ЖК Славянка 128 от ПСК: недорого, но очень далеко

До недавнего времени приобрести квартиру в жилом районе «Славянка», который на юге Санкт-Петербурга построила компания «Балтрос», можно было только на вторичном рынке – все квартиры у застройщика давно раскупили. Сделки купли-продажи от собственников заключались постоянно - интерес к проекту со стороны покупателей не ослабевал.

Однако в июле 2014 года в продажу вышел ЖК «Славянка 128» - 9-этажный дом на 608 квартир, и редакция Novostroy-SPb.ru сразу же попросила меня разузнать о нем все подробности, а также в целом выяснить судьбу жилого района «Славянка». 

Немного найдется проектов комплексного освоения территории, по своим масштабам превосходящих ЖК «Славянка», который построила компания «Балтрос» на юге Санкт-Петербурга в Пушкинском районе.

По заказу Министерства Обороны на территории 220 га вырос целый жилой район - 13 многоквартирных домов, рассчитанных на 45-50 тысяч жителей. Год назад Тайный покупатель уже проверял ЖК «Славянка», и вот сейчас, когда проект, вышел на финальную стадию, я снова решила посетить его.

Разведка в Интернете

Зайдя на именной сайт комплекса, созданный компанией «Балтрос», я отмечаю, что информация о новом доме добавлена: есть планы этажей, на которых можно выбрать интересующую планировку и рассмотреть квартиру в подробностях; расположение дома на схеме района, его внешний вид. Не хватает описания технологии строительства, не выложена проектная декларация, нет подробной информации о вариантах покупки.

Более того, выяснилось, что цены, представленные на сайте проекта, не соответствуют действительности. Почему-то они гораздо выше, чем те, которые мне назвали в офисе продаж (хотя, стоит отметка, что это цены с учетом скидки). Зато в остальном сайт удобный, информативный и красивый.

Существует еще сайт, созданный застройщиком – компанией «ПСК» (подробнее об этом ниже) - и целиком посвященный новому, вышедшему в продажу, дому. Сайт тоже имеет приятный дизайн и дает еще более полное впечатление о проекте. Выложена проектная декларация, фотографии со стройки, информация об инфраструктуре, сделан удобный подбор квартир. Единственный, но весомый минус – нет цен.

Что касается обсуждений на форумах, то за время существования жилого района «Славянка» информации в нем накопилось предостаточно. Можно почитать об актуальном состоянии инфраструктуры, а также о том, как живется здесь новоселам.

Например, я узнала, что в домах зимой очень жарко. Кому-то это по душе, другие меняют батареи, чтобы поставить терморегуляторы и жалуются на большие суммы коммунальных платежей в отопительный период.

Визит в офис

За всеми подробностями я отправилась в центральный офис «Балтроса», который расположен на набережной канала Грибоедова и открыт в рабочие дни с 10.00 до 20.00 (офис находится в пешей доступности от Сенной площади). Мне пришлось подождать около получаса, т.к. единственная девушка-менеджер ушла на обед.

Это время пролетело быстро благодаря буклету о новостройке и журналу «Славянка», который дала мне девушка на ресепшн. Из журнала я узнала, что управляющая компания «Славянки», ООО «Новая Ижора», не раз занимала первые места в рейтинге управляющих компаний (по итогам конкурса, ежегодно организуемого администрацией Санкт-Петербурга), а школы получили приз за «Лучший инфраструктурный проект в социальной сфере».

Когда пришла менеджер, мы очень мило с ней побеседовали. Информацию не приходилось «вытягивать клещами», как это часто бывает, напротив, девушка охотно и с интересом рассказывала обо всем, о чем бы я ни спросила.

Кто строит?

Оказалось, что застройщиком дома выступает уже не ГК «Балтрос», а их бывший подрядчик, «Петербургская Строительная Компания» («ПСК»). Она выкупила пятно под застройку дома еще в прошлом году, в «Балтросе» планировали открыть продажи вскоре после этого. Однако новый застройщик решил переделать планировки, пришлось заново получать разрешительную документацию, и этот процесс затянулся на целых полгода. Сейчас, наконец, все бумаги оформлены.

Менеджер рассказала также о планах на будущее ГК «Балтрос». В ближайшее время компания планирует достроить оставшуюся инфраструктуру в «Славянке», а в перспективе будет работать только в качестве агентства недвижимости. Новое жилье ГК «Балтрос» возводить пока не собирается, хотя у компании еще остались два пятна под застройку двух 9-этажных домов все в той «Славянке».

Как строят?

Вернувшись из офиса домой, я сразу же принялась наводить справки о застройщике. На сайте компании «ПСК» можно ознакомиться с внушительным списком построенных и строящихся объектов. С момента основания в 2007 году компания накопила солидный опыт работы по госзаказу, а также в сфере строительства жилых домов в качестве подрядчика.

Под собственным брендом «ПСК» только начинает вести строительство, поэтому в Интернете отзывы о компании как о застройщике жилой недвижимости практически отсутствуют.

По технологии строительства дом на Ростовской (это и есть ЖК «Славянка 128») будет монолитным. Внешние стены из газобетона, сверху слой утеплителя из минеральной ваты Rockwool, на который монтируются навесные вентилируемые фасады из керамогранита в комбинации с тонкими армированными штукатурками по утеплителю.

Технология похожая на остальные дома ЖК «Славянка». Разница в том, что раньше при строительстве вместо газобетона использовались панели домостроительного комбината «Славянский» (входил в ГК «Балтрос», но производство закрыто). А вот внешне дом будет выглядеть также, материал фасадов не изменится.

В отношении качества строительства основной проблемой оказался аммиак в некоторых квартирах (в основном, первого квартала). В свое время эта проблема коснулась многих застройщиков. Других претензий к качеству строительства мне на форумах не встречалось, хотя на изъяны внутренней отделки жалобы были.

Как купить?

Схема продажи жилья изменилась. ГК «Балтрос» использовала довольно экзотический вариант оплаты: при заключении предварительного договора с покупателя брали 220 тысяч рублей, а оставшуюся сумму по окончании строительства по договору купли-продажи.

«ПСК» продает квартиры, как и большинство застройщиков в настоящее время, по договору долевого участия, в соответствии с 214-ФЗ:

1. Заключается договор бронирования, фиксируется бесплатная бронь квартиры сроком на 1 месяц. Для этого необходимо лично приехать с паспортом в офис ГК «Балтрос».

2. По истечении брони или досрочно заключается ДДУ.

3. Если нужна ипотека, необходимо самостоятельно вести переговоры с банком.

4. Услугу по регистрации ДДУ бесплатно осуществляет застройщик (это занимает в среднем 18 дней), необходимо оформить доверенность.

5. После возвращения договора с регистрации в течение одной недели необходимо перевести первый взнос на расчетный счет застройщика.

ДДУ довольно стандартный, на размышления наводят только два пункта (впрочем, они мне уже не раз встречались в договорах других застройщиков):

2.1.5. В случае если строительство не может быть завершено в срок застройщик не позднее, чем за два месяца обязан направить дольщику информацию и предложение об изменении договора.

4.6. Застройщик не несет ответственности за нарушение срока передачи Квартиры, если невыполнение обязательства вызвано действиями или бездействием государственных органов и учреждений.

Ипотеку на покупку квартир в ЖК «Славянка 128» предоставляет пока только «Банк Санкт-Петербург». Можно купить квартиру в рассрочку до конца строительства под 14% на остаток. Минимальный первый взнос составляет 31%. При этом, если первоначальный взнос более 50%, на него предоставляется скидка 2,5%, а если вы сразу готовы отдать более 75% стоимости квартиры, то скидка с первого взноса составит 5%.

Ко дню строителя запустили акцию - рассрочка до декабря 2017 года. Уникальное предложение, но распространяется только на ограниченный список из двадцати квартир метражом от 68 до 92 кв. м. Первый взнос от 30% под 14% годовых на остаток.

Кстати, «ПСК» оформила страхование гражданской ответственности застройщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по передаче жилого помещения участнику долевого строительства, в подтверждение чему на сайте выложен соответствующий документ. Это внушает доверие.

Способ покупки находится в полном соответствии с законом и не вызывает никаких подозрений. Жаль, что ипотека пока только от одного банка, но зато очень заманчивая длительность рассрочки: почти на 3,5 года при условии, что дом сдадут уже через год. Можно будет выплачивать рассрочку, проживая в  квартире, а рассчитавшись, оформить собственность.

С отделкой или без?

Сдача дома в эксплуатацию намечена на III квартал 2015 года, передачу ключей начнут сразу и планируют завершить до конца 2015 года. Хотя по договору долевого участия имеют право передавать квартиры до конца марта 2016 года.

Жилье новоселы получат без отделки. Предусмотрена стяжка пола, металлическая входная дверь, батареи (без терморегуляторов), счетчики, розетки, выключатели, двухкамерные стеклопакеты отечественного производства. Балконы не остекляются, разводка водоснабжения и канализации не производится. В подъездах по одному грузопассажирскому лифту (предположительно Otis).

При желании можно дозаказать отделку у застройщика по цене 6,5 тысяч рублей за «квадрат». Как мне объяснила менеджер, предложение по отделке еще на доработке, но впоследствии на сайте застройщика я нашла следующее описание:

·   финские межкомнатные двери с фурнитурой;

·   напольное покрытие ламинат в комнатах, коридоре и кухне;

·   стены оклеены структурными флизелиновыми обоями под покраску, плинтусы с пластиковыми кабель-каналами;

·   поверхность потолков окрашена;

·   ванна: пол и стены выложены керамической плиткой, подвесной реечный потолок, установлены: ванна, раковина, смесители, душевая стойка;

·   туалет: пол выложен керамической плиткой, стены оклеены обоями под покраску, потолок окрашен, установлен унитаз.

Квартиры и цены

Менеджер терпеливо продиктовала мне цены на основные разновидности по метражу:

На вторичном рынке в «Славянке» цены начинаются от 63 тысяч рублей за «квадрат» и доходят до 80 тысяч и более.

Из соседних новостроек в Шушарах наиболее близкие по срокам сдачи варианты – это ЖК «Юнион» от компании «Полис» и последняя очередь ЖК «Дом хороших квартир» от «Комбината строительных металлоизделий». Обе новостройки сдаются во II квартале 2015 года, т.е. на квартал раньше, но и цены в них существенно выше.

Например, в ЖК «Юнион» квадратный метр в «двушке» стоит около 63-64 тысяч рублей. Квартира площадью 65 кв. м обойдется на 300 тысяч рублей дороже. «Трешка» метражом 81 кв. м выйдет уже на 600 тысяч рублей дороже.

В ЖК «Дом хороших квартир» 2-комнатных квартир в продаже уже не осталось, а 3-комнатная площадью 79 кв. метров стоит дороже на 200 тысяч рублей.

С учетом того, что с точки зрения инфраструктуры и общей благоустроенности ЖК «Славянка» выигрывает перед уплотнительной застройкой Шушар, цены на квартиры в новом доме мне представляются очень привлекательными. 

Геометрия жилья

Однокомнатных квартир в новом доме «Славянки» не предусмотрено, хотя «двушки» метражом менее 60 кв. м здесь называются, почему-то, «однокомнатные с отдельной спальней». По сути, представлены только двух- и трехкомнатные квартиры. Зато есть большой выбор по площади жилья (а изначально был и того больше: «двушки» от 47 кв. м).

Большое количество секций (их в доме целых 18) дало возможность разнообразить планировки. Варианты очень разные, некоторые из них мне очень понравились, другие не понравились категорически.

Например, в некоторых квартирах очень узкие длинные коридоры или, наоборот, чересчур просторные и сплошь утыканные дверями, так что мебель расставить окажется задачкой не из легких.

Есть квартиры, где можно прекрасно вписать в коридор одновременно шкаф-купе, угловой шкаф и вешалку для одежды, есть варианты с местом под гардеробную или кладовку. Встречаются комнаты с двумя-тремя окнами, есть варианты с большими балконами вдоль всей квартиры и выходами на балкон из кухни и комнаты. Но имейте в виду, что остеклены балконы не будут, а на первых двух этажах отсутствуют вовсе. Высота потолков 2,7 метра. 

Соцкультбыт

С точки зрения инфраструктуры в «Славянке» все благополучно. Уже с 1 сентября этого года здесь будет работать 3 школы и 6 садов, еще одну школу и один садик должны построить в будущем. Расположение школ и садиков выбрано такое, чтобы от любого дома до ближайшей школы можно было дойти не более чем за 5 минут, а садик есть в каждом квартале.

Уже стоят три поликлиники, торгово-развлекательный комплекс и даже храмовый комплекс. В новом доме с 11 по 16 секцию на первом этаже будут расположены коммерческие помещения. 

В центре жилого района возвышается большой холм, образованный, как объяснила менеджер, из земли, которую свозили из всех котлованов. В будущем на этом месте разобьют парк со спортивной ареной.

Когда закончат достраивать остальную инфраструктуру, возьмутся за возведение 9 трехэтажных паркингов, правда их расположение на самых окраинах района вызывает большие сомнения в том, будут ли они пользоваться большим спросом. Кому захочется платить деньги за парковку в километре от дома?

Визит в «Славянку»

Я приехала в «Славянку» в будний день днем, пробок не было, хотя ехать по Московскому шоссе не очень приятно из-за большого количества фур. На форумах пишут, что раньше по утрам бывали большие заторы, но с открытием новых дорог все стало благополучно: только иногда небольшая пробка скапливается на Колпинском шоссе и на повороте с Московского.

На маршрутке из «Славянки» можно доехать до станции метро «Купчино» за 20-25 минут, а ходят маршрутки через каждые 5 минут. И все же, даже с учетом всех улучшений - проект расположен очень далеко. Хотя Пушкинский район административно относится к Санкт-Петербургу, по расположению «Славянка» находится дальше от центра города, чем большинство новостроек Всеволожского района Ленинградской области. Зато любимые многими дворцово-парковые ансамбли Пушкин и Павловск - совсем рядом.

Зайдя в офис продаж ГК «Балтрос» на Ростовской, д. 9, я получила совсем иное впечатление, как после офиса на канале Грибоедова. Отдел продаж занимает небольшую комнату на первом этаже одного из домов, в остальных помещениях располагаются паспортный стол и другие социальные службы, канцелярский дух витает в воздухе.

Прогуливаясь пешком до стройки, я вспомнила один из отзывов на форуме. Автор писал, что «Славянка» создает впечатление города покинутого людьми. Мой путь пролегал через 6 квартал, заселение которого идет с марта этого года и «пустынность» ощущалась в полной мере. Аккуратные домики, прекрасные просторные дворы, зелень и почти полное отсутствие людей и машин. В соседних кварталах уже давно живут люди, работают магазины.

Дойдя до стройплощадки, отмечаю, что дом соседствует с детским садиком. Стройка кипит вовсю: трудятся люди, работает техника. В углу стройплощадки стоит вагончик офиса продаж компании «ПСК». Внутри работает кондиционер, комфортная офисная обстановка, менеджер занята с клиентами. Полистав буклеты с планировками (в «Балтросе» мне таких не предлагали), я замечаю, что с другой стороны вагончика есть выход на специально огороженный участок стройплощадки.

Смекнув, что оттуда можно снять отличные кадры, спрашиваю у менеджера разрешение выйти посмотреть на стройку. К моему удивлению, на меня устремляется пронзительный взгляд и строгий голос осведомляется, что я хочу там увидеть и почему бы мне не посмотреть в окошко? Для чего же тогда сделана, в таком случае, эта смотровая площадка?

Получив кое-как разрешение все-таки выйти поглядеть на стройку и поклявшись даже близко не подходить к ограждению, выхожу и делаю снимки. Но уже через пару минут дверь распахивается, и все тот строгий голос осведомляется, все ли я уже рассмотрела? Послушав еще какое-то время, как сотрудница «ПСК» консультирует клиентов и, убедившись, что все происходит все в той же учительской манере, я решаю откланяться.

Всю необходимую информацию я уже получила у менеджера «Балтроса», а отчитываться и выслушивать речи, произносящиеся в таком поучительном тоне, нет ни малейшего желания.

Резюме

Подведем итоги. ЖК «Славянка» покорил меня прекрасной планировкой кварталов, которая, правда, чем-то напоминает кварталы хрущевских пятиэтажек. В отличие от современной уплотнительной застройки, здесь 9-этажные дома стоят на почтительном расстоянии друг от друга, внутри каждого дома просторный двор, посажена зелень, а в центре района будет парк.

Новый дом на Ростовской построят среди уже заселенного района со всей инфраструктурой и в то же время вдали от городской суеты и транспортного шума. Очевидно, что квартиры в нем разойдутся быстро. К тому же, присутствует надежная схема оплаты и длительная рассрочка.

Некоторых смущает, что в «Славянке» очень много социального жилья. Действительно, этот район строился по заказу Министерства Обороны, и квартиры в нем получали военные со всего Северо-Западного региона.

Правда, многие из них не планируют здесь жить и потихоньку продают свои квартиры («Балтрос» оказывает в этом вопросе юридическую поддержку). Многодетные семьи поселили компактно в 8 квартале (там почти не было квартир на продажу).

На мой взгляд, куда более существенный минус – это расположение: уж слишком далеко от центра города. Правда, «Славянка» обеспечит 3 тысячи новых рабочих мест, так что кому-то наверняка посчастливится жить и работать в своем районе. С учетом всех плюсов и минусов, новый жилой дом в районе «Славянка» получает твердых «8» баллов.

Дария Лапатухина

Полную версию фотоотчета о ЖК «Славянка» и ЖК «Славянка 128» смотрите в нашей группе в Facebook или в группе «Вконтакте»