. Мойка на кухне не устанавливается.

Потолки выравниваются и окрашиваются водоэмульсионкой. Высота потолков в варианте с отделкой «под ключ» 2.57 метра. Устанавливаются двухкамерные стеклопакеты, пластиковые подоконники, откосы ошпаклеваны и оштукатурены. 

Пол и стены в санузле облицованы плиткой чешского производства теплых нейтральных тонов. Трубы убраны в короба, которые также облицованы плиткой. Раковина и унитаз марки Jito, ванна акриловая финского производства (если площадь санузла менее 3.3 кв. метра, устанавливается душевая кабина), фурнитура чешского производства.

Планировки достаточно разнообразны. Есть квартиры с большими лоджиями до 7 кв. метров, а есть с совсем крошечными: менее 2 кв. метра. В некоторых квартирах широкие комнаты по форме приближены к квадратным, в других узкие и прямоугольные, в третьих причудливой треугольной формы. К плюсам относятся продуманные прихожие и широкие возможности для перепланировки, а также небольшое количество квартир на этаже - в большинстве корпусов 4 или 5, но есть и исключения (в 10 корпусе их 11). Представлены квартиры от студий до 3-комнатных.

Сроки ввода в эксплуатацию по корпусам следующие:

6 корпус - в течение ноября 2016 года;

7 корпус - до 20 декабря 2016 года;

8 корпус - после Нового (2017) года;

9 и 11 корпус - конец марта 2017 года;

10 корпус - в апреле или после майских праздников 2017 года.

Все дома на данный момент подведены под крышу.

До станции метро «Девяткино» от самого отдаленного 10 корпуса расстояние 1.5 км, дорога по улице Садовая благоустроена (есть освещение, тротуар) и пролегает через частный сектор.

Для удобства автомобилистов выполнят следующие мероприятия: в июле 2017 года будет демонтирован строительный забор и сделана врезка в проспект Маршака и Муринскую автодорогу, что позволит жителям комплекса выезжать на Пискаревский и Шафировский проезды, минуя узел Руставелли-Токсовское шоссе.

ЖК «Муринский Посад» от ГК ЦДС

Михаил также рассказал нам о еще одном жилом комплексе ГК ЦДС – «Муринский Посад», который территориально строится у метро «Девяткино» (всего в 1.6 км от станции) и состоит из 7 домов высотой от 13 до 17 этажей.

Таким образом, этот жилой комплекс отличается от ЖК «Новое Мурино» меньшей этажностью. Также там больше расстояния между домами, больше места отводится благоустройству: оборудованию гостевых парковок, детских и спортивных площадок, озеленению.

На данный момент строятся три корпуса. Первая очередь (4 корпус) в декабре 2016 года выйдет на Госкомиссию. Первый корпус, состоящий из 4 этапов, уже под крышей и будет сдаваться поэтапно:

1 этап - в марте 2017 года;

2 этап - в июне 2017 года;

3 этап - в сентябре 2017 года;

4 этап - в декабре 2017 года.

На нулевом цикле строительства находится третий корпус, но в продажу он еще не выведен. 

Помимо жилья предусмотрены подземные паркинги, два наземных паркинга почти на 1000 машино-мест, два садика на 460 мест, школа на 1100 воспитанников – все это появятся к 2017-2019 году. Полностью строительство комплекса планируют завершить до 2022 года.

ЖК «Муринский Посад» от ГК ЦДСЖК «Муринский Посад» от ГК ЦДСЖК «Муринский Посад» от ГК ЦДСЖК «Муринский Посад» от ГК ЦДСЖК «Муринский Посад» от ГК ЦДСЖК «Муринский Посад» от ГК ЦДСЖК «Муринский Посад» от ГК ЦДСЖК «Муринский Посад» от ГК ЦДСЖК «Муринский Посад» от ГК ЦДСЖК «Муринский Посад» от ГК ЦДС

 

Оформление домов в ЖК «Муринский Посад» более современное. Входные группы оформляются по индивидуальным дизайн-проектам, в отделке фасадов используются более сложные элементы, в частности, фактурная плитка под натуральный камень. Реализована безбарьерная среда для маломобильных групп населения (пандусы, подъемники).

В остальном технология строительства, инженерные решения, отделка квартир полностью повторяет ЖК «Новое Мурино». Вживую посмотреть на стройку ЖК «Муринский Посад» у нас получилось только мельком. Автобус проехал мимо, а наш экскурсовод настолько увлекся своим рассказом, что совсем забыл предупредить о том, что мы подъезжаем к новостройке. Спохватился он уже, когда автобус делал разворот, поэтому ни фото, ни видео мне заснять не удалось.

Традиционно ГК ЦДС всегда продавал жилье через схему ЖСК, но сейчас отходит от нее. По ЖСК в реализации остались только старые объекты. 9, 10, 11, 12 корпуса ЖК «Новое Мурино» продают по ДДУ. ЖК «Муринский Посад» реализуется также по ДДУ, за исключением первой очереди (4 корпус). В договоре прописывается 8 месяцев на передачу ключей после ввода дома в эксплуатацию.

Нужно отметить, что по закону схема ЖСК не накладывает на застройщика никаких обязательств в отношении исполнения сроков строительства, чем ГК ЦДС всегда успешно пользовался, зачастую задерживая передачу квартир на срок от 4 до 24 месяцев относительно первоначальных обещаний.

Переход на ДДУ возлагает уже совсем другую ответственность на застройщика, поскольку закон предусматривает штрафы за каждый день просрочки, их можно взыскать через суд, если застройщик откажется выплатить их в добровольном порядке. Осложняет дело то, что на практике суд часто уменьшает причитающуюся дольщику по закону выплату за просрочку в соответствии с «принципом разумности».

Поэтому специалисты рынка недвижимости обычно советуют при выборе ориентироваться на репутацию застройщика и сложившуюся практику соблюдения сроков по прошлым объектам. Словом, несмотря на огромный опыт строительства, у компании ГК ЦДС в некотором смысле еще все впереди. Ей предстоит доказать на практике, что объекты теперь будут сдаваться без задержек.

ЖК «Старая крепость» от ГК «РосСтройИнвест»

Следующим нашим объектом стал ЖК «Старая крепость» от ГК «РосСтройИнвест». Признаюсь, меня покорило его расположение - на тихой улице рядом с парком, практически в самом парке.

Дети катались с большой деревянной горки, шума от машин совсем не было слышно, а воздух был свежий и чистый как загородом. В парке проложены велодорожки, протекает речка, растут дубы, украшает место старинная водонапорная башня.

И в то же время, это исторический центр Мурино, рядом расположено здание администрации, универсамы «Пятерочка» и «Магнит», аптека, лабораторная служба, детский сад, остановки общественного транспорта. Сервис «Яндекс.Карты» проложил мне маршрут до станции метро «Девяткино» длиной 2,1 км (в буклете, правда, пишут, что 1.5 км). Это расстояние можно пройти пешком за 20-25 минут, проехать на маршрутке или автобусе, ходит также прямой транспорт до станции метро «Гражданский проспект». До развязки КАД около 2 км.

Компания «РосСтройИнвест» существует с 2002 года, строит много и без задержек, помимо жилья много занимается объектами госзаказа, не боится технически сложных решений, каждый дом имеет свою ярко выраженную индивидуальность.

В то же время, от дольщиков компании нередко поступают жалобы по поводу проблем, возникающих в процессе эксплуатации домов (подробнее можно прочитать в расследовании о ЖК «Петр Великий и Екатерина Великая»).

ЖК «Старая крепость» будет представлять собой один 13-этажный 10-секционный дом на 1529 квартир. Строительство дома ведется в 2 очереди: секции 1-6 будут сданы в ноябре 2017 года (передача ключей до конца 2017 года), секции 7-10 будут сданы годом позже, в ноябре 2018 года (со слов менеджера) или в сентябре 2018 года (по информации в буклете). Первая очередь сейчас по степени готовности находится на уровне 13 этажа, вторая очередь на уровне первого.

ГК «РосСтройИнвест» всегда разрабатывает интересные архитектурные решения для своих объектов. Не исключение и ЖК «Старая крепость». Дом, действительно, будет внешне напоминать русскую крепость с декоративными элементами в виде зубцов-бойниц. Холлы также будут оформлены в соответствующей стилистике старой крепости: стены под кирпич, решетки, декоративные элементы в виде пушек.

Дом будет иметь закрытый двор с системой контроля доступа и видеонаблюдением, где появятся детские площадки, гостевые парковки, велопарковки. На первых этажах будет супермаркет, ателье бытовых услуг, кафе-пекарня, культурно-образовательный центр, хозяйственный универсам.

Под территорией двора запланированы два подземных паркинга, откуда можно будет подняться на свой этаж на лифте. Стоимость парковочного места в таком паркинге начинается от 400 тысяч рублей, оплата в рассрочку на 40 месяцев без переплат, с 5% первоначальным взносом.

Технология строительства выбрана монолитная, наружные стены из газобетона с утеплителем, фасады оштукатурены и окрашены.

Квартиры сдаются без отделки. В них запроектирована ровная стяжка, гидроизоляция пола в санузле, разводка электрики, установлены розетки, выключатели, батареи с терморегуляторами (котельная на территории комплекса своя), откосы, подоконники, двухкамерные стеклопакеты, холодное остекление лоджий, входная металлическая дверь с фурнитурой и замком хорошего качества (не Китай, как сказал менеджер). Стены не отделываются.

Отдельно можно дозаказать отделку от застройщика по цене 8 тысяч рублей за квадратный метр. Оплачивается она в рассрочку без переплат до конца строительства. В отделку входит ламинат, обои с покраской, выравнивание и окраска потолков, межкомнатные двери, облицовка пола и стен в санузлах керамической плиткой, установка сантехники, светильников в санузле, полотенцесушитель, трубы зашиваются в короба.

ЖК «Старая крепость» от «РосСтройИнвест»ЖК «Старая крепость» от «РосСтройИнвест»ЖК «Старая крепость» от «РосСтройИнвест»ЖК «Старая крепость» от «РосСтройИнвест»ЖК «Старая крепость» от «РосСтройИнвест»ЖК «Старая крепость» от «РосСтройИнвест»ЖК «Старая крепость» от «РосСтройИнвест»ЖК «Старая крепость» от «РосСтройИнвест»ЖК «Старая крепость» от «РосСтройИнвест»ЖК «Старая крепость» от «РосСтройИнвест»ЖК «Старая крепость» от «РосСтройИнвест»ЖК «Старая крепость» от «РосСтройИнвест»ЖК «Старая крепость» от «РосСтройИнвест»ЖК «Старая крепость» от «РосСтройИнвест»

 

Цены, которые называла менеджер, вообще не имеют ничего общего с указанными на сайте, поэтому, наверное, лучше уточнить их у менеджера по продажам.

Ниже я привожу цифры, озвученные менеджером во время экскурсии:

Студии в 1 этапе стоят в районе 2 млн рублей, во втором - 1.7-1.8 млн рублей.

Однокомнатные 2.4-2.5 млн рублей в первом этапе, 2.3 млн рублей во втором.

Двухкомнатные около 3 млн рублей в первом этапе, 2.6 млн рублей во втором.

Трехкомнатные около 4 млн рублей в первом этапе. Во втором этапе их побольше, там они будут 3.8 млн рублей.

Забронировать квартиру при 100% оплате или рассрочке можно на 3 дня, в случае ипотеки бронь продлевается на 2 недели.

Варианты оплаты нам выдали в распечатке вместе с буклетами.

Есть варианты беспроцентной рассрочки (цена как при 100% оплате):

1.  Первый платеж 555 тысяч рублей, остаток одним платежом через 9 месяцев (в акции участвует ограниченное количество квартир стоимостью до 2.4 млн рублей.)

2.  Первый взнос от 40%, остаток равными ежемесячными/ежеквартальными платежами в течение 12 месяцев, но не позднее 20.11.17 (1 этап), 20.09.18 (2 этап)

3.  Первый взнос от 10%, остаток через 4 месяца, но не позднее 20.11.17 (1 этап), 20.09.18 (2 этап)

4.  Первый взнос от 30%, остаток через 8 месяцев, но не позднее 20.11.17 (1 этап), 20.09.18 (2 этап)

5.  Первый взнос от 80%,  остаток равными ежемесячными/ежеквартальными платежами в течение 2 лет, но не позднее, чем до 20.05.18 (1 этап), до 20.04.19 (2 этап)

Есть варианты рассрочки с начислением процентов на остаток:

1.  Первый взнос от 10%, остаток равными ежемесячными/ежеквартальными платежами под 14% годовых до 20.05.18 (1 этап), до 20.04.19 (2 этап)

2.  Первый взнос от 10%, остаток по индивидуальному графику под 14% годовых, срок - 12 месяцев, но не позднее 20.11.17 (1 этап), 20.09.18 (2 этап)

На этом объекте показа квартир или шоу-румов не предусмотрено, но есть консультационный пункт. Он работает по средам, субботам и воскресеньям с 10 до 17 часов с перерывом на обед с 13 до 14 часов. 

Менеджер также обращала наше внимание на то, что ЖК «Старая крепость» будет подключен к центральным коммуникациям поселка Мурино, поэтому коммунальные платежи такие же, как в старых домах Мурино.

По ее словам, в Девяткино есть жилые комплексы, застройщики которых роют скважины, устраивают локальные очистные сооружения и т.д., что существенно отражается на стоимости коммунальных платежей.

Высота потолков составляет 2.75 метра в черновом варианте. Планировки очень разнообразны, много вариантов с помещениями причудливой формы: треугольные и пятиугольные кухни, студии в форме трапеций, скошенные балконы - все это решения, что называется, «на любителя», издержки оригинального внешнего вида дома и необычности архитектурной формы.

Некоторые прихожие, несмотря на то, что очень просторны, недостаточно функциональные, местами возникает желание сдвинуть дверной проем. Тем не менее, есть и очень удобные варианты. Еще один плюс - хороший выбор вариантов по метражам (кроме 3-комнатных квартир).

Например, студии представлены площадью от 23 до 32 кв. метров, однокомнатные от 33.5 до 45 кв. метра, «двушки» от 47.5 до 63 кв. метров, трехкомнатные от 75 до 79 метров.

ЖК «GreenЛандия» от Setl City

Следующим пунктом нашего маршрута стал ЖК «GreenЛандия», он строится в западном Мурино. Это масштабный проект, застройка которого ведется по направлению от КАД на север, вдоль Воронцовского бульвара. Мы заезжали в шоу-рум, расположенный в первой очереди, давно сданной, ближе всего к КАД.

Сейчас ведется строительство следующего квартала, а также второго этапа - ЖК «GreenЛандия-2». Он находится еще дальше на север, за ЖК «Краски лета». Но нас не провезли вдоль стройки других очередей ЖК «GreenЛандия», поэтому посмотреть удалось лишь самый первый квартал.

Первым делом в глаза бросается огромный просторный двор, какого не встретишь, пожалуй, ни в какой новостройке Санкт-Петербурга, окруженный 23-этажными домами. Во дворе размещаются детские и спортивные площадки, гостевые парковки. Квартальные проезды все тоже очень широкие – есть, где развернуться.

ЖК «GreenЛандия»ЖК «GreenЛандия»ЖК «GreenЛандия»ЖК «GreenЛандия»ЖК «GreenЛандия»ЖК «GreenЛандия»ЖК «GreenЛандия»ЖК «GreenЛандия»ЖК «GreenЛандия»ЖК «GreenЛандия»ЖК «GreenЛандия»ЖК «GreenЛандия»ЖК «GreenЛандия»ЖК «GreenЛандия»ЖК «GreenЛандия»ЖК «GreenЛандия»ЖК «GreenЛандия»ЖК «GreenЛандия»

 

На этом объекте нас никто не встречал, и рассказа от менеджера не было, буклетов тоже нигде не было видно. Поэтому всю (даже самую основную информацию) мне потом пришлось искать самостоятельно.

Шоу-рум представляет собой целый этаж, где располагается несколько квартир разных типов – с меблировкой и без. Но выяснилось, что отделка там сделана по устаревшему стандарту, который использовался в 1 и 2 очередях ЖК «GreenЛандия» (до 7 корпуса), с бежевой плиткой. Сейчас Setl City использует на своих объектах плитку Kerama Marazzi с орнаментными вставками в виде цветов.

Все квартиры сдаются с чистовой отделкой «под ключ», отказаться от нее нельзя, но можно выбрать вариант со светлыми или темными межкомнатными дверями и ламинатом, выбирая этаж. На нечетных этажах выполняется светлая отделка, на четных - темная.

Итак, в квартирах будет ламинат на полу, на стенах обои под покраску (с разной фактурой в комнатах, на кухне и коридоре), межкомнатные двери экошпон (остекленная дверь на кухню и глухие в санузлы), радиаторы с терморегуляторами (разводка отопления коллекторная, в стяжке пола), плитка в санузлах на полу и стенах на полную высоту, акриловая ванна с экраном, раковина с тумбой, отдельные смесители на раковину и ванну, стояки зашиты в пластиковые короба под цвет плитки.

На кухне мойка не устанавливается. Разводка электрики такая же, как и в домах ГК ЦДС - ближе к уровню пола. Двухкамерные стеклопакеты, холодное остекление лоджий, входные металлические двери. По качеству я не нашла различий с отделкой, которую мы видели в новостройках компании ГК ЦДС. Если сравнить с жилыми комплексами «Группы ЛСР», отделка, на мой взгляд, лучше: ламинат вместо линолеума, обои под покраску вместо бумажных, сантехника и плитка в санузле выглядят интереснее.

Корпуса с 1 по 9 в ЖК «GreenЛандия» уже сданы, в 10 и 11 работает госкомиссия. В продаже квартиры как в уже сданных домах, так и в строящихся домах. 12, 13, 14 и 15 корпуса будут сдавать во II квартале 2017 года. 1-4 корпуса ЖК «GreenЛандия-2» - в IV квартале 2017 года.

Минимальные цены в ЖК «GreenЛандия»:

студии (23.2 кв.м.) - 2.2. млн рублей.

1-комнатные (31 кв.м.) - 3.15 млн рублей.

2-комнатные (42.4 кв.м.) - 3.75 млн рублей.

3-комнатные (68.4 кв.м.) - 5.2 млн рублей.

Минимальные цены в ЖК «GreenЛандия-2»:

студии (24 кв.м.) - 1.9 млн рублей.

1-комнатные (31 кв.м.) - 2.5 млн рублей.

2-комнатные (37 кв.м.) - 2.95 млн рублей.

3-комнатные (71 кв.м.) - 5.55 млн рублей.

Планировки все очень разные - нужно выбирать. Есть очень удобные квартиры, а есть и такие, где в прихожей не то что шкаф, а даже вешалку поставить будет затруднительно. Есть квартиры с широкими комнатами, есть с узкими и длинными, есть варианты с комнатами неправильной формы. Но главное, что квартир много и есть из чего выбрать. Высота потолков 2.75 метра.

Технология строительства выбрана кирпично-монолитная. Монолитный каркас, наружные стены там, где они выходят на улицу - кирпичные с утеплителем, там, где на лоджии - газобетон. Фасады штукатурят и красят. 

До станции метро «Девяткино» от самого дальнего корпуса ЖК «GreenЛандия-2» - 3 километра, от самого ближайшего строящегося корпуса ЖК «GreenЛандия» - 1.3 км. Ходят маршрутки. В настоящее время выезд из Мурино сильно затрудняют постоянные пробки. В 2017 году здесь должна будет появиться развязка с КАД, в более отдаленных планах пробивка Гражданского проспекта до Мурино через Суздальский, в еще более отдаленной перспективе здесь будет строиться транспортно-пересадочный узел.

Помимо жилья Setl City построит инфраструктуру. В ЖК «GreenЛандия» запланировано 5 детских садов и школа, в ЖК «GreenЛандия-2» появятся школа, 4 садика, спорткомплекс, поликлиника и 5 крытых паркингов. Также предусмотрены коммерческие помещения на первых этажах.

ЖК «Сокол» от «СтройТехИнвест 25»

Последним нашим объектом стал ЖК «Сокол» от ООО «СтройТехИнвест 25» (СТИ 25). Располагается этот жилой комплекс примерно в той же локации, что и последние очереди ЖК «GreenЛандия», но ближе к метро, сразу за ЖК «Три кита» на пересечении Петровского бульвара и Екатерининской улицы.

На объекте работает консультационный пункт, из него к нам вышла менеджер по продажам и принялась раздавать листовки с планировками, параллельно отвечая на вопросы. 

Выяснилось, что ЖК «Сокол» - это 5-секционный монолитный дом комфорт-класса на 142 квартиры с подземным паркингом на 90 машино-мест и закрытым двором. Этажность дома переменная от 15 до 20 этажей.

Общая площадь участка под строительство составляет 1 га. На придомовой территории будут располагаться 2 детские, спортивная площадка, а также площадка для выгула собак, фруктовый сад и 2 небольшие гостевые парковки. На первых этажах запроектированы коммерческие помещения, вход в которые будет осуществляться с улицы. 

Со слов менеджера, срок сдачи ЖК «Сокол» был перенесен, поскольку «не успели запустить отопление из-за холодов». Сейчас ввод в эксплуатацию намечен на февраль-март 2017 года, с передачей ключей сразу (после устранения замечаний, обнаруженных при приемке).

Однако, согласно проектной декларации, первоначально дом должны были сдать еще в конце 2015 года (в IV квартале). Таким образом, перенос срока составляет уже 5 кварталов. На данный момент дом стоит уже под крышу, но не полностью завершено остекление и фасадные работы.    

Менеджер рассказала, что «СтройТехИнвест 25» - это московский застройщик, который в Санкт-Петербурге строит только один этот дом, в то время как в Москве компания занималася стройкой таун-хаусов и коттеджей. Также она призналась, что не очень много знает о деятельности застройщика в Москве и посоветовала посмотреть информацию в Интернете, что я и сделала. 

Выяснилось, что учредителем ООО «СтройТехИнвест 25» является ГК «Ванаг», образованная в 2002 году. Она строит в Московской области один-единственный объект - ЖК «Олимпийский» в Чехове. Первые две очереди этого ЖК сданы в срок, две последующие перенесены. Третья очередь сдана на 3 квартала позднее, четвертую перенесли на 2 квартала, но еще не сдали. 

Консультационный пункт ЖК «Сокол» работает по средам и выходным, с 10 до 18 часов. Можно также записаться на просмотр квартир в индивидуальном порядке.

ЖК «Сокол»ЖК «Сокол»ЖК «Сокол»ЖК «Сокол»ЖК «Сокол»ЖК «Сокол»ЖК «Сокол»ЖК «Сокол»ЖК «Сокол»ЖК «Сокол»ЖК «Сокол»

 

Технология строительства дома - каркасно-монолитная. Несущие стены из монолитного железобетона, наружные - из газобетона с минераловатным утеплителем. Фасад навесной из керамогранита. 

Жилье покупатели получат без отделки, даже стяжка будет только в местах общего пользования и санузлах. В квартирах будут установлены двухкамерные стеклопакеты, холодное остекление лоджий, причем, можно будет вытащить пластиковые панели из нижней части фасада и получить в результате панорамное остекление лоджии. Входные двери будут деревянные, дольщикам придется их менять. 

В продаже одно-, двух- и трехкомнатные квартиры, студий нет. На площадке располагается по 4-5 квартир и 2-3 лифта. Высота потолков от перекрытия до перекрытия - 3 метра, в чистовом варианте это будет 2.75 метра, что тоже неплохо. 

Планировки мне показались не до конца продуманными. В некоторых даже 1-комнатных квартирах слишком длинные узкие коридоры (метражом 11 кв. метров), в других, где прихожие поменьше, не хватает места для хранения вещей.

Во всех квартирах в кухнях неудобно располагаются вентиляционные стояки: в углу у окна или рядом с входом. Иногда вход в единственный санузел идет через спальню. Из плюсов - наличие в некоторых квартирах кладовок/гардеробных, есть квартиры с большими балконами.

Цены на 1-комнатные квартиры в ЖК «Сокол» начинаются от 2.5 млн рублей (38 кв. м), на 2-комнатные от 3.8 млн рублей (65 кв. м), на 3-комнатные от 5.1 млн рублей (88 кв. м). Самое маленькое место в подземном паркинге (метраж 13 кв. м) стоит 500 тысяч рублей. Стоимость квадратного метра в коммерческих помещениях - 150 тысяч рублей.

До станции метро от ЖК около километра, но еще нет нормальной дороги. Менеджер уверяла, что на застройщиков наложено обременение, и они будут обязаны сделать дорогу к моменту заселения. Однако нужно уточнять, когда планируют закончить стройку соседи, понятно, что пока идет стройка и ездит строительная техника, дороги не будет. 

Напротив ЖК «Сокол» возводится школа. Однако в 500 метрах есть школа, она была сдана в 2016 году, 1 сентября открылась. Ближайший детский сад будет в соседнем ЖК «Три кита».

Выводы

Экскурсия, на мой взгляд, была очень полезна для потенциальных покупателей. Организация оказалась на высоте, и потраченное время с лихвой окупилось полученной информацией. Пять новостроек за 3.5 часа посетить самостоятельно - совершенно точно было бы невозможно.

Осталось некоторое недоумение относительно выбора новостроек. Почему в тур наряду с такими гигантами как «Группа ЛСР», Setl City, ГК ЦДС -  был включен ЖК «Сокол» - небольшой дом от малоизвестного застройщика? Я спросила нашего экскурсовода об этом, он ответил, что обычно выбор новостроек осуществляется исходя из количества заявок на сайте, но в данном случае выбор был сделан от «Ярмарки Недвижимости».

Уровень, на котором разные менеджеры преподносили информацию, отличался разительно. Обстоятельный рассказ менеджера ЦДС оказался выше всяких похвал и произвел очень сильное впечатление.

Неплохо познакомили со своими объектами менеджеры «Группы ЛСР» и ГК «РосСтройИнвест». Менеджер «СтройТехИнвест 25» только отвечала на вопросы, поэтому рассказ получился сумбурным и сбивчивым. Осталось неясно, почему «Петербургская Недвижимость» (входит в Setl Group и продает все новостройки Setl City) не выделила менеджера для проведения экскурсии по своему объекту, и даже не предоставила буклетов. Я не очень поняла, зачем, в таком случае, нужно было включать в наш тур именно этот объект.

Рассказ нашего экскурсовода в автобусе вызвал живой интерес у посетителей экскурсии, многие слушали очень внимательно, задавали вопросы. Порадовала легкость регистрации для участников, удобство места начала и окончания экскурсии (не пришлось много времени тратить на дорогу), а также темп, с которым проводился осмотр объектов (не торопливо и не затянуто, в самый раз).

Единственный минус - отсутствие микрофона в автобусе, но он компенсировался силой голосовых связок Андрея, так что слышно было хорошо даже с задних рядов.

Дария Лапатухина

ЖК «GreenЛандия» - обсуждение отчета тайного покупателя:

guest
12 декабря 2016
Здорово, что такое есть. Я бы тоже с удовольствием съездил бы на такую экскурсию. Но я уже примерно определился. По всем параметрам наиболее привлекательным вариантом кажется GreenЛандия. Конечно, в инете много фоток есть и всякой другой инфы. Но лучше один раз увидеть вживую. Setl вроде устраивает экскурсии всем желающим. По крайней мере, такая инфа есть на форумах. Надо поинтересоваться. Может это и объясняет, почему их представители не приняли участие в общей экскурсии.
Другие материалы про 214-ФЗ
Другие материалы про Setl City
ЖК «Новая Охта. На речке»: квартиры с видом на воду, но метро в пешей доступности нет

Осенью прошлого года «Группа ЛСР» открыла продажи в ЖК «Новая Охта. На речке». Этот проект - вторая часть масштабной застройки на окраине Красногвардейского района Санкт-Петербурга рядом с Мурино. По заданию...

24 января
ЖК «Солнечный город» от Setl City: масштабный проект с запаздывающей инфраструктурой

На юго-западе Санкт-Петербурга в Красносельском районе Setl City продолжает строительство масштабного проекта комплексного освоения территории «Солнечный город». С момента последней проверки нашим агентом в августе 2015 года...

30 декабря 2016
ЖК «Новое Горелово»: панельное жилье с недорогой коммуналкой, но рядом с промзоной

В конце осени в Экспофоруме прошла очередная «Ярмарка Недвижимости», в рамках которой были организованы автобусные туры по новостройкам Санкт-Петербурга и области. Редакция Novostroy-SPb.ru попросила Тайного покупателя съездить...

16 декабря 2016