29 июля 2015
оценка 8 из 10

ЖК «Чистое небо» в Приморском районе: низкие цены на квартиры, но парковок на всех не хватит

Микрорайон Каменка в Приморском районе Санкт-Петербурга сейчас застраивается ударными темпами. Одна из наиболее крупных строек в этой локации – ЖК «Чистое небо» от компании Setl City. Полгода назад проект уже был проверен Тайным покупателем, но интерес к новостройке столь высок, что редакция Novostroy-SPb.ru попросила меня снова съездить и посмотреть, как продвигается реализация жилого комплекса.

Что строят?

Рекламный буклет ЖК «Чистое Небо» рассказывает, что жилой комплекс на севере граничит с зелеными массивами и рекой Каменка, а с юга примыкает к оживленному району города. Во времена Царской России здесь жили немецкие колонисты (с востока, ближе к дороге в Каменку, действительно, есть разрушенная кирха и немецкое кладбище), а теперь здесь до 2026 года построят целый мини-город - ни много ни мало, на 32 тысячи квартир.

Информации о новостройке в Интернете, по-прежнему, не очень много. На форумах дольщиков продолжаются вялотекущие обсуждения, а вот, открыв сайт «Петербургской Недвижимости» (вместе с застройщиком входит в холдинг Setl Group), я обнаружила, что рядом со стройплощадкой, на Парашютной улице открылся консультационный пункт.

Только расположение его нарисовано на сайте неправильно, на самом деле он располагается не напротив ул. Шаврова, а намного севернее, за пересечением с Глухарской ул., сразу за магазином «К-Руока». Туда я и решила отправиться, не откладывая поездку в долгий ящик.

Надежность девелопера - 10 из 10 баллов

Не буду снова повторять информацию о девелопере - Setl City. Подробно о репутации компании можно прочесть в первом расследовании. Setl City по-прежнему, считается одним из наиболее надежных застройщиков на рынке новостроек Северо-Запада.

Пути-дороги

Добраться сюда можно от станции метро «Комендантский проспект» на единственном автобусе №180, который, к тому же, ходит не очень часто. Поэтому я поехала на машине.

Если добираться от КАД, то нужно съехать на Парашютную улицу, проехать пересечение с дорогой на Каменку, после чего почти сразу будет видно справа вагончик продаж «Петербургской Недвижимости». Если же ехать с противоположной стороны по Парашютной улице, то нужно будет проехать «К-Руоку» и развернуться на ближайшем перекрестке.

От пункта продаж видны краны на стройплощадке ЖК «Чистое Небо», но подъехать к стройке вплотную возможности нет. Хотя от пункта продаж туда ведет хорошая бетонная дорога, она находится под охраной - мне не разрешили даже пройти пешком - мол, «опасная зона».

Но менеджер сказала мне, что можно попробовать подойти поближе к стройке по тропинке от «К-Рауты», которую протоптали рабочие. И я даже нашла эту тропинку, всю раскисшую от дождя. Прочно завязнув в грязи уже через два шага, я оставила эту затею и решила попробовать подъехать поближе к стройке по проспекту Королева, объехав квартал по Долгоозерной улице.

Сейчас строится его продолжение на север, и мне удалось доехать по ровной грунтовой дороге примерно до пересечения с будущей Глухарской улицей, а дальше опять - море грязи и кучи земли. Слева от меня оказалась стройка ЖК Ultra City, справа опять «К-Раута», но вид на стройку почти не изменился - все те же виднеющиеся вдали краны.

Так что, подобраться к строительному забору вплотную мне, на этот раз, не удалось. Хорошо, что web-камеры на сайтах застройщика и продавца работают исправно, а также можно ознакомиться с ежемесячным фотоотчетом. Он говорит о том, что в первом корпусе ЖК «Чистое небо» сейчас отливают второй этаж, в корпусе 2.1 занимаются цокольным этажом, а для корпуса 2.2 только закончили устройство фундамента.

Макет ЖК «Чистое небо»Макет ЖК «Чистое небо»Инфраструктура вблизи ЖК «Чистое небо»Из буклета о ЖК «Чистое небо»Из буклета о ЖК «Чистое небо»Макет ЖК «Чистое небо»

 

Кстати, до этой точки уже ходит гораздо больше транспорта, чем до пункта продаж на Парашютной улице - множество маршруток и автобусов от станций метро «Пионерская», «Старая деревня», «Комендантский проспект». В сухую погоду, наверное, вполне можно дойти до стройки и отсюда, по бездорожью, но, в любом случае, если решитесь прогуляться - надевайте обувь, которую не жалко испачкать.

Транспортная доступность - 6 из 10 баллов

Конечно, к тому моменту, когда дома заселят, наверняка, уже построят дороги и продлят маршруты общественного транспорта, а в более отдаленной перспективе (не ранее 2025 года) посреди территории ЖК «Чистое небо» вообще будет спуск в метро на станцию «Шуваловский проспект», но пока  дорогу к новостройке сложно оценить высоко.

Визит в офис

Обстановка в пункте продаж была простенькая, но все необходимое, чтобы получить полное представление о новостройке, в наличии: макет жилого комплекса, на стенах рендер, карта с расположением жилого комплекса и окружающей инфраструктуры. Через большое окно вдалеке видны краны на стройке.

Дежурила только одна менедежер, но других клиентов не было, так что ее ничто не отвлекало. Качество консультации оказалась высоким, как это обычно бывает в «Петербургской Недвижимости».

Сервис - 10 из 10 баллов

Я приехала поздно, почти перед самым закрытием и рассчитывала только взять буклет, посмотреть на обстановку, а затем зайти за полноценной консультацией уже в другой раз. Но менеджер не захотела меня отпускать и обо всем рассказала, задержавшись сверхурочно.

Особенности благоустройства

Я узнала о том, что ускользнуло от моего внимания при прошлой проверке: после окончания строительства ЖК «Чистое Небо» будет наиболее «зеленым» жилым комплексом из всех, что застройщик строил до сих пор. По проекту на каждого жителя придется около 18 кв. метров озеленения - рекордное количество.

Это будет достигнуто за счет большого двора в центре квартала шириной 300 метров и протяженностью 1,5 км, по периметру которого пройдет пешеходный бульвар, а в центре расположатся детские сады, школы, зеленые зоны, спортивные и детские площадки, и даже площадь в фонтаном «для романтических встреч».

Но и это еще не все. К северу от жилого комплекса на территории между жилой застройкой и рекой Каменка будет благоустроена еще одна обширная рекреационная зона - тематический парк развлечений «Город мастеров». Здесь, по задумке застройщика, будут проходить образовательные мастер-классы по разным ремеслам и народные гуляния.

Обустроят кинотеатр под открытым небом, батутный центр. Я спросила, когда же появится все это великолепие - наверное, лишь к 2026 году, когда застроят все пятно? Менеджер ответила мне, что решение пока не принято. Возможно, так и будет, но не исключается также вероятность, что парк решат благоустраивать поэтапно, параллельно с застройкой прилегающих участков жильем.

Застройщик обещает позаботиться о благоустройстве дворов: установить детские площадки с резиновым покрытием, бесплатный Wi-fi на территории, видеонаблюдение по периметру, на детских площадках, на входах в подъезды и лифты.

«Начинка» зданий

В квартирах также предусмотрен ряд опций, которые Setl City традиционно обеспечивает в своих домах: домофоны с возможностью подключения функции видео, механическая система очистки воды, система пожарной сигнализации с датчиками дыма в каждой квартире, стояки с шумоизоляцией, горизонтальная разводка отопления, радиаторы с терморегуляторами.

Технология строительства - кирпично-монолитная, внешние стены утеплят и оштукатурят, а затем покрасят в контрастные цвета, в стиле Setl City. Все квартиры сдаются с полной чистовой отделкой «под ключ» (стандарт застройщика №3), в который входят фактурные обои под покраску, ламинат, межкомнатные двери из экошпона (светлые или темные, глухие или с остеклением - на выбор), в санузлах керамическая плитка с декоративными вставками от Kerama Marazzi и акриловая ванна с декоративным экраном.

По информации из официальной группы ЖК «Чистое небо», застройщик не исключает импортозамещение отделочных материалов, но обязуется сохранить стандарты уровня в соответствии с заявленным уровнем качества. А качество строительства и отделки у Setl City, по отзывам, высокое, хотя, как это всегда бывает, не обходится и без недовольных.

Планировки и цены

Квартирография - один из наиболее существенных недостатков ЖК «Чистое небо». Львиную долю всех квартир составляют студии и однокомнатные - в первых трех корпусах их подавляющее большинство. По словам менеджера, квартиры большего размера тоже будут в следующих корпусах, но общая тенденция останется такой - этот комплекс ориентирован, в первую очередь, на малогабаритное жилье.

Количество квартир на этаже удручает - их запланировано по 12-13 штук. А с учетом того, что лифтов во всех подъездах - два, имеет смысл подбирать жилье в менее высотных секциях, чтобы сократить в будущем время ожидания лифта.

Студии, хотя все и достаточно компактные (метражом по 24-25 квадратных метров), но есть разной формы - от прямоугольной до квадратной. Несмотря на небольшой размер, в некоторых вариантах есть небольшое дополнительное окно или окно и выход на балкон разделены простенком, что помогает создать более светлое пространство.

Однокомнатные квартиры в целом классические: с небольшой компактной прихожей, кухней площадью 9-10 кв. метров и комнатой 15-16 кв. метров. Но есть и варианты «евро» с кухней метражом 18-19 кв. метров и комнатой 12-13 «квадратов». В этих случаях ванная комната располагается между спальней и кухней вдоль внешней стены дома.

Форма прихожих в таких квартирах оставляет желать лучшего: они напоминают узкие зигзаги, что создает много бесполезных метров. Санузлы в квартирах площадью по 34 кв. метра - смежные, в более просторных раздельные.

«Двушки» очень разнообразны по форме и расположению комнат, но по метражу отличаются незначительно: общая площадь 52-57 кв. метров, кухня метражом 11-12 кв. метров, комнаты, чаще всего, 12 и 16 кв. метров.

Много квадратных помещений, угловые комнаты часто имеют по два окна, а вот коридоры часто бывают неудачные - слишком большие по метражу, но неудобные, в форме узких длинных тоннелей или зигзагов. Хотя, в некоторых квартирах холлы правильной квадратной формы.

Квартиры метражом 68-69 кв. метров - это уже «евро-трешки» с большой кухней-гостиной площадью 21-22 кв. метра, которая имеет два окна и удачное зонирование - при желании, кухонную зону можно выделить в отдельное помещение.

Полноценных классических трехкомнатных квартир в первых трех корпусах ЖК «Чистое небо» очень мало, и всего один вариант планировки также с крайне неудачной формой коридора со светом в конце тоннеля.

Планировки - 7 из 10 баллов

Получается, что проектировщикам не во всех квартирах удалось создать удобные коридоры, хотя геометрия комнат, преимущественно, удачная. Также радует ширина балконов - 1,2 метра и высота потолков - 2,75 метра. Тем не менее, для домов класса «комфорт+» планировки могли бы быть более продуманными.

Что почем

Сейчас в продаже, по-прежнему, три первых дома, но недавно выпустили квартиры, ранее находившиеся в резерве застройщика, поэтому вновь появилась возможность купить трехкомнатную квартиру, а также квартиры в первом доме, который будет сдан раньше всех, в I квартале 2017 года. Следующий корпус, предположительно, выпустят в продажу в сентябре.

Планировки в ЖК «Чистое небо»Планировки в ЖК «Чистое небо»Планировки в ЖК «Чистое небо»Окрестности ЖК «Чистое небо»Из буклета о ЖК «Чистое небо»Вдали стройплощадка ЖК «Чистое небо»Окрестности ЖК «Чистое небо»

 

С момента прошлой проверки в феврале 2015 года цены выросли неравномерно: часть квартир вообще не подорожала, в то время как некоторые выросли в цене на 200 тысяч рублей (6-8 тысяч с квадрата). Напомню, что на старте продаж цена квадратного метра составляла примерно 77-80 тысяч рублей. 

Тип Площадь (кв. м) Цена (рубли)
Студии 23.69 – 25.08 От 1 900000
Однокомнатные квартиры 34.46-48.31 От 3 400000
Двухкомнатные 48.26-69.28 От 3 900000
Трёхкомнатные 79.20 От 5 951000

 

Как я уже упоминала, в этой части Приморского района сейчас строится много жилья, со времени последней проверки Тайного покупателя запущено в продажу несколько новых жилых комплексов, продолжается строительство старых. Давайте сравним цены:

    1. ЖК «Шуваловский» от «ЛСР.Недвижимость-СЗ» строится с другой стороны Парашютной улицы. Проект тоже от надежного застройщика, также сдается с отделкой, но более скромного класса. Квартирография этого жилого комплекса более ориентирована на двух- и трехкомнатные квартиры, студий нет. Поэтому по сравнению с ЖК «Чистое небо» - это другой сегмент рынка. Цены выше: стоимость квадратного метра в первой очереди (передача ключей до 30.09.2017) - 85 тысяч рублей в двух- и трехкомнатных квартирах, до 100 тысяч в однокомнатных.

    2. ЖК «Граффити» (был проверен Тайным покупателем) от компании «Ойкумена» строится ближе к заселенной части района, в квартале, ограниченном улицами Королева, Парашютная и Шуваловский пр. Жилье тоже с отделкой. Цены на квартиры в домах со сроком сдачи IV квартал 2016 года - в пределах  85-96 тысяч за квадратный метр. Квартирография включает все виды квартир от студий до трехкомнатных.

    3. ЖК Ultra City от «Северного города». Срок сдачи - III квартал 2017 года. Строится южнее ЖК «Чистое небо». Выделяется нестандартной архитектурой. Квартирография включает всевозможные варианты от студий до четырехкомнатных. Цена квадратного метра - 84-110 тысяч рублей.

    4. ЖК «Новоорловский» (был проверен Тайным покупателем) от ЮИТ, строится рядом с Новоорловским лесопарком. Квартиры от одно- до трехкомнатных. Вторая очередь сдается во II квартале 2017 года, цена квадратного метра 88-100 тысяч рублей. 

    5. Дешевле в этом районе только жилье в ЖК «Новая Каменка» от СУ-155, где стоимость метра колеблется в пределах 57-74 тысячи рублей. Однако стройка СУ-155 заморожена, и прогнозировать сроки окончания строительства в этом проекте на данный момент очень затруднительно. Кроме того, качество строительства этих домов явно оставляет желать лучшего и ни в какое сравнение не идет с качеством стройки Setl City.

Цены - 10 из 10 баллов

Таким образом, цены в ЖК «Чистое небо» выглядят очень привлекательно в сравнении с окружающими стройками.

Как купить?

Схема покупки со времени прошлой проверки Тайным покупателем стала еще более доступной: добавились новые банки, теперь ипотеку можно взять не только в «Сбербанке» и ВТБ24, а также в банке «Санкт-Петербург», «Ханты-Мансийском» банке, «Райффайзен» банке и банке «Открытие».

Поскольку квартиры продаются по 214-ФЗ через договоры долевого участия (ДДУ), ипотека от всех банков предоставляется по льготной ставке 12% (ипотека с господдержкой). Правда, менеджер «Петербургской Недвижимости» предупредила меня, что с осени господдержку ипотеки могут отменить, и тогда процентные ставки снова существенно вырастут.

Купить квартиру можно также в рассрочку. Доступны 2 варианта: на 36 месяцев (скидка 10% с первого взноса) или до конца строительства (скидка 20% с первого взноса). В большинстве случаев, экономически выгоднее брать ипотеку, поскольку при покупке в ипотеку, как при 100% оплате, действует 20% скидка на всю стоимость квартиры. Рассрочка может быть, теоретически, выгоднее лишь при очень большом первом взносе.

В ДДУ, как я ни вчитывалась, никаких подвохов обнаружить не смогла. Обычно Setl City выделяет разное количество времени на передачу ключей по каждому из домов, но в данном случае все стандартно - 6 месяцев по каждому из домов.

Схема покупки - 9 из 10 баллов

С момента прошлой проверки условия покупки в ЖК «Чистое небо» стали еще более дружественными для покупателя.

Соцкультбыт

Жилой комплекс запланирован очень масштабный, поэтому хорошо, что и социальной инфраструктуры будет много: 8 детских садов и 4 школы, и строиться она будет параллельно с жильем. Первая школа на 1375 мест появится к I кварталу 2018 года, два садика по 180 мест каждый построят во II и IV квартале 2017 года. В корпусах, которые сейчас в продаже первые два этажа будут отведены под коммерческие помещения.

В непосредственной близости от новостройки уже сейчас работают два финских гипермаркета - «К-Раута» и «К-Руока». По окончании строительства жилой части, в самой восточной части участка собираются построить спорткомплекс, торгово-развлекательный и медицинский центр.

Инфраструктура - 9 из 10 баллов

В общем, с инфраструктурой проблем быть не должно, чего нельзя сказать о местах для парковки.

Парковка

Гостевых парковок рядом с домами априори не может хватить при такой плотности застройки, а места в подземных паркингах запланированы исходя из соотношения одно место почти на 5 квартир:

Корпус Количество квартир Мест в паркинге
Корп. 1 787 181
Корп. 2.1 1278 286
Корп. 2.2 1001 192
Итого: 3066 659

 

Правда, соотношение цены и комфорта очень неплохое: в паркинг можно попасть прямо из дома на лифте, стоит такое удовольствие 400 тысяч рублей - как место в отдельно стоящем многоярусном паркинге у других застройщиков.

Экология

Оправдает ли ЖК «Чистое небо» свое название? Дело в том, что север Приморского района имеет ряд экологических проблем, которые вызывают в последнее время все больший общественный резонанс.

Большинство потенциальных покупателей интересует вопрос: есть ли запах в этом районе, о котором так активно спорят на форумах? Похоже, что запах бывает, но не всегда, а лишь эпизодически, преимущественно летом в жаркую погоду и по ночам. Его интенсивность напрямую зависит от ветра и температуры воздуха. Лично мне часто доводится бывать в этом районе, но запаха я, признаюсь, ни разу не учуяла.

Основных источников запаха два: полигон ТБО Новоселки (Северная свалка), он располагается за КАД на расстоянии 4,5-5 км от ЖК «Чистое небо», и там же находится полигон хранения осадков сточных вод Водоканала. Обе проблемы сейчас решаются, хотя и не с той скоростью, как хотелось бы.

Водоканал больше не вывозит осадок на полигоны, а утилизирует его на специальных заводах, уже накопленный осадок перерабатывается  с применением специальных технологий Geotube еще с 2010 года и будет полностью утилизирован предположительно до 2017 года.

Строится станция активной дегазации, которая будет высасывать из полигона метан и перерабатывать его в электричество, предусмотрена поэтапная рекультивация полигона, проект сейчас проходит экспертизу. Но опасения активистов экологических организаций вызывают незаконные сбросы отходов, которые регулярно здесь фиксируются и в будущем могут успешно маскироваться под работы по рекультивации.

Пример фасада из буклета о ЖК «Чистое небо»Из буклета о ЖК «Чистое небо»Из буклета о ЖК «Чистое небо»Из буклета о ЖК «Чистое небо»Из буклета о ЖК «Чистое небо»

 

Большой резонанс также вызывает перспектива строительства под Левашово мусоросжигающего завода. Если его построят, чистого неба дольщикам Setl City уже точно не видать. Активисты экологических движений составляют петиции и собирают желающих поучаствовать в общественных слушаниях по этому вопросу.

Их позиция: Петербургу нужен не мусоросжигающий, а мусороперерабатывающий завод. Но общественные слушания, намеченные на конец декабря 2014 года, не состоялись и решение вопроса пока отложено.

По информации Комитета по природопользованию и охране окружающей среды, в этой части Приморском районе средняя концентрация фенола и ароматических углеводородов в воздухе в сентябре 2014 года превысила норму в 8,4 раза, в октябре в 3,5 раза. Есть мнение, что это связано с выбросами заводов, расположенных в промзоне, ограниченной улицами Парашютная и Репищева.

И это еще не все, но более подробно об экологических проблемах района я предлагаю почитать, например, в группе дольщиков соседнего жилого комплекса ЖК «Шуваловский» «Вконтакте», в теме «Экология района».

Выводы

ЖК «Чистое небо» - проект, безусловно, интересный. Подкупает цена, надежность самого застройщика в целом и схемы покупки в частности, качество строительства и отделки, которая, к тому же, входит в стоимость.

Очень неплохая ситуация складывается с инфраструктурой, удобный выезд на КАД находится в непосредственной близости. А главное - сам проект, который обещает быть очень зеленым, с парком на севере и большой пешеходной зоной в центре. И главное, что, судя по уже реализованным проектам Setl City, красивые картинки на рендерах имеют все шансы воплотиться в действительности.

Но есть чему и отпугнуть потенциальных покупателей. Масштаб проекта слишком велик - далеко не каждый готов ждать обещанное застройщиком уникальное благоустройство с фонтанами, ремесленным городком и батутами аж до 2026 года. А что произойдет с и без того перегруженными магистралями Приморского района, когда в ЖК «Чистое небо» и соседние новостройки приедут жить еще 100 тысяч человек?

Немало смущает и квартирография жилого комплекса с серьезным перекосом в пользу студий и однокомнатных квартир, которых, к тому же, очень много на каждом этаже. Проблемы с парковками будут неизбежны. А экологическая ситуация в этой части Приморского района и без того хуже средней по району, хотя, хочется надеяться, что общими усилиями будущие жители добьются от властей решения наболевших вопросов.

С другой стороны, все перечисленные выше проблемы, в той или иной степени, характерны для большинства районов массовой застройки, на их фоне ЖК «Чистое небо» нисколько не проигрывает - таковы объективные реалии развития современного мегаполиса.

Дороги и инфраструктуру будут строить параллельно с жильем, дворы построенных домов благоустроят, а дальнейшую стройку обязательно огородят. Количество мест в паркингах застройщик всегда проектирует исходя из спроса.

Так что, плюсы и минусы новостройки, на мой взгляд, компенсируют друг друга. ЖК «Чистое небо» будет хорошим выбором для тех, кто не располагает большой суммой, но хотел бы жить в Приморском районе и получить качественное жилье с отделкой и инфраструктурой в непосредственной близости, и при этом готов мириться с определенной плотностью населения. ЖК «Чистое небо» сохраняет свою оценку «8» баллов.

Дария Лапатухина

8баллов

ЖК «Чистое небо» - обсуждение отчета тайного покупателя:

guest
30 июля 2015
К сожалению, автор статьи, немного слукавила насчёт неприятного запаха. Как житель этого района, могу заверить, что запах появляется достаточно часто и держится иногда по два-три дня. Ни окно открыть, ни на улицу выйти для прогулки. Принимая во внимание, что ЖК строится еще ближе к свалке, чем мой дом, скорее всего запах еще сильнее. Застройщики стараются не обращать на это внимание, однако, вроде даже был судебный случай, когда владелица отсудила деньги за неприятный запах.
Другие материалы про 214-ФЗ
Другие материалы про Setl City
Автобусный тур по новостройкам Девяткино: ЖК «Новая Охта», ЖК «Новое Мурино», ЖК «Старая крепость», ЖК «GreenЛандия» и ЖК «Сокол»

В рамках прошедшей 28-30 октября в Экспофоруме Ярмарки Недвижимости было организовано несколько автобусных туров. По заданию редакции Novostroy-spb.ru Тайный покупатель посетил обзорную экскурсию по новостройкам у станции метро...

07 декабря
ЖК «NewПитер» в поселке Новоселье: квартиры комфорт-класса по ПДКП и ДДУ

Год назад Тайный покупатель уже проверял ЖК «NewПитер», который компания «Строительный трест» возводит в поселке Новоселье Ломоносовского района Ленинградской области. Поскольку интерес к этому жилому комплексу не...

18 ноября
ЖК «Новоселье. Городские кварталы»: проект с квартирами-трансформерами и запаздывающей инфраструктурой

Северный научно-исследовательский институт гидротехники и мелиорации выделил 499 га своей территории в Ломоносовском районе под строительство 1,5 млн кв. метров жилья в рамках ЖК «Новоселье. Городские...

08 ноября