ЖК Ласточка от Петростроя: дешевое жилье по договору бронирования

ЖК «Ласточка» - это масштабный жилой проект, рассчитанный на 2 с половиной тысячи квартир. Комплекс возводит компания «Петрострой» в активно развивающемся районе поселка Мурино недалеко от метро «Девяткино». Новостройки здесь растут как грибы после дождя, поэтому по заданию Novostroy-SPb.ru я отправилась выяснить, насколько комфортен и привлекателен этот жилой дом для потенциальных покупателей в сравнении с другими, которые возводятся по соседству.

Кто строит?

Компания «Петрострой» строит в Ленинградской области жилье эконом-класса. Примечательно, что на сайте застройщика отсутствует информация как о ее истории, так и о достижениях. При этом предоставлены копии разрешительных документов: лицензии, свидетельства о членстве в СРО, устава и прочее.

Подобной информационной открытостью «Петрострой», безусловно, располагает к себе. Впрочем, в социальных сетях я нашла информацию о том, что застройщик не позволяет знакомиться с бухгалтерской отчетностью и результатами аудиторских проверок, это характеризует его совсем с другой стороны.

Также на сайте не указан год основания компании. Однако известно, что лицензия на строительную деятельность организации была выдана в 2006 году. А в 2008 году было сдано в эксплуатацию два дома жилого комплекса «Первомайский», и это единственные объекты, которые фигурируют на сайте застройщика в разделе «Завершенные проекты». На мой взгляд, не густо. Хотя, справедливости ради отмечу, что большинство дольщиков на форуме называют «Петрострой» надежным застройщиком.

Однако нужно сказать, что «Петрострой» несколько раз задержал сдачу жилья, но не надолго (3 — 4 месяца). Ключи при этом покупателям отдали в срок. Менее приятная ситуация произошла с домом в городе Тосно. Застройщик завершил работы в срок, но из-за того, что здание вовремя не подключили к электросетям, оно не прошло экспертизу и, как следствие, сдача была задержана.

Отмечу, что эта заминка случилась из-за невыполнения обязательств властями, а не застройщиком. По этому поводу на сайте компании даже было опубликовано письмо, адресованное вице-губернатору Ленинградской области.

Разведка в Интернете

Я была приятно удивлена обилием доступной информации на сайте застройщика. Этот ресурс – довольно удобный, хотя и несколько мрачноватый. На нем можно увидеть копии самых необходимых для потенциального покупателя документов: проектной декларации, разрешения на строительство, а также шаблон договора долевого участия, фотографии со стройки, 3D-план расположения секций, поэтажные планировки, и, конечно, цены на квартиры.

Однако неудобно то, что цены указаны самые минимальные и находятся отдельно от планировок. Также на сайте нет информации о том, какие из квартир имеются в наличии. В общем, на сайте застройщика покупатель найдет основную информацию, но не более того. 

А вот в социальных сетях легко найти ответы на любые вопросы, касающиеся новостройки. Там своим опытом делятся другие дольщики. Представители застройщика в дискуссиях не участвуют.

Наибольшей информативностью обладают: группа в «Вконтакте», а также темы, посвященные ЖК «Ласточка», в группе дольщиков «Петростроя». При этом, конечно, точно выяснить наличие квартир и их стоимость, можно лишь непосредственно в компании.

Что строят?

ЖК «Ласточка» строится как один большой 14-секционный 15-этажный дом на 2463 квартиры (планируется 6 очередей). Также будет и 7 очередь — подземная автостоянка. Размеры дома являются его отличительной особенностью. Как правило, при таких масштабах проектируется несколько отдельно стоящих корпусов.

Многие спрашивают: «Как будет решаться вопрос комфорта и безопасности тех, кто заселится в уже достроенные части дома первых очередей?». Ответ прост: к моменту сдачи очереди в эксплуатацию в соседних секциях перейдут к внутренним работам, а строительные краны переедут.

Полностью завершить строительство изначально предполагалось к III кварталу 2020 года. Затем сроки были сдвинуты на конец 2016 года. Как мне объяснили менеджеры, скорость строительства позволяют увеличивать темпы продаж.

Сейчас квартиры продаются в трех очередях строительства (8 секций). Сдача 1 очереди (секции В, Г, Д, Е) планируется на II квартал 2015 года. Сдача 2 очереди (секции А, Б) и 3 очереди  (секции П, Р) — на IV квартал 2015 года.

Соцкультбыт

На территории ЖК «Ласточка» появятся 2 детские площадки без искусственного покрытия, а также площадки для занятий спортом и отдыха взрослых.

К 2017 году компания «Петрострой» совместно с другим застройщиком в непосредственной близости от комплекса построит школу на 1080 мест. Также рядом уже ведется строительство детских садов в рамках проектов ЖК «Мой город» и ЖК «Солнечный».

С парковкой дела обстоят хуже. В ЖК «Ласточка» предполагается 310 машиномест (из них 210 в паркинге и 100 на трех наземных парковках) на 2463 квартиры.

Примечательно, что в соседних жилых комплексах ситуация с парковками аналогична. Однако представители застройщика утверждают, что согласно плану развития микрорайона вдоль железной дороги появятся многоэтажные гаражи.

Сервис

Позвонив в офис продаж, я узнала, что получить консультацию менеджера по продажам можно без предварительной записи в центральном офисе застройщика, который расположен недалеко от метро «Звездная», или в его представительстве на объекте. При этом каждый из офисов открыт для клиентов только по будням с 9.00 до 18.00. Такой график работы меня удивил, поскольку обычно представительства застройщиков принимают покупателей и по выходным.

На форумах некоторые дольщики жалуются на некорректный стиль общения продавцов, а также на ошибки в их работе. Отмечу, что в разговоре со мной по телефону, менеджер на все интересующие меня вопросы ответил охотно и полно. Однако запрашиваемые документы выслал не сразу — пришлось напоминать. Также я ни разу не дозвонилась на мобильные телефоны других менеджеров. Такой вот сервис.   

На месте

Поскольку к ЖК «Ласточка» не ведут его собственные указатели, чтобы быстрее найти дорогу, советую ориентироваться по плакатам соседнего ЖК «Три кита».

Выйдя из метро «Девяткино» я повернула направо на довольно грязную грунтовую дорогу. Примерно через 150 метров я свернула налево, прошла под линиями электропередачи (ЛЭП) и через 400 — 500 метров добралась до объекта. Примечательно, что строительство расположенного рядом ЖК «Сокол» в настоящий момент находится на стадии котлована. Всего путь занял около 10 — 15 минут спокойным шагом.

Когда я вошла в офис застройщика (который представляет собой «вагончик»), менеджер по продажам общалась по телефону на личные темы. Закончив разговор, она вопросительно посмотрела на меня и предложила присесть лишь после того, как я представилась и озвучила цель своего визита.

Однако в дальнейшем менеджер проявила себя как хороший продавец — на мои вопросы отвечала обстоятельно, дружелюбно и профессионально. Ошиблась она только в стоимости отделки, а наличие свободных квартир ей пришлось уточнить в центральном офисе.

Квартиры и цены

В первой очереди строительства в продаже остались только студии метражом 25,24 кв. метра. Их стоимость при условии 100% оплаты составляет 1 млн 764 000 рублей.

Во второй очереди цена при 100% оплате на такие же студии составляет 1 млн 716 000 рублей, а студии площадью 23 кв. метра стоят 1 млн 608 000 рублей.

В третьей очереди цены на квартиры следующие:

Конкуренты

Цены на жилье в ЖК «Ласточка», безусловно, довольно привлекательны. Однако стоит заметить, что в Мурино строятся и другие жилые комплексы такого же уровня, в которых квартиры продаются примерно по той же стоимости. 

При этом у каждого из комплексов есть свои недостатки. Недвижимость в ЖК «Созвездие» и ЖК «Силы природы» продается не по ДДУ, а по схемам ЖСК. ЖК «Силы природы» и ЖК «Тридевяткино царство» находятся довольно далеко от метро. ЖК «Десяткино» медленно строится (и, возможно, сдача в эксплуатацию этого объекта произойдет позже запланированного срока), а застройщик ЖК «Воронцов» не имеет разрешения на строительство, а чем я писала в расследовании.

А к стоимости квартир в ЖК «Ласточка» нужно прибавлять следующие расходы: 22 000 рублей за остекление балконов, 10 000 рублей за регистрацию ДДУ, а также стоимость установки входной двери и разводки водоснабжения.

Квартирография

В ЖК «Ласточка» большая часть квартир — это студии или однокомнатные (гораздо меньше двухкомнатных и трехкомнатных), так же как в ЖК «Силы природы» и ЖК «GreenЛандия». Во всех этих новостройках преобладает малогабаритное жилье.  

В 8 секциях, в которых сейчас ведутся продажи, трехкомнатных квартир нет — они будут построены в следующих очередях. Как правило, в секциях на этаже расположено по 14 квартир — 10 студий и 4 однокомнатные. При этом на 15 этажей предусмотрено всего 2 лифта (китайского производства российской сборки). Однако, например, в ЖК «Силы природы» в некоторых секциях находится и по 18 квартир.

Планировки помещений в ЖК «Ласточка» не самые удачные. Все студии в доме имеют вытянутую форму (на этаже расположены в ряд) и отличаются друг от друга по площади за счет ширины.

Как строят?

Здание ЖК «Ласточка» будет кирпично-монолитным. Несмотря на то, что сегодня эта технология строительства является одной из самых распространенных, она не имеет единых стандартов. Поэтому, как именно ведется постройка этого жилого комплекса, я выясняла отдельно.

Фундамент здания сооружен из свай длиной 12 метров, на которые установлен ростверк (слой монолита с арматурой). Каркас дома — монолитный. Наружные стены выполняются толщиной 45 см, из которых 28 см составляет газобетон, 5 см утеплитель и 12 см облицовочный кирпич. Ненесущие стены (примерно половина стен между квартирами в «Ласточке») изготавливаются из керамзитобетонного камня.

Нужно сказать, что чаще в качестве материала для внутренних перегородок застройщики применяют пазогребенные блоки (производятся из материала на основе гипса; являясь довольно тонкими, обеспечивают хорошую шумоизоляцию), а квартиры отделяют несущими (монолитными) стенами. Стены из керамзитобетонного камня прочнее пазогребенных. Но с точки зрения экологии пазогребень имеет преимущество.

В сравнении с соседними новостройками, которые строятся также по кирпично-монолитной технологии, ЖК «Ласточка» — более бюджетный проект. Дело в том, что использование газобетона понижает стоимость строительства. Например, у ЖК «Созвездие» (застройщик СК «Навис»), ближайшего соседа «Ласточки», внешние стены будут полностью выполнены из кирпича.

Внешние стены ЖК «Виктория» (застройщик компания «Мавис») выкладываются из кирпича (25 см), 16 см утеплителя и навесного вентилируемого фасада. По тем же принципам «Мавис» возводит рядом со станцией метро «Девяткино» ЖК «Мечта» (первые очереди этого дома строились с использованием газобетона, но затем компания отказалась от этого материала).

В ЖК «GreenЛандия» (застройщик «Setl City») внешние стены сооружают из кирпича и покрытого штукатуркой утеплителя.

Хотя до сдачи первой очереди ЖК «Ласточка» осталось еще 6 месяцев, квартиры клиентам уже показывают. Меня провели, видимо, по стандартному маршруту. Из-за того, что строительство еще не окончено, оценить его качество мне было сложно. Однако то, что я увидела, мне понравилось. Особенно радует открытость компании — мало какие застройщики демонстрируют квартиры на столь ранних этапах готовности.

Отделка

Квартиры покупатели получат без разводки водопроводных труб и с деревянными входными дверями.

В помещениях будет выполнена стяжка пола, а также установлены розетки, выключатели, батареи, счетчики на свет и воду, заглушки на стояках, однокамерные стеклопакеты. За подготовку под чистовую отделку, т.е. разводку водоснабжения и штукатурку стен, нужно  дополнительно доплачивать 4 000 рублей за кв. метр. А отделка «под ключ» обойдется в 9 000 рублей за кв. метр. В полную отделку входит:

• Поклейка российских бумажных обоев.
• Укладка ламината (на сайте указан ламинат 32 класса, по словам же менеджера, будет использоваться 31 класс). 
• Укладка отечественного кафеля установка сантехники (в ванной комнате один смеситель с душем).
• Окраска потолков водоэмульсионной краской.

Остекление балконов и лоджий оплачивается отдельно.

Как купить?

Продажи квартир в ЖК «Ласточка» производятся по ДДУ. Нужно отметить, что 214-ФЗ соблюдается компанией не в полной мере. Застройщик обязывает покупателей выплачивать 10 000 рублей за регистрацию ДДУ, хотя согласно закону, дольщики могут это сделать самостоятельно.

Полную плату стоимости квартиры (или первого взноса в случае рассрочки) застройщик требует осуществлять по договору бронирования. Так компания обходит запрет 214-ФЗ на привлечение денежных средств дольщиков до регистрации ДДУ. Поскольку «Петрострой» еще не полностью выплатил ипотеку за землю, где будет строиться 3 очередь, квартиры в этом объекте не могут реализовываться по ДДУ, а продажи ведутся по договору бронирования.

По словам застройщика, покупка жилья в ЖК «Ласточка» в 3 очереди будет выглядеть так:

1.      Заключается договор бронирования.

2.      В течение одного месяца по договору бронирования покупатель производит первый взнос (если рассрочка) или полную оплату.

3.      Заключается ДДУ (примерно через три месяца).

4.      Оформляется доверенность на регистрацию ДДУ (и прочих сопутствующих действий) сотрудником застройщика.

5.      Получение зарегистрированного ДДУ.

Конечно, это не самая удобная и безопасная схема для покупателя.

При этом такие сделки — не редкость. Многие застройщики,  используют различные предварительные договоры для привлечения средств дольщиков до регистрации ДДУ.

Оптимальную для дольщиков подобную схему оформления покупки предлагает компания «NCC», которая строит ЖК «Эланд» рядом с метро «Девяткино». В соответствии с ней дольщик вносит 45 000 рублей по договору бронирования при подписании ДДУ, а первый взнос за квартиру уже после регистрации ДДУ.

Также существует еще один распространенный вариант получения застройщиком денег покупателей до регистрации ДДУ, который при этом абсолютно законен — перечисление дольщиком первого взноса на аккредитив в банке. По такой схеме продает квартиры «Мавис» (ЖК «Мечта» и ЖК «Виктория») и «Setl City» (ЖК «GreenЛандия»).

А в ЖК «Созвездие» и ЖК «Силы природы» квартиры продаются по наименее безопасной схеме ЖСК. Однако благодаря этому (застройщики экономят средства на налогах) цены на жилье здесь довольно низкие.

С использованием ипотечного кредитования купить квартиру в ЖК «Ласточка» в данный момент можно в 8 банках, однако в каждой очереди работают свои кредитные организации. Например, «Сбербанк» даст кредит в 1, 2 и 3 очередях, «Собинбанк» только в первой, DeltaCredit в первой и второй. В общем, подробности лучше узнать у напрямую менеджеров.

Также жилье в ЖК «Ласточка» можно приобрести в рассрочку до конца строительства всего комплекса. Ее условия таковы: при взносе от 40% рассрочка выдается под 1% на остаток, при вносе от 60% без процентов, при взносе от 80% предоставляется скидка 2,5%. При полной оплате дисконт увеличивается до 5%.

Резюме

ЖК «Ласточка» — хороший бюджетный вариант жилья с малогабаритными квартирами, расположенный недалеко от метро. Он хорошо подойдет для стартового жилья, например, для молодых семей без детей или как жилье для пожилых людей, которым сложно обслуживать большие площади.

Главные преимущества жилого комплекса можно - высокие темпы строительства и низкие цены на квартиры. К тому же новостроек рядом возводится много, каждая прирастет в будущем своей инфраструктурой и в перспективе можно надеяться на комфортную жизнь здесь.

К основным минусам «Ласточки» я бы отнесла используемую схему продаж, планировки квартир и квартирографию дома. Конечно, это дело вкуса, но большое количество квартир на этаже, мне не нравится. Пока что ЖК «Ласточка» получает от меня «6» баллов.

Дария Лапатухина