• Статьи
  • Новый 214-ФЗ: что важно знать застройщикам и дольщикам
17 ноября 2016

Новый 214-ФЗ: что важно знать застройщикам и дольщикам

Последний раз Государственная Дума одобрила изменения в 214-ФЗ 3 июля 2016 года. Они касаются уставного капитала застройщиков, ответственности за нарушения сроков устранения строительных недостатков, введения эскроу-счетов и т.д. Большая часть поправок вступают в силу уже с 1 января 2016 года.

Денис АртемовДолевое строительство – относительно новая для России форма взаимодействия застройщика и покупателя, она развивается очень быстрыми темпами, поэтому практически каждый год законодатели вносят поправки в 214-ФЗ, оперативно реагируя на события в экономике или на банкротства крупных компаний. Портал Novostroy-SPb.ru попросил Дениса Артемова, ведущего юриста юридической фирмы Via lege, рассказать, что важно знать в обновленном законе застройщикам и покупателям жилья. 

Компенсационный фонд

Поправки в 214-ФЗ предполагают создание Компенсационного фонда. Это одно из главных нововведений, касающееся и застройщиков, и дольщиков. Уже известно, что фонд будет работать под управлением АИЖК. Механизм еще продумывается, пока известно, что все застройщики будут отчислять в него 1% от каждого ДДУ, но в перспективе наиболее надежные компании смогут сократить отчисления. В случае возникновения у застройщика проблем с реализацией проекта, Компенсационный фонд поможет завершить строительство, чтобы люди получили свои квартиры.

Эксперты уже говорят, что 1% от ДДУ не спасет ситуацию, и при банкротстве крупной компании, например, такой, как СУ-155, средств фонда не хватит на то, чтобы покрыть все расходы.

Также стоит отметить, что с созданием Компенсационного фонда долевого строительства система страхования ответственности застройщиков прекращает свою работу.

Таким образом, идея создания специального фонда говорит о том, что правительство намерено переложить ответственность за нерадивых застройщиков на их коллег, которые добросовестно осуществляют свою деятельность. На рынке уже заговорили о возможном повышении цен на квартиры в связи с обязательными платежами в Компенсационный фонд.

Для застройщиков 

Уставной капитал застройщика

Один из ключевых пунктов обновленного закона – увеличенный уставной капитал застройщика. Ранее возводить объект могла вновь созданная компания с уставным капиталом в размере 10 тыс. рублей. Вполне понятно, что ни о какой надежности такого застройщика не шло и речи – он в любой момент мог обанкротиться, и даже через суд взыскать уплаченные за квартиры деньги было невозможно.

Законодатели сперва предложили установить минимальный размер уставного капитала – не менее 5% от стоимости строительства объекта. При этом  чтобы рассчитать стоимость строительства, необходимо было определить среднюю стоимость квадратного метра в каждом отдельном регионе, что представлялось довольно проблематичным. Тогда от этой идеи отказались, и теперь размер уставного капитала рассчитывается, исходя из объемов строительства. Так, если компания возводит жилой комплекс общей площадью до 1,5 тыс. кв. м, то ей необходимо иметь от 2,5 млн рублей в качестве уставного капитала; а если проект подразумевает возведение свыше 500 тыс. кв. м недвижимости, то понадобится уже уставной капитал до 1,5 млрд рублей. Таким образом, 214-ФЗ требует, чтобы уставной капитал застройщика составлял от 2,5 млн до 1,5 млрд рублей.

Казалось бы, теперь мелким компаниям гораздо сложнее выйти на рынок со своими проектами, ведь им необходимо иметь внушительный уставной капитал. Но не тут-то было! По неясной причине закон не дает четкого определения, что застройщик должен иметь те самые 2,5 млн или 1,5 млрд рублей живыми деньгами – достаточно предъявить все те же 10 тыс. рублей, а остальную сумму – в виде имущества. К слову, имущество со временем можно потерять, продать, оно может испортиться, в конце концов, то есть вновь гарантий защиты дольщиков нет никаких. Изменение минимального размера уставного капитала выглядит больше как попытка государства укрупнить рынок строительства, убрать из него мелкие компании, чем как попытка реально защитить интересы дольщиков.

Тем не менее, есть действительно важная поправка. Отныне юридическое лицо, созданное специально под проект, вместе со своими учредителями должно иметь совокупный капитал в размере установленного в законе минимума. Кроме того, застройщик и его учредители должны быть связаны договором поручительства и нести солидарную ответственность. В случае возникновения спорных ситуаций или нарушения пунктов ДДУ дольщик может выбрать, к кому предъявлять требования – к застройщику или учредителям.

Перечень предоставляемой информации

Большое внимание в обновленном законе уделено открытости застройщиков. В частности, теперь они обязаны публиковать на официальном сайте довольно внушительный пакет документов, с которыми потенциальные покупатели и дольщики в любой момент могли бы ознакомиться.

Среди обязательных пунктов:

- аудиторское заключение за последний год осуществления застройщиком предпринимательской деятельности;

- разрешение на строительство;

- заключение экспертизы проектной документации;

- документы, подтверждающие права застройщика на земельный участок;

- договор поручительства с учредителями застройщика.

Кроме того, теперь застройщик должен публиковать фотографии со строительной площадки, демонстрирующие, что возведение объекта ведется. Ранее компании могли сделать один единственный фотоотчет за всю историю строительства дома или вовсе ограничиться рендерами.

Стоит отметить, что все из перечисленного уже встречалось на сайтах некоторых добросовестных застройщиков, а теперь это обязаны делать все без исключения компании, использующие деньги дольщиков. А есть также те документы, которые появятся у застройщиков впервые и которые они тоже должны будут публиковать на сайте. Например, заключение Минстроя РФ о соответствии компании новым требованиям 214-ФЗ.

Что касается самого договора об участии в долевом строительстве, то его компания должна размещать на сайте – некий образец, который заключается с покупателями квартир. В нем же, кстати, теперь обязательно содержится схема расположения квартиры на этаже – ранее в типовом ДДУ этого не было.

Наконец, вместе с ключами застройщик обязан предоставить покупателю инструкцию по правильной эксплуатации объекта долевого строительства – сроке службы, отделке, инженерных системах и прочем.

Ответственность за задержку сроков устранения недостатков

Всем известно, что нередко в новостройках вскрываются дефекты, связанные с нарушением технологии строительства или применения некачественных материалов. Предыдущая версия 214-ФЗ предусматривала устранение неисправности за счет застройщика, однако никак не регламентировала просрочку за то, что работы затягиваются. В итоге компания могла полгода менять ручки у окон, и ей за это ничего не было. Теперь закон говорит, что застройщик должен заплатить 1% от стоимости расходов, необходимых для устранения недостатка за каждый день просрочки.

Между тем, по закону стороны ДДУ сами устанавливают сроки, за которые неисправность должны быть устранена. А так как условия договора диктует застройщик, то он может заранее заложить на эти работы полгода, так что та же самая ручка у окон будет меняться долго, но теперь компания постарается уложиться в установленный срок, чтобы не нести дополнительные расходы.

Изменение площади квартиры

Обновленный закон прояснил ситуацию вокруг «лишних» квадратных метров. Ранее застройщики в ДДУ могли указать, что если площадь квартиры после обмеров БТИ оказалась на 10% больше или меньше заявленной в ДДУ, то это не считается существенным отклонением. В итоге по договоренности покупатель либо доплачивал за квартиру, либо ему возвращалась часть денег, либо никаких расчетов между сторонами ДДУ не производилось – все были довольны. С 1 января 2017 года несущественное расхождение площади – это 5%. Если эта величина превышена, то дольщик имеет право расторгнуть договор.

Эскроу-счета

Очень много споров среди застройщиков вызвала инициатива ввести эскроу-счета. Это некое подобие банковской ячейки, эскроу-счета имеют много общего с банковским аккредитивом. В частности, деньги покупателей квартир хранятся на специальном счете в банке, доступ к которому компания получит только тогда, когда достроит дом. А если не достроит, то средства в полном объеме вернутся людям.

С одной стороны, это надежный способ защитить покупателей от недобросовестных застройщиков и предотвратить появление новых обманутых дольщиков. С другой стороны, если компании не будут иметь доступ к бесплатным деньгам участников долевого строительства, то им придется обращаться в банки за кредитами, платить проценты, что непременно приведет к увеличению себестоимости строительства. Стоит ли говорить о том, что свои расходы строители непременно переложат на покупателей!

После длительных и острых обсуждений законопроекта, предусматривающего введение эскроу-счетов, их решили сделать необязательными – компании сами будут решать, прибегать ли к данной схеме расчетов с покупателями. При этом чтобы подогреть интерес застройщиков к эскроу-счетам, законодатели предусмотрели льготы для тех, кто все же решится на это. В отношении застройщиков, использующих эскроу-счета, не применяются правила об обязательном страховании гражданской ответственности застройщика или о банковском поручительстве. Также предусмотрено, что вознаграждение банку, являющемуся эскроу-агентом, не выплачивается.

Таким образом, вероятнее всего, первопроходцами эскроу-счетов станут застройщики, аффилированные с банками или те, у кого достаточно средств, чтобы вообще не брать кредиты на стройку.

Перебрасывание средств с одной стройки на другую

На рынке недвижимости обычная практика, когда компания легким движением руки перебрасывает деньги с одного объекта на другой. В итоге популярный среди покупателей дом помогает достроить непопулярный, отсюда нередко возникают срывы сроков ввода в эксплуатацию или даже банкротства компаний. Чиновники уже поняли, что подобная финансовая модель не работает, поэтому и были приняты соответствующие поправки в 214-ФЗ.

С 1 января 2017 года застройщик должен вести финансовую отчетность по каждому отельному дому. Более того, ежегодно будет проводиться аудит, по результатам которого руководитель компании и главный бухгалтер могут быть привлечены к ответственности. Теперь деньги, которые покупатели заплатили за квартиры, должны быть потрачены только на строительство конкретного объекта.

Единый реестр застройщиков (ЕРЗ)

Обновленный 214-ФЗ предусматривает создание Единого реестра застройщиков, где содержится перечень компаний, которые соответствуют требованиям закона. Любой желающий всегда может ознакомиться с ЕРЗ, так как содержащиеся в нем сведения являются общедоступными.

Для дольщиков

Отказ от ДДУ

Раньше дольщик в любой момент без объяснения причин мог расторгнуть договор об участии в долевом строительстве. Теперь это стало возможно лишь в том случае, если застройщик не выполняет свои обязательства по ДДУ. В иных случаях придется идти в суд.

Просрочка передачи квартиры

В 214-ФЗ теперь достаточно неоднозначно толкуется ответственность застройщика за просрочку передачи квартиры. То ли по недосмотру, то ли специально статья 6 сформулирована таким образом, что неясно: в случае необоснованного уклонения от подписания акта приема-передачи квартиры застройщик освобождается от уплаты пени на период такого уклонения, или он в принципе освобождается от оплаты пени за просрочку строительства и вызванную этим просрочку передачи квартиры.

По непонятным причинам данные поправки внесены именно в статью 6, а не в статью 8, которая как раз и регламентирует передачу квартиры и предусматривает возможные варианты решения вопроса, если дольщик по каким-то причинам отказывается подписывать акт приема-передачи.

Неоднозначность в законодательстве, скорее всего, вызовет и неоднозначность в судебной практике. При этом данный вопрос очень актуален, так как застройщики часто трактуют претензии покупателей к качеству как намеренное затягивание подписания акта приема-передачи квартиры.

 

Читайте также: 

Дмитрий Ермышев, «ПОБЕДА-девелопмент»: «Застройщики будут искать пути ухода от схемы ДДУ»

Другие материалы про 214-ФЗ
Другие материалы про ДДУ
Автобусный тур по новостройкам ГК «ЦДС»: ЖК «Новое Мурино», ЖК «Муринский Посад» и ЖК «Новые горизонты»

18-19 февраля в Петербургском спортивно-концертном комплексе (СКК) прошла очередная выставка «Жилпроект», в рамках которой проводились ставшие уже традиционными автобусные туры по новостройкам. На этот раз редакция...

15 марта
ЖК «Светлый мир «Я – Романтик»: готовые недорогие квартиры на Васильевском острове, но далеко от метро

Интерес к проекту «Светлый мир «Я – Романтик», который строит на намывных территориях Васильевского острова компания Seven Suns Development, не ослабевает, а наоборот, растет – ведь недавно была сдана первая...

14 февраля
ЖК «Новая Охта. На речке»: квартиры с видом на воду, но метро в пешей доступности нет

Осенью прошлого года «Группа ЛСР» открыла продажи в ЖК «Новая Охта. На речке». Этот проект - вторая часть масштабной застройки на окраине Красногвардейского района Санкт-Петербурга рядом с Мурино. По заданию...

24 января