06 июня
оценка 2 из 10

ЖК Green Park от RCC: квартиры по низким ценам без разрешения на строительство

Популярность бюджетных новостроек в Ленобласти остается стабильно высокой, такие проекты позволяют решить жилищный вопрос тем, кому не по карману квартира в Петербурге. Еще больше покупательский интерес подстегивают невысокие цены и близость к городу. Как раз этими характеристиками обладает ЖК Green Park от компании RCC. Он расположен всего в 11 километрах от КАД, а по ценам бьет все рекорды: квартира тут стоит всего 700-800 тысяч рублей. По заданию редакции Novostroy-SPb.ru Тайный покупатель отправился разузнать о комплексе поподробнее.

Что строят?

ЖК Green Park строится во Всеволожске в микрорайоне Румболово (поворот на Щеглово), на участке, который примыкает к Степному проспекту. Здесь появится 8 трехэтажных монолитных домов на огороженной и охраняемой территории. В каждом корпусе спроектировано по 78 квартир.

Всего новостройка вместит 624 квартиры от студий до двухкомнатных, а площадь жилой застройки составляет 8200 квадратных метров. Помимо жилья предусмотрен магазин (150 кв. м), детский сад (750 кв. м) и пункт КПП (20 кв. м).

Застройщик также обещает разместить на территории жилого комплекса аптеку и футбольное поле, обеспечить двор без машин с парковкой по периметру, организовать охрану, видеонаблюдение, консьерж-службу, а во дворе сделать бесплатный wi-fi. 

Планируется установить систему С-300 «Умный дом», благодаря которой жители смогут без обращения в управляющую компанию получать и отслеживать любую информацию, связанную с предоставлением коммунальных услуг и их оплатой.

Строительство будет разбито на 8 очередей, соответственно количеству домов. Первую очередь изначально обещали сдать уже в конце 2016 года, но сроки перенесли на II квартал 2017 года. Полностью завершить проект застройщик собирается в IV квартале 2019 года. Ближе к завершению проекта будет возведена и вся инфраструктура.

Кто строит?

Застройщиком ЖК Green Park выступает специально созданный под проект потребительский жилищно-строительный кооператив «Грин Парк», учредителями которого являются 5 физических лиц. Генеральный подрядчик ООО «РСК».

Девелопер - компания RCC (Russian Construction Company). Юридически она не имеет к ПЖСК «Грин Парк» никакого отношения, но именно под брендом RCC продаются квартиры в этом жилом комплексе. 

Появилась компания RCC совсем недавно, буквально летом 2015 года, как  говорится на сайте, путем слияния двух фирм: агентства недвижимости «Профессионал Недвижимость» и фирмы «КСС», которая занималась созданием и обслуживанием инженерных систем. 

В процессе поиска информации о компании RCC, я обнаружила, что журналисты некоторых изданий уже пытались найти данные о девелопере, но потерпели фиаско. Есть данные лишь о ПЖСК «Грин Парк» и «Комфорт», их руководителем является Николай Метельков, а информация об учредителях фирм отсутствует. 

Девелопер вышел на рынок, заявив о строительстве сразу трех объектов во Всеволожском и Тосненском районах Ленобласти: ЖК «Комфорт», ЖК «Смолин ручей» и ЖК Green Park. 

Все три объекта запущены в продажу, по двум из них уже успели перенести сроки сдачи: в ЖК Green Park пока что на полгода, в ЖК «Комфорт» на год - с III квартала 2016 года на III квартал 2017 года.  

На официальном сайте компании RСС в разделе «Проекты» фигурирует только ЖК Green Park, на странички других жилых комплексов можно попасть через поисковик. Правда, информации на сайтах очень мало. При этом, ни одну из трех новостроек, судя по пустующим разделам «Ход строительства», еще не начали возводить.

Девелопер обещает построить жилье комфорт-класса, продавая его по ценам ниже, чем эконом. Секрет этого парадокса объясняют незамысловато: якобы строительство будет вестись без привлечения денег инвесторов (дольщиков), а на собственные средства компании и кредиты от банков-партнеров.

Надежность девелопера – 1 из 10 баллов

Звучит все это очень сомнительно. Учитывая, что вместо возведения жилых комплексов компания RCC пока только обещает построить дома, но активно продает квартиры и переносит сроки - за репутацию и надежность она получает минимум. Не будем забывать, что юридически к застройщику девелопер отношения не имеет, то есть в случае возникновения проблем – отвечать RСС перед дольщиками не будет.

Разведка в Интернете

Сайт ЖК Green Park располагается на сайте девелопера. Он содержит кое-какую информацию: планировки, цены, видеоролик, много рендеров, схему расположения домов на участке, карту с объектами инфраструктуры. В разделе «Документы» есть все (включая поэтажные планы), кроме самого главного - разрешения на строительство.

 

В связи с отсутствием этого самого главного документа хотелось бы увидеть технические условия на подключение коммуникаций, но их тоже нет. Даже проектная декларация почему-то в таком плохом качестве (очень мелкий формат), что невозможно ничего разобрать. Раздел «Ход строительства» пустует, нет ни единой фотографии, не говоря уже о web-камерах.

Все это навевает тревожные мысли, которые, к сожалению, подтвердились. Я выяснила, что разрешения на строительство у застройщика нет. Более того, сама земля, на которой предполагается строительство, относится к фонду сельскохозяйственного назначения, а приобретение квартир осуществляется через покупку паев в ЖСК. Надпись на сайте «Объект застрахован» должна, видимо, придать уверенности потенциальному покупателю, однако, успокоения не приносит.

Есть официальная группа «Вконтакте», но создается впечатление, что она только что создана, поскольку никаких вопросов от покупателей там нет. Зато есть несколько фотографий от 10 февраля этого года, зафиксировавших процесс установки забора и устройства подъезда для строительной техники. 

Есть еще одна независимая группа - форум пайщиков, но и там нет никаких обсуждений, а на стене можно увидеть только поздравления с праздниками, рекламу и оставленные без ответа вопросы.

Информационная доступность – 3 из 10 баллов

Сайт имеет какое-то наполнение, но недостает самого элементарного: документов, информации о ходе строительства. Также невозможно составить представление о том, что за жилье будет построено: в каком виде будут сдаваться квартиры; какова технология строительства? Все эти вопросы без ответа. Форумы тоже не слишком помогают, даже в официальной группе девелопер не отвечает пайщикам.

Программа «Светофор» и ЖК Green Park

Продолжив поиски информации, я узнала следующее. Осенью 2015 года был введен мораторий на перевод земель из фонда сельскохозяйственного назначения под жилую застройку. Цель - синхронизация строительства нового жилья и объектов инфраструктуры.

Мораторий будет отменен с вступлением в силу с 1 июня 2106 года новой градостроительной программы «Светофор», которая поделит всю территорию Ленинградской области на три зоны и определит для каждой из них четкие условия работы застройщиков в отношении строительства инфраструктуры. При этом изменение статуса земель теперь обязательно проходит через процедуру одобрения членами правительственного Градсовета. 

Какие сложности создает это новое правило для застройщиков? И насколько может затянуться процедура перевода земель в случае ЖК Green Park? Этот вопрос специально для Novostroy-SPb.ru прокомментировал Дмитрий Крутов, директор по развитию ГК «Доверие»:

«Градсовет обычно собирается по мере поступления и накопления соответствующих заявок, и в этом ключе у компании есть возможность организовать процедуру обсуждения. Однако есть целый ряд саботирующих факторов. Например, «пропускная способность» самого Гградсовета – редко, когда в рамках одного заседания рассматривается более 5-6 проектов. Соответственно существует определенная очередь. К тому же участникам обсуждения необходимо время для ознакомления с самим предложением компании, и этот временной лаг также необходимо учесть при планировании сроков. В итоге, вероятность того, что застройщик может не успеть пройти всю процедуру перевода земель из категории сельхозназначения к моменту принятия поправок в генплан заметно возрастает. И в этом случае реализация проекта ставится под вопрос». 

К слову сказать, неподходящий для строительства статус земли связывает девелоперу руки, поскольку любая попытка вести стройку на сельскохозяйственных землях запрещена и автоматически оказывается в юрисдикции Госстройнадзора. Следовательно, шансов законно закончить строительство даже к середине 2017 года не очень много. Почти не остается сомнений, что сроки строительства ЖК Green Park будут снова переносить, вопрос - на сколько?

Сервис

Единственный офис компании располагается удобно, в пешей доступности от сразу двух станций метро («Пушкинская» и «Технологический институт»), на Верейской улице. Работает он с понедельника по пятницу до 18 часов, что уже не так удобно для тех, кто трудится по стандартному графику. К тому же, перед посещением просят записываться по телефону на конкретное время.

Обстановка внутри самая обычная, хороший ремонт. На входе ресепшн, стойка с буклетами, в глубине - средних размеров комната с рабочими столами менеджеров. Меня пригласили присесть к столу менеджера, и уже через пару минут она была готова к разговору. 

Конечно, меня в первую очередь интересовали перспективы получения разрешения на строительство. Однако то, как менеджер обрисовала мне ситуацию, не внушало доверия. По ее словам, компания подала документы на перевод земель еще до вступления в силу моратория, поэтому после его отмены 1 июня 2016 года, перевод земель будет выполнен без каких-либо проблем в кратчайшие сроки.  С ее слов, к 1 июля 2016 года разрешение на строительство будет уже на руках.

Всего за один месяц застройщик собирается согласовать изменение статуса земли, все техусловия на коммуникации и получить разрешение на строительство. Просто фантастика.

Я упомянула, что прочла статью в Интернете, где говорится, что изменение статуса земель теперь происходит только через Градсовет и спросила, подал ли застройщик соответствующую заявку. К моему удивлению, менеджер принялась говорить о происках конкурентов, звонках и движении с целью очернить компанию. О губернаторской программе «Светофор» и Градсовете она ничего не слышала, как и о том, чтобы застройщик подавал куда-то какие-то заявки.

Было упомянуто какое-то письмо, которое якобы должно служить гарантом, что перевод земель будет согласован после 1 июня. Однако его копию увидеть нельзя, хранится оно у начальника за семью печатями. Иными словами, верьте на слово.

Я задала еще один вопрос: как связаны ПЖСК «Грин Парк» и компания RCC? Менеджер ответила, что если бы квартиры продавались через ДДУ, то застройщиком выступала бы сама RCC, а поскольку это ПЖСК, то пришлось создать соответствующее юрлицо.

Редакция Novostroy-SPb.ru попросила прокомментировать этот момент независимого юриста Дениса Артемова, руководителя проектов юридической фирмы «Via lege»:

Девелоперы нередко привлекают денежные средства для строительства через ЖСК, созданные под конкретный строящийся жилой комплекс. Согласно ст. 3 ФЗ «Об участии в долевом строительстве…» для реализации квартир застройщику необходимо получить разрешение на строительство, опубликовать проектную декларации, оформить собственность или аренду на землю.

В рассматриваемом случае ЖСК не является застройщиком, юридически он выглядит как общая копилка, из которой в дальнейшем оплачиваются квартиры в строящемся жилом доме. То есть пока застройщик получает все необходимые разрешения, аффилированный с застройщиком ЖСК уже полным ходом собирает с пайщиков деньги для строительства. Нет нужды напоминать, что такое положение вещей очень выгодно девелоперу.

С правовой точки зрения доказать аффилированность девелопера и ЖСК крайне сложно, ведь ЖСК является самостоятельным юридическим лицом, со своим руководством и бухгалтерией, при этом на роль учредителей ЖСК, как правило, подбираются люди формально не имеющие отношения к девелоперу.

Ответчиком по искам пайщиков, связанным со вступлением в ЖСК, выступает сам кооператив: ведь именно с ним заключен договор о приобретении квартиры. При этом к моменту окончания строительства денег на счетах кооператива уже не остается, недвижимости или транспорта у ЖСК также нет, поэтому шанс реального получения денег по финансовым искам к ЖСК (например, пени за просрочку), невелик.

К тому же судебная практика выводит договоры с ЖСК из сферы действия Закона РФ «О защите прав потребителей…», что еще больше осложняет ситуацию. Теоретически суд может привлечь соответчиком и девелопера, что повысит перспективы реализации судебного решения, но это связано со сложной процедурой доказывания связи между двумя юридическими лицами, что не всегда возможно. 

Глобально все кооперативы можно разделить на производственные и потребительские. В производственном кооперативе пайщики личным трудом участвуют в достижении цели, потребительская кооперация предусматривает финансовые вложения членов кооператива. В основной массе производственные ЖСК прекратили существование еще в советское время. В настоящий момент все ЖСК являются потребительскими кооперативами, поэтому разница между ЖСК и ПЖСК стерлась.

Относительно сроков строительства было сказано, что их перенесут на II квартал 2017 года. При этом завершить проект целиком по-прежнему планируют в 2019 году.

Предположу, что застройщик ориентируется на иногородних покупателей, поскольку для них предоставляется целый ряд опций спецобслуживания: заберут из аэропорта/вокзала и проводят обратно, вернут деньги за билеты, кофе-брейк с персональным менеджером, экскурсия по объектам, заключение договора в сопровождении юриста. 

Сервис – 4 из 10 баллов

Общее впечатление от сервиса у меня осталось совсем неудовлетворительное. Информацией менеджер владела слабо, часто отвечала невпопад и путалась, не могла ответить даже на самые простые вопросы. Она предложила записать те вопросы, на которые не смогла ответить, уточнить все у начальника и перезвонить мне. Но звонка я так и не дождалась.

Как строят?

На страничке жилого комплекса и в проектной декларации нет информации о технологии строительства. О ней мне пришлось узнавать в офисе продаж. Менеджер протараторила по бумажке информацию из приложения к договору, а, отвечая на вопросы, стала путаться. Представление о строительстве у нее оказалось очень смутным. К счастью, договор мне выдали на руки, и дома я смогла подробнее изучить всю информацию.

Технология строительства выбрана достаточно необычная: монолитный фундамент, все стены из монолитного пенобетона по металлокаркасу, с фасадной облицовкой из керамогранита. Толщину стен менеджер мне сообщить не смогла. Перекрытия выполнены из металлокаркаса и монолитного железобетона.

Кстати, на рендерах дома выглядят очень красиво и презентабельно, и даже расположение их «вагончиками» друг за другом в два параллельных ряда не портит впечатления. Но это картинки, а что будет в реальности - покажет время.

Квартиры сдаются с предчистовой отделкой, но она тоже представляет собой нечто оригинальное. Согласно договору, в нее входит:

  • Стяжка пола;
  • Оштукатуренные стены под покраску;
  • Металлопластиковые окна с двухкамерными стеклопакетами;
  • Входная металлическая дверь;
  • Радиаторы отопления;
  • Ввод коммуникаций в санузел с отсекающими вентилями и счетчиками (без разводки);
  • Ввод электричества в квартиру с установкой ящика под электрощит (без разводки).

Довольно странное решение - штукатурить стены до разводки электричества в квартире (потом придется их штробить). К тому же, все застройщики обычно сдают квартиры с розетками и выключателями, и возникает опасение: пройдет ли дом в такой комплектации госкомиссию?

Кстати, в буклете, который мне дали в офисе продаж, сказано, что разводка электричества будет осуществлена. Но лучше, все-таки, ориентироваться на то, что сказано в договоре, да и менеджер говорила, что разводки электричества, розеток и выключателей в квартире не будет.

 

Также в договоре ничего не говорится об остеклении балконов. Они в ЖК Green Park называются почему-то террасами, хотя, судя по картинкам на сайте, это самые обыкновенные остекленные балконы. Менеджер объяснила мне, что терраса отличается от балкона большим размером, хотя, мне лично метраж в 4-5 квадратных метров не представляется чем-то из ряда вон выходящим.

Согласно всем словарям терраса - это летнее открытое помещение с крышей на столбах, и с учетом того, что остекление не прописано в договоре, у меня возникает опасение, что его либо не будет, либо в свое время за него попросят доплатить. Словом, в отношении качества строительства возникает слишком много вопросов.

Как купить?

Продажа квартир осуществляется через вступление в потребительский жилищно-строительный кооператив и выплату паевых взносов. В отличие от наиболее распространенной сейчас схемы продажи по договору долевого участия (ДДУ), схема ЖСК является менее надежной для покупателя.

Договор ЖСК не регистрируется в ФРС и, соответственно, не обеспечивает защиту от двойных продаж. Но самое главное даже не это, а то, что он не возлагает на застройщика никакой ответственности за своевременное окончание строительства дома. Вместо этого ответственность за строительство лежит на самих пайщиках (то есть покупателях), поскольку с юридической точки зрения они сами строят себе дом.

Таким образом, возведение может тянуться сколь угодно долго без каких-либо последствий для застройщика, и пайщики ничего не смогут с этим сделать, разве что, забрать назад деньги. Поэтому в случае продаж через ЖСК единственным гарантом и является репутация застройщика.

В офисе мне распечатали шаблон договора о членстве в ПЖСК «Грин Парк». Он оказался подозрительно лаконичным, всего на двух с половиной страничках. Мне в глаза не бросилось ничего необычного, но, наверное, лучше читать такие документы с юристом. Оговаривается момент выхода из ПЖСК по инициативе покупателя. В этом случае, как я поняла, в течение 2 месяцев вернут уплаченную сумму за вычетом 10 тысяч рублей.

Порядок покупки следующий:

1.  Бесплатная бронь на квартиру в течение трех дней. Платная на 2 недели, под залог 10 тысяч рублей. В случае отказа покупателя от покупки эти деньги не возвращаются, а в случае покупки их вернут.

2.  В офисе компании заключается договор о членстве в ПЖСК.

3.  Необходимо тут же оплатить вступительный взнос в размере 10 тысяч рублей (цена на сайте указана с его учетом). В случае расторжения договора эта сумма не возвращается.

4.  В тот же день необходимо произвести оплату первого взноса на расчетный счет компании в «Альфа Банке». По желанию клиента может быть организовано сопровождение до банка.

Поскольку еще нет никаких разрешительных документов, купить квартиру в ипотеку не получится - ни один банк не аккредитует проект без разрешения на строительство. Так что приобрести жилье в ЖК Green Park можно двумя способами: 100% оплата или рассрочка. Также, по информации в рекламном буклете, для покупки можно воспользоваться субсидиями. При 100% оплате предоставляется скидка 11%. 

Рассрочка представлена в трех вариантах:

1.  Первый взнос 80%, рассрочка на год, скидка 11% от всей стоимости квартиры, то есть цена остается такая же, как при 100% оплате;

2.  Первый взнос от 50%, рассрочка на год, скидка не предоставляется;

3.  Первый взнос 20%. Удорожание квадратного метра по графику. Цена увеличивается по мере готовности дома. 

Как ни пыталась я добиться от менеджера конкретных цифр, она не смогла мне ответить, сколько будет стоить квартира в случае, если я выберу третий вариант. Диалог наш строился примерно так:

- На сколько дороже будет квартира, если мы выберем вариант с первым взносом 20%?

- Точно не могу сказать, но когда мы получим разрешение на строительство в июле 2016 года, квадратный метр будет стоить уже не 40, а 50 тысяч рублей. То есть можете себе представить удорожание.

- Постойте, вы ведь не хотите сказать, что цена может измениться уже после заключения договора?

- Нет, конечно. Когда Вы приедете заключать договор, к нему будет прилагаться график платежей, он будет окончательный, и вы сможете посчитать итоговую сумму.

- А что мешает составить этот график и посчитать ее прямо сейчас, как если бы я сегодня покупала квартиру?

- Но это начальник делает, я не могу.

Схема покупки – 1 из 10 баллов

Отсутствие ипотеки и непонятные условия рассрочки не внушают оптимизма. Но главное, схема ЖСК уже сама по себе влечет риск для покупателя, а в условиях, когда застройщик не имеет никакого имени на рынке, сделка скорее смахивает на покупку лотерейного билета.     

Что почем

Тип Метраж (кв. м) Цена при 100% оплате, руб. Цена в рассрочку, руб. Стоимость кв. метра при 100% оплате
студия 19.5 790 000 887 500 40 513
  21.6 874 000 982 000 40 463
  21.52 870 800 978 400 40 465
  22.19 897 600 1 008 560 40 450
  22.79 921 600 1 035 550 40 439
  24.19 977 600 1 098 550 40 413
  24.79 1 001 600 1 125 550 40 403
  25.39 1 025 600 1 152 550 40 394
  26.39 1 065 600 1 197 550 40 379
  28.09 1 133 600 1 274 050 40 356
  28.89 1 165 600 1 310 050 40 346
1-комн. 33.02 1 330 800 1 495 900 40 303
  33.92 1 366 800 1 536 400 40 295
  37.09 1 493 600 1 679 050 40 162
  42.49 1 709 600 1 922 050 40 235
2-комн. 50.47 2 028 800 2 281 150 40 198

 

Цены в ЖК Green Park очень низкие, более дешевых предложений не найти во всем Всеволожском районе, даже в известном своими бюджетными предложениями поселке Щеглово в самых доступных жилых комплексах квадратный метр стоит дороже на 3-8 тысяч рублей, а сроки сдачи там заявлены более отдаленные.

При 100% оплате 2-комнатной квартиры терраса предоставляется в подарок. Для региональных покупателей (живущих не в Санкт-Петербурге) компания осуществляет услуги: возврат денег за билет до Санкт-Петербург, встреча и проводы на вокзале или в аэропорту на автомобиле, экскурсия по объектам в сопровождении менеджера по продажам.

Конкуренты

В соседнем ЖК «Румболово Сити» от ГК «СДС» во всех очередях стандартная цена квадратного метра - 60 тысяч рублей. Правда, сейчас идет масштабная акция по привлечению наличных денег, поэтому стоимость кв. метра в большинстве квартир снизили до 45 тысяч. При этом способ покупки такой же - через вступление в ЖСК, но зато все в порядке с документами (земля в собственности, есть разрешение на строительство). Кроме того, построено уже два дома из пяти.

Еще один ближайший сосед новостройки - ЖК «Мелодия» (был проверен Тайным покупателем), но с ним цены нет смысла даже сравнивать, т.к. дома уже сданы и квадратный метр стоит от 72 тысяч рублей, а минимальная стоимость квартиры начинается от 3 миллионов 700 тысяч рублей. Во всех остальных жилых комплексах в Романовке и Всеволожске цены также существенно выше.

Более дешевое жилье строится в поселке Щеглово, в 3 километрах от ЖК Green Park. Это уже несколько другая локация, но можно найти много предложений схожего ценового уровня:

  • ЖК «Жар птица» от Lex Group. Стоимость квадратного метра составляет 43 тысячи рублей. Студию метражом 25 кв. м можно купить за 1 млн 64 тыс. рублей. Срок сдачи IV квартал 2017 года, квартиры продаются через ДДУ;
  • ЖК «Щеглово парк» от ГК «Мегаполис». По основным параметрам очень похожий жилой комплекс: цена квадратного метра тоже начинается от 40 тысяч рублей, квартиры продаются через ЖСК, стройка в том же состоянии (только огорожена территория, работы не начаты). Разрешения на строительство еще нет, но проект недавно прошел экспертизу, так что, видимо, его получение не за горами. Окончание строительства намечено на I квартал 2017 года.
  • ЖК «Азбука» от Constanta Development Group (читайте расследование Тайного покупателя). Квартиры продаются по ДДУ (214-ФЗ), но стройка заморожена на уровне 3 этажа. Цена квадратного метра составляет 48-51 тыс. рублей.

Цены – 10 из 10 баллов

Стоимость квартир в ЖК Green Park соответствует минимальной планке по Всеволожскому району (40 тысяч рублей за квадратный метр для этого района - более чем привлекательная цена). Предложений дешевле мне найти не удалось.

Геометрия жилья

В ЖК Green Park в основном представлены только студии и 1-комнатные квартиры. Есть один вариант планировки «двушки», а «трешек» нет совсем. Количество квартир на этаже типичное для городского муравейника - 13 штук.

На официальном сайте планировки, как и проектная декларация, представлены  в таком формате, что практически невозможно разглядеть детали. Более крупные картинки я обнаружила «Вконтакте», причем не в группе ЖК Green Park, а в одном из альбомов группы девелопера. 

 

На самые маленькие квартиры без слез не взглянешь - это студии площадью от 19,5 кв. метра без балкона, без прихожей, но зато с большим санузлом 3,3 кв. м, в который помещается ванна.

Санузел, кстати, во всех вариантах студий и 1-комнатных квартир одинаков по метражу, но расположение двери прорисовано по-разному, и в зависимости от него стиральная машина либо имеет шансы поместиться, либо нет.

Студии площадью от 22,6 кв. метра примерно такие же, но добавляется так называемая терраса. Студии еще большего размера шире, а в остальном имеют такую же планировку.

В самой маленькой «однушке» площадью 33,9 кв. метра все помещения, включая прихожую, кухню и комнату изогнуты буквой «Г», что создает темные углы и совсем не кажется эргономичным решением.

В следующей по размеру 1-комнатной квартире 34,8 кв. метра помещения уже квадратные, но в глаза бросается крошечная прихожая 2,8 кв. метра, зажатая между ванной комнатой и спальней. Дизайнеры забыли прорисовать в ней двери, но и без того понятно, что будет большой удачей, если удастся втиснуть в нее хотя бы вешалку.

В 1-комнатной квартире площадью 38,15 кв. метра прихожая уже более просторная - 4,2 кв. метра, квадратной формы и двери размещены удобно, так что есть свободный угол - будет где раздеться.

Следующий вариант 1-комнатной квартиры площадью 43,55 кв. метра спланирован в форме «распашонки». Прихожая, казалось бы, большая - 8 кв. метров, но в реальности полезной площади в ней чуть более 4 кв. метров, остальное – «мертвые» метры узкого прохода вдоль санузла. Кухня и комната выходят окнами на противоположные стороны света.

Во всех 1-комнатных квартирах метраж кухонь чуть более 10 квадратных метров, а размер комнаты разнится от 13,8 до 19 кв. м. В описании новостройки на некоторых сайтах упоминаются евро-планировки, на самом деле я их не увидела.

И, наконец, единственная 2-комнатная квартира площадью 51,35 кв. м имеет уже раздельный санузел, 8-метровую просторную прихожую в виде широкого прямоугольника, такой же правильной формы комнаты - 12 и 16 кв. метров, кухня 10 кв. метров.

Планировки – 6 из 10 баллов

Планировки не представляют собой ничего выдающегося, а некоторые варианты явно неудобны. Например, не во всех квартирах есть балкон, а в некоторых слишком тесные прихожие, в других содержатся «мертвые» метры, геометрия комнат не всегда выглядит наилучшим образом. Из плюсов новостройки отмечу высокие потолки 2,8 метра, достаточно просторные санузлы с ванной даже в студиях, в которые, впрочем, не всегда помещается стиральная машина.

Пути-дороги

Расположение новостройки имеет свои плюсы и минусы. С одной стороны, достаточно близко - всего 11 километров от Ржевки, где проходит КАД и граница Санкт-Петербурга. Транспортное сообщение разнообразно: есть и железная дорога, и автобус №462, который с интервалом в полчаса следует до станции метро «Ладожская». С другой стороны, до ближайшей железнодорожной станции «Романовка» - 2 километра, а до остановки автобуса №462 полтора километра.

Пешком идти далековато, придется добираться с пересадкой на автобусах №512 или №513, один из которых следует от железнодорожной станции «Всеволожская» до поселка Морозовка, другой до Кировска. Интервал движения составляет примерно 20 минут. Причем, в часы пик автобусы настолько переполнены, что в Румболово уже есть риск в них не поместиться - пассажиры берут их штурмом еще в Щеглово.

Территория поселка Щеглово, да и окрестности Румболово сейчас активно развиваются, так что ситуация с транспортом неизбежно должна меняться, но прежде, чем это произойдет, придется помучиться. Жители Щеглово уже пытались добиться продления до Щеглово каких-либо из маршрутов автобусов, делающих кольцо раньше, но безуспешно.

Также хочу отметить, что если рассматривать железнодорожное сообщение, то лучше сразу ориентироваться на станцию «Всеволожская», поскольку там сходится несколько веток железной дороги и электрички следуют чаще, чем от станции «Романовка». Дневной перерыв составляет уже не 4, а только 2,5 часа, в остальное время можно рассчитывать на хотя бы один поезд в час. При этом достаточно сложно будет без больших временных потерь стыковать электричку и автобус, особенно с учетом того, что последний следует издалека: из Кировска или поселка Морозовка.

Ситуация намного проще для владельцев личного транспорта. До Всеволожска можно добраться за 10 минут, до КАД за 15 минут, а до ближайшей станции метро «Ладожская» всего полчаса. Пробки на Дороге Жизни, к сожалению, не редкость, но расположение новостройки позволяет воспользоваться объездными путями, если ехать в сторону Санкт-Петербурга.

В обратном направлении пробки миновать сложнее, поскольку они, как правило, скапливаются не на Дороге Жизни, а на Рябовском шоссе и Ириновском проспекте. Но происходит это не каждый день, а главным образом летом, особенно в жаркую погоду в начале выходных дней.

Транспортная доступность – 7 из 10 баллов

Одним словом, без личного транспорта жить в ЖК Green Park Может оказаться затруднительно: прямого сообщения с Петербургом нет, автобусы и электрички не в пешей доступности.

Соцкультбыт

Застройщик обещает предусмотреть в рамках жилого комплекса возведение детского сада, магазина и аптеки. И делает он это не зря, поскольку до ближайших объектов инфраструктуры далековато. Вспоминается поговорка: «Близок локоть, да не укусишь». Магазины, школа и садик деревни Романовка вроде бы и не далеко, а прямой дороги нет - нужно объезжать по шоссе. Вокруг самой новостройки только соседние стройки, поля и частный сектор.

С тем же успехом, можно пользоваться и инфраструктурой города Всеволожск, раз уж речь все равно идет о транспортной доступности. Это достаточно большой город, и все необходимое для жизни там есть: несколько школ и детских садов (правда, они сильно переполнены, и в данный момент проще устроить детей в садик в Щеглово).

Есть фитнес-центры, в том числе и с бассейнами, йога-клубы, кафе и рестораны, есть даже ночные клубы. Крупные гипермаркеты расположены вдоль Дороги Жизни, в самом городе более мелкие универсамы, торговые центры «Юбилейный» и «Котово поле». Во Всеволожске также располагается ЦРБ, совмещающая в себе больницу и поликлинику для детей и взрослых, которая обслуживает весь Всеволожский район.

Инфраструктура – 4 из 10 баллов

Однако поскольку речь идет о бюджетном жилье, вероятно, не все будущие новоселы имеют свой автомобиль, а на общественном транспорте до всей инфраструктуры добираться очень неудобно. Садик появится на финальной стадии строительства ЖК, школа не предусмотрена проектом. Сейчас в пешеходной доступности от новостройки пока только поля и коттеджи частного сектора.

Выводы

Безусловно, покупка квартиры в новостройке - это всегда определенный риск. Но не стоит забывать, что уровень этого риска очень сильно разнится от объекта к объекту и от застройщика к застройщику. В случае ЖК Green Park мы имеем дело с совсем новой компанией, которая образовалась в прошлом году, анонсировала сразу три проекта по очень низким ценам, и по двум из них уже успела перенести сроки, даже не приступив к строительству.

Земля под будущим жилым комплексом относится к фонду сельхозназначения, соответственно, разрешения на строительство у застройщика нет, как и права собственности на участок. Тем не менее, квартиры продаются.

Схема продажи через вступление в ПЖСК позволяет продавать жилье, но, увы, не дает покупателю никаких гарантий. Цены на квартиры, конечно, очень соблазнительны, однако, и аналогия с бесплатным сыром напрашивается сама собой.

Возможно, со временем, все же, необходимые документы будут получены, и жилой комплекс построят, но уже сейчас достаточно очевидно, что произойдет это даже не ко II кварталу 2017. На данном этапе покупка квартиры в ЖК Green Park выглядит очень сомнительной авантюрой.

На этом фоне неудовлетворительный сервис, не самые удачные планировки и не лучшая транспортная доступность представляются уже несущественными моментами. Несмотря на то, что по сумме факторов проект набирает «4» балла, выше «2» баллов я не могу оценить жилой комплекс на данный момент – снижаю оценку за продажи квартир при отсутствии разрешения на строительства.

Дария Лапатухина

2балла

ЖК «Green Park» (Грин Парк) - обсуждение отчета тайного покупателя:

Другие материалы про RCC
Другие материалы про Всеволожский район
ЖК «NewПитер» в поселке Новоселье: квартиры комфорт-класса по ПДКП и ДДУ

Год назад Тайный покупатель уже проверял ЖК «NewПитер», который компания «Строительный трест» возводит в поселке Новоселье Ломоносовского района Ленинградской области. Поскольку интерес к этому жилому комплексу не...

18 ноября
ЖК «Новоселье. Городские кварталы»: проект с квартирами-трансформерами и запаздывающей инфраструктурой

Северный научно-исследовательский институт гидротехники и мелиорации выделил 499 га своей территории в Ломоносовском районе под строительство 1,5 млн кв. метров жилья в рамках ЖК «Новоселье. Городские...

08 ноября
Автобусный тур по новостройкам «Новое Сертолово» и «Ясно.Янино»

В рамках очередной выставки-семинара «Жилищный проект», прошедшей в СКК 1-2 октября 2016 года, потенциальным покупателям нового жилья традиционно предлагалось посетить автобусные экскурсии по новостройкам Петербурга и...

24 октября