15 апреля 2014

Новостройки в Шушарах: ЖК Юнион, ЖК Волна и дом на участке №463

В поселке Шушары, расположенном на южной окраине Санкт-Петербурга, ведется активное строительство новостроек, квартиры в которых продаются по низким ценам. Поскольку поселок компактен, все дома здесь находятся недалеко друг от друга, и сделать выбор в пользу какого-то из них довольно сложно. По заданию редакции Novostroy-SPb.ru я сравнил три новых жилых проекта: ЖК «Юнион», ЖК «Волна» и безымянную новостройку на участке №463.

Кто строит?

ЖК «Волна» и дом на участке № 463 возводит ООО «Строительная компания «Дальпитерстрой» (ДПС), основной застройщик поселка. Компания была организована в 1998 году. ДПС выступает в качестве застройщика, заказчика, генподрядчика и гепроектировщика. За время своего существования компания построила и ввела в эксплуатацию 73 объекта различного назначения (от отдельных жилых и административные зданий до крупных комплексов). Сегодня ДПС ведет строительство и проектирование 65 объектов.

ЖК «Юнион» ЖК «Волна» Дом на участке №463
Застройщик: ГК «Полис» Застройщик: СК «Дальпитерстрой» Застройщик: СК «Дальпитерстрой»
Местоположение: Шушары, участок 462 Местоположение: Шушары, ул. Пушкинская Местоположение: Шушары, участок 463
Количество квартир: 2048 Количество квартир: 1500 Количество квартир: 1500
Площадь жилья: 22,3 – 81,5 кв. метра Площадь жилья: 37.75-87.2 кв. метра Площадь жилья: 32,6 – 84 кв. метра
Количество комнат в квартирах: 1 - 3 Количество комнат в квартирах: 1 - 3 Количество комнат в квартирах: 1 - 3
Этажность: 24 Этажность: 14 - 22 Этажность: 20
Цены на квартиры: от 2 млн 149 тыс. рублей Цены на квартиры: от 2 млн 567 тыс. рублей Цены на квартиры: 1 млн 866 тыс. рублей
Сдача: II квартал 2015 года  Сдача: IV квартал 2014 года Сдача: IV квартал 2014 года

 

Несмотря на то, что ДПС отличается высокой надежностью, у дольщиков имеется довольно много претензий к ее работе. Больше всего покупатели квартир в новостройках жалуются на форумах на регулярные переносы сроков сдачи жилья и доплаты сверх суммы договора. Вызывает нарекания и качество строительства (даже после сдачи объектов водоснабжение, теплоснабжение и обеспечение электроэнергией производится по временным схемам, из-за чего наблюдается слабый напор воды на верхних этажах; также в дома устанавливают некачественные лифты и лоджии).

Примечательно, что согласно изначальному плану, территорию поселка Шушары должна была застраивать только эта компания. Но в дальнейшем к реализации проекта подключились и другие строительные организации. Одной из них является ГК «Полис», которая является застройщиком ЖК «Юнион». 

  

На фото ЖК «Юнион»

ГК «Полис» в сравнении с «Дальпитерстрой» менее опытна и строит в гораздо меньших объемах. В настоящий момент компания возводит 9 объектов, и пока не была замечена в сильном затягивании сроков сдачи жилья (сроки передвинулись только при сдаче в эксплуатацию дома на Костромской, 14).

Долгое время ГК «Полис» была подрядчиком известной девелоперской компании «Setl City» и на сегодняшний день остается ее партнером. Репутация компании, таким образом, подкрепляется сотрудничеством с надежным застройщиком. Эту информацию подтвердил менеджер по продажам «Петербургской Недвижимости» (входит в «Setl Group»), с которым я консультировался по поводу приобретения квартиры в новостройке. 

Соцкультбыт

Все три объекта стоят на одной территории. С точки зрения социальной инфраструктуры и транспортной доступности они находятся практически в одинаковом положении.

К плюсам поселка Шушары можно отнести то, что он входит в состав Санкт-Петербурга (Пушкинский район, от престижного Московского района отделен только КАДом), а значит - у новоселов будет городская прописка. Для некоторых это важно, например, такие локации, как Кудрово и Новое Девяткино сегодня активно застраиваются, однако это Ленинградская область и некоторых покупателей областная прописка останавливает.

При этом минусов в Шушарах значительно больше. В первую очередь к ним относится отсутствие метро (ближайшая станция появится на другой стороне Московского шоссе), и загруженность дороги, которая ведет в сторону центральной части города. Также в поселке имеются проблемы с экологией (Волховская свалка, частый смог).

Однако главный недостаток Шушар — это практически полное отсутствие детской инфраструктуры: школ, детских садов и поликлиник. Например, сегодня в поселке работает только одна школа,  количество учащихся в которой уже превышает норму на 250 человек.

Нужно отметить, что ответственным за строительство объектов социальной инфраструктуры в Шушарах выступает «Дальпитерстрой». На данный момент компания возвела лишь один детский сад, свободных мест в котором уже нет. И на мой вопрос о том, когда начнется постройка новых садов, менеджер ДПС ответить не смог.

Также сейчас готов фундамент будущей школы рядом с ЖК «Юнион» и домом на участке № 463. Срок сдачи объекта назначен на II квартал 2015 года, а ведь сперва обещали в 2012 году. Более подробный отчет о социальной инфраструктуре Шушар можно почитать в моих отчетах о ЖК «Юнион» и доме на участке 463.

Небольшое преимущество по местоположению все же имеет ЖК «Волна» — с трех сторон комплекса все строительные процессы уже завершены. Только фасад «Волны» выходит на планируемую Новгородскую улицу.

ЖК «Юнион» и дом на участке №463 стоят рядом и в ближайшие годы (до 2020 г.) вокруг них будет продолжаться строительство различных объектов, в том числе крупного бизнес центра и паркинга. Западный фасад первого корпуса дома на участке №463, вероятно, еще долгое время будет границей между жилой зоной и сельхозугодьями.

  

На фото ЖК «Волна»

Архитектурный облик ЖК «Волна» весьма привлекателен — комплекс представляет собой одно относительно свободно расположенное здание, а два других комплекса состоят из «тесно стоящих» корпусов.

Наибольшее количество квартир находится в ЖК «Юнион» — 2048 (от студий до 3-комнатных). В комплексах ДПС — по 1500 (от 1-комнатных до 3-комнатных). 

Во всех трех объектах предусмотрены коммерческие помещения. В отношении парковки ситуация предпочтительнее выглядит в ЖК «Юнион» (здесь предусмотрено 1000 мест в открытом паркинге и 322 в закрытом). При домах ДПС будет только по 77 гостевых машиномест, а квартир в них по 1500 – выводы делайте сами.

Как строят?

ЖК «Волна» и дом на участке №463 способом и качеством строительства не отличаются от остальных комплексов ДПС эконом-класса в Шушарах. Несущие конструкции в этих зданиях монолитные. Ограждающие выполняются из газобетонных блоков «Aeroc» толщиной 200 мм и плотностью 400 кг/м3. Для наружного утепления применяются минераловатные плиты «Rockwool» и «Фасад Баттс», толщиной 150 мм, плотностью 180 кг/куб. м.

Остекление балконов и внутренняя отделка квартир (даже черновая) в ЖК «Волна» и доме на участке №463 не предусмотрены. В подъездах установят лифты Щербинского завода. При этом покупателей могут обязать оплачивать остекление балконов (50 тысяч рублей), если такое требование выдвинет Служба государственного строительного надзора и экспертизы.

ЖК «Юнион» — в перспективе монолитный дом комфорт-класса с привлекательным дизайном помещений и лифтами немецкого производства. Квартиры в нем будут сдаваться с чистовой отделкой и остекленными балконами без дополнительной платы.

Когда ключи?

ЖК «Юнион» должны сдать во II квартале 2015 года. Эта дата указана в проектной декларации, на сайте ГК «Полис» и на сайте «Петербургской Недвижимости».

А вот со сроками сдачи объектов «Дальпитерстрой» все иначе. Дом на участке №463 по словам покупателей, заключавшим ПДДУ еще в 2011 г., изначально должны были сдать во II квартале 2013 г. Потом дату перенесли на II квартал 2014 г. Теперь в пункте 2.1 ДДУ, по которому ведутся продажи в комплексе, а также в проектной декларации, в качестве срока сдачи фигурирует IV квартал 2014 г.

Кстати, в том же пункте ДДУ указано, что срок передачи квартиры подлежит соразмерному увеличению в случае неисполнения монополистами сроков подключения к инженерным сетям, а также невыдачи Службой государственного строительного надзора и экспертизы  разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

  

На фото дом на участке №463

Нужно сказать, что в настоящий момент строительство комплекса ведется активными темпами (я это отметил, когда лично посещал объект).

ЖК «Волна» должны были сдать в эксплуатацию в I квартале 2013 г. Сегодня на сайте ДПС в качестве срока сдачи значится IV квартал 2014 г.

Этот комплекс состоит из двух корпусов — левого и правого. Продажей квартир в правой части занимается сам застройщик, а в левой — строительная компания «Лидер групп» (в этом корпусе квартир в продаже уже нет). Примечательно, что на сайте «Лидер групп» сначала был указан срок сдачи дома — IV квартал 2012 г.

Цена вопроса

В таблице приведены данные для сравнения стоимости квартир в рассматриваемых жилых комплексах. 

  Студии (рубли) 1-комнатные (рубли) 2-комнатные (рубли) 3-комнатные (рубли)
Дом на участке №463 Площадь 25,5 кв. метра
1 млн 866 000
Площадь 32.6-44.9 кв. метра
2 млн 371 000
Площадь 59.2-69.7 кв. метра
3 млн 462 000
Площадь 80.3-84 кв. метра
4 млн 834 000
ЖК «Волна» проданы Площадь 37.75-46.95 кв. метра
2 млн 567 000
проданы Площадь 87.2-87.8 кв. метра
5 млн 057 600
ЖК «Юнион» Площадь 22.5-28.21кв. метра
2 млн 149 000
Площадь 35.53-42.23 кв. метра
2 млн 913 000
Площадь 55.44-65.75 кв. метра
3 млн 582 000
Площадь 80.53-80.58 кв. метра
5 млн 028 000

 

Как видно из таблицы, стоимость квартир в ЖК «Волна» и в доме на участке №463 примерно одинакова и ниже чем в ЖК «Юнион» (разница составляет от 2 до 14 тысяч рублей за кв. метр). Однако, анализируя цены, следует учитывать следующие факторы:

1. Квартиры в ЖК «Юнион» будут сдаваться с чистовой отделкой. Это значит, что в отличие от ЖК «Волна» и дома на участке №463 на это не нужны дополнительные средства.

2. В стоимость квартир ЖК «Юнион» уже входит остекление балконов.

3. Площадь квартир в ЖК «Юнион» рассчитывается без учета балконов (то есть цены на жилье здесь фактически ниже).

Интересно, что в доме на участке №463 двухкомнатные квартиры разной площади имеют примерно одинаковую цену.

Резюме

Можно заключить, что критериев выбора среди описанных объектов крайне мало, и в первую очередь к ним можно отнести стоимость квартир и качество строительства.

  ЖК «Юнион» ЖК «Волна» Дом на участке №463

Плюсы

 

 

 

 

 

Репутация застройщика ГК «Полис» подкрепляется партнерством с известной девелоперской компанией «Setl City»;

Жилье с отделкой;

Просторный паркинг.

Архитектурный облик

 

Низкие цены

Минусы

 

 

 

Транспортная доступность;

Дефицит социальной инфраструктуры.

Противоречивая репутация «Дальпитерстрой»;

Маленький паркинг;

Дефицит социальной инфраструктуры;

Затягивание сроков сдачи.

Противоречивая репутация «Дальпитерстрой»;

Маленький паркинг;

Дефицит социальной инфраструктуры;

Затягивание сроков сдачи.

 

Тем, кто готов закрыть глаза на недостатки качества и ориентируется только на низкую стоимость, прекрасно подойдут ЖК «Волна» и дом на участке № 463.

При этом нужно отметить, что ЖК «Волна» сейчас имеет некоторое преимущество перед двумя другими объектами с точки зрения расположения (постройка зданий вокруг него уже завершена).

Те же, кому важно высокое качество строительства и кто сможет несколько лет жить в окружении стройки, лучше выбрать покупку квартиры в ЖК «Юнион».

 

Иван Бездомный

ЖК «Волна» - обсуждение отчета тайного покупателя:

Расскажите за подорожание, оно было в мае месяце как обещали? Ели да то за сколько участок можно взять в Радужном?
27 апреля
Я сначала думал тут купить квартиру, позже взвесил за и против и понял что только загородная жизнь мне по душе! Купил участок в посёлке Ропшинская Долина КП Царский склон. Посёлок бизнес класс, соседи все приятные. Теперь буду заказывать проект коттеджа. И поселок кстати на юге города находится. Шушары не то( к земле тянет!
Дольщик
20 апреля 2014
В ответ на комментарий пользователя
Влад
20 апреля 2014

Статья заказная и крайне непрофессиональная. Цена: Юнион указываются цены при стопроцентной оплате, при других формах оплаты добавляются 20 процентов, на 3-х комнатную более 1 000 000 руб. и цена переваливает за 6 млн. руб. Для сравнения в 463 доме 4 700 000 руб. при любой форме оформления, в том числе по ипотеке. Разница более 1 млн. рублей. Инфраструктура и коммуникации одинаковые и дома будут сданы одновременно. Полис по строил дом Нордика и уже целый год не сдает его жильцам. В доме 463 нет квартир студий, а цена у автора указана, откуда она взята. В планах Юниона нет паркинга на 1000 мест, не обозначена территория, где он будет построен. Юнион сдается с черновой отделкой, чистовая отделка за дополнительную плату.

Паркинг у Полиса обозначен, даже сейчас на камере видно, где он строится. Да, не на 1000 мест, а только на 320 (или 322) Юнион сдается с предчистовой. с черновой у них Нордика.
Влад
20 апреля 2014
Статья заказная и крайне непрофессиональная. Цена: Юнион указываются цены при стопроцентной оплате, при других формах оплаты добавляются 20 процентов, на 3-х комнатную более 1 000 000 руб. и цена переваливает за 6 млн. руб. Для сравнения в 463 доме 4 700 000 руб. при любой форме оформления, в том числе по ипотеке. Разница более 1 млн. рублей. Инфраструктура и коммуникации одинаковые и дома будут сданы одновременно. Полис по строил дом Нордика и уже целый год не сдает его жильцам. В доме 463 нет квартир студий, а цена у автора указана, откуда она взята. В планах Юниона нет паркинга на 1000 мест, не обозначена территория, где он будет построен. Юнион сдается с черновой отделкой, чистовая отделка за дополнительную плату.
Другие материалы про ГК Полис
Другие материалы про Дальпитерстрой
ЖК «NewПитер» в поселке Новоселье: квартиры комфорт-класса по ПДКП и ДДУ

Год назад Тайный покупатель уже проверял ЖК «NewПитер», который компания «Строительный трест» возводит в поселке Новоселье Ломоносовского района Ленинградской области. Поскольку интерес к этому жилому комплексу не...

18 ноября
ЖК «Новоселье. Городские кварталы»: проект с квартирами-трансформерами и запаздывающей инфраструктурой

Северный научно-исследовательский институт гидротехники и мелиорации выделил 499 га своей территории в Ломоносовском районе под строительство 1,5 млн кв. метров жилья в рамках ЖК «Новоселье. Городские...

08 ноября
Автобусный тур по новостройкам «Новое Сертолово» и «Ясно.Янино»

В рамках очередной выставки-семинара «Жилищный проект», прошедшей в СКК 1-2 октября 2016 года, потенциальным покупателям нового жилья традиционно предлагалось посетить автобусные экскурсии по новостройкам Петербурга и...

24 октября