03 августа 2015
оценка 7 из 10

ЖК «Шуваловский» от Группы ЛСР: квартиры с отделкой и маленькими кухнями

Приморский район, пожалуй, наиболее востребованный спальный район на севере города. Он ценится за близость к Финскому заливу, большое количество парков и лесных массивов, развитую инфраструктуру. По заданию редакции Novostroy-SPb.ru я отправилась проверить строящийся здесь ЖК «Шуваловский» от компании «ЛСР.Недвижимость - Северо-Запад».

Что строят?

ЖК «Шуваловский» будет представлять собой 24 жилых дома высотой от 16 до 24 этажей, рассчитанных на 8627 квартир. Расположены они будут между Парашютной улицей и Шуваловским карьером.

Первыми в продажу застройщик выпустил дома, которые построят ближе к шоссе - это пять 20-этажных домов на 1815 квартир, их планируют ввести в эксплуатацию к IV кварталу 2016 года. Также в первую очередь войдет три двухярусных паркинга - на 536 машиномест в сумме - и детский садик на 220 воспитанников.

В продаже уже появились и два дома второй очереди, их планируют сдать годом позже - в IV квартале 2017 года. Ну, а весь проект девелопер намерен построить к 2020 году. Помимо жилья тут появится два детских садика, паркинги и школа с бассейном.

Кто строит?

О застройщике - «ЛСР.Недвижимость - Северо-Запад» Тайный покупатель уже не раз писал в прошлых расследованиях. Например, в расследовании о ЖК «София» можно прочитать об имидже компании.

Если кратко, то «ЛСР.Недвижимость - Северо-Запад» - один из лидеров рынка по объему строящегося жилья, обманутых дольщиков не имеет. Задержки сроков передачи квартир случались, но, преимущественно, они касались проектов, запущенных в 2008 году.

В последние годы сроки, чаще всего, выдерживают, иногда даже сдают дома досрочно, но не обошлось и без исключений - например, дольщики ЖК «Восток» получили ключи во II квартале 2013 года, то есть на 6 месяцев позднее изначально обещанного срока.

Надежность застройщика - 9 из 10 баллов

Снижаю оценку за небольшие огрехи, но в целом, эта компания - одна из самых надежных сегодня на рынке новостроек Петербурга и области.

Как строят?

Все свои дома «ЛСР.Недвижимость - Северо-Запад» строит, хоть и по панельной технологии, но с бесшовной отделкой фасадов, что позволяет обеспечить хороший уровень звуко- и теплоизоляции. На сайте застройщика все расписано очень подробно. Внешняя стена состоит из следующих слоев:

    1. Железобетонная стеновая панель 120-160 мм;

    2. Минераловатные плиты утеплителя (Rockwool), которые приклеиваются к железобетону клеем и дополнительно фиксируются тарельчатыми дюбелями, углы и откосы дополнительно формирует угловой профиль с сеткой;

ЖК «Шуваловский»ЖК «Шуваловский»ЖК «Шуваловский»ЖК «Шуваловский»ЖК «Шуваловский»ЖК «Шуваловский»ЖК «Шуваловский»ЖК «Шуваловский»ЖК «Шуваловский»

 

    3. Тонкостенная штукатурка 3-5 мм состоит из следующих слоев: базовый штукатурный слой, в который утоплена армирующая сетка из стекловолокна, грунтующий препарат, декоративная минеральная/силикатная штукатурка;

    4. Фасадная окраска в два слоя.

Панели производятся на заводах, которые также входят в группу компаний ЛСР, на немецком оборудовании. Поскольку производство ведется в теплом цеху, исключается вероятность возникновения проблем с аммиаком.

Также благодаря отсутствию швов на стыках панелей, в которые может дуть или затекать вода, дома от ЛСР невозможно сравнивать с привычными нам панельными домами прошлой эпохи. Судя по отзывам, дома получаются очень теплыми и терморегуляторы на батареях приходятся очень кстати.

В основном, претензии касаются уровня отделки, которая, кстати, всегда входит в стоимость: «совдеповские» бумажные обои, кафель на полу и на стенах санузлов не всегда «в тон», простой линолеум, межкомнатные двери и сантехника (стальная ванна без экрана, раковина без тумбы, простейшая стальная мойка на кухне), стояки не зашиты в короба, вертикальная разводка отопления (то есть, трубы проходят от пола до потолка через жилые комнаты). Хоть отделочные материалы используются дешевые, сделано все обычно бывает довольно аккуратно, а замечания устраняют оперативно. 

Многие считают, что за такую бюджетную отделку, вкупе с панельной технологией строительства, запрашивают чересчур высокие цены. Возможно, что и так, но не стоит сбрасывать со счетов хорошую репутацию застройщика - этот фактор тоже имеет немалый вес в ценообразовании.

Разведка в Интернете

Группа ЛСР предпочитает не утруждаться созданием именных сайтов для каждой своей новостройки, но на страничке ЖК «Шуваловский» на сайте застройщика информация представлена почти исчерпывающе. Можно почитать о технологии строительства, посмотреть на план застройки, схему проезда, фотографии хода строительства, скачать проектную документацию, буклет и шаблон договора, и даже отправиться в 3d-тур, впрочем, не очень удобный.

Самое главное - это присутствие на сайте цен и планировок. Их можно просматривать списком, составляя его по параметрам (на сайте кнопка «подбор квартир»), а можно последовательно выбирать на 3d-макете дом, этаж и квартиру (кнопка «планировки»).

Основная площадка, где общаются дольщики ЖК «Шуваловский» - группа «Вконтакте». Продажи ведутся с лета 2014 года, с тех пор в группе успело накопиться много интересной информации.

Особенно содержательным оказалось обсуждение экологических вопросов. Причем, разговорами все не исчерпывается - будущие жители комплекса занимают активную гражданскую позицию и предпринимают конкретные меры для решения проблем: собирают подписи, пишут письма в разные инстанции, участвуют в общественных слушаниях, общаются с депутатами.

До недавних пор самой «горячей» темой было планируемое строительство мусоросжигающего завода в Левашово, жителей пугает перспектива выброса в атмосферу Приморского и Выборгского районов длинного списка вредных для здоровья химических элементов. 

Сейчас решение этого вопроса властями отложено на неопределенный срок, а в группе обсуждают фотографии Шуваловского карьера, выложенные одной из дольщиц. Выяснилось, что там велась незаконная добыча песка, устроена несанкционированная свалка. Выглядит все это очень печально - противоположный берег карьера почти полностью разрушен.

Информационная доступность - 10 из 10 баллов

Несмотря на то, что у ЖК «Шуваловского» нет своего промо-сайта, страница на сайте застройщика очень информативна и дает «портрет» проекта. Форумы и соцсети его максимально дополняют.

Визит в офис

Для личного визита я сначала заглянула в консультационный пункт у стройплощадки. В некоторых компаниях менеджеры по продажам поочередно дежурят на объектах, давая полноценные консультации покупателям - можно сэкономить время и в один заезд посмотреть на стройку и пообщаться с менеджером. 

Но в компании ЛСР все иначе. На объектах консультируют не менеджеры по продажам, а специалисты, должность которых так и звучит: «консультант на объекте» и, по моему опыту общения, их уровень квалификации на порядок ниже, чем у менеджеров.

На этот раз я не получила почти  никакой информации от консультанта на объекте сверх того, что уже и так прочла на сайте. Даже сориентировать меня во всем многообразии квартир, имеющихся в продаже, у нее не получилось. 

Поэтому если хочется получить полноценную консультацию, советую, все-таки, доехать до одного из офисов ЛСР, их в Петербурге немало, во всех концах города, и работают они до 20 часов в будни, а также по выходным.

Сервис - 7 из 10 баллов

Я отправилась в офис, расположенный ближе всего к ЖК «Шуваловский» - около станции метро «Комендантский проспект». Общение с менеджером оказалась более продуктивным, чем с консультантом на объекте, однако и она, к сожалению, не владела информацией, касающейся района и ближайшего окружения новостройки, но я с ее помощью я, по крайней мере, смогла сориентироваться в квартирах. 

Способ покупки

Квартиры продаются по 214-ФЗ, через заключение договора долевого участия (ДДУ). При этом, первый взнос перечисляется на аккредитив в банке «Санкт-Петербург», застройщик его видит, но получить доступ к деньгам может лишь после государственной регистрации договора в ФРС. Такая схема считается наиболее надежной для покупателя.

Можно бесплатно забронировать квартиру на 3 дня, а в случае ипотеки бронь продлевается до 14 дней - время, необходимое для получения одобрения банком.

Количество банков, предоставляющих ипотеку, велико. Все самые основные банки входят в список: «Сбербанк», банк «Санкт-Петербург», ВТБ24, «Ханты-Мансийский», банк «Открытие» и другие.

Можно купить квартиру и в рассрочку. Размер первого взноса должен составить 10% или более, при этом рассчитывается количество квадратных метров, которые покупаются на первый взнос - по цене 100% оплаты, оставшиеся квадратные метры будут уже на 7% дороже. Рассрочка действует до конца строительства. 

До конца июля действует скидка для родителей - 1000 рублей с каждого квадратного метра за каждого несовершеннолетнего ребенка. Также действуют постоянные скидки: 1000 рублей с квадратного метра при повторной покупке, 50 тысяч рублей иногородним покупателям, 20 тысяч рублей при военной ипотеке, скидки сотрудникам банков-партнеров.

Схема покупки - 10 из 10 баллов

На мой взгляд, способ покупки надежный, а условия оплаты достаточно гибкие. Переплата за рассрочку получается меньше, чем при ипотеке, а это очень выгодное предложение.

Планировки и цены

Что касается квартирографии, большая часть квартир (70%) - однокомнатные, двухкомнатных 20%, а трехкомнатных около 8%, студий нет. В корпусах 4, 5, 6, представляющих собой 25-этажные «свечки», располагается по 9 квартир на этаже и 4 лифта.

Корпуса 1, 2, 3 и 7 - двухсекционные 20-этажные дома, на 4 лифта здесь, чаще всего, приходится по 12 квартир на этаж, при этом, лифтовый холл располагается посередине между двумя секциями, каждая из которых находится за отдельной дверью - для жилья эконом-класса неплохое соотношение, хотя, конечно, однокомнатных квартир многовато. Лифты будут установлены «Щербинского лифтового завода», класс Wellmax, комплектация люкс.

Главный минус, который сразу же бросается в глаза при первом взгляде на планировки - маленькие кухни. В однокомнатных квартирах 7 корпуса площади - 8 или 8,43 кв. метра, в двухкомнатных - 8,8 или 9,3 «квадратов», трехкомнатных - 9,9 кв. метра. В других корпусах все примерно так же.

ЖК «Шуваловский»ЖК «Шуваловский»

 

Еще один недостаток - большое количество нежилых метров с «мертвыми зонами». Например, в однокомнатных квартирах средний размер прихожей 6,7 квадратных метра, из которых примерно 2 метра занимает удобная ниша, где можно устроить шкаф, а все остальное - это узкий длинный коридор, ведущий в санузел, комнату и кухню. 

Планировки - 6 из 10 баллов

В двух- и трехкомнатных квартирах часто пространство спланировано так, что проход в одну из комнат идет через отгороженную часть другой. Высота потолков 2,64 метра, и обилие ненужных перегородок не дает забыть о том, что дом построен из панелей.  

Что почем

Актуальные цены на квартиры в ЖК «Шуваловский» таковы:

Корп. 1-5, 4 квартал 2016, ключи до 30.09.2017 года

Тип Площадь (кв. м) Цена мин. (рубли) Цена макс. (рубли) Цена кв. метра, тысячи (рубли)
1-комн. 33.68-45.52 3 368 000 4 506 480 99-100
2-комн. 47.22-70.58 4 108 140 5 999 300 85
3-комн. 70.28-85.23 5 973 800 7 244 550 85

 

Корп. 6-7, 4 квартал 2017, ключи до 30.06.2018 года

Тип Площадь (кв. м) Цена мин. (рубли) Цена макс. (рубли) Цена кв. метра, тысячи (рубли)
1-комн. 30.4-45.69 2 523 200 3 837 960 78-85
2-комн. 47.44-69.82 3 795 200 5 585 600 80
3-комн. 70.5-85.21 4 935 000 6 646 380 72-78

 

Конкуренция в этой части Приморского района большая. Готовится к выходу на рынок новый проект от компании Legenda - он будет строиться рядом с ЖК «Новая Каменка» и ЖК Ultra City, также немалое количество проектов в этом районе уже запущены в продажу, о ценах на них я недавно писала в расследовании ЖК «Чистое небо».

ЖК «Шуваловский» находится примерно на одном уровне по ценам с ЖК «Граффити» от компании «Ойкумена» (читайте расследование Тайного покупателя), который строится через дорогу (тоже сдается с отделкой). 

ЖК «Новоорловский» от ЮИТ (проверен Тайным покупателем) и ЖК Ultra City от компании «Северный город» предлагают более комфортное и дорогое жилье, а ЖК «Чистое небо» от Setl City на данный момент дешевле, если рассматривать очередь со сроком заселения в III квартале 2017 года (соответствует первой очереди ЖК «Шуваловский»). Третья очередь ЖК «Чистое небо» будет заселена на квартал раньше, чем вторая очередь ЖК «Шуваловский», и квартиры там дороже.

Цены - 6 из 10 баллов

Можно сделать вывод, что цены на квартиры в ЖК «Шуваловский» вполне соответствуют рынку.

Локация

Локация новостройки, на мой взгляд, имеет куда больше плюсов, чем минусов. Жилой комплекс протянется от Парашютной улицы к Шуваловскому карьеру, к которому дома подойдут почти вплотную.

Конечно, чем ближе к карьеру, тем более высокими будут цены на жилье. Но и те дома, что сейчас в продаже, соседствуют с участком леса, который отделяет застройку от промзоны за Шуваловским проспектом.

Территориально совсем рядом находится Новоорловский лесопарк, который взяла под опеку компания «ЮИТ», строящая рядом ЖК «Новоорловский» - там уже проложены велодорожки, создан детский активити-парк, каждую субботу проводят тематические праздники.

Правда, прямой асфальтовой дороги от ЖК «Шуваловский» к Новоорловскому лесопарку пока нет, но наверняка со временем будет, а в хорошую погоду на велосипеде вполне можно проехать уже сейчас.

В двух километрах от жилого комплекса находится Юнтоловский заказник - огромный лесной массив, на расстоянии 1,2 км на юг по Парашютной - ухоженный Мартыновский сквер, рядом с ним есть велопрокат, который пользуется спросом, поскольку вдоль Парашютной идет широкая велосипедная дорожка.

Пока вплотную к новостройке можно доехать только на автобусе №180, он ходит от станции метро «Комендантский проспект», но больше транспорта доступно, если пройти до ул. Королева. Также очень удобно для автомобилистов, что совсем рядом находится выезд на КАД. 

Транспортная доступность - 6 из 10 баллов

Конечно, у места есть и свои недостатки. Парашютная улица представляет собой широкую магистраль с выездом на КАД, и уже сейчас в часы пик движение по ней очень плотное, а ведь, с учетом масштабов строительства, недалек тот час, когда здесь поселится еще 100 тысяч человек. 

Экология

Через дорогу от жилого комплекса начинается промзона, которая тянется вплоть до улиц Репищева, Вербная и Долгоозерная. Здесь располагаются производства асфальта, бетона, мебели, кондитерских изделий, транспорта, медицинского оборудования, высокоточного оружия и радиолокационных систем, а также химическое производство НПФ Химитек и Коломяжская котельная. Местные жители жалуются, что время от времени воздух загрязняется продуктами горения мазута. 

Также периодически сюда «прилетают» запахи от Северной свалки и иловых отстойников Водоканала, которые располагаются за КАД, а летом «букет» дополняет расположенная в районе Каменки ферма, где, по ощущениям местных жителей, щедро используют навоз. Запах бывает не постоянно, а только при соответствующем направлении ветра, но когда бывает, то сильный.

Соцкультбыт

С точки зрения инфраструктуры ситуация неплохая, но жителям ЖК «Шуваловский» придется ходить за покупками по нерегулируемому пешеходному переходу через 4-полосную Парашютную улицу.

ЖК «Шуваловский»ЖК «Шуваловский»

 

Прямо напротив новостройки уже работает супермаркет «Окей», чуть севернее располагается два финских гипермаркета «К-Раута» и «К-Руока». Школу и два детских сада застройщик построит внутри жилого комплекса, причем, первый садик введут в эксплуатацию уже в августе 2016 года.

На той же стороне Парашютной, где строится ЖК «Шуваловский», совсем рядом возводится храм святой преподобомученицы Евгении. Вся остальная инфраструктура доступна в жилых кварталах по другую сторону Парашютной улицы. Первые этажи домов предназначены под коммерцию лишь частично. 

Менеджер советовала не рассчитывать на гостевые парковки - их рядом с жилым комплексом предусмотрено очень мало. Зато цены на места в многоярусных паркингах можно назвать доступными - от 300 до 450 тысяч рублей в зависимости от этажа, первые паркинги планируют построить к концу 2016 года, одновременно с первой очередью.

Количество парковочных мест рассчитано примерно исходя из соотношения 1 место на 4 квартиры, но менеджер предупредила меня, что если застройщик не распродаст парковочные места в первой очереди, то в следующей очереди количество паркингов будет сокращено.

Инфраструктура - 8 из 10 баллов

Благоустройство территории предусматривает, в соответствии с проектной декларацией, довольно стандартный набор: детские и спортивные площадки, площадки для отдыха взрослых, озеленение с посадкой деревьев и кустарников, тротуары с плиточным покрытием, дорожки и площадки с набивным покрытием, установку малых архитектурных форм, площадки для крупногабаритного мусора.

Выводы

Главный «козырь» ЖК «Шуваловский» - расположение рядом с Шуваловским карьером, ведь близость к водоемам всегда высоко ценится среди покупателей недвижимости. Обилие в окружении зеленых зон - еще одно преимущество.

Хорошая транспортная доступность, близость КАД, очень неплохая ситуация с инфраструктурой, надежный застройщик, продажи по схеме, которая наилучшим образом защищает интересы покупателя - все это также плюсы ЖК «Шуваловский».

Локация новостройки имеет и свои минусы: с этой частью Приморского района связано множество экологических проблем, среди которых периодически возникающие неприятные запахи, соседство промзоны, близость городской свалки, незаконная деятельность, разрушающая окружающую природу.

Внушает опасения также перспектива перенаселенности этой части района, особенно в свете того, что дороги уже сейчас испытывают перегрузки. Планировочные решения новостройки имеют недостатки, а цены, напротив, не имеют особенных преимуществ перед конкурентами, хотя и не уступают им. С учетом всего сказанного, ЖК «Шуваловский» получает оценку «7» баллов.

Дария Лапатухина

7баллов

ЖК «Шуваловский» - обсуждение отчета тайного покупателя:

Другие материалы про 214-ФЗ
Другие материалы про Банк Открытие
Автобусный тур по новостройкам Девяткино: ЖК «Новая Охта», ЖК «Новое Мурино», ЖК «Старая крепость», ЖК «GreenЛандия» и ЖК «Сокол»

В рамках прошедшей 28-30 октября в Экспофоруме Ярмарки Недвижимости было организовано несколько автобусных туров. По заданию редакции Novostroy-spb.ru Тайный покупатель посетил обзорную экскурсию по новостройкам у станции метро...

07 декабря
ЖК «NewПитер» в поселке Новоселье: квартиры комфорт-класса по ПДКП и ДДУ

Год назад Тайный покупатель уже проверял ЖК «NewПитер», который компания «Строительный трест» возводит в поселке Новоселье Ломоносовского района Ленинградской области. Поскольку интерес к этому жилому комплексу не...

18 ноября
ЖК «Новоселье. Городские кварталы»: проект с квартирами-трансформерами и запаздывающей инфраструктурой

Северный научно-исследовательский институт гидротехники и мелиорации выделил 499 га своей территории в Ломоносовском районе под строительство 1,5 млн кв. метров жилья в рамках ЖК «Новоселье. Городские...

08 ноября