Переверните экран

Как купить квартиру в новостройке Петербурга - по ДДУ или ЖСК

Приобретение квартиры в строящемся доме всегда несет определенные риски для покупателя. Предотвратить или минимизировать их можно, если гарантирована юридическая чистота сделки. Портал Novostroy-SPb.ru изучил схемы покупки жилья, действующие на рынке недвижимости Петербурга.

Существуют три законных схемы покупки квартиры в строящемся доме: договор долевого участия (ДДУ), жилищно-строительный кооператив (ЖСК), а также жилищная сертификация. Последний вариант практически не используется, поскольку механизм его реализации пока нигде не прописан.

Как сообщил Алексей Гусев, коммерческий директор компании «Главстрой-СПб», примерно 85% квартир на рынке новостроек Санкт-Петербурга продается по ДДУ (в соответствии с 214-ФЗ), около 7% - по схеме ЖСК и 8% - по договорам купли-продажи в сданных в эксплуатацию жилых комплексах.

ДДУ

Для покупателей в ДДУ плюсов очень много. Во-первых, договор проходит регистрацию в Росреестре, что исключает риск двойных продаж. Во-вторых, если застройщик нарушит сроки передачи ключей покупателю, он должен будет выплатить неустойку. В-третьих, дольщик вправе требовать безвозмездного устранения любых дефектов в квартире в предусмотренные сроки.

«Каким бы надежным ни был договор, если у строительной компании нет денег, то она свои обязательства не выполнит, и дом не будет построен в срок. Поэтому выбирая застройщика, нужно смотреть не только на ДДУ, но и на опыт компании, наличие систематических задержек по предыдущим объектам, статус земли под строительство, наличие технических условий на подключение коммуникаций и прочее»

Николай Гражданкин, ИСК «Отделстрой»

Чтобы защитить дольщиков, 1 января 2014 года был принят закон об обязательном страховании ответственности застройщиков, который позволяет отсеять недобросовестные компании, поскольку застраховать сомнительные проекты достаточно сложно (Общество взаимного страхования, страховые компании и банки очень серьезно подходят к оценке застройщиков). Без страховки зарегистрировать договор ДДУ в Росреестре невозможно.

К минусам ДДУ для покупателей можно отнести невозможность длительной рассрочки, которая предоставляется только до окончания строительства дома. Как сообщил Валерий Лазугин, заместитель генерального директора АН «Итака», в большинстве случаев этот срок не превышает трех лет.

Стройка

Иван Кудряшов, начальник юридического отдела ГК «Экодолье», отметил, что для застройщика при работе по ДДУ плюсов меньше, так как 214-ФЗ предусматривает достаточно жесткие штрафные санкции за нарушение сроков передачи жилых объектов покупателям. В соответствии с законом за 2 месяца до окончания сроков строительства, если очевидно, что объект не будет достроен вовремя, застройщик должен предложить изменить в договоре сроки передачи ключей. Если сроки не меняются, то компания должна выплатить неустойку в связи с несвоевременной передачей объекта. Неустойка равна двойной ставке рефинансирования - порядка 17% годовых от стоимости приобретенной квартиры.

По мнению адвоката Олега Сухова («Юридический центр адвоката Олега Сухова»), ДДУ очень важен и полезен застройщикам, поскольку покупатели больше доверяют компаниям, работающим по ДДУ. Кроме того, работающий по ДДУ застройщик не будет привлечен к административной ответственности по ст. 14.28 КоАП, согласно которой застройщик обязан выплатить штраф в размере от 500 000 до 1 000 000 рублей за привлечение денежных средств дольщика без разрешительной документации на строительство и не по договору долевого участия.

ЖСК

Продажа квартир по ЖСК раньше давала застройщику больше возможностей для маневров, в том числе и с просрочками. После того, как в Жилищный кодекс РФ были внесены изменения, в соответствии с которыми создавать ЖСК могут только физические лица, пик образования кооперативов прошел.

«Застройщик не может самостоятельно выступить создателем ЖСК. Он может иметь в нем некоторую долю, но в условиях, когда число пайщиков в кооперативе растет, застройщик рискует потерять контроль как над кооперативом, так и над площадкой»

Иван Кудряшов, ГК «Экодолье»

Однако если ЖСК создан до 2012 г., когда застройщики еще имели право их создавать, и строительство дома ведется давно, то такие кооперативы сегодня законны.

ЖСК позволяет зафиксировать конкретную квартиру, которая, после того как дом будет построен и перейдет в кооперативную собственность, может быть передана участнику, внесшему паевой взнос, соответствующий цене данной недвижимости.

Для покупателей участие в ЖСК финансово выгодно, но сопровождается определенными рисками. Фактически покупатель сам является строителем своего будущего жилья.

Среди преимуществ ЖСК - возможность приобретения квартиры в длительную рассрочку. Как сообщил Валерий Лазугин, в Петербурге есть компании, предоставляющие таким образом покупателям квартир беспроцентную рассрочку на 8-10 лет.

По мнению Олега Сухова, ЖСК – не лучший способ приобретения квартиры в новостройках, потому что покупатель, участвующий в этой схеме, не вправе претендовать на взыскание убытков и неустойки, если договор не будет исполнен или будет исполнен с задержкой установленных сроков. Более того, если застройщиком дом построен не будет и квартира не будет передана покупателю, последний может не получить даже оплаченные средства, так как кооператив не несет ответственности за исполнение своих обязательств.

Документы

Приобретение квартиры через ЖСК означает вступление покупателя в члены кооператива с возложением на него тех же обязанностей, которые возлагаются на данную организацию. То есть член ЖСК сам обязан обеспечить строительство дома и передачу себе квартиры. Данные обязательства несколько утрированы, но по сути они именно к этому и сводятся. Покупатель жилья в новостройке через схему ЖСК абсолютно бесправен и юридически почти не защищен. Для застройщика, наоборот, продавать объекты недвижимости через кооперативы очень и очень выгодно, так как в случае каких-либо проблем достаточно будет остановить стройку, бросить проект и не нести за это ответственности.

Тем не менее, Валерий Лазугин считает, что говорить о неактуальности ЖСК преждевременно, скорее всего, кооперативы будут существовать на рынке еще много лет.

Другие схемы 

Что касается незаконных схем продажи новостроек, к которым относится оформление предварительных договоров купли-продажи и предварительного долевого участия, то по мнению Олега Сухова, они изживают себя, поскольку запрет на строительство и постоянные штрафы вынуждают строительные компании отказываться от подобных вариантов реализации квартир.

Иван Кудряшов считает, что паевые инвестиционные фонды, командитные товарищества и другие серые схемы продажи несут в себе большой риск для покупателя, так как подразумевают под собой накопительные механизмы. В таких случаях нужно внимательно смотреть сам договор на предмет того, что в нем зафиксировано, есть ли привязка к квадратному метру и цене. «Использование различных предварительных договоров и прочих соглашений – это прямое мошенничество», - отметил Иван Кудряшов.

Дата публикации 05 февраля 2015
Рассылка новостей
Раз в неделю мы будем присылать вам самые интересные новости о недвижимости на почту
Подписываясь на рассылку, вы принимаете условия пользовательского соглашения
Полезное
Следите за обновлениями Новострой-СПб на самых популярных площадках интернета
Наш Telegram
Мы в Яндекс.Дзен Канал на Youtube
Читайте также:
Электронная сделка: как правильно зарегистрировать право собственности на квартиру через «Госуслуги»
Специалисты Росреестра разъяснили особенности регистрации права собственности на недвижимость через портал «Госуслуг», если при покупке квартиры документы были подписаны электронной подписью. Шаг 1 Для подачи заявления на государственную регистрацию...
06 марта 16580
На высоте: лифты KOYO Elevator заняли свою нишу на рынке новостроек Санкт-Петербурга
После того, как из-за санкций российский рынок покинули многие европейские производители и бренды, появилась необходимость сотрудничества с новыми поставщиками. Девелоперы уже по достоинству оценили продукцию китайского концерна KOYO Elevator — лифты, эскалаторы...
29 ноября 2023 83720
Принять в лучшем виде: как правильно осуществить приемку квартиры в новостройке
1 июля 2023 года прекратили свое действие послабления для застройщиков, предполагавшие упрощенный порядок передачи квартир дольщикам. Теперь, спустя 16 месяцев, покупателям жилья в новостройках возвращено право не подписывать акт приема-передачи в случае обнаружения...
25 сентября 2023 124886
Деревянные многоэтажки — что-то новое или хорошо забытое старое?
Россия – мировой лидер по запасам древесины. Почему бы не использовать дерево в массовом жилом строительстве, в том числе и многоэтажном? Министерство строительства России к 2024 году намерено внедрить правила, которые позволят строить деревянные дома высотой до...
18 сентября 2023 114329
Расширяем пространство: как построить и узаконить антресоль в квартире
В квартире с высокими потолками можно обрудовать антресоль – это популярная опция, помогающая получить больше полезной площади, а также скорректировать неудачные пропорции помещения. Эксперты компании «Метриум» рассказывают о порядке действий...
26 июля 2023 105140
Как оспорить кадастровую стоимость квартиры: через суд и не только
В 2023 году в России вновь проведут государственную кадастровую оценку всех объектов недвижимости. Теперь данная процедура будет проходить регулярно: раз в два года – в городах федерального значения, включая Москву, каждые четыре года – в...
05 июня 2023 71606
Без шума и пыли: как правильно смонтировать звукоизоляцию в квартире
Шум в квартире – крайне нежелательное явление, ведь оно провоцирует стрессы и бессонницу. О том, как уровень шума зависит от типа домостроения и как обеспечить звукоизоляцию в собственном жилище, рассказали...
22 мая 2023 78680
Компас для ипотечного заемщика: обзор главных изменений на рынке жилищного кредитования в 2023 году
Ипотека остается главным драйвером спроса на жилье: в I квартале с помощью ипотеки было совершено порядка 80% сделок на рынке новостроек. Однако ипотечный рынок постоянно подвергается различным трансформациям. Эксперты «Метриум» рассказали о...
11 апреля 2023 90758
Популярно на Новострой-СПб
Посмотреть все спецпредложения

Скидки и спецпредложения от застройщиков