29 ноября 2013

Сравнение новостроек Приморского района: ЖК Каменка vs ЖК Юнтолово

Спрос на новостройки в Приморском районе остается достаточно высоким, и это не удивительно: близость Финского залива, нескольких парков и зеленых массивов, а также довольно развитая инфраструктура – все это привлекает покупателей квартир. Кроме того, Приморский – самый молодой и большой район Петербурга, это отражается на разнообразии предложения новостроек. Поэтому редакция Novostroy-SPb предложила мне сравнить два очень популярных жилых комплекса, где можно купить дешевые квартиры в Приморском районе: ЖК «Каменка» от «СУ-155» и ЖК «Юнтолово» от «Главстрой-СПб».

Проекты: малоэтажные дома vs высотные

ЖК «Юнтолово» задуман как масштабный малоэтажный проект. Со временем застройщик собирается поселить на обширной территории 437 га 70 тысяч человек. В настоящее время возводится первая очередь, которая включает в себя 14 пятиэтажных домов. Что здесь будет строиться дальше - пока не ясно, но уже точно известно, что будут 9-этажные корпуса. Весь проект планируется закончить по предварительным планам после 2020 года, поэтому, конечно, концепция может быть не раз пересмотрена исходя из ситуации.

ЖК «Каменка» - это пока восемь 19-этажных корпусов. В новостях недавно «пробегали» сообщения о расширении застраиваемой территории в два раза. Компания «СУ-155» собирается построить еще 8 домов с подземными парковками, две школы, два детских сада и поликлинику. Правда, позже была еще одна новость, согласно которой участок уменьшили на 1 га, но это несущественно, учитывая, что добавить собирались 27 га. Менеджеры компании говорят, что информация о следующих домах будет известна в декабре 2013 года.

Первую очередь ЖК «Юнтолово» обещают достроить к концу 2014 года, правда, разрешение на строительство действует до середины 2015 года, о чем менеджеры «Главстрой-СПб» сообщают, как бы, между прочим.

ЖК «Каменка» сдается в несколько этапов. Самым первым собирались сдать во II квартале 2013 года 8-й корпус, произошло это или нет, менеджер мне не сказала, заявив, что это не должно меня волновать: ключи дольщики получат, как и указано в договоре, в декабре 2013 года. Корпуса 5.1, 5.2 и 5.3 (свободных квартир в них уже нет), по-прежнему, собираются ввести в эксплуатацию к концу 2013 года, а ключи, по уверениям менеджера, дольщикам выдадут раньше, чем стоит в договоре, уже в марте 2014 года.

  

По остальным корпусам сроки передвинуты на более ранние. Так, корпуса 4.1 и 4.2 изначально (по проектной декларации) собирались сдать в I квартале 2015 года, затем перенесли на IV квартал 2014 года, теперь консультанты озвучивают срок II квартал 2014 года. Корпуса 6.1, 6.2, 7 собирались сдавать во II квартале 2015 года, но теперь декларируют IV квартал 2014 года.

Где дешевле?

Удивительное совпадение: в обоих комплексах в ноябре действуют существенные скидки. Квартиру в ЖК «Юнтолово» можно купить дешевле, чем на старте продаж. Цены ЖК «Каменка» сравнимы с теми, что предлагались полтора года назад, в зависимости от квартиры это на 5-20% ниже, чем в апреле этого года.

Стоимость жилья в ЖК «Юнтолово» можно посмотреть в недавно опубликованном расследовании Тайного покупателя, а подробный расклад по актуальным ценам в ЖК «Каменка» такой:

Цены без учета скидок:

Корпуса  4.1, 4.2 – срок сдачи II квартал 2014 года

Количество комнат Площадь Цена при 100% оплате от Цена при 100% оплате до Цена «квадрата» в тысячах рублей
1-комнатные 39.93 2 635 380 2 635 380 66
2-комнатные 61.15-63.71 3 240 950 3 376 630 35
3-комнатные 85.06-87.39 4 167 940 4 282 110 48.4-49

 

Корпуса 6.1, 6.2, 7 – срок сдачи IV квартал 2014 года

Количество комнат Площадь Цена при 100% оплате от Цена при 100% оплате до Цена «квадрата» в тысячах рублей
Студии 24.7-26.76 1 679 600 1 819 680 68
1-комнатные 37.6-41.08 2 380 080 2 600 364 63.3-68
2-комнатные 61.11-61.16 2 752 200 4 063 815 45-66.5
3-комнатные 78.18-88.36 3 299 196 4 292 400 42.2-49

 

Цены с учетом скидок (на студии 5% в корпусах 6.1, 6.2, на 1- и 2-комнатные 15% в корпусе 4.1, на 3-комнатные 15% в корпусе 4.1, 4.2, 6.1), действуют до 30.11.2013 года

Количество комнат Площадь Цена при 100% оплате от Цена при 100% оплате до Цена «квадрата» в тысячах рублей
Студии 24.7-26.76 1 595 000 1 711 000 64.5
1-комнатные 40-41 2 154 000 2 210 000 54
2-комнатные 61.11-63.59 2 614 000 2 870 000 43-45
3-комнатные 86.66-88.85 3 474 000 3 639 000 40-41

 

В ЖК «Юнтолово», напомню, стоимость квадратного метра при покупке в ипотеку колеблется в пределах 48,5-52,4 тысячи рублей в зависимости от количества комнат и этажа, при 100% оплате между 47,5-51,3 тысячи рублей.

Цена квадратного метра 1-комнатной квартиры ниже в ЖК «Юнтолово», к тому же там есть  в наличии квартиры меньшего метража, а вот двух- и трехкомнатные квартиры дешевле в ЖК «Каменка» даже, несмотря на то, что их минимальный метраж больше, чем в ЖК «Юнтолово».

  

Сравнивая цены, следует учесть, что «СУ-155» передает дольщикам квартиры с подготовкой под чистовую отделку, а квартиры в «Юнтолово» сдаются с полной отделкой «под ключ». Раньше, как писал Тайный покупатель в расследовании о ЖК «Каменка», в офисе «СУ-155» говорили, что отделку квартиры можно будет заказать по цене примерно около 5 тысяч рублей за квадратный метр, однако теперь в компании утверждают, что такой услуги больше нет. Своими глазами увидеть качество отделки в ЖК «Юнтолово» пока невозможно в силу недостаточной степени готовности дома, но известно, что материалы будут использованы самые недорогие и преимущественно российского производства: линолеум, бумажные обои. В обоих комплексах устанавливают отечественные стеклопакеты – одним словом, эконом.

Как купить?

У обоих застройщиков невыгодные условия рассрочки. Но «СУ-155» бьет все рекорды, предлагая то, на что просто невозможно согласиться: рассрочка всего на полгода под 15% годовых, 50% первый взнос, цена при этом будет без скидки. Плюс ко всему рассрочка не распространяется на студии и 1-комнатные.

Ипотеку в ЖК «Каменка» предоставляет только один банк – «Зенит», и лишь в случае его отказа можно обратиться в «ВТБ24» или «РосЕвроБанк». «Зенит» кредитует застройщика под залог земли, на которой строится «Каменка», поэтому у него и преимущество.

ЖК «Юнтолово» ипотеку предоставляют два банка: «Ханты-Мансийский банк» и «Балтика». Минимальная ставка 12% (такая же, как при рассрочке, только при рассрочке цены будут без 3% скидки).

Продажи в обоих случаях ведутся по 214-ФЗ через ДДУ. Но СУ-155 использует аккредитив для внесения первого взноса (пока регистрируется ДДУ), а «Главстрой-Спб» - оплату по предварительному договору, что менее удобно для дольщика. Таким образом, условия покупки достаточно схожи.

Геометрия квартир

Планировки в «Юнтолово» гораздо более логичные и продуманные, чем в ЖК «Каменка». Глядя на них, не возникает мыслей о перепланировке. В прихожей  двери расположены таким образом, что место используется предельно рационально, ниша для шкафа-купе присутствует обязательно. Многие комнаты квадратной формы, а те, что прямоугольной – не слишком вытянуты. Площадь кухонь варьируется от 11 до 14 кв. метров.

В ЖК «Каменка» метраж кухонь во многих, даже в 3-комнатных, квартирах лишь 10,44 кв. метра. Коридоры спланированы очень странно: длинные и узкие, с неудобным расположением дверей. В большинстве квартир совершенно непонятно, где люди смогут поставить вешалку и хранить верхнюю одежду. Кроме того, либо присутствуют смежные комнаты, либо созданы специальные тамбуры или каморки, из которых открываются двери в комнаты, либо имеется и то, и другое. Например, в некоторых «трешках» одна комната проходная, из нее открывается выход в тамбур, из которого можно попасть в две другие комнаты.

Конечно, никакой практической пользы в этих темных каморках нет, но за квадратные метры, которые потрачены на отгораживание смежных комнат, дольщики заплатят из своего кармана. А ведь речь идет о немалом количестве «квадратов» – например, в 3-комнатной квартире 12 кв. м отведено под «комнату» без окон. И это в комплексе эконом-класса, а не комфорт (где более уместны просторные кладовки и гардеробные).

Словом, хотя 2- и 3-комнатные квартиры в ЖК «Каменка» дешевле, чем в «Юнтолово» из расчета стоимости квадратного метра, на деле, эта разница в цене вполне может компенсироваться удобством планировки. Ведь известно, что не все метры «одинаково полезны». А если учесть еще и стоимость отделки – становится ясно, что цены в ЖК «Юнтолово» ничуть не выше, чем в ЖК «Каменка».

Как строят?

Технология строительства используется разная. В «Юнтолово» отливается монолитный каркас, внешние стены складывают из газобетона, снаружи монтируется фасадная плита, служащая одновременно как утеплитель. Это не самая популярная технология строительства, что объясняется ее непригодностью для высотного строительства.

  

ЖК «Каменка» строится по панельной технологии (серия И-155СП). Кстати, когда я ввела в «поисковик» название серии панели, из которой строят комплекс, в качестве подсказки выскочило слово «перепланировка». Вот, оказывается, какой самый популярный запрос, связанный с этой серией! Несмотря на панельную технологию строительства, высота потолков в ЖК «Каменка» выше – 2,8 м против 2,7 м в «Юнтолово».

Где строят?

Теперь о главном, что отличает друг от друга эти два комплекса – о местоположении. Располагаются оба комплекса по разные стороны от Юнтоловского заказника. Только ЖК «Юнтолово» практически в самом заказнике, в его западной части, а ЖК «Каменка» на расстоянии нескольких кварталов с востока, вдоль Парашютной улицы. 

ЖК «Юнтолово» находится, без преувеличений, вдали от цивилизации со всеми ее благами и шумным трафиком. Свернув с Приморского шоссе, мы целых 5 минут ехали по безлюдной территории, глядя на хаотичную растительность и молодой лес. Рядом с новостройкой протекает  довольно широкая река Юнтоловка, впадающая в Лахтинский разлив.

ЖК «Каменка», напротив, возводится вдоль Парашютной улицы, которая представляет собой 6-полосную магистраль – выезд на КАД. С зеленью там не густо: те зеленые пятна, что можно увидеть на карте, на самом деле представляют собой довольно унылые пустыри.

С точки зрения экологии ЖК «Юнтолово», безусловно, выигрывает, и с огромным отрывом. В его пользу еще один фактор: положение относительно свалки ПТО-3 Новоселки. Дело в том, что роза ветров расположена таким образом, что весь запах от свалки идет именно в сторону Парашютной улицы. И, хотя, по расстоянию от свалки до «Каменки» не намного ближе, чем до «Юнтолово», жители последнего вряд ли почувствуют неприятный запах у себя дома. Другое дело, что придется ездить мимо свалки по КАД, но тут новоселы обоих проектов в равных условиях.

Что касается дорог, оба жилых комплекса расположены практически одинаково удобно: выезд на КАД и ЗСД «под боком». У «Юнтолово» еще и выезд на Приморский проспект (который переходит в набережную Невы) совсем рядом, правда, чтобы выехать на него, нужно переехать через железнодорожный переезд.

Обе новостройки находятся далеко и неудобно относительно метро, но ЖК «Юнтолово», на мой взгляд, с этой точки зрения расположен гораздо хуже. От него до станции метро «Старая деревня» или «Черная речка» придется добираться на двух маршрутках, одна из которых ходит очень редко.  От ЖК «Каменка» нужно ехать либо на маршрутке №179, которая ходит по улице Королева, но очень редко, либо пройти 1,5 км пешком до Комендантского проспекта (к слову, к ЖК «Юнтолово» тоже транспорт не подходит вплотную). Однако «Каменка», по крайней мере, не лес, до метро «всего» 4 км против 13 км от Юнтолово.

Инфраструктура

Что касается инфраструктуры, безусловно, выигрывает ЖК «Каменка». Рядом с новостройкой находится уже заселенный комплекс «Юбилейный квартал», на первых этажах которого работают два продуктовых магазина, парикмахерская, кабинеты врача (взрослый и детский). Рядом есть строймаркет «К-Раута», во дворах оборудованы детские площадки, работает детский сад, да и на первых этажах самой «Каменки» откроются магазины. Проект подразумевает строительство двух детских садов (один из которых уже начали возводить), школы и поликлиники. Все то же самое уже построено в соседнем «Юбилейном квартале».

  

В ЖК «Юнтолово» в пешей доступности нет ничего. Инфраструктура появится еще не скоро. Из тех домов, которые сейчас продаются, только в 19 корпусе первые этажи предназначены для коммерческих помещений. Детский сад и школу планируют возвести не ранее 2015-2016 годов. На все остальное (а обещает застройщик многое), рассчитывать пока не стоит, т.к. нет ясности даже в том, сколько этажей будет у домов следующих очередей, не то, что о времени строительства обещанных библиотек, кинотеатров, школы искусств, стадиона, отделения милиции, гипермаркета, пожарного депо и станции скорой помощи.

Резюме

По моим впечатлениям, между двумя новостройками довольно много общего: схожие цены, сроки строительства, условия покупки, известные застройщики. ЖК «Юнтолово» выделяется, в целом, более удобными планировками, ЖК «Каменка» более высокими потолками.

Выбирая между ними, я бы в первую очередь обратила внимание на их местоположение. Если хочется тишины, уединения, близости к природе и свежего воздуха – выбор в пользу ЖК «Юнтолово». Если хочется иметь связь с «цивилизацией», инфраструктуру в пешей доступности,  тем более, если в семье нет машины – стоит обратить внимание на ЖК «Каменка».

Дария Лапатухина

мкр. Каменка, кв. 78А - обсуждение отчета тайного покупателя:

Светлана
11 октября 2014
Вчера были с клиентами в Каменке (( Всё понимаю , но почему строителям разрешают использовать квартиры в качестве туалетов ?? Всё уделано (( Ни какой охраны , ни бригадиров , ни контроля ,... Люди же там жить потом будут , ... Мы на самом деле просто прыгали через все эти кучи экскрементов ... Впечатление подпорчено . И как это потом вымывать , и кто будет отмывать всё это ??? отвратительно ....
Евгения
20 июня 2014
Сколько ездили в Юнтолово - зимой, весной и в начале июня последний раз - запаха не было ни разу, да и менеджер сказал, что в соответствии с розой ветров до туда никогда запах не дойдет.
Алексей
11 декабря 2013
В ответ на комментарий пользователя
Юлия
01 декабря 2013

А чего не пишете про очистные около "Юнтолово"? Воняет конкретно как в общ.клозете. Несколько раз ездили туда - примерялись. В случайные моменты времени - и зимой, и весной, и летом - еще до открытия продаж - воняло всегда. Отказались. К слову так же стоит добавить дорожку от Ольгино к Левашово/КАД в районе Хундая. Это пока единственный путь. И это действительно дорожка - убитая, извилистая к Левашово, двухполоска. Не знаю что будет дальше может и расширят/модернизируют, но на первых порах ждать чуда точно не стоит. Она просто не справится со сколь значимым потоком транспорта.

ро свалку и очистные: Свалка у развязки КАД с ЗСД, когда её пересекаешь, лучше кондей вырубить в машине, запах отсюда попадает в Приморский район по просекам ЗСД и Парашютной ул., Т.к. у нас в регионе преобладает Северо-Западный ветер, запах со свалки жителям Юнтолово не грозит, только в случае, если станут преобладать Северо-Восточные ветра, появление запаха со свалки вероятно. (Для справки: свалка находится примерно в 4,5 км северней от ЖК Юнтолово) Тоже самое и с очистными, запах отсюда попадает в Приморский район по Приморскому шоссе, проспекту и Савушкина, опять по причине преобладания Северо-Западного ветра в регионе. (Для справки: очистные находятся примерно в 3,5 км южнее от ЖК Юнтолово). Поэтому получается, что запаха здесь быть не должно, т.к. северо-западный ветер будет идти с Сестрорецкого разлива, пробираться через 9 км. чистого леса и попадать в наши легкие. Даже если предположить, что дунет с очистных в сторону Юнтолово (юго-западный ветер, что в нашем регионе большая редкость), то воздух будет хорошо отфильтрован лесным массивом. И дорога нормальная не убитая, а что извилистая, так у нас они по всей России такие!
Юлия
01 декабря 2013
А чего не пишете про очистные около "Юнтолово"? Воняет конкретно как в общ.клозете. Несколько раз ездили туда - примерялись. В случайные моменты времени - и зимой, и весной, и летом - еще до открытия продаж - воняло всегда. Отказались. К слову так же стоит добавить дорожку от Ольгино к Левашово/КАД в районе Хундая. Это пока единственный путь. И это действительно дорожка - убитая, извилистая к Левашово, двухполоска. Не знаю что будет дальше может и расширят/модернизируют, но на первых порах ждать чуда точно не стоит. Она просто не справится со сколь значимым потоком транспорта.
Другие материалы про Главстрой-СПб
Другие материалы про Инфраструктура
Автобусный тур по новостройкам Девяткино: ЖК «Новая Охта», ЖК «Новое Мурино», ЖК «Старая крепость», ЖК «GreenЛандия» и ЖК «Сокол»

В рамках прошедшей 28-30 октября в Экспофоруме Ярмарки Недвижимости было организовано несколько автобусных туров. По заданию редакции Novostroy-spb.ru Тайный покупатель посетил обзорную экскурсию по новостройкам у станции метро...

07 декабря
ЖК «NewПитер» в поселке Новоселье: квартиры комфорт-класса по ПДКП и ДДУ

Год назад Тайный покупатель уже проверял ЖК «NewПитер», который компания «Строительный трест» возводит в поселке Новоселье Ломоносовского района Ленинградской области. Поскольку интерес к этому жилому комплексу не...

18 ноября
ЖК «Новоселье. Городские кварталы»: проект с квартирами-трансформерами и запаздывающей инфраструктурой

Северный научно-исследовательский институт гидротехники и мелиорации выделил 499 га своей территории в Ломоносовском районе под строительство 1,5 млн кв. метров жилья в рамках ЖК «Новоселье. Городские...

08 ноября