14 октября 2015
оценка 3 из 10

ЖК «Азбука» в Щеглово: интересное жилье с неясной перспективой

В границах Щегловского сельского поселения в последнее время строится немало жилых комплексов. Девелоперов привлекает большое количество недорогой земли, а покупателей - низкие цены на квартиры, хорошая экология и малоэтажная застройка. Близость районного центра - г. Всеволожска и доступность сразу двух веток железной дороги добавляют преимуществ. Компания ООО «Константа Девелопмент» продает здесь квартиры в ЖК «Азбука». Редакция портала Novostroy-SPb.ru попросила Тайного покупателя разведать все подробности этого проекта.

Что строят?

Общий участок под строительство составляет почти 50 га, но пока речь идет о застройке небольшой его части. Первая очередь ЖК «Азбука» разместится на площади 2,4 га, где, по проекту, должны появиться 3 четырехэтажных и 2 трехэтажных дома, рассчитанных на 307 квартир от студий до трехкомнатных. Сдать дома должны были в конце этого года, но срок перенесли на конец 2016 года, о чем подробно я расскажу позже.

Вторая очередь проекта со сроком сдачи IV квартал 2017 года будет включать еще 6 домов и намечена к выпуску в продажу к концу этого года. До конца 2018 года «Константа Девелопмент» обещает застроить весь участок жильем до 4 этажей, а также возвести школу, три садика (один из них коммерческий) и торгово-развлекательный центр.

Проект отличают яркие фасады, продуманные эргономичные европланировки, широкие остекленные балконы во всех квартирах, симпатичное (судя по рендерам) благоустройство территории, кладовки на цокольных этажах, велопарковки и большое количество парковок для автомобилей вокруг домов.

К сожалению, общее количество домов в ЖК «Азбука» так и осталось для меня неясным. Менеджеры «Константа Девелопмент», услышав такой вопрос, стали пересчитывать дома на рендерах, но точную цифру мне так и не озвучили. Однако по данным компании, общее количество домов первой очереди - 5 (два 3-этажных и три 4-этажных). Остальные очереди еще находятся в стадии проектирования. 

Разведка в Интернете

Именной сайт новостройки радует глаз, он удобный и интуитивно понятный, к тому же содержит большую часть информации, которая может заинтересовать потенциального покупателя. Особенно удачно сделан сервис подбора квартир - вы не потратите ни секунды лишнего времени, разыскивая подходящий вариант.

Сначала предлагается выбрать тип квартиры: студия, одно-, двух- или трехкомнатная, затем вариант планировки по метражу (при нажатии на каждый из вариантов открывается картинка с планировкой и ценой), после того как определились с планировкой, можно посмотреть, в каких корпусах она представлена и ознакомиться с поэтажными планами. 

Есть на сайте и общее описание комплекса, и множество рендеров, и условия покупки, и документация (разрешение на строительство и проектная декларация на первые два дома). Не хватает только web-камер, последние фото со стройки датируются 9 сентября, а последняя новость от 8 июня.

Мне не хватило также информации о застройщике, поскольку я не сразу обратила внимание на малоприметный логотип «Константа Девелопмент», скромно притаившийся в правом верхнем углу сайта. Щелкнув на него, попадаешь на сайт девелопера, и тут уже информации более чем достаточно.

Информационная доступность - 9 из 10 баллов

Сайт замечательный и дает полное представление о новостройке. Указаны цены, все понятно и легко находится. Снижаю оценку за то, что разделы «Новости» и «Фотостройка» давно не обновляли. Также новостройку активно обсуждают в социальных сетях и на форумах, о чем я подробно рассказала ниже.

Кто строит?

Оказывается, «Константа Девелопмент Групп» (она же ИСК «Константа») существует с 2005 года, работает на загородном рынке и специализируется на строительстве коттеджей комфорт-класса (за 10 лет построено более 250 домовладений).

Судя по информации на сайте, сейчас застройщик продает участки под самостоятельную застройку в двух коттеджных поселках и жилье в еще двух проектах, один из них - КП «Традиция», он с северо-запада вплотную граничит с участком под застройку ЖК «Азбука».

За освоение свободных земель в Щеглово «Константа Девелопмент» взялась плотно: в списке реализованных объектов 7 очередей КП «Новое Минулово» (продавались коттеджи и участки под самостоятельную застройку), сейчас реализуют участки в КП «Всеволожский» рядом с ж/д станцией Щеглово и элитные коттеджи в КП «Парк Вилл», он строится рядом с Щегловским парком. Таким образом, почти все объекты девелопера концентрируются вокруг Щеглово.

Разумеется, меня, как обычно, интересовали отзывы людей, купивших жилье у «Константа Девелопмент». Начав их искать, я буквально захлебнулась в потоке хвалебных слов на разных сайтах, посвященных новостройкам. Все это не внушало особого доверия, но, кто ищет - тот всегда найдет.

Вскоре я набрела на неофициальный форум КП «Новое Минулово», где общаются пайщики «Константа Девелопмент». Я узнала много интересного. Например, что в ЖК «Новое Минулово», который значится на сайте девелопера как «успешно завершенный» проект, многие судятся с застройщиком, не построены дороги и другая инфраструктура, до сих пор отсутствует электричество.

«Константа Девелопмент» винит во всем Ленэнерго, но монополист другого мнения и заявил, что застройщик не выполнил техусловия со своей стороны и не пригласил специалистов Ленэнерго на осмотр электроустановок - как только он это сделает, поселок будет электрифицирован.

 

С другой стороны, известно, что от того, что Ленэнерго не выполняет свои обязательства, пострадали и другие застройщики. Однако проблемы каким-то образом решаются. Например, несколько домов (А1, Б1 и В1) в соседнем жилом комплексе «Щегловская усадьба» официально сданы в эксплуатацию (это подтверждено документами на сайте проекта).

С ЖК «Традиция» ситуация и того хуже. Первоначально его обещали достроить к концу 2013 года, но сроки трижды переносили. Сейчас декларируют завершение строительства в конце этого года, но по факту строительство не ведется, стройплощадка выглядит совершенно заброшенной. Кстати, вход на нее даже ничем не огорожен и не охраняется, стройматериалы лежат в свободном доступе для всех желающих.

Как ни жаль, но ЖК «Азбука», хотя и строится по 214-ФЗ (этот закон не распространяется на строительство коттеджей, их застройщик продает через схему ЖСК), но следует по стопам своих старших собратьев. Вслед за запуском широкой рекламной кампании ЖК «Азбука», «Константа Девелопмент» 31.08.2015 объявила о продлении срока строительства на год - до конца 2016 года. Дольщикам были разосланы письма с приглашениями явиться на подписание допсоглашения к ДДУ и официально одобрить новый срок передачи ключей - до середины 2017 года.

В своем интервью «Коммерсанту» гендиректор компании Николай Былинин объяснил это непростой экономической ситуацией, но тут же заявил, что финансовых проблем у компании нет, и пообещал достроить жилой комплекс до конца лета 2017 года. На мой взгляд, это противоречие.

Но как отреагировали на эти слова дольщики ЖК «Азбука»? Перед ними встал вопрос: подписывать допсоглашение и соглашаться с переносом сроков или нет? И они стали обсуждать это в официальной группе «Вконтакте». Но сообщения тут же почистили, группу закрыли, а обсуждающих удалили из нее.

В результате сейчас есть две закрытые группы дольщиков ЖК «Азбука»: официальная, куда добавляют только по номеру ДДУ и альтернативная, куда могут попасть все интересующиеся. В этой альтернативной группе дольщики без цензуры обсуждают сложившуюся ситуацию.

Некоторые решительно настроены расторгать договор с «Константа Девелопмент», кто-то уступил давлению менеджеров и подписал допсоглашение, но большинство пока в смятении осмысливают случившееся, собирают информацию и консультируются с юристами.

Надежность девелопера - 2 из 10 баллов

По сданным объектам одни суды сменяются другими, за 10 лет ни один объект не сдан вовремя - переносы сроков уже стали в компании плохой традицией, менеджеры открыто ставят реализацию проекта в зависимость от спроса на квартиры. Сложно представить, кто будет покупать квартиры в ЖК «Азбука», если даже уже купившие собираются расторгать договор, к тому же, стройка идет очень вялыми темпами.

Визит в офис

На сайте ЖК «Азбука» в качестве контактов указан один офис, расположенный недалеко от станции метро «Новочеркасская», он работает с 9 до 19 только по будням. Я позвонила в рабочее время, но не дозвонилась, зато на следующий день мне перезвонил менеджер. Обычно я не люблю вступать в общение с конкретным представителем отдела продаж по телефону, чтобы, приехав, общаться с тем, кто свободен, а не дожидаться «своего» консультанта.

Но на этот раз меня, что называется, «взяли в оборот». Менеджер был настойчив в намерении прислать мне всю необходимую информацию по электронной почте и предоставить все данные о проекте, «чтобы вам уж не ездить». Впервые за весь опыт работы Тайным покупателем со мной произошла ситуация, когда менеджер не склонял к встрече в офисе, а, наоборот, отговаривал от его посещения.

Однако я все же решилась поехать и поговорить с сотрудниками отдела продаж. Офис на Новочеркасском пр, д.33 оказалось легко найти: нужно воспользоваться выходом из метро №3 и идти прямо до перекрестка, после чего повернуть налево.

В офисе все как полагается: ресепшн, комната для общения с клиентами. Но вот макет почему-то сделали только первой очереди ЖК «Азбука», весь проект целиком можно увидеть только на висящих на стене рендерах. Буклеты, по словам менеджера, закончились.

Посмотреть своими глазами на разрешительную документацию мне не удалось. Оказалось, что они все хранятся в центральном офисе на Октябрьской наб, д.6. Там работает клиентский отдел и руководство. Отдел продаж решили поместить отдельно, поближе к метро. Я спросила, можно ли съездить посмотреть на документы, и мне дали телефон для записи.

Сервис - 5 из 10 баллов

В такой ситуации, в какой оказалась «Константа Девелопмент», менеджерам, наверное, должно быть непросто работать с клиентами, но только не тому сотруднику, с которым общалась я. Смутить его каким-то вопросом было совершенно невозможно, держался он очень самоуверенно, и у меня было ощущение, что, перегни я немного палку с неудобными вопросами - меня просто выставят за дверь.

Три варианта действий

Поскольку срок уже перенесли на год и разослали дольщикам допсоглашения, мне, в первую очередь, хотелось послушать, что менеджер скажет по этому поводу. И вот что я услышала. По версии менеджера, у дольщиков есть три варианта действий в сложившейся ситуации:

1.   Расторгать договор и забирать деньги (к слову, по информации на форуме покупателей КП «Традиция», деньги возвращают не сразу, а по 100 тысяч рублей в месяц, а дольщики ЖК «Азбука» сообщают, что менеджеры говорят о том, что деньги, по договору, вернут с вычетом 20%);

2.   Подписывать допсоглашение и соглашаться с переносом сроков;

3.   Не подписывать допсоглашение, и тогда по истечении срока, указанного в ДДУ, и здесь я процитирую менеджера: «договор автоматически расторгается в одностороннем порядке по инициативе застройщика, покупателю возвращаются деньги, а застройщик продает квартиру новым покупателям, но по более дорогой цене».

Вот как, получается, защищает покупателей 214-ФЗ по версии «Константа Девелопмент». По 214-ФЗ, за каждый день задержки сверх срока, указанного в договоре, застройщик обязан будет выплатить покупателю неустойку. Менеджер и сам мне говорил об этом в самом начале встречи.

Когда я напомнила ему о его же словах и спросила, как можно получить неустойку, если в предложенные им варианты этот пункт никак не вписывается, он сказал мне буквально следующее: «У вас есть квартира в «Азбуке» или вы планируете покупку?». Я ожидала, что для тех, кто купил квартиру, у менеджеров заготовлены одни ответы, а для тех, кто только планирует - совсем другие. Но никак не ожидала, что менеджер сам скажет мне об этом!

Кстати, в типовом договоре, который мне прислал менеджер, говорится о случаях, когда застройщик вправе расторгнуть договор в одностороннем порядке - они касаются только нарушений оплаты. Это не единственный момент откровенной дезинформации.

Например, менеджер, не моргнув глазом, заявил, что, согласно 214-ФЗ, застройщик имеет право однократно перенести срок сдачи объекта. Тут и юристов можно не спрашивать, очевидно, что такого пункта в законе нет. После того, как я об этом сказала, менеджер сказал: «Ну, не в самом законе, а в нашем договоре, он составлен по закону, какая разница?».

В типовом договоре также нет ничего об именно однократном переносе сроков, зато есть такой пункт: «Срок окончания строительства Объекта, указанный в п. 1.5 Договора, автоматически изменяется на срок, который может быть установлен (изменен) соответствующим актом органа власти». Иными словами, если разрешение на строительство продлят, то продлят и срок сдачи объекта. Автоматически и любое количество раз. Ниже читайте подробный комментарий юриста.

Как купить?

Способы покупки указаны на сайте путано: в одном месте написано, что 20% скидка на первый взнос предоставляется при любом варианте оплаты, а чуть ниже говорится о 10% скидке. Но в офисе мне удалось все прояснить. Оказалось, что вариантов оплаты существует не три, как это обычно бывает, а четыре:

1.  100% оплата, предоставляется скидка 20% от базовой цены;
2.  Ипотека, предоставляется скидка 20% от базовой цены;
3.  Рассрочка до конца 2016 года, предоставляется 20% скидка на первый взнос;
4.  Отсрочка платежа: половина суммы вносится сразу, вторая половина через 6 месяцев, предоставляется скидка 10% от базовой цены.

Ипотеку, включая с господдержкой, предоставляют на данный момент 5 банков, но из них известный только «Сбербанк», кстати, он дает самую низкую ставку - 11.4%, затем идет АК «Барс Банк» (11.8%), «Связьбанк» (11.9%), банк «Балтика» и «Татфондбанк» кредитуют под 12% годовых.

Менеджер сообщил мне, между прочим, что 80% всех сделок сейчас осуществляются с помощью ипотеки. А ведь недавно Минфин заявил, что с 1 марта 2016 прекратится государственная поддержка ипотеки, тогда можно ожидать роста процентных ставок и пауз в продажах, пока покупатели не адаптируются к новым условиям.

При этом, в «Константа Девелопмент» не скрывают, что темпы строительства ЖК «Азбука» напрямую зависят от темпов продаж, поскольку самостоятельных средств на завершение строительства компания не имеет. Все это делает покупку квартиры в новостройке еще более рискованным предприятием.

Но вернемся к процессу покупки. Менеджер прислал мне по электронной почте подробные инструкции:

1.  Бесплатная бронь квартиры ставится на 5 календарных дней;

2.  Подписывается ДДУ;

3.  (при ипотеке) в банке подписывается кредитный договор;

4.  Открытие аккредитива в банке ВТБ24 либо «Балтинвестбанке»;

5.  Подготовка документов для регистрации ДДУ: нотариально заверенное согласие супруга, либо справка, что покупатель не состоит в браке, госпошлина, нотариально заверенная доверенность на осуществление регистрации договора.

6.  Застройщик подает пакет документов на регистрацию;

7.  После регистрации договора раскрывается аккредитив, покупатель получает экземпляр ДДУ на руки.

Теперь разные нюансы. В случае открытия аккредитива в «Балтинвестбанке» комиссия составит 0.2% от суммы, но не менее 2 500 и не более 20 000 рублей плюс 500 рублей за уведомление банка. Комиссия в банке ВТБ24 составляет 0.4% от суммы (минимум 2 400, максимум 10 000 рублей), плюс 1000 рублей за уведомление.

Доверенность дает не только право регистрации договора, а довольно широкий круг полномочий широкому кругу лиц, процитирую: «...по вопросу государственной регистрации...всех дополнительных соглашений, в том числе соглашений о замене стороны, договора об уступке права требования и перевода долга, соглашений о расторжении договора, с правом подачи и подписания любых заявлений, справок и документов...расписываться, подавать необходимые заявления, а также выполнять все действия и формальности связанные с выполнением данного поручения. Право передоверия полномочий, предусмотренных настоящей доверенностью, разрешено. Доверенность выдана сроком на 6 (шесть) месяцев».

 

Страхование ответственности застройщика сейчас осуществляется в «Инвестиционной страховой компании», ранее выдавали полисы компании «Купеческое», она сейчас проходит процедуру банкротства. В альтернативной группе «Вконтакте» кто-то из давних дольщиков писал о том, что страховой полис действует только до 30 июня 2016 года, переживая об отсутствии защиты в связи с переносом сроков строительства. Я попросила менеджера показать мне образец договора со страховой компанией, но получила отказ.

Схема покупки - 7 из 10 баллов

Сама по себе схема покупки не имеет нареканий - по 214-ФЗ, с использованием аккредитива. Меня смутил только пункт о переносах срока сдачи в договоре, о котором я писала выше. Рассрочка невыгодная, зато есть возможность взять ипотечный кредит (по льготной ипотеке) в нескольких банках или получить отсрочку платежа на 6 месяцев с переплатой не намного большей, чем при ипотеке.

Комментарий юриста

Редакция Novostroy-SPb.ru обратилась к ведущему юристу юридической фирмы Via lege Денису Артемову с просьбой прокомментировать ДДУ, который прислали по электронной почте Тайному покупателю сотрудники компании «Константа Девелопмент». Специалист внимательно ознакомился со всеми пунктами документа и отметил некоторые из них:

«В ст. 421 ГК РФ закреплен принцип свободы договора. Он означает, что стороны могут включать в договор пункты на свое усмотрение (так называемая диспозитивность права), но при этом договор должен соответствовать обязательным, императивным нормам закона. Так, в соответствии с п. 2 ст. 6 ФЗ «Об участии в долевом строительстве…» последствием нарушения срока передачи квартиры дольщику-гражданину является оплата застройщиком пени в размере 1/150 ставки рефинансирования ЦБ РФ (8,25 % годовых) от стоимости квартиры, за каждый день просрочки.

Если застройщик затягивает строительство и не успевает передать квартиру вовремя, он не позднее 2 месяцев до наступления даты подписания акта приема-передачи должен направить дольщику предложение о подписании дополнительного соглашения. «Предложение» - это не обязанность перенести срок. «Предложение» означает, что подписание или не подписание соглашения остаются на усмотрение дольщика. Эта норма закона является императивной и иного в ДДУ предусматривать нельзя.

Более того, в соответствии с п. 9 ст. 4 ФЗ «Об участии в долевом строительстве…» к ДДУ дополнительно применяется законодательство о защите прав потребителей. В силу прямого указания п. 1 ст. 16 Закона РФ «О защите прав потребителей» условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами РФ в области защиты прав потребителей, признаются недействительными.

Поэтому условие об «автоматическом» изменении срока передачи квартиры по ДДУ в случае продления строительства актом органа власти (например, продления срока действия разрешения на строительство) не имеет никакой юридической силы. В случае не подписания дополнительного соглашении к ДДУ договор не прекращает свое действие.

В этом случае дольщик не теряет прав на квартиру, напротив, приобретает еще одно право – требовать от застройщика законную неустойку. И конечно ФЗ «Об участии в долевом строительстве…» не дает застройщикам право «однократного переноса» сроков передачи помещений по актам. В целом предложенный застройщиком ДДУ и схема реализации квартир вполне адекватны.

Схема расчета через аккредитив является на текущий день одной из самых безопасных. Однако есть ряд моментов, на которые важно обратить внимание. По общему правилу любая коммерческая организация, как профессиональный участник рынка, несет ответственность даже при отсутствии вины (п. 3 ст. 401 ГК РФ), если иное не предусмотрено договором. Исключением является форс-мажор, то есть обстоятельства непреодолимой силы.

Согласно п. 6.1. ДДУ застройщик несет ответственность лишь при наличии вины, что существенно ограничивает сферу его ответственности. Само понятие виновности или не виновности застройщика очень растяжимо. А п. 6.2. вводит в понятие форс-мажора «издание государственным или муниципальным органом власти нормативных и иных актов, а также бездействие организаций, осуществляющих инженерное обеспечение объекта».

Это и вовсе противоречие закону, так как законодатель в названной статье ГК специально исключил из обстоятельств непреодолимой силы такие, как нарушение обязанностей со стороны партнеров должника. Согласно п. 1 ст. 9 ФЗ «Об участии в долевом строительстве…», дольщик может отказать от исполнения ДДУ в случае существенного нарушения требований к качеству строительства. В этом случае застройщик обязан полностью вернуть ему внесенные по ДДУ денежные средства, а также уплатить проценты на эту сумму в размере 1/150 ставки рефинансирования, начиная со дня принятия денежных средств до дня их возврата. 

Однако согласно п. 5.3. ДДУ существенным нарушением качества строительства признается только такое нарушение, которое препятствует дольщику в пользовании помещением в жилых целях. А ведь множество нарушений может напрямую не препятствовать пользоваться помещением для целей проживания. Например, если у вас дугой изогнуты потолок и стены, огромная брешь в стене с видом к соседям, напрочь отсутствует остекление балкона или даже сам балкон.

В заключение можно обратить внимание на п. 4.9. ДДУ. В нем говорится о том, что до государственной регистрации права собственности дольщик не вправе проводить в квартире какие-либо работы. При этом речь идет о любых видах работ, а не только о переустройстве или перепланировке, которые невозможно согласовать с компетентными органами не будучи собственником помещения. Поэтому в случае сложностей с коммуникациями и, как следствие, отсутствия разрешения на ввод в эксплуатацию, отремонтировать квартиру для целей проживания не получится.

Что касается доверенности, то она не дает право подписи за дольщика каких-либо дополнительных соглашений к ДДУ - только регистрировать их в установленном законом порядке. Если перечень полномочий, предоставляемый сотрудникам застройщика, кажется слишком широким, вполне можно подать документы на регистрацию самостоятельно.

В настоящий момент практически во всех отделения федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии ведется электронная очередь, благодаря которой заранее известно время предоставления ДДУ на регистрацию. Выстаивать при этом огромное очереди, как это было раньше, совсем не обязательно».

Как строят?

Технологию строительства в ЖК «Азбука» выбрали монолитную. Все перегородки между квартирами образуют железобетонный каркас толщиной 170-180 мм, внешние стены из газобетона 300 мм, сверху 150 мм минеральной ваты и слой штукатурки с покраской, внутренние перегородки из пазогребневых блоков толщиной 100 мм.

Предусмотрены двухкамерные стеклопакеты, двери металлические - китайские или бюджетные отечественные, лифты в проекте отсутствуют, что некритично, т.к. проект малоэтажный. Разводка отопления горизонтальная, скрытая в стяжке пола.

В цену квартиры входит «белая» отделка, то есть оштукатуренные и подготовленные под окраску стены и потолок. Разводка труб осуществляться не будет - в санузлах поставят заглушки на стояки. Разводка электричества с установкой счетчиков и розеток, радиаторы отопления тоже установят.

Решается вопрос о возможности дозаказать отделку. По предварительным данным, стоить эта услуга будет 6-7 тысяч рублей за квадратный метр и включит ламинат, обои под покраску, плитку в санузле, сантехнику, трубы зашитые в короба и даже недорогую электрическую плиту.

Информация по коммуникациям такая: вода из Ладожского водовода, канализация из Щеглово, электричество - Всеволожские сети, центральное отопление тоже из Всеволожска. Менеджер особо подчеркнул, что в этот раз решили не связываться с Ленэнерго, из-за которого появились проблемы в КП «Традиция» и в «Щегловской усадьбе». Отмечу, что на данный момент к земляным работам по прокладке коммуникаций еще не приступали, хотя техусловия получены в начале 2015 года.

Меня, конечно, интересовали темпы строительства самих домов тоже. График строительства - закрытая информация, которой не владеет даже отдел продаж, но менеджер сообщил (в качестве ориентира), что трехэтажные корпуса к зиме будут под крышей, а весной 2016 года по всем домам будет готов теплый контур (коробка под крышей плюс газобетон и утеплитель по стенам).

На сайте ЖК «Азбука» есть новость от 5 мая 2015 года, радостно сообщающая о завершении работ по фундаменту и о начале строительства цокольного этажа. С тех пор продвинулись не сильно: сейчас льют второй этаж. Дольщики время от времени фиксируют некоторую активность на стройплощадке, но серьезных подвижек нет. Когда я сама была на объекте, на стройплощадках ЖК «Азбука» и КП «Традиция» стояла полнейшая тишина. Правда, дело было в выходной день.

Оценить качество строительства ЖК «Азбука» не позволяет пока стадия строительства, но можно почитать форум пайщиков КП «Новое Минулово», 7 очередей которого уже реализованы и узнать, довольны ли люди. Претензий к застройщику довольно много: многочисленные недоделки в коттеджах, недостроенные дороги, детская и контейнерная площадка, гостевая парковка. Система канализации постоянно выходит из строя, электричество до сих пор идет от дизельного генератора, с постоянными перебоями. Один из пайщиков опубликовал фотографии с огромными трещинами в отмостке дома.

Продажа земли с пакетом

В конце июля «КоммерсантЪ» сообщил, что «Константа Девелопмент Групп» подготовила к застройке и выставила на продажу земельный участок размером 47 га. На этом участке можно будет построить жилые дома этажностью от 4 до 8 этажей, два садика, школу и торгово-развлекательный центр - проект уже согласован. Также возможна продажа участка по частям. Вырученные средства пойдут на завершение строительства КП «Традиция», финансировать «Азбуку» из этих средств не планируют.

Учитывая, что общий участок под строительство ЖК «Азбука» составляет 50 га, из которых 2.4 га занимает начатая стройка первой очереди, у меня закралось подозрение: не оставшиеся ли 47 га выставлены на продажу? Тем более что земля продается уже с проектом.

Менеджер, который дежурил на объекте, меня окончательно запутал, поскольку ничего толком не знал и сочинял прямо на ходу, не стесняясь выдвигать не вяжущиеся одна с другой версии реальности в зависимости от моих возражений.

А вот менеджер, который консультировал в офисе, рассеял мои сомнения, поскольку довольно четко объяснил, о каком участке на продажу идет речь: вдоль дороги, ведущей к платформе Щеглово. На севере он граничит с ЖК «Щегловская усадьба», с запада с ЖК «Азбука», с юга с ЖК «Всеволожский». Но все это, подчеркну, со слов менеджера. Я попросила его дать мне информацию, необходимую для проверки в кадастре, на что  получила отказ.

Геометрия жилья

Планировки в ЖК «Азбука» выше всяких похвал - они почти не имеют изъянов. Все сделаны в формате «евро» с большими кухнями-гостиными (обычно метраж 11-14 кв. метров, а в самых просторных квартирах он доходит до 20 кв. метров) и маленькими (около 10-12 кв. метров) спальнями. 

Балконы большие и широкие, к тому же все застеклены, даже те, что на первых этажах (за счет наличия цокольного этажа первый расположен довольно высоко - на высоте 2 метров от земли).

Студии размером более 28 квадратных метров имеют по два окна и, хоть и небольшую, но выделенную кухонную зону, а еще в них вместо душевой кабины в санузле предусмотрено место под ванну – настоящий эксклюзив! Не знаю, куда проектировщики спрятали вентшахты - на планировках их просто нет. Высота потолков не может не радовать -2,85 метра.

Не обидели санузлами и двухкомнатные квартиры – их тут по два. А вот однокомнатным «не повезло», они все имеют совмещенный санузел. Во всех без исключения квартирах  предусмотрено место для хранения вещей в прихожей. В маленьких студиях – ниша под шкаф-купе, в квартирах побольше – более глубокая ниша под гардеробную или помещение с дверным проемом как под кладовку.

Планировки - 9 из 10 баллов

Не к чему придраться - все продумано и очень удобно. Разве что вопрос с вентшахтами остается открытым. Однако руководство компании заверяет, что места расположения шахт у каждого покупателя есть в приложении к ДДУ. 

Что почем

С ценообразованием в ЖК «Азбука» решили не мудрить и поставили на все квартиры единую цену за квадратный метр - 43 тысячи рублей.

  Метраж (кв. м) Цена при 100% оплате (рубли)
Студии 28.75 1 236 250
  28.8 1 238 400
  29.35 1 262 050
  30.85 1 326 550
1-комн. 35.6 1 530 800
  37.05 1 593 150
  39.55 1 700 650
  40.95 1 760 850
  41.25 1 773 750
2-комн. 48.7 2 094 100
  49.6 2 132 800
  58.4 2 511 200
  60.85 2 616 550
  62.75 2 698 250
  65.9 2 833 700
3-комн. 76.9 3 306 700
  79.15 3 403 450

 

Впрочем, в Щеглово и другие девелоперы не склонны усложнять ценообразование. Что ж, тем проще будет сравнивать цены. Между тем, конкуренция среди застройщиков в этой локации высока - здесь бок о бок строятся сразу несколько жилых комплексов, и, как мы уже знаем, продается еще много земли, подготовленной под застройку.

1.    ЖК «Щеглово парк» от ГК «Мегаполис» - три семиэтажных дома на 400 квартир. Стоимость жилья составляет при 100% оплате 40.5 тысячи рублей за кв. метр для всех типов квартир. Срок сдачи - IV квартал 2016 года, схема продажи ЖСК. Квартиры передаются без отделки.

2.    ЖК «Жар птица» от Lex Group - камерный проект, состоящий из одного шестиэтажного дома на 46 квартир с чистовой отделкой, срок сдачи IV квартал 2017, реализуется по 214-ФЗ. Цена на студии и однокомнатные - 43 тысячи за «квадрат», двухкомнатные - 42 тыс. руб., трехкомнатные - 41 тыс. руб. (при 100% оплате).

3.    ЖК «Щегловская усадьба» от СК «Навис» - более масштабный проект, он рассчитан на 1075 квартир. Три очереди этого жилого комплекса уже сданы и заселены, строятся еще две очереди со сроком сдачи конец 2015 и конец 2016 года. Цены в этих двух очередях, как ни странно, не сильно разнятся. В 4 очереди цена квадратного метра колеблется в пределах 48,5-56 тысяч рублей, в 5 очереди от 48,5 до 54,4 тысячи рублей за кв. метр, первые этажи дешевле. Жилье передается с чистовой отделкой.

Цены - 5 из 10 баллов

Как видно, хоть цены в ЖК «Азбука» выглядят очень привлекательно в сравнении с городскими, но уже не напоминают аттракцион невиданной щедрости, если сравнивать их с конкурентами поблизости. Более высокий ценник только в ЖК «Щегловская усадьба» – проекте с наиболее высокой степенью готовности. ЖК «Щеглово парк» и ЖК «Жар птица» сейчас на этапе котлована, и цены там ниже, чем в ЖК «Азбука».

Пути-дороги

Территориально ЖК «Азбука» располагается в 1,3 км от железнодорожной платформы «Щеглово», по грунтовой дороге через поля путь займет минут 15-20, правда, дорога грунтовая и совсем не освещается. В 2,3 км находится платформа «Романовка», но путь к ней гораздо опасней, поскольку пролегает по Центральной улице с оживленным движением без обочины.

 

Еще один вариант – доехать 2 остановки до станции «Романовка» на 512 маршрутке, она следует от поселка Морозова до Всеволожска с интервалом движения 20 минут. Правда, в часы пик эта маршрутка забивается битком. Несомненный плюс – доступность сразу двух разных веток железной дороги, они обе ведут к Финляндскому вокзалу через станции «Пискаревка», «Ржевка» и «Кушелевка», расположенные уже в границах города. До города на электричке можно добраться за 45 минут, но следуют пригородные поезда не так часто, как хотелось бы - с большими перерывами (максимальный - более трех часов).

На машине до Всеволожска можно доехать за 15 минут, а вот путь в Санкт-Петербург и обратно может растянуться, пробки на Дороге Жизни - дело обычное, особенно по выходным. Перспективных решений этой проблемы в планах дорожного развития не предусмотрено, так что, вероятно, ситуация будет только усугубляться.

Кстати, от станции метро «Новочеркасская» компания «Константа Девелопмент» организует бесплатный автобус до ЖК «Азбука» и обратно. Он долго был на ремонте, но в скором времени возобновит движение. О его расписании можно узнать, позвонив в офис продаж.

Транспортная доступность - 4 из 10 баллов

Вариантов добраться до новостройки несколько, но ни один не назовешь быстрым и комфортным. Очевидно, что без автомобиля жить в ЖК «Азбука» будет сложно, особенно тем, кто работает в центре Петербурга.

Соцкультбыт

Инфраструктура в поселке Щеглово развита, конечно, не так, как в городе, но самое основное есть: общеобразовательная школа, школа искусств, детский сад, дом культуры, там функционируют развивающие кружки, спортивный клуб «Атлет», универсам, почта, есть отделение «Сбербанка» и амбулатория (принимают педиатр, стоматолог, гинеколог, можно сдать анализы). 

С местами в детские учреждения здесь дела обстоят даже лучше, чем в районном центре: школа заполнена наполовину, а в детский сад привозят деток из Всеволожска. По отзывам мам, встав на очередь с рождения, к 1,5 годам уже можно получить место в садике.

Местные жители жалуются на многочасовые очереди в амбулатории и отделении банка, поселку также явно не хватает маршрутов наземного транспорта, а также торговой и развлекательной  инфраструктуры. Обнадеживает то, что Щеглово активно развивается - строится много жилья, а значит и инфраструктура будет со временем, что называется, подтягиваться.

Инфраструктура - 7 из 10 баллов

Компания «Навис» рассматривает варианты строительства в Щеглово еще одного детского сада: рядом с поселком «Традиция», либо встроенного в одном из домов. «Константа Девелопмент» также, напомню, обещает построить три садика и школу до конца 2018 года. Однако пока состояние инфраструктуры не самое лучшее. 

Выводы

Сам по себе проект ЖК «Азбука» очень симпатичный: интересная планировка территории, кладовки на первых этажах, замечательные планировки с высокими потолками, широкими остекленными балконами во всех квартирах и скрытыми коммуникациями. Цены с учетом предчистовой отделки не кажутся высокими, схема продажи соответствует 214-ФЗ, хотя договор долевого участия и имеет лазейки. 

Однако покупка квартиры в этом жилом комплексе именно сейчас представляется очень рискованным предприятием. Застройщик никогда не отличался скрупулезным соблюдением взятых на себя обязательств, а сейчас, тем более, переживает непростые времена. Срок сдачи объекта уже перенесли на год, и нет никаких гарантий, что это последняя отсрочка.

Несмотря на то, что общий балл по сумме всех факторов выше, чем «3 балла», шансы, что проект со всей инфраструктурой будет полностью отстроен, как обещают, к концу 2018 года, на мой взгляд, ничтожно малы. Строительство идет очень вялыми темпами, работы по подведению коммуникаций еще даже не начинали. При этом, отношение к дольщикам оставляет желать лучшего. Учитывая все сказанное, ставлю ЖК «Азбука» 3 балла.

Дария Лапатухина

3балла

ЖК «Азбука» - обсуждение отчета тайного покупателя:

guest
23 октября 2015
Добрый день! Соглашусь, что информация несколько устарела по поводу Традиции, на данный период стройка там ведется активными темпами. Положительные новости со стройки каждый день. Радостно за людей! Так же произошел очень значительный положительный сдвиг в общении руководства Константы с инвесторами таунов и коттеджей. Нам дольщикам Азбуки тоже бы этого очень хотелось по отношению к нам. Больше ясности, заявлений, информации - иначе включается естественный процесс:начинаем сами додумывать глядя на темпы нашего строительства.
22 октября 2015
Этим летом купили с мужем квартиру в первой очереди жк «Азбука». Отчет тайного покупателя, конечно, совсем не порадовал, но и ничего нового я из него не узнала. Да, сроки перенесли (( но у меня, честно говоря, изначально было подозрение, что к заявленным ранее срокам, они не успеют. Мы с мужем много вариантов рассматривали, но в итоге, взвесив все преимущества и конечно цены (а объект и планировки действительно очень интересные) , вложились в «Азбуку». Доп. соглашение мы согласились подписать. Вообще, возможно, наша семья в более выгодном положении, чем другие дольщики, т.к. этот жк для нас - вложение материнского капитала, у нас есть где жить и поэтому есть возможность подождать. Если они построят то,что говорят и презентуют - это будет офигенный комплекс. Так что, мы ждем своего часа, в панику не впадаем. Если форумы почитать, то сейчас почти все застройщики сроки переносят из-за кризиса, даже самые надежные и проверенные временем. А если нагнетать негатив и отпугивать покупателей страшилками про долгострой, то денег на строительство не будет. Не хочется думать о плохом, я надеюсь, что Константа все разрулит в скором времени. Всем терпения!
guest
21 октября 2015
по вопросу садика далеко не все так радужно как написано, но это боюсь отдельная проблема и не только щеглово
guest
21 октября 2015
В ответ на комментарий пользователя
guest
15 октября 2015

Поражает степень глупости менеджера.. Что за сказочное представление об одностороннем расторжении договора по инициативе застройщика в случае неподписания ДС? Что за безграмотность: не знание закона + абсолютное незнание пунктов собственного же договора. Если не знаешь - направляй к юристу! Лепить всё подряд конечно можно, только вот потом последствия выплывают в виде очень низкой оценки застройщика.

Да уж, продажники порой такое говорят, что самим должно быть смешно. Предпочитаю изучить вопрос самостоятельно до, особенно юридическую сторону вопроса. Радует то, что многие готовы изменять типовые договоры при грамотном обосновании
Другие материалы про 214-ФЗ
Автобусный тур по новостройкам Девяткино: ЖК «Новая Охта», ЖК «Новое Мурино», ЖК «Старая крепость», ЖК «GreenЛандия» и ЖК «Сокол»

В рамках прошедшей 28-30 октября в Экспофоруме Ярмарки Недвижимости было организовано несколько автобусных туров. По заданию редакции Novostroy-spb.ru Тайный покупатель посетил обзорную экскурсию по новостройкам у станции метро...

07 декабря
ЖК «NewПитер» в поселке Новоселье: квартиры комфорт-класса по ПДКП и ДДУ

Год назад Тайный покупатель уже проверял ЖК «NewПитер», который компания «Строительный трест» возводит в поселке Новоселье Ломоносовского района Ленинградской области. Поскольку интерес к этому жилому комплексу не...

18 ноября
ЖК «Новоселье. Городские кварталы»: проект с квартирами-трансформерами и запаздывающей инфраструктурой

Северный научно-исследовательский институт гидротехники и мелиорации выделил 499 га своей территории в Ломоносовском районе под строительство 1,5 млн кв. метров жилья в рамках ЖК «Новоселье. Городские...

08 ноября