08 октября 2015

ЖК «Шуваловский» и ЖК «Чистое небо»: сравниваем масштабные новостройки на севере Петербурга

Приморский район Санкт-Петербурга начали активно застраивать еще в начале 2000-х годов, с тех пор он на протяжении нескольких лет был рекордсменом по количеству нового жилья. Приоритет в этой локации за масштабными проектами КОТ. По заданию редакции Novostroy-SPb.ru Тайный покупатель сравнил как раз два таких проекта: ЖК «Чистое небо» от компании Setl City и ЖК «Шуваловский» от «ЛСР. Недвижимость-СЗ».

Что строят?

ЖК «Шуваловский» (читайте расследование Тайного покупателя) - это 24 дома высотой от 16 до 24 этажей, рассчитанных на 8627 квартир, которые строят к северо-востоку от пересечения Парашютной улицы с Шуваловским проспектом. Первые дома появятся ближе к Парашютной улице, в перспективе застройка подойдет почти вплотную к южному берегу Шуваловского карьера. Завершить стройку планируют в 2020 году.

Облик новостройки разрабатывался архитектурным бюро «Григорьев и партнеры», дома отличают особые расширяющиеся в верхней части силуэты. В официальной группе уже выложили фотографии со стройки, на которых хорошо это видно.

Помимо жилья в рамках ЖК «Шуваловский» появится два детских садика, паркинги и школа с бассейном. Также, как обычно, предусмотрены детские и спортивные площадки, озеленение прилегающей территории.

ЖК «Чистое небо» (подробная статья Тайного покупателя) - более масштабный проект, по количеству жителей он сможет сравниться с небольшим городом - до 2026 года девелопер построит 32 тысячи квартир. Жилой комплекс разместится на территории, ограниченной с юга Плесецкой улицей, с востока продолжением пр. Королева, а с севера рекой Каменкой - словом, менее чем в километре от ЖК «Шуваловский». Этажность застройки будет от 10 до 25 этажей.

ЖК «Чистое небо» в силу крупных размеров включает больше инфраструктуры: 8 детских садов и 4 школы. Но особое внимание застройщик акцентирует на качестве благоустройства: на каждого жителя придется 18 кв. м «зелени» - рекордный показатель по всем жилым комплексам застройщика.

Жилая застройка будет окружать большую зеленую территорию шириной 300 метров и протяженностью 1,5 километра, на которой расположатся школы и садики, детские и спортивные площадки, а также площадь с фонтаном, по периметру этой зеленой зоны пройдет пешеходный бульвар.

В продаже сейчас, по-прежнему, только первые три корпуса ЖК «Чистое небо», сдадут их по очереди в 1, 2 и 3 квартале 2017 года, плюс полгода на передачу ключей.

«ЛСР. Недвижимость-СЗ» недавно выпустила в продажу очередной корпус ЖК «Шуваловский», итого сейчас в продаже 8 корпусов: первые пять собираются сдавать в 4 квартале 2016 года (плюс 9 месяцев на передачу ключей), еще три корпуса годом позже в 4 квартале 2017 (на передачу ключей выделяется полгода).

Кто строит?

Оба девелопера входят в число наиболее крупных и надежных застройщиков Северо-Запада, строят много, жилье сдают в срок, и за два десятка лет работы никого из дольщиков не обманули. Обе компании, имея многолетние наработки, выработали уже собственные стандарты качества строительства и свой индивидуальный стиль.

Например, Setl City строит дома комфорт-класса с чистовой евро-отделкой, уделяя большое внимание благоустройству территории и безопасности. Расстояния между домами обычно большие, а вот внутри домов квартиры «нарезаны» довольно плотно. В квартирографии проектов превалируют студии и 1-комнатные, большое количество квартир на этаже.

Жилье «ЛСР. Недвижимость-СЗ» напротив, скорее, можно отнести к классу «эконом» из-за простейшей отделки и незамысловатого подхода к благоустройству прилегающей территории. Зато этот застройщик, за крайне редким исключением, совсем не строит студии, а приоритет в квартирографии отдает обычно 2-комнатным квартирам. Да и квартир на этаже в своих новостройках располагает обычно не так много, как Setl City.

Как строят?

Каждый из застройщиков возводит свои дома по единой отработанной технологии. Для Setl City - это кирпич-монолит, для «ЛСР. Недвижимость-СЗ» - это панельная технология с бесшовными фасадами. Уступает ли панель «ЛСР. Недвижимость-СЗ» по качеству кирпично-монолитным домам - сказать сложно.

Ясно, что дома получаются теплые, бесшовная технология исключает проблемы стыков панелей, также отсутствуют аммиачные примеси в бетоне, поскольку панели изготавливаются на собственных заводах «ЛСР. Недвижимость-СЗ» в теплом цеху.

И все же, некоторые покупатели до сих пор испытывают предубеждение против панельной технологии строительства, хотя, честно говоря, лично я вижу лишь два очевидных минуса: более низкая высота потолков (в ЖК «Шуваловский» она 2.64 против 2.75 в ЖК «Чистое небо») и менее удачные планировки.

Также стоит отметить более высокое качество отделки в ЖК «Чистое небо». Ремонт там выполняется из европейских материалов: обои под покраску (отдельные рисунки фактуры для коридоров, кухни и комнат), ламинат 32 класса, в ванных комнатах и санузлах плитка Kerama Marazzi с декоративными вставками на всю высоту, акриловая ванна с декоративным экраном, межкомнатные двери из экошпона, плинтус в тон. На выбор покупателя - светлый или темный вариант дверей (в зависимости от этажа).

В ЖК «Шуваловский» отделка будет из отечественных материалов и в более скромном варианте: бумажные обои, линолеум, стальная ванна без экрана, раковина без тумбы.

По части инженерного оснащения преимущество снова за ЖК «Чистое небо»: горизонтальная разводка отопления (трубы в стяжке пола), стояки с шумоизоляцией, механическая система очистки воды, противопожарная сигнализация с датчиками дыма в каждой квартире, возможность подключить функцию видео к домофону.

В ЖК «Шуваловский» все куда проще: разводка отопления вертикальная (трубы проходят вдоль стен в жилых комнатах), стояки в санузлах не только не шумоизолированы, но даже не зашиты в короба.

Во всех проектах Setl City для безопасности жильцов обеспечивает видеонаблюдение по периметру, в лифтах, на детских площадках и автостоянках, в подъездах будет работать консьерж.

В ЖК «Шуваловский» такие опции не предусматриваются, однако сейчас в официальной группе новостройки «Вконтакте» идет голосование дольщиков на тему консьержа и охраны - пока что «за» высказались чуть более 60% проголосовавших.

Разведка в Интернете

Всю основную информацию о ЖК «Шуваловский» можно получить на общем сайте девелопера, отдельных сайтов для своих проектов «ЛСР. Недвижимость-СЗ» не создает, зато есть множество сайтов разных брокеров, посвященных ЖК «Шуваловский», впрочем, ничего нового они не содержат.

ЖК «Чистое небо», помимо страничек на сайтах продавца («Петербургская Недвижимость» входит в холдинг Setl Group) и девелопера имеет именной сайт. Обе новостройки имеют группы «Вконтакте», где можно найти много полезной информации.

Но группа ЖК «Чистое небо» ведут представители застройщика, отвечая на все вопросы дольщиков, а дольщики ЖК «Шуваловский» сами находят информацию, которой делятся друг с другом, поэтому там фокус с непосредственно новостройки во многом смещается в сторону окружения и экологии.

Сервис

В отношении сервиса все, конечно, зависит от того, как повезет с менеджером, и все же, я бы отдала предпочтение «Петербургской Недвижимости». Во-первых, не нужно записываться заранее на консультацию - свободный менеджер найдется всегда, во-вторых, больше офисов по городу, ну, а в-третьих, совершенно нет никакой необходимости ехать в офис продаж, можно полноценно пообщаться с менеджером прямо в консультационном пункте рядом с объектом, где менеджеры поочередно дежурят.

Единственный нюанс - приезжайте без предупреждения, поскольку во время предварительного звонка вы рискуете обзавестись персональным менеджером и попасть в зависимость от расписания и локации его дежурств. «Петербургская Недвижимость» - большая компания с огромным штатом и не одним десятком объектов. Кстати, брокер работает и с некоторыми объектами «ЛСР. Недвижимость-СЗ», но ЖК «Шуваловский» в их число не входит.

Рядом со стройкой ЖК «Шуваловский» тоже есть консультационный пункт, но дежурит в нем не менеджер, а консультант на объекте, уровень знаний которого не очень высок. К тому же, работает этот пункт со вторника по субботу до 17-19 часов, с перерывом на обед. Консультационный пункт в ЖК «Чистое небо», для сравнения, работает без выходных с 10 до 20 часов, и менеджеры даже порой готовы задержаться сверх этого срока.

Планировки и цены

В квартирографии ЖК «Шуваловский» большую часть составляют однокомнатные квартиры, но и двухкомнатных тоже немало, в отличие от трехкомнатных, которых всего около 8% от общего числа квартир. 

ЖК «Шуваловский»ЖК «Шуваловский»ЖК «Шуваловский»ЖК «Шуваловский»ЖК «Шуваловский»ЖК «Шуваловский»ЖК «Шуваловский»ЖК «Шуваловский»ЖК «Шуваловский»ЖК «Шуваловский»

 

В ЖК «Чистое небо» подавляющее число квартир - студии, много однокомнатных, двухкомнатных мало, а трехкомнатные вообще наперечет. На этаже располагается 12-13 квартир и всего 2 лифта. 

В ЖК «Шуваловский» с количеством квартир и лифтов на этаже ситуация лучше: на 4 лифта в 25-этажных секциях располагается 9 квартир на площадке. В 20-этажных секциях тоже 4 лифта и 12 квартир, но они разделены пополам: лифтовой холл общий, а из него две двери ведут в отдельные коридоры, в каждом из которых по 6 квартир.

В 25-этажных секциях, кстати, также есть возможность установить коридорные двери и отделиться от соседей (простенки уже есть, нужно только согласовать и поставить двери). В случае с трехкомнатными квартирами получится вообще отдельный тамбур.

Если в отношении квартирографии преимущество за ЖК «Шуваловский», то планировки, на мой взгляд, интереснее в ЖК «Чистое небо». Во-первых, выше потолки (напомню, 2,75 м против 2,68 м). Во-вторых, просторные балконы шириной 1,2 метра и общей площадью порядка 4,5 кв. метров (в ЖК «Шуваловский» балкончики маленькие и узкие - от 0,8 до 1,4 квадратных метров).

В-третьих, больше кухни. В ЖК «Шуваловский» даже в двухкомнатных квартирах площадь кухонь не превышает 9 кв. метров, а в однокомнатных, в большинстве случаев, менее 8,5 кв. метров. В ЖК «Чистое небо» площадь кухонь начинается от 9 кв. метров в однокомнатных и от 11 кв. м в 2-комнатных и доходит до 22 кв. метров в евро-планировках. В ЖК «Шуваловский» вариантов евро с кухнями-гостиными не предусматривается.

В-четвертых, в ЖК «Чистое небо» вентиляционные шахты умело замаскированы в стены, не образуют неудобных выступов на кухнях и не занимают свободные углы в прихожих, как в ЖК «Шуваловский».

Преимуществ у планировок ЖК «Шуваловский» немного, могу выделить, разве что, раздельные санузлы во всех 2-комнатных квартирах и небольшую, менее 7 кв. метров, площадь прихожих в тех же «двушках».

Что почем

Теперь о ценах. Приведу стоимость квартир при 100% оплате в каждой новостройке.

ЖК «Чистое небо», корпус 1, 1 квартал 2017

Тип Площадь ( кв. м ) Минимальная цена, руб Цена за кв. метр, руб
студии 23.86-25.16 2 550 000 106873
1-комн. 31.18 3 500 000 112251

ЖК «Чистое небо», корпус 2.2, 2 квартал 2017

Тип Площадь (кв. м) Минимальная цена, руб Цена за кв. метр, руб
студии 24.14 2 500 000 103562
1-комн. 31.71-34.48 3 450 000 108798
2-комн. 51.2-56.98 4 650 000 90186

 

ЖК «Чистое небо», корпус 2.1, 3 квартал 2017

Тип Площадь ( кв. м) Минимальная цена, руб Цена за кв. метр, руб
студии 23.69-25.08 2 500 000 105530
1-комн. 36.28-48.31 3 500 000 96 472
2-комн. 48.31-69.28 4 300 000 89000
3-комн. 69.28 6200 000 89491

 

ЖК «Шуваловский», корп. 1-5, 4 квартал 2016, ключи до 30.09.2017

Тип Метраж, кв. м. Цена минимальная, руб Цена максимальная, руб Цена кв. м., тыс. руб
1-комн. 33.60-45.52 3 368 000 4 506 480 99-100
2-комн. 47.22-70.58 4 108 140 5 999 300 85-87
3-комн. 70.28-85.33 5 973 800 7 244550 85

 

ЖК «Шуваловский», корп. 6-8, 4 квартал 2017, ключи до 30.06.2018

Тип Метраж, кв. м. Цена минимальная, руб Цена максимальная, руб Цена кв. м., тыс. руб
1-комн. 30.40-44.54 2 472 736 3 404 638 76,4-81,3
2-комн. 45.45-69.82 3 201 821 5 250 464 70,4-75
3-комн. 70.5-85.21 4 638 900 6 247 597 65,8-73,3

 

В ЖК «Шуваловский» за два месяца (с момента проверки Тайным покупателем) цены на квартиры не изменились совсем, в то время как в ЖК «Чистое небо» выросли весьма ощутимо.

Например, 1-комнатная метражом 31.18 кв. м, которая стоила 2.8 млн рублей в июле, теперь поднялась в цене до 3.4 млн рублей. Конечно, не все квартиры подорожали так сильно, и все же соотношение цен изменилось значительно.

Два месяца назад ЖК «Чистое небо» можно было смело назвать самым привлекательным по цене предложением в районе Каменки (за исключением квартир «СУ-155», но сейчас стройки этой компании заморожены), то сейчас ЖК «Шуваловский» очевидно дешевле.

Однокомнатная квартира на 2.5 кв. метра больше метражом обойдется в ЖК «Шуваловский» на 32 тысячи рублей дешевле (со сроком заселения в 3 квартале 2016 года). Однокомнатная квартира площадью 36 кв. метров и сроком заселения на полгода раньше (в 3 квартале 2016 года) стоит в ЖК «Шуваловский» лишь на 117 тысяч рублей дороже. Такая же квартира со сроком заселения во 2 квартале 2018 года - на квартал позже, чем в ЖК «Чистое небо» - обойдется почти на 420 тысяч рублей дешевле.

Как купить?

Обе новостройки продаются по надежной схеме, через заключение ДДУ в соответствии с 214-ФЗ, первый взнос перечисляется на аккредитив и поступает к застройщику только после регистрации договора.

Количество банков, предоставляющих ипотеку в ЖК «Чистое небо», опять выросло - теперь их стало 9. Самая выгодная ставка сейчас у ВТБ24 - 11,15% годовых, до 11,4% снизил ставку «Сбербанк» (все это предложения ипотеки с господдержкой, которую хотят продлить в следующем году), далее идут «Абсолют банк» и «Ханты-Мансийский», банк «Открытие» со ставкой 11.5%, «Райффайзенбанк» предлагает кредит под 11.75% годовых, под 11.8% кредитуют новостройку АК «Барс» и «Глобэксбанк». Самые дорогие кредиты под 12% годовых в банках «Санкт-Петербург» и «Дельтакредит».

В ЖК «Шуваловский» ипотеку выдают все перечисленные банки плюс внушительный список дополнительных: «Газпромбанк», «Юникредит», банк БФА, «Связьбанк», банк «Форштадт», «Татфондбанк», «Россельхозбанк», «Транскапитал». Минимальный размер первого взноса при покупке с использованием кредита обычно составляет 20%.

ЖК «Чистое небо»ЖК «Чистое небо»ЖК «Чистое небо»ЖК «Чистое небо»ЖК «Чистое небо»ЖК «Чистое небо»ЖК «Чистое небо»ЖК «Чистое небо»ЖК «Чистое небо»ЖК «Чистое небо»

 

Воспользоваться рассрочкой можно при покупке квартир в обеих новостройках, но в случае ЖК «Чистое небо» это будет очень невыгодно, поскольку отменяется 20% скидка на всю стоимость квартиры. В ЖК «Шуваловский» рассрочка гораздо доступнее, поскольку удорожание составляет всего 7% и не касается первого взноса, который, кстати, может быть очень небольшой - всего 10% от цены квартиры.

Таким образом, схема покупки вполне надежная у обеих новостроек, но ЖК «Шуваловский» имеет преимущество благодаря большему количеству банков, более дешевой рассрочке и меньшему минимальному размеру первого взноса.

Соцкультбыт

Напомню, что по планам застройщиков первые жители заселятся в обе новостройки примерно одновременно: к концу сентября 2017 года. К этому моменту должны будут уже построить первый детский сад на 180 мест в ЖК «Чистое небо», второй такой же садик должен будет появиться вскоре после первого - к концу 2017 года. А еще через 3 месяца, в 1 квартале 2018 будет готова первая школа на 1375 мест.

Компания «ЛСР. Недвижимость-СЗ» такую подробную информацию не дает, ограничиваясь обещанием, что первый садик появится уже в августе 2016 года. Всего же, напомню, в ЖК «Шуваловский» построят одну школу и два садика, а в ЖК «Чистое небо» 8 садиков и 4 школы.

Что касается всей остальной инфраструктуры, недостатка в ней не будет у жителей обоих жилых комплексов - ее уже сейчас достаточно в соседних кварталах. Единственное неудобство - жителям ЖК «Шуваловский» придется ходить за ней через Парашютную ул. по нерегулируемому пешеходному переходу. 

Паркингов в ЖК «Чистое небо» запроектировано из расчета одно место на 5 квартир, в ЖК «Шуваловский» одно место на 4 квартиры (что логично, с учетом, что там нет студий и больше двух- и трехкомнатных квартир).

В соотношении цена/комфорт приоритет за ЖК «Чистое небо», его жители смогут спуститься в теплый паркинг, не выходя из подъезда, в то время как в ЖК «Шуваловский» паркинги предусмотрены отдельностоящие неотапливаемые многоярусные, то есть придется идти к машине через улицу. Цены такие: в ЖК «Чистое небо» от 400 тысяч рублей за место, в ЖК «Шуваловский» от 350 до 450 тысяч рублей.

Пути-дороги

В планах развития метрополитена до 2025 года фигурирует станция метро «Шуваловский проспект». Setl City рисует в рекламном буклете ее вестибюль прямо в центре своего жилого комплекса «Чистое небо», но подтверждений этому я не нашла, в Интернете встречается информация о том, что выходы будет расположены в районе пересечения пр. Авиаконструкторов с ул. Шаврова и Шуваловским пр., то есть, более чем в полутора километрах от жилого комплекса. От ЖК «Шуваловский» до этого места примерно такое же расстояние.

В более отдаленных планах развития метро есть станция «Парашютная», она будет ближе к ЖК «Шуваловский», но ждать ее придется еще очень долго. Ну а пока остается пользоваться наземным транспортом. Сейчас большое количество маршруток располагается в конце пр. Королева, отсюда можно добраться до нескольких станций метро фиолетовой и синей веток метро. Как показывает практика, стоит только заселиться домам, как маршруты продлевают, и недостатка в наземном транспорте не ощущается.

Выводы

ЖК «Шуваловский» имеет более простой проект в отношении благоустройства, инженерии и отделки, но и отличается более низкими ценами и интересными условиями покупки.

Преимущество новостройки в ее расположении рядом с Шуваловским карьером, правда, его берега сильно пострадали от незаконной добычи песка и несанкционированных свалок, но можно рассчитывать на то, что застройщик приведет в порядок береговую линию, прилегающую к новостройке. Этот жилой комплекс также отличается лучшей квартирографией (без студий, с большей долей двух- и трехкомнатных квартир, а также меньшим количеством квартир на этаже).

Преимущества ЖК «Чистое небо» - это более продуманная концепция благоустройства, включающая пешеходную зону, высокий коэффициент озеленения, бульвары, тематический парк, площадь с фонтаном, wi-fi во дворах.

Более безопасная среда обеспечивается за счет видеонаблюдения и консьержа; технически более продвинутые инженерные системы, более дорогая отделка квартир, интересные планировки - также плюсы ЖК «Чистое небо».

Дария Лапатухина

ЖК «Чистое небо» - обсуждение отчета тайного покупателя:

Другие материалы про 214-ФЗ
Другие материалы про ВТБ24
ЖК «NewПитер» в поселке Новоселье: квартиры комфорт-класса по ПДКП и ДДУ

Год назад Тайный покупатель уже проверял ЖК «NewПитер», который компания «Строительный трест» возводит в поселке Новоселье Ломоносовского района Ленинградской области. Поскольку интерес к этому жилому комплексу не...

18 ноября
ЖК «Новоселье. Городские кварталы»: проект с квартирами-трансформерами и запаздывающей инфраструктурой

Северный научно-исследовательский институт гидротехники и мелиорации выделил 499 га своей территории в Ломоносовском районе под строительство 1,5 млн кв. метров жилья в рамках ЖК «Новоселье. Городские...

08 ноября
Автобусный тур по новостройкам «Новое Сертолово» и «Ясно.Янино»

В рамках очередной выставки-семинара «Жилищный проект», прошедшей в СКК 1-2 октября 2016 года, потенциальным покупателям нового жилья традиционно предлагалось посетить автобусные экскурсии по новостройкам Петербурга и...

24 октября