18 июня 2014
оценка 8 из 10

ЖК Граффити от Ойкумены: интересный проект в неоднозначном месте

Моим очередным заданием от редакции Novostroy-SPb.ru стала одна из популярных новостроек Петербурга с необычным названием - жилой комплекс «Граффити». Девелопером этого жилого комплекса комфорт-класса является компания «Ойкумена». Новостройка возводится в Приморском районе на пересечении улиц Королева, Парашютная и Шуваловского проспекта.

Кто строит?

Согласно документам, застройщиком проекта выступает ООО «Форум», ему же принадлежит право собственности на земельный участок. Эксклюзивным продавцом и генподрядчиком является ЗАО «Ойкумена». Также «Ойкумена» - это бренд, под которым компания ведет строительство объектов недвижимости с 1997 года.

За это время «Ойкуменой» были реализованы различные проекты в 7 городах России, а также в Сербии. Несмотря на широкую географию строительства, столь масштабных объектов, как ЖК «Граффити», «Ойкумена» до сих пор не строила. Это первый крупный жилой комплекс компании, под который были привлечены дополнительные инвестиции. В проектной декларации среди учредителей застройщика значатся ЗАО «Ойкумена» (25%) и компания «Файндор Файненс Лимитед», инвестор проекта (75%).

Что касается предыдущих жилых комплексов «Ойкумены», то, несмотря на слова менеджера в офисе продаж, что задержек строительства никогда у компании не было, и последний объект, ЖК «Кронштадтский форт», был сдан день в день, в Интернете информация другая. Именно в данном комплексе зафиксирован перенос сроков ввода в эксплуатацию - на 5 месяцев.

 

Правда, случилось это не по вине «Ойкумены», а по вине «Ленэнерго», да и ключи дольщикам девелопер начал передавать сразу же после получения разрешения на ввод в эксплуатацию, поэтому установленные сроки практически не были нарушены.

 

Изучив форумы, должна сказать, что мне попадались жалобы на качество строительства в предыдущих жилых комплексах «Ойкумены». Однако большинство отзывов носят положительный характер. Мне встретилось много сообщений в стиле: «А мы купили и довольны», «Недостатки есть, но плюсов больше», «Застройщик надежный – это главное».

 

  

 

В общем, как это обычно бывает - есть недовольные, есть довольные, но сомневаться в том, что проект достроят, и дольщики получат свои ключи, не приходится. Кстати, в проектной декларации указан финансовый результат «Ойкумены», можете оценить: 417 млн рублей дебиторской задолженности против 6 млн рублей кредиторской. Цифры говорят сами за себя – положение более чем стабильное.

 

Что строят?

 

На сайте застройщика выложена проектная декларация ЖК «Граффити», план застройки, фотографии, поэтажные планы с информацией о наличии квартир в продаже. Не хватает лишь цен и web-камер со стройплощадки. Кое-что можно найти на форумах, но основная часть обсуждений протекает в закрытых группах дольщиков в социальных сетях.

 

Как я уже говорила, ЖК «Граффити» первый проект «Ойкумены» такого масштаба – 16 домов. Строительство ведется в три очереди на трех участках земли. Пока разрешение на строительство получено на первую очередь, она будет закончена к концу 2019 года. По ней на сайте опубликована проектная декларация. В рамках строительства первой очереди будет одиннадцать этапов, в результате которых появится 9 домов на 3800 квартир, детский сад и паркинги (два подземных и два 6-этажных, всего на тысячу машиномест). Высота домов - 24 этажа, за исключением одной небольшой «десятиэтажки» на 54 квартиры.

По второй и третьей очередям возможны изменения, сроки реализации и вовсе пока не определены, не говоря уже о ценах. Предполагается, что вторая очередь будет включать оставшихся 7 домов, детский сад и школу, а в рамках третьей появится только паркинг.

В продаже сейчас находится первый этап первой очереди - 24-этажный дом 1.1, рассчитанный на 487 квартир, срок окончания строительства - декабрь 2015 года, ключи владельцам передадут до 1 марта 2016 года. Также на днях в продажу поступил дом 1.2.

Дом 1.3 выпустят на рынок ориентировочно в июне-июле 2016 года, срок окончания строительства составит 2 года с момента начала продаж плюс 2 месяца на передачу квартир. На квартиры в этом доме сейчас можно оставить заявку на бронирование. Однако по сути эта бронь означает лишь обещание застройщика предупредить покупателя о старте продаж. Никаких обязательств с обеих сторон не подразумевается, ведь нет ни цен, ни четкой информации по срокам сдачи домов. 

Визит в «Ойкумену»

В Петербурге у компании «Ойкумена» есть один офис неподалеку от станции метро «Лиговский проспект». Режим работы довольно удобный: Пн.-Чт., с 09.00 до 20.00; Пт., с 09.00 до 19.00; Сб., с 11.00 до 18.00, Вс. - выходной. По словам менеджера, со временем планируется открытие консультационного пункта на стройплощадке ЖК «Граффити».

  

Офис мне понравился: огромная вывеска помогает найти вход, помещение небольшое, но уютное, с хорошим ремонтом. На входе - рецепция и зона ожидания с макетом. Менеджеры консультируют в одной общей комнате, но есть и отдельная переговорная.

Когда я вошла, за рецепцией никого не было, но вскоре мне навстречу вышла девушка, спросила, общалась ли я уже с кем-то из менеджеров, и, узнав, что нет, предложила поговорить с ней. Стиль общения она поддерживала дружелюбно-приветливый, но инициативы не проявляла. На большинство моих вопросов дала объяснения, а ответы на остальные вопросы посоветовала поискать в проектной декларации.

Например, на вопрос о технологии строительства. Досконально изучив проектную декларацию, я поняла, что дом монолитный. Перегородки и часть внешних стен выполнены из бетонного стенового камня «Меликонполар» ПК-160 или СКЦ 1Р–1пг, остальные стены – все тот же монолитный железобетон. Фасады зданий будут оштукатурены и окрашены фасадными красками.

Что почем

Как я уже говорила, на сайте ЖК «Граффити» нет цен, и я уже приготовилась к долгому «вытягиванию» информации из менеджера по всем типам квартир, но совершенно неожиданно она обрадовала меня, распечатав следующий прайс:

Тип квартиры Площадь (кв. м) Цена (рубли) при 100% оплате
Студия 23,27 - 29,87 от 2 млн 420 520
1-комнатная 32,74 – 35,58 от 3 млн 163 500
2-комнатная 58,2 – 62,33 от 4 млн 663 340
3-комнатная 70,75 – 70,94 от 5 млн 943 000

 

По отзывам о других новостройках «Ойкумены», цены (наряду с местоположением) – один из ведущих факторов, который привлекает покупателей к объектам застройщика. В отношении ЖК «Граффити» это не совсем так, поскольку рядом ведется строительство микрорайона «Каменка» от «СУ-155» (проверен Тайным покупателем), где предлагаются цены более чем в полтора раза ниже.

  

Сравнивая цены, стоит также учесть, что ЖК «Граффити» сдается с чистовой отделкой, хотя и в довольно необычном исполнении: на полу в санузлах линолеум, в остальных помещениях ламинат; стены  и потолки окрашены, при этом обоев под покраску никто не обещает. Полотенцесушитель не устанавливается, только розетка под него. Счетчики, радиаторы отопления, розетки и выключатели, а также сантехника будет. Но какого класса или каких марок – информации нет.

Геометрия жилья

На сайте компании есть информация по наличию квартир. Большинство их в доме 1.1. уже продано, особенно студии, которых, к слову, больше всего (по 10 квартир на этаже). Однако на том или ином этаже еще доступны почти все варианты квартир. Самый большой выбор сейчас 2-комнатных квартир, их в доме столько же, сколько «однушек» - по 5 на этаже. «Трешек» на этаже всего две, выбрать пока тоже есть из чего. 

Планировки студий неплохие, с хорошей геометрией комнат. Половина из них помимо балконного блока имеют дополнительное окно, часть представляют собой планировку жилой зоны в виде буквы «Г», так что зона кухни оказывается расположенной в отдельной нише.

В коридорах квартир редко встречается ниша для шкафа, а иногда даже и вовсе нет ни одной свободной стены. Например, в 3-комнатной квартире (площадью 70,94 кв. м) из квадратной прихожей во все стороны открываются двери, и, хотя места много (целых 11,75 кв. м), где установить шкаф – непонятно. Зато можно организовать танцплощадку, место позволяет. Другой вариант «трешки» (площадью 70,75 кв. м) - вместо квадратного  длинный вытянутый коридор, но ниши нет, поэтому шкафы можно расставить только вдоль стен.

Часто в прихожей рядом с входом, там, где логично было бы оставить место для шкафа, запроектирована вентшахта. В «однушках» крошечные совмещенные санузлы метражом 3,32 кв. м, меньше, чем в некоторых студиях. Однако больше всего удивил меня совмещенный санузел в одной из 3-комнатных квартир, который оказался еще меньше – 2,96 кв. м. К слову, в домах 1.2 и 1.3 планировки немного отличаются, но плюсы и минусы остаются те же. Потолки везде 2,75 метра.

Как купить?

Теперь об условиях покупки. В ЖК «Граффити» продажи идут строго по 214-ФЗ, никаких предварительных договоров застройщик не предлагает. На три дня можно забронировать квартиру, чтобы ее не продали кому-то еще, но это не спасает от повышения цены квадратного метра.

Кстати, повышение цен за последний месяц проводилось раза три, в общей сложности на 1-2 тысячи рублей за «квадрат». Это по примерной оценке менеджера. Вообще же, с начала продаж (январь 2014 года) цены выросли довольно прилично:

Студии с 75 тысяч рублей до 85-90 тысяч рублей за кв. метр; 1-комнатные с 72 тысяч до 91 тысяч рублей; 2-комнатные с 63 тысяч рублей до 75-77 тысяч рублей; 3-комнатные с 59 тысяч рублей до 76 тысяч рублей.

Но вернемся к алгоритму покупки:

1.     Бесплатная бронь на три дня;

2.     Заключение ДДУ;

3.     В течение 7 дней необходимо подать документы на регистрацию вместе с юристом «Ойкумены». По словам менеджера, процедура занимает не более 10 минут, очередей нет. Что ж, неплохая возможность сэкономить. Другие застройщики, как правило, настаивают на оформлении доверенности, подают документы без участия дольщика и берут за эту услугу, чаще всего, около 20 тысяч рублей, хотя, бывает, что застройщик делает это бесплатно, тогда остается лишь оплатить услуги нотариуса за оформление доверенности.

4.     В течение 5 дней после подачи документов на регистрацию в ФРС необходимо перевести деньги на счет застройщика - ООО «Форум».

Решив купить квартиру в ипотеку, клиенты самостоятельно ведут все отношения с банком. «Ойкумена» не оказывает услуг ипотечного менеджера. Застройщик выдает лишь  справку о бронировании, с которой покупатель едет в банк. По этой справке фиксируется цена.

  

Ипотеку предоставляет, по словам менеджера, «Сбербанк» и «ВТБ24». На сайте ЖК «Граффити» указаны также банки «Возрождение» и «Уралсиб», «БФА Банк», «Банк Форштадт», АК «Барс Банк». Причем несколько последних там появились недавно, я отметила это, когда второй раз зашла на сайт. И то, что новостройку аккредитовали еще несколько банков, безусловно, положительно ее характеризует. 

Есть возможность купить квартиру в рассрочку до декабря 2015 года под 1,4% на ежемесячный платеж – очень неплохое предложение! Минимальный первый взнос в этом случае составляет от 30% на двух- и трехкомнатные квартиры и от 50% на «однушки» и студии.

В целом, условия вполне интересные. Конечно, юридически надежнее для покупателя, если деньги перечисляются на аккредитив и попадают к застройщику только после регистрации ДДУ. С другой стороны, я никогда не слышала о реальных проблемах с регистрацией ДДУ. О задержках – да, но чтобы договор совсем не зарегистрировали, и дело дошло до возврата денег – никогда. Поэтому, не думаю, что стоит беспокоиться о способе платежа.

Ипотека от нескольких банков, рассрочка на 20 месяцев под небольшие проценты - отличные условия покупки.

Транспортная доступность

К месту стройки я отправилась на общественном транспорте от метро «Комендантский проспект». Ждать не пришлось  - курсирует несколько автобусов и маршруток, ехать недалеко. Доехав до перекрестка пр. Королева и ул. Шаврова, я вышла и сразу увидела длинный синий забор, тянущийся вдоль ул. Королева и перпендикулярно ей, по направлению к ул. Парашютной.

Вдоль забора навалены высокие кучи земли, на одну из которых я залезла, чтобы заглянуть внутрь. Ничего особенного разглядеть мне не удалось, кроме работающей сваезабивающей машины и перемещений экскаватора. В группе дольщиков «ВКонтакте» выложены фотографии, сделанные с большой высоты, на которых хорошо видно устройство свайного поля - мне так подробно их разглядеть не удалось.

В перспективе неподалеку будет открыта станция метро «Шуваловский проспект». Согласно давно устаревшей схеме на сайте метрополитена, ее должны были открыть к концу 2015 года, но затем дату перенесли на неопределенный срок. На сайте ЖК «Граффити» называется 2019 год, но подтверждений этой информации я найти не смогла. Помнится, в новостях мне попадалась информация, что с этой ветки приоритеты были смещены в сторону метро «Яхтенная» и соседних с ней станций в связи со строительством «Лахта Центра».

Соцкультбыт

С одной стороны от ЖК «Граффити» стоят уже построенные новые дома, с другой - старые жилые кварталы. Два детских сада, две школы и поликлиники (детская и взрослая) находятся «под боком». С учетом того, что в план застройки ЖК «Граффити» входят еще три детских сада на 110, 140 и 50 мест, а также школа на 975 мест – можно ожидать, что никаких проблем с детской инфраструктурой у жителей не возникнет.

За продуктами ходить придется чуть дальше, чем в школу и детсад – метрах в 500 «Пятерочка», на таком же расстоянии «Магнит». До строймаркета «К-Раута» меньше километра. Но ближе всего к жилому комплексу стоят автозаправка и автосервис. На пересечении Долгоозерной и Парашютной улиц планируется строительство роддома и больницы.

С точки зрения инфраструктуры место очень хорошее. Несколько смущает близкое соседство свалки, на запахи от которой жалуются жильцы ЖК «Юбилейный квартал», расположенного совсем рядом. Эта тема на форумах обсуждается очень подробно: запах чувствуется довольно сильно (бывает, что невозможно открыть окна), но не постоянно, а периодически - в зависимости от направления ветра и времени года.

  

Лично меня этот момент беспокоил бы в первую очередь. Перспективы ликвидации свалки довольно туманны, под вопросом также строительство неподалеку мусоросжигающего завода, против строительства которого многие подписывали петицию. Таким образом, расположение новостройки сложно оценить однозначно.

Зато меня откровенно порадовали некоторые нюансы благоустройства самого квартала:

·        роспись некоторых элементов фасадов и малых архитектурных форм во дворах в лучших традициях городского искусства граффити;

·        установка фонтанов и уличных скульптур, ландшафтные работы на территории квартала;

·        бесплатный Wi-Fi во дворах;

·        безопасные дворы без сквозных проездов, закрытые для автомобилей;

·        просторные стеклянные входные группы с выходами как на улицу, так и во внутренний двор;

·        цветные фасады и витражная система панорамного остекления.

Да и в самом доме есть чему порадоваться:

·        отдельные зоны для временного хранения колясок и велосипедов в холлах домов;

·        на первых этажах специальные комнаты для мытья обуви, колес велосипедов и лап домашних питомцев;

·        двухтрубная горизонтальная разводка отопления;

·        вытяжка из кухонь и санузлов квартир осуществляется через сборные воздуховоды, прокладываемые в пространстве подшивного потолка в квартирном и внеквартирном коридорах. Сборные воздуховоды подсоединяются к общему вытяжному воздуховоду, расположенному в специально предусмотренной нише.

Резюме

Подводя итоги, хочется обратить внимание на противоречивость этой новостройки. ЖК «Граффити» - это жилье с городской пропиской по ценам, которые можно встретить разве что в Ленобласти, но по соседству строится едва ли не самое дешевое жилье в Петербурге. Застройщик давно работает на рынке в нескольких городах, сдает объекты в срок или с небольшими задержками, но никогда не имел дела с жилыми комплексами такого масштаба.

Место стройки находится в окружении обжитых кварталов с хорошо развитой инфраструктурой, но все портит близость свалки. Планировки студий хороши, а вот остальные квартиры с крошечными санузлами и нефункциональными прихожими. Чистовая отделка входит в стоимость, но в санузлах на полу будет лежать линолеум, и марки материалов и сантехники – тайна покрытая мраком.

Оговаривается масса приятных нюансов вроде комнат для мытья обуви и лап животных, но неизвестно, какой марки поставят окна и лифты. Хорошая надежная схема продажи жилья, но мало банков, предоставляющих ипотеку. В целом же, проект, безусловно, продуманный и очень интересный. Так что ставлю ЖК «Граффити» «8» баллов.

Дария Лапатухина

8баллов

ЖК «Граффити» - обсуждение отчета тайного покупателя:

Sveta
08 сентября 2014
"Ждать не пришлось - курсирует несколько автобусов и маршруток, ехать недалеко" Попробуйте уехать отсюда в 8-9 утра или приехать к 7 или 8 вечера, маршрутки переполнены, это еще каменку не ввели. Инфраструктуры нет, детей возят в садик или школу на той же маршрутке, если найдут места.
Татьяна
20 июня 2014
В ответ на комментарий пользователя
Евгений Сергеевич
20 июня 2014

Хороший отзыв и обзор. Однако я покупатель квартиры в ЖК Граффити, и увидел несколько не правильных замечаний. Судить не буду, может менеджер не правильно объяснила. 1. Бронь дается на целую неделю, т.е. на 5 рабочих дней, а не на три. В моем случае, по моей просьбе продлили еще на один день (не успевал с договором). При этом стоимость в этот период фиксируется и защищает покупателя от роста цены. 2. Кредитный менеджер Сбербанка и Форштадта сидит регулярно в офисе Ойкумена. Лично мне, менеджер Сбербанка очень помогла с получением кредита. Однако само оформление в офисе на Невском. 3. Тонкий момент - оплата первого взноса должна быть выполнена после 5 дней с момента подачи договора на регистрацию. На перевод дается еще 3 дня. Однако, МФУ работает не так быстро как требует того закон, и регистрирует за 2 месяца в среднем. Т.е. получается что деньги уходят застройщику до формальной регистрации договора. Однако в соц группах люди пишут что, с регистрацией ни у кого проблем не было. Поэтому тут я спокоен. 4.Лифты застройщик обещает ставить марки Mitsubishi. С моей точки зрения не совсем понятен выбор, когда у нас в России есть производство OTIS. Но тем не менее, то же хорошо. 5. В отделку входят обои под покраску. Об этом указанно в договоре. 6. Планировка двухкомнатный квартир я нахожу очень рациональной. В остальном во всем согласен

Только стоиомость за кв.метр указана некорректно. Так двушки в доме 1.2 уже от 82 по заявке и 82.5 без неё, трешки по этой же цене. И никаких обоев под покраску в договоре нет, есть окрашенные стены в соответствии с проектом.
Евгений Сергеевич
20 июня 2014
Хороший отзыв и обзор. Однако я покупатель квартиры в ЖК Граффити, и увидел несколько не правильных замечаний. Судить не буду, может менеджер не правильно объяснила. 1. Бронь дается на целую неделю, т.е. на 5 рабочих дней, а не на три. В моем случае, по моей просьбе продлили еще на один день (не успевал с договором). При этом стоимость в этот период фиксируется и защищает покупателя от роста цены. 2. Кредитный менеджер Сбербанка и Форштадта сидит регулярно в офисе Ойкумена. Лично мне, менеджер Сбербанка очень помогла с получением кредита. Однако само оформление в офисе на Невском. 3. Тонкий момент - оплата первого взноса должна быть выполнена после 5 дней с момента подачи договора на регистрацию. На перевод дается еще 3 дня. Однако, МФУ работает не так быстро как требует того закон, и регистрирует за 2 месяца в среднем. Т.е. получается что деньги уходят застройщику до формальной регистрации договора. Однако в соц группах люди пишут что, с регистрацией ни у кого проблем не было. Поэтому тут я спокоен. 4.Лифты застройщик обещает ставить марки Mitsubishi. С моей точки зрения не совсем понятен выбор, когда у нас в России есть производство OTIS. Но тем не менее, то же хорошо. 5. В отделку входят обои под покраску. Об этом указанно в договоре. 6. Планировка двухкомнатный квартир я нахожу очень рациональной. В остальном во всем согласен
Другие материалы про Инфраструктура
Другие материалы про Ипотека
Автобусный тур по новостройкам Девяткино: ЖК «Новая Охта», ЖК «Новое Мурино», ЖК «Старая крепость», ЖК «GreenЛандия» и ЖК «Сокол»

В рамках прошедшей 28-30 октября в Экспофоруме Ярмарки Недвижимости было организовано несколько автобусных туров. По заданию редакции Novostroy-spb.ru Тайный покупатель посетил обзорную экскурсию по новостройкам у станции метро...

07 декабря
ЖК «NewПитер» в поселке Новоселье: квартиры комфорт-класса по ПДКП и ДДУ

Год назад Тайный покупатель уже проверял ЖК «NewПитер», который компания «Строительный трест» возводит в поселке Новоселье Ломоносовского района Ленинградской области. Поскольку интерес к этому жилому комплексу не...

18 ноября
ЖК «Новоселье. Городские кварталы»: проект с квартирами-трансформерами и запаздывающей инфраструктурой

Северный научно-исследовательский институт гидротехники и мелиорации выделил 499 га своей территории в Ломоносовском районе под строительство 1,5 млн кв. метров жилья в рамках ЖК «Новоселье. Городские...

08 ноября