ЖК Охтинская Дуга от Запстроя: самая дешевая новостройка в Мурино, но в ипотеку не купить

На ранее пустынной, а сейчас плотно застраиваемой территории вокруг станции метро «Девяткино» во Всеволожском районе Ленинградской области продолжают появляться новые жилые комплексы. Одна из новинок – ЖК «Охтинская Дуга» от малоизвестной компании «Запстрой», где предлагаются едва ли не самые дешевые квартиры во всем Мурино. Редакция Novostroy-SPb.ru попросила меня проверить этот комплекс, сравнив цены с окружающими новостройками.

Кто строит?

Начав со сбора отзывов о застройщике, я столкнулась с тем, что их практически совсем нет в Интернете. Зато на официальном сайте можно прочитать историю создания компании. Там сказано, что ООО «Запстрой» было образовано в 2004 году на базе компании ООО «Доминик», которая с 1998 года занималась строительством торгового центра в г. Коммунар Ленинградской области.

С 2004 года ООО «Запстрой» построила несколько жилых домов в г. Коммунар (на сайте говорится об их досрочной сдаче) и до сих пор продолжает вести там коттеджную застройку. По словам менеджера компании «Петербургская Недвижимость», с которым я пообщалась позже, «Запстрой» застроил огромную территорию в Коммунаре по госзаказу.

На сайте же указано, что по государственным программам расселения было заселено «более 130 квартир», построенных «Запстроем». 130 квартир мне как-то не представляются огромным количеством. Но факт остается фактом: компания развивается, за последнее время выведены в продажу два новых объекта: ЖК «Ново-Антропшино» в г. Коммунар и ЖК «Охтинская Дуга» в Мурино.  

Отсутствие каких-либо отзывов, конечно, немного смущает, но город Коммунар – это не мегаполис, легко можно себе представить, что покупатели квартир здесь не очень активно пользуются Интернетом. Тот факт, что квартиры в ЖК «Охтинская Дуга» продает такое популярное агентство, как «Петербургская Недвижимость», известное своим тщательным подходом к выбору застройщиков - придает уверенности в надежности проекту. Кроме того,  это первый проект «Запстроя» не в Коммунаре, а так близко к Петербургу, и наверняка он станет визитной карточкой компании.

Разведка в Интернете

При помощи поисковика мне не удалось найти официальный сайт ЖК «Охтинская Дуга». О его существовании я узнала гораздо позже, из рекламного щита рядом со стройкой.  Впрочем, сайт все равно оказался полупустой. Видимо, поэтому его еще и не начали продвигать. На сайте немного рассказывается об истории компании, опубликована проектная декларация и разрешение на строительство, есть описание благоустройства комплекса и несколько фотографий со стройки. В разделе «Планировки и цены» странная пустота: одна квартира значится как проданная, еще одна забронированная, и больше ничего.

Раздел о ЖК «Охтинская Дуга» на сайте застройщика, хотя и выглядит кустарно, но содержит больше информации: подробно указаны все цены и планировки, а также план этажа и схема расположения комплекса в Мурино. Кое-какую информацию о характеристиках квартир в комплексе можно найти в официальной группе «ВКонтакте».

Генеральный подрядчик ЖК «Охтинская Дуга» - Киришский Домостроительный  Комбинат, он построит дома полностью из панелей собственного производства. Фасады утеплят и отделают керамической плиткой «под кирпич». Подробностей о том, какие будут окна и лифты пока нет. Возможно, еще даже не проводился тендер.

За неимением отзывов о застройщике, я попыталась найти в Интернете комментарии о качестве строительства генподрядчика, но мои поиски тоже не увенчались успехом. Попадались, в основном, обсуждения локации построенных им домов и ни слова о качестве. Поэтому, увы, приходится оценивать его, что называется, вслепую. По словам менеджера «Петербургской Недвижимости», Киришский ДСК производит неплохие панели, а трехслойная технология строительства – дополнительный плюс.

Что строят?

ЖК «Охтинская Дуга» представляет собой довольно крупный проект, но точное количество квартир пока неизвестно, поскольку более отдаленные очереди еще на стадии проектирования. Конечный срок окончания строительства зависит от того, какими темпами будут продаваться квартиры. Пока  в планах застройщика четыре дома этажностью от 16 до 19 этажей. Первый дом, состоящий из 5 секций, будет  вмещать 628 квартир (от студий до двухкомнатных), ключи от которых обещают передать владельцам до конца 2016 года.

Вообще, со сроками сдачи дома ситуация немного запутанная. Согласно проектной декларации, дом будет введен в эксплуатацию в два этапа: в первую очередь секции 4-5 – в III квартале 2016 года, затем секции 1-3 – в IV квартале 2016 года. В той же проектной декларации указано, что разрешение на строительство действует только до 31 декабря 2015 года. В договоре долевого участия говорится, что предполагаемый срок введения дома в эксплуатацию – IV квартал 2015 года, а ключи дольщики 5 секции получат в III квартале 2016 года.

На сайте проекта огромными красными буквами бегущая строка: «Сдается в следующем году!» После нескольких звонков в офисе застройщика мне сказали, что на сайте ошибка и ее исправят (хотя до сих пор не сделали этого), а сроки сдачи первой очереди – III и IV кварталы 2016 года. По другой версии - сдать первую очередь планируют в конце 2015 года, а передать ключи - в конце 2016 года.

Продавец и застройщик

Купить квартиру в ЖК «Охтинская Дуга» можно в «Петербургской Недвижимости», консультационный пункт которой расположен рядом со станцией метро «Девяткино». Я с удовольствием заглянула туда по дороге к новостройке, поскольку мне хотелось проверить свое впечатление, которое я составила, сравнивая цены - впечатление о том, что в ЖК «Охтинская дуга» на сегодняшний день самые привлекательные цены во всем Девяткино. Безусловно, консультация с менеджером, владеющим информацией о большей части всех новостроек, пришлась очень кстати.

Впоследствии я наведалась в офис компании «Запстрой», он расположен рядом со станцией метро «Фрунзенская» и, должна признаться, не узнала там ровным счетом ничего сверх того, о чем мне  уже рассказали в «Петербургской Недвижимости». А, надо признаться, вопросы у меня были: будут ли в 1-3 секции 1-комнатные квартиры, как указано в проектной декларации, или студии, как значится на поэтажном плане? Входная дверь металлическая, как указано в материалах «Петербургской Недвижимости», или деревянная, как говорится в группе новостройки «ВКонтакте»? Каркас дома будет монолитным, как мне сообщили в «Петербургской Недвижимости», или тоже из панелей, как сказано в описании?

Менеджера в 5 часов вечера в будний день на месте не оказалось (хотя, я предварительно уточняла, необходимо ли записываться на консультацию заранее). Консультировать меня взялась девушка, сидевшая на ресепшн. Она долго пыталась открыть нужную информацию на своем компьютере, но в итоге перешла на другой, ничего нового, однако же, и в этом компьютере не оказалось, при всем ее желании мне помочь. Так что потом я была вынуждена еще раз позвонить в офис, чтобы все прояснить. Кстати, режим работы офиса не оставляет никакой возможности посетить его в нерабочее время: с 10.00 до 18.00 и только по будням.

Что почем?

Но вернемся к ценам.

Цены в ЖК «Охтинская Дуга»  при 100% оплате, 5 секция (без отделки):

Менеджер «Петербургской Недвижимости» подтвердил, что по ценам ЖК «Охтинская Дуга», пожалуй, не имеет конкурентов в Мурино. И все же, по моей просьбе, рассказал о возможных альтернативах. Все они имеют какое-то преимущество - либо ближе срок сдачи, либо в стоимость входит отделка, поэтому не удивительно, что и цены получаются выше:

1.     ЖК «Мой город» от ГК «Полис», дом №12, II квартал 2016 года, с подготовкой под чистовую отделку; 2-комнатных нет. Квартира площадью 36кв. м стоит 2 млн 582 тысяч рублей (71,7 тыс./кв. м). Рассрочка на 4 года, цена в рассрочку 3 млн 228 тысяч рублей.

2.    ЖК «Созвездие» от компании «Навис», II квартал 2015 года, без отделки, договор ЖСК.

         1-комнатная квартира метражом 36 кв. м обойдется в 2 млн 553 тысяч (71 тыс./кв. м) 

         2-комнатная квартира площадью 60 кв. м стоит 3 млн 929 тысяч рублей (65 тыс./кв. м)

3.     ЖК «GreenЛандия» от Setl City, дом 8а, II квартал 2016 года, самые лучшие цены на 1-комнатные квартиры с отделкой:

         32 кв. м – 2 млн 550 тысяч рублей (79,6 тыс./кв. м)

         35 кв. м – 2 млн 650 тысяч рублей (75,7 тыс./кв. м)

4.     ЖК «Солнечный» от «Арсенал-Недвижимость», IV квартал 2016 года, самые лучшие цены на «двушки», отделка отличного качества. Квартира метражом 56 кв. м стоит 3 млн 725 тысяч рублей (66,5 тыс./кв. м)

Добавлю еще пару новостроек, которые не продает «Петербургская Недвижимость», но они строятся рядом с ЖК «Охтинская Дуга»:

5.     ЖК «Три кита» от «Лидер Групп», IV квартал 2016 года на словах, июль 2017 года по документам, жилье без отделки

       27,83 кв. м – 1 млн 603 тысяч рублей (57,6 тыс./кв. м)

       49 кв. м – 2 млн 766 тысяч рублей (56,5 тыс./кв. м)

       61 кв. м – 3 млн 391 тысяч рублей (55,6 тыс./кв. м)

6.     ЖК «Ласточка» от «Петрострой», 4 очередь, II квартал 2016 года, без отделки

- Студия  25,15 кв. м -1 млн 792 тысяч рублей (71 тыс./кв. м)

- Однокомнатная 36,21 кв. м – 2 млн 511 тысяч рублей (69 тыс./кв. м)

- Двухкомнатная 54,38 кв. м – 3 млн 461 тысяч рублей (63,6 тыс./кв. м)

Как видно, ценовую конкуренцию ЖК «Охтинская Дуга» составляет, по-видимому, лишь ЖК «Три кита» от «Лидер Групп». Все остальные новостройки проигрывают по стоимости квадратного метра, хотя и имеют другие преимущества по сравнению с ЖК «Охтинская Дуга».

Столь лакомые цены, конечно, не могли не вызвать интереса покупателей, и, по словам менеджера «Петербургской Недвижимости», квартиры расхватывают, как горячие пирожки. В продаже сейчас лишь 5 секция, да и то не полностью (часть квартир под бронью застройщика). Как только распродадут эти квартиры, выпустят в продажу следующую порцию жилья, правда, цены, наверняка, будут пересмотрены.

В первом корпусе будет от 6 до 14 квартир на площадке, но в большинстве секций их девять. На этаже располагается 28 студий, 3 «однушки» и 10 «двушек». Кстати, в проектной информации указана некорректная квартирография. Меня смутило противоречие между вывешенном на сайте застройщика планом этажа и информацией в проектной декларации, и менеджер подтвердил корректность первого.

Однокомнатных квартир в первом доме почему-то очень мало. Сейчас в продаже 4 однокомнатные квартиры, еще 6 выпустят в продажу позднее (метражом 42,4 кв. м и 39,3 кв. м). Больше 1-комнатных квартир в первой очереди не будет.

Как купить?

К сожалению, в ипотеку квартиру в ЖК «Охтинская Дуга» приобрести пока нельзя, хотя, в будущем предполагается, что такая возможность появится. Если, конечно, все квартиры не распродадут раньше, как уже произошло с первыми очередями соседнего ЖК «Ласточка» (проверен Тайным покупателем).

А пока к услугам покупателей рассрочка до 30 сентября 2016 года. Первый взнос от 30%, скидка на него составляет 15%. Соответственно, при 100% оплате такая же скидка распространяется на всю стоимость квартиры.

Продажи ведутся по 214-ФЗ путем заключения договора долевого участия. Схема действий при покупке через «Петербургскую Недвижимость» следующая:

1.     Устная бронь ставится на 2  рабочих дня под ФИО;

2.     На второй день нужно прислать паспорт, условия оплаты и записаться на договор или внести залог на 1 неделю (15 или 20 тысяч рублей в зависимости от квартиры);

3.     Договоры заключаются на Московском пр. 212;

4.     Подписывается ДДУ и договор об указании услуг по регистрации (50 тысяч рублей – эта сумма уже включена в стоимость квартиры);

5.     Оплата по договору об оказании услуг по регистрации осуществляется в день подписания, на счет застройщика в «Сбербанке». Комиссия 1500 рублей;

6.     Документы для регистрации клиент сдает в течение 1 недели;

7.     Оплата по ДДУ только после регистрации в ФРС согласно графику оплаты, на расчетный счет застройщика.

Со слов менеджера «Запстроя», схема продажи от застройщика абсолютно такая же, только бронь ставится на 3 дня вместо двух (можно по телефону). Она уточнила такой момент: договор об оказании услуг заключается временно, пока новостройка не прошла аккредитацию. Эти 50 тысяч рублей – своего рода залог на то время, пока ДДУ регистрируется в ФРС. Со временем будут подписывать только ДДУ с оплатой на аккредитив.

Что ж, схема продажи надежная, дольщик ничем не рискует. Единственный серьезный минус носит временный характер – это отсутствие ипотеки.

В самом ДДУ я обратила внимание на следующие пункты:

1.     По п. 3.7 если строительство не может быть завершено в срок, застройщик направляет дольщику предложение об изменении договора, согласуется новый срок передачи квартиры и подписывается соответствующее дополнительное соглашение.

2.     Тем не менее, дольщик вправе расторгнуть договор в случае нарушения застройщиком сроков строительства, при этом, согласно п. 7.6 застройщик обязан вернуть уплаченные средства плюс проценты на эту сумму в размере 1/150 ставки рефинансирования в течение 20 дней со дня расторжения договора.

3.     Согласно п. 7.8 если договор расторгается по причине неуплаты дольщиком взносов, застройщик вправе удержать 10% от суммы и должен вернуть оставшиеся средства в течение 10 дней.

4.     По 4.3 требование о качестве квартиры не считается нарушенным при отклонении фактической площади от указанной в Договоре до 7% в большую или меньшую сторону.

Визит в ЖК «Охтинская дуга»

Найти дорогу к стройплощадке очень легко. Нужно выйти из метро «Девяткино» направо, где расположено большинство всех новостроек. По выходу из метро, снова направо, идти, ориентируясь по указателям – их по дороге хватает и избытком. Пройти, в общей сложности, придется метров 700 по грунтовой дороге. В дождь она размокает, а когда сухо пылит, но не сильно.

Пройдя за шлагбаум, я двинулась дальше по дороге к новостройке. Забором она не огорожена и можно было бы подойти совсем близко, если бы не грязь. На стройплощадке я увидела фундамент первого дома с торчащей из него арматурой, экскаватор и кран. Работы не велись, только двое мужчин стояли поодаль и совещались. Один из них окликнул меня, помог сориентироваться в расположении будущих корпусов и попросил не прыгать под кран, а смотреть издали. С учетом того, что  разрешение на строительство получено 31 декабря 2013 года, волноваться о темпах строительства, думаю, не стоит. Впереди еще полтора года, а, как известно, из панелей можно строить быстро.

Отделка в ЖК «Охтинская Дуга» не предусмотрена. На стенах и потолке будет лишь затирка цементно-песчаной смесью монтажных швов и мест креплений стеновых ж/б панелей. Предусмотрена бетонная стяжка в санузлах 5-8 см с устройством гидроизоляционного слоя. В остальных помещениях стяжки не будет, менеджер «Запстроя» уверяла, что она и не нужна в панельном доме, что мне лично представляется сомнительным, как же стыки между панелями? Будет выполнена разводка водоснабжения, установка счетчиков, противопожарной сигнализации, розеток, выключателей; проведено телевидение, телефон, радио и Интернет; остеклены лоджии. Входная дверь железная, но самая дешевая.

Геометрия квартир

Планировки 1-комнатных квартир и студий довольно неплохие. Много студий квадратной формы, с глубокой нишей под гардеробную, как правило, это большие студии площадью около 32 кв. м. Те, что поменьше – более вытянуты в длину, в прихожей есть немного места для вешалки. Однокомнатных мало, но почти все они с глубокой нишей под гардеробную в прихожей, и только один вариант с неудобной прихожей, но зато там окна кухни и комнаты выходят на разные стороны света.

«Двушки» в полной мере демонстрируют все минусы панельной технологии строительства. Большинство из них имеют почти квадратную прихожую площадью 5,9 кв. м, из которой сразу у входа две двери ведут налево и направо, а впереди глухой угол, где можно разместить гардероб. Это, конечно, мое личное мнение, но, по-моему, ужасно сразу при входе утыкаться в такой тупик.

Другой вариант «двушек» с большим (14,2 кв. м) холлом пятиугольной формы, в котором двери расположены таким образом, что не остается ни одной свободной стены с мало-мальски глубокой нишей, в которую можно было бы вписать шкаф.

В еще одном варианте планировки все еще хуже: прихожая всего 6 кв. м, из нее 5 дверей ведут в комнаты, кухню и санузлы, так что вообще не остается даже крошечного кусочка свободной стены. Часть жилых комнат имеют форму со срезанным углом (чтобы избежать смежной комнаты), в других местах проблема решена иначе: вход в комнату пролегает через крошечную комнатушку 3 кв. м, из которой одна дверь ведет в такую же по размеру кладовку, а другая в комнату.

Все квартиры с одним балконом, даже «двушки», потолки 2,55 метра – проект, что называется, без излишеств, зато дешево. Балконы порядка 3,6 кв. м, причем, он чаще прилагается к кухне, реже к жилой комнате. Кухни все в основном площадью 10-11 кв. м, комнаты, чаще всего 14-16 «квадратов». Что ж, вполне разумно, большинство покупателей одобрит.

Соцкультбыт

Территория вокруг жилого комплекса будет благоустроена при помощи озеленения, подсветки улиц, установки малых архитектурных форм. Запроектированы три детские площадки и одна спортивная площадка для взрослых. А вот об автомобилистах не очень-то позаботились: задуманы открытые стоянки в общей сумме всего на 38 машиномест (согласно проектной декларации).

Правда, на плане застройки выделен довольно большой «квадрат» под парковку. Скорее всего, здесь построят многоярусный неотапливаемый паркинг после того, как закончат строительство жилья. Пока что нет информации не только о стоимости машиноместа, но даже о количестве этажей в паркинге.

Никакой инфраструктуры в ближайшем окружении, конечно, нет - вокруг только новостройки, но она будет строиться, правда, в основном, усилиями других застройщиков. «Запстрой» не сильно обременил себя строительством общественно полезных зданий. По словам менеджера, власти вынудили выделить под детский садик встроенное помещение в 4 доме, но строиться он будет в самую последнюю очередь, неизвестно когда.

Еще один садик будет на первом этаже одного из домов ближайшего соседа - ЖК «Три кита».  Отдельностоящие садики появятся в ЖК «GreenЛандия» (два из них достроят уже в середине 2016 года), в ЖК «Мой город» и ЖК «Солнечный». Школы предусмотрены в рамках строительства ЖК «Солнечный» и ЖК «GreenЛандия». Одна из них совсем недалеко от жилого комплекса.

На первых этажах ЖК «Охтинская Дуга», кроме 5 секции, будут коммерческие помещения, как и в большинстве соседних новостроек. Так что, со временем вся инфраструктура, безусловно, появится, вот только сколько времени на это потребуется - остается только гадать. Существенный минус локации новостройки - близость ЛЭП: всего в ста метрах, прямо напротив 3-4-5 секций.

Резюме

ЖК «Охтинская Дуга» подойдет тем, кто уже располагает определенной суммой и хочет получить за свои деньги максимальное количество квадратных метров, хоть и без отделки. В этой новостройке на сегодняшний день самая низкая стоимость «квадрата» площади среди жилых комплексов, расположенных рядом с метро «Девяткино», и в этом его основной плюс.

В то же время, очень многое в проекте представляет собой кота в мешке: окна, лифты, цена и количество паркомест, а главное – качество строительства и репутация застройщика. Зато схема продаж абсолютно надежна, и, хотя ипотеки пока нет, момент для инвестиций в ЖК «Охтинская Дуга» сейчас наиболее удачный. По сумме всех факторов пока что новостройку могу оценить лишь в «6» баллов, а там посмотрим.

Дария Лапатухина