30 декабря 2014
оценка 9 из 10

ЖК София от Группы ЛСР: недешево, но в срок

Жить вблизи парка – это прекрасно, поэтому я очень обрадовалась, когда узнала, что редакция Novostroy-SPb.ru поручает проверить мне ЖК «София». Комплекс строит компания «ЛСР. Недвижимость - Северо-Запад» во Фрунзенском районе Петербурга рядом с парком Интернационалистов. Тайный покупатель уже проверял эту новостройку полтора года назад. Я решила узнать, как изменилась «София» за прошедшее с первого расследования время.

Кто строит?

О застройщике - компании «ЛСР. Недвижимость - Северо-Запад» - я уже неоднократно писала в предыдущих расследованиях, так что не буду повторяться. Процитирую свои же слова из статьи о ЖК «Квартет», его тоже возводит Группа ЛСР. «Ни одна из строительных компаний так часто не фигурирует в расследованиях Тайного покупателя новостроек, как «ЛСР. Недвижимость - Северо-Запад». В данный момент она строит 8 жилых комплексов, каждый из которых пользуется большим спросом у покупателей, даже, несмотря на довольно высокие цены на квартиры в некоторых новостройках.

И удивляться не приходится, ведь «ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад» предлагает покупателям, что называется, «первичку без рисков». Дольщикам не приходится  напряженно следить за стройкой, сверяясь с графиком строительных работ, и гадать: сдадут ли жилье в заявленный срок? Если и случаются задержки сроков сдачи в эксплуатацию, то незначительные и довольно редко. При этом досрочно компания сдает дома куда чаще.

Не остается повода у покупателей волноваться и о качестве квартиры, которую они получат. «ЛСР.Недвижимость – Северо-Запад» строит свои объекты по единой технологии, процесс давно отлажен и вероятность «сюрпризов» сводится к минимуму».

Надежность застройщика – 9 из 10

В общем, компания «ЛСР. Недвижимость - Северо-Запад» строит много, сдает жилье в срок и считается вполне надежной на первичном рынке Петербурга.

Что будет?

ЖК «София» состоит из 23 домов высотой 25 этажей. 16 корпусов уже в той или иной степени распроданы, еще 7 домов застройщик будет малыми порциями выпускать в продажу в дальнейшем. В ближайшее время начнется заселение первой очереди. Помимо жилья «ЛСР. Недвижимость - Северо-Запад» построит многоярусные паркинги, также в планах возведение одной школы и одного садика, но строить их будет город, поэтому точных сроков появления детской инфраструктуры менеджеры не называют.

Близость парка застройщик использует в качестве главного козыря, позиционируя ЖК «София» как «город на природе». Между тем, строительство ведется на месте бывшего кирпичного завода НПО Керамика, принадлежавшего Группе ЛСР, а точнее между парком Интернационалистов и техническими  карьерами, где для нужд завода добывали песок. Это, конечно, не добавляет новостройке экопреимуществ.

За последние 2 года рассматривались возможности реализации на территории вокруг карьеров разных проектов, в числе которых зоопарк, гребной канал, китайский парк развлечений. Однако весной 2014 года было решено отказаться от поиска инвестора для освоения этой территории и превратить ее в городской парк, участок передан в собственность города.

Правда, пока непонятно, когда и в каком объеме будет выполняться благоустройство этих, как сказано в рекламном буклете, «естественных зеленых массивов». Однако, по словам менеджера «ЛСР. Недвижимость - Северо-Запад», минувшим летом вычистили два карьера. Наверняка, со временем приведут в порядок их все, надо только подождать.

 

Кстати, парк Интернационалистов, который располагается через дорогу от жилого комплекса, тоже летом начали облагораживать. Были сделаны дорожки, посажены новые деревья, время от времени устраивались концерты под открытым небом.

Разведка в Интернете

Информации в Интернете о ЖК «София» не слишком много, но она есть. Самая большая история обсуждений накопилась на одноименном форуме, но и там я не нашла каких-то горячих тем или жарких дискуссий.

Новостройка возводится нормальными темпами, застройщик надежный, поэтому и форумы более-менее спокойны. В фокусе внимания форумчан особенности технологии строительства новостройки и локация, выносятся на обсуждение разные нюансы, касающиеся будущего проживания.

Информационная доступность – 7 из 10 баллов

На сайте застройщика все как обычно: цены, планировки, краткое описание проекта.

Звонок и визит в офис

Дозвониться в «ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад» и получить консультацию по телефону иногда оказывается проблематично. Видимо, менеджеры порой просто не справляются с потоком звонков. Несколько раз я не смогла дозвониться даже до сотрудника call-центра, еще два раза мне предлагали оставить контактные данные и обещали, что менеджер перезвонит мне сам. Но звонка я так и не дождалась.

Что же касается очных консультаций, должна сказать, что с менеджерами Группы ЛСР я общалась неоднократно, и, хотя впечатления разные, в целом уровень консультирования неплох. ЖК «София» я обсуждала с менеджером в офисе на Комендантском проспекте и непосредственно на объекте.

Как ни странно, уровень владения информацией во втором случае оказался гораздо выше. Это необычно, т.к. чаще консультанты на объектах сильно проигрывают офисным (так было, в том числе, при расследовании другого объекта Группы ЛСР - ЖК «Квартет»).

Единственная  проблема: в консультационном пункте ЖК «София» работает только один менеджер, в помещении довольно тесно и отсутствуют места для ожидания. На моих глазах зашли другие клиенты, и менеджер попросила их подождать…снаружи.

Когда я вышла через 10 минут из вагончика, то никого не увидела. Оно и понятно, кто ж захочет дожидаться своей очереди на улице зимой?

Сервис – 6 из 10 баллов

В пункт рядом с ЖК «София» можно приезжать без записи, а можно и предупредить о планируемом визите. Это имеет смысл сделать, особенно если вы собираетесь приехать с 14.00 до 15.00 – в обеденные часы.

Локация

На данный момент ближайшая к ЖК «София» станция метро «Международная», от которой до новостройки 2 километра. О транспортной доступности новостройки Тайный покупатель в первом расследовании подробно рассказал.

Добавлю лишь, что станция метро «Проспект Славы» появится всего в 500 метрах от новостройки, но, похоже, только в 2018 году. Это, безусловно, кардинально изменит ситуацию для тех, кто пользуется общественным транспортом, а вот автомобилистам добавит проблем.

Транспортная доступность – 5 из 10 баллов

Высоко этот параметр пока оценить не могу – уж слишком далеко от метро.

Как строят?

Показы квартир в своих проектах «ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад» не организует, так что оценивать качество строительства приходится по отзывам. Впрочем, их вполне достаточно, чтобы сориентироваться, ведь объемы строительства у этой компании весьма внушительны.

 

Строит «ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад» по единой технологии: свайный фундамент, железобетонные панели производства домостроительного комбината «Блок» (для устройства внешних и внутренних стен), фасады утепляются 150-миллиметровым слоем минеральной ваты «Rockwool» и отделываются тонкослойной штукатуркой по армирующей сетке, включая покраску. Цоколь и входы отделываются вентилируемыми фасадами с керамогранитом.

Как правило, самое слабое место панельных домов – это межпанельные стыки. В данном случае, бесшовная технология устройства фасадов позволяет не переживать за их герметичность. Все панели изготавливаются на собственном заводе, так что риск получить квартиру с запахом аммиака равен нулю. Все работы ведутся по единой отработанной технологии, и качество строительства покупателей в целом устраивает. С другой стороны, в панельных домах нельзя штробить стены и практически невозможно сделать перепланировку.  

Все квартиры сдаются с чистовой отделкой по единому стандарту. К сожалению, на момент моего визита шоу-рум в ЖК «София» не работал по техническим причинам, так что пришлось ограничиться описанием отделки, указанным в брифе и фотографиями из буклета. Но, в любом случае, не стоит ждать многого – отделка самая простенькая и явно не дотягивает до комфорт-класса: виниловые обои и линолеум везде, включая кухню, плитка в санузлах, стальная ванна, все материалы и сантехника отечественного производства.

Марка стеклопакетов не озвучивается менеджерами, но известно, что они будут двухкамерные, с клапанами проветривания air-box. Лифты типа «Wellmax» производства Щербинского завода, горизонтальная разводка отопления, радиаторы «РОСТерм» с терморегуляторами.

Планировки в ЖК «София» довольно простые. Небольшие кухни, площадь которых в среднем чуть более 10 квадратных метров, крошечные балкончики, неудобные формы прихожих. Впрочем, есть и неплохие варианты квартир. Например, в некоторых «однушках» предусмотрена глубокая ниша под гардеробную. Еще один плюс – высокие, по меркам Группы ЛСР, потолки - 2,74 метра.

Квартиры и цены

Сейчас в продаже корпуса 14 и 16 со сроком сдачи I квартал 2016 года, а также корпуса 13 и 15 со сроком сдачи IV квартал 2016 года. Кроме того, в корпусах 6 и 12 еще имеются 4-комнатные квартиры (срок сдачи III квартал 2015 года).

Остался неплохой выбор 1-комнатных квартир (сказывается их изначально большое количество в общей квартирографии домов), есть выбор трех- и четырехкомнатых квартир, а вот «двушки» можно купить уже только на первых этажах. Если это не подходит, можно оставить у менеджера свои контактные данные и попросить сообщить, когда в продажу выйдет очередная порция квартир.

Я так уже делала, и оповещения действительно приходят в виде sms-сообщений. Как правило, новые корпуса выходят в продажу по тем же ценам, но с более отдаленным сроком сдачи.

При 100% оплате на данный момент цены выглядят так:

Количество комнат Площадь (кв. м) Цена при 100% оплате (рубли) Стоимость за кв. м (рубли)
1-комнатные 37 – 48.0 3 663 000 - 4 645 500 93 000 – 99 000
2-комнатные 54.4 – 80.6 5 168 000 - 8 866 000 95 000 – 110 000
3-комнатные 80.9 – 88.3 7 403 500 - 8 222 250 85 000 – 95 000
4-комнатные 106.22 – 108.34 10 146 000 - 11 917 400 95 000 – 110 000

 

Других новостроек вблизи ЖК «София» нет. Самые ближайшие «соседи» - ЖК «Твин Пикс» и ЖК «Бригантина» недавно были сданы. В перспективе будет проводиться реновация территории, ограниченной улицами Софийская, Пражская, Белы Куна, Турку, но когда будет запущен этот проект, до сих пор неизвестно - жители квартала уже 11 лет «сидят на чемоданах».

 

Так что, ближайшие строящиеся комплексы рядом с ЖК «София» являются другие новостройки «ЛСР. Недвижимость - Северо-Запад» в Московском, а не во Фрунзенском районе (подробнее об этом читайте в расследовании Тайного покупателя по ЖК «Квартет»), а также новостройки около станции метро «Пролетарская».

Цены – 5 из 10 баллов

Отсутствие других строек во Фрунзенском районе подогревает спрос на жилье в ЖК «София», хотя цены здесь низкими не назовешь. За аналогичные суммы можно рассмотреть большое количество вариантов в других районах Петербурга.

Как купить?

Если вы решились на покупку, схема действий следующая:

1. Бесплатная бронь по паспорту для жителей Санкт-Петербурга на 3 рабочих дня (в случае ипотеки бронь ставится до 2 недель).

2. Подать документы в банк поможет менеджер по ипотеке.

3. После получения одобрения банком подписывается договор долевого участия (ДДУ).

4. Готовятся документы для регистрации ДДУ в ФРС (доверенность, согласие супруга или справка о том, что покупатель не состоит в браке, госпошлина).

5. В течение 5 дней после подписания ДДУ необходимо открыть аккредитив в банке «Санкт-Петербург» (стоимость составляет 0,1% от суммы, но не менее 1200 рублей и не более 5 тысяч рублей).

6. Подписывается кредитный договор с банком.

7. Регистрация ДДУ занимает 1-3 месяца. Через 3 месяца после подписания ДДУ необходимо произвести второй платеж, если квартира покупается в рассрочку.

Ипотеку предоставляют 18 банков, среди них есть все самые известные. В случае покупки в рассрочку учитывается количество квадратных метров, которые покупатель может купить на первый взнос (он должен быть не менее 10%) - эти метры будут по цене 100% оплаты. Оставшиеся квадратные метры обойдутся уже на 7% дороже (кстати, полтора года назад было 15%). Рассрочку можно выплачивать равномерными ежемесячными платежами, либо оставить 25% от суммы на последний месяц – цена от этого не изменится.

Возможны дополнительные скидки для тех, чьи родственники уже купили квартиру у Группы ЛСР. Скидка 2% причитается держателям карты «Райффайзен Банка». До конца декабря действует скидка с каждого квадратного метра в размере 2015 рублей.

Договор долевого участия совершенно стандартный, даже скучно было читать. На передачу ключей по документу отводится 9 месяцев, но практика, по словам менеджера, показывает, что заселение начинается сразу после введения дома в эксплуатацию, и за первые 6 месяцев заселяют 90% квартир.

Схема покупки – 10 из 10 баллов

На мой взгляд, покупать квартиру в ЖК «София» очень удобно, а главное – надежно, все находится в полном соответствии с 214-ФЗ. Ипотеку предоставляют множество банков, недорогая рассрочка – в общем, не придраться.

Соцкультбыт

С социальной инфраструктурой во Фрунзенском районе дела обстоят неплохо, так что в ожидании строительства собственного садика и школы, жители первых корпусов вполне смогут воспользоваться «социалкой» соседних кварталов. Например, идти до поликлиники около километра.

В торговой и развлекательной инфраструктуре в ближайшем окружении тоже нет недостатка. Поэтому небольшое (не более 30%) количество коммерческих помещений на первых этажах ЖК «София» совсем не выглядит проблемой.

 

Немалые опасения внушает то, что дороги останутся все те же, в то время как трафик после заселения существенно увеличится. 10 тысяч человек будут жить в ЖК «София», откроется новое метро, примерно в то же время рядом построят океанариум, который «потеснит» парк Интернационалистов.

Инфраструктура – 8 из 10 баллов

Однако кроме расширения Южного шоссе, дороги, проходящей между парком Интернационалистов и ЖК «София», по которой все новоселы будут подъезжать к своим домам, никаких дорожных улучшений не планируется.

Резюме

Подведем итоги. ЖК «София» на данный момент - единственный жилой комплекс, который строится и продается во Фрунзенском районе Петербурга, что уже делает его привлекательным для всех любителей этой локации. Расположение в центре зеленой зоны – второе преимущество.

Ситуацию несколько омрачает промышленное прошлое этой территории и текущее состояние карьеров: горы мусора, стекающая по весне в карьеры с холмов грязь и толпы любителей пожарить шашлыки летом. Но, если уж говорить начистоту, во всех частях города есть те или иные экологические проблемы.

На этом плюсы проекта не исчерпываются: надежный застройщик, удобная схема покупки, развитая инфраструктура, наличие чистовой отделки, хоть и простенькой, но входящей в стоимость.

ЖК «София» - добротный жилой проект, он подходит тем, кого устраивают не самые низкие цены и не блещущие большими изысками планировки. От меня новостройка получает «9» баллов.

Дария Лапатухина

9баллов

ЖК «София» - обсуждение отчета тайного покупателя:

guest
14 января 2015
Обман. При заключении договора пишут друге сроки. Требуют внести деньги до подписания ими самими договора. при стопроцентной оплате и при банковском кризисе и их неторопливости деньги можно потерять в секунды. а они не несут ответственности, хотя в договоре пишут - оплата после регистрации, но это вранье. договор не подпишут пока не заплатишь.. Читайте и вникайте
31 декабря 2014
Построить на бывшей промзоне панельные дома за такие деньги довольно сомнительно, даже рядом с парком. Район не считается престижным, на данный момент метро далеко и это панель, откуда взяты такие цены не совсем понятно. Еще на старте продаж и при появлении первой информации в прошлом году цены казались аховые, но народ берет, значит спрос есть. К застройщику вопросов нет, но за эти деньги я бы поискал что то более интересное.
Другие материалы про детская инфраструктура
Другие материалы про Жилье комфорт-класса
ЖК «NewПитер» в поселке Новоселье: квартиры комфорт-класса по ПДКП и ДДУ

Год назад Тайный покупатель уже проверял ЖК «NewПитер», который компания «Строительный трест» возводит в поселке Новоселье Ломоносовского района Ленинградской области. Поскольку интерес к этому жилому комплексу не...

18 ноября
ЖК «Новоселье. Городские кварталы»: проект с квартирами-трансформерами и запаздывающей инфраструктурой

Северный научно-исследовательский институт гидротехники и мелиорации выделил 499 га своей территории в Ломоносовском районе под строительство 1,5 млн кв. метров жилья в рамках ЖК «Новоселье. Городские...

08 ноября
Автобусный тур по новостройкам «Новое Сертолово» и «Ясно.Янино»

В рамках очередной выставки-семинара «Жилищный проект», прошедшей в СКК 1-2 октября 2016 года, потенциальным покупателям нового жилья традиционно предлагалось посетить автобусные экскурсии по новостройкам Петербурга и...

24 октября