10 ноября 2015
оценка 8 из 10

ЖК «Европейский» в Кудрово: квартиры по низким ценам, но парковок на всех не хватит

В деревне Кудрово Всеволожского района Ленинградской области строится собственный «уголок Европы». Там появятся Австрийская, Английская и Венская улицы, а на углу Немецкой улицы и Европейского проспекта компания «Инвестторг» возводит одноименный жилой комплекс - «Европейский». Все это очень интригует, поэтому редакция Novostroy-SPb.ru поручила Тайному покупателю разузнать подробности этого проекта, который, кстати, застройщик позиционирует в комфорт-классе.

Что строят?

ЖК «Европейский» будет состоять из 3 корпусов высотой 14-20 этажей, один из которых условно разделен надвое аркой. Общее количество квартир в жилом комплексе 1570, на первых этажах предусмотрены коммерческие помещения, а в цокольных кладовки. Хотя застройщик причислил новостройку к комфорт-классу, строго говоря, комфортный там только один дом. Вообще, корпуса так отличаются между собой, что имеет смысл рассказать о них отдельно.

Корпус 6.5 выделяется среди остальных: только в нем предусмотрен консьерж, видеонаблюдение, охрана, подземный паркинг, а фасады будут из керамогранита. К тому же, этот корпус самый низкоэтажный (от 12 до 15 этажей) и самый малонаселенный: всего 272 квартиры. Во всех остальных корпусах фасады будут оштукатурены и окрашены.

Корпус 6.4 планируется высотой от 16 до 20 этажей и включит 450 квартир. Оба корпуса 6.4 и 6.5 собираются сдать в I квартале 2016 года (плюс один квартал на передачу ключей).

Корпуса 2.1 и 2.2. сдадут двумя кварталами позднее - в III квартале 2016 года, на передачу ключей также заложен один квартал. Корпус 2.1 и 2.2 - это фактически один дом на 848 квартир, разделенный надвое аркой.

Корпус 2.2  будет высотой 14-16 этажей, а корпус 2.1 от 16 до 20 этажей. Квартиры в двух секциях в корпусе 2.1 новоселы получат с полной чистовой отделкой. Все остальное жилье передадут дольщикам без ремонта. 

Разведка в Интернете

Именного сайта новостройки мне найти не удалось, зато есть информация на сайтах нескольких брокеров и страничка на сайте застройщика. Радует, что на ней присутствуют цены на все квартиры, разрешительная документация и удобный сервис выбора планировки - из списка или по корпусам и этажам.

Веб-камер нет, а фотографии со стройки давно не обновляли. Правда, на кануне сдачи этой статьи октябрьские фотографии жилого комплекса все же появились, но до этого на сайте были лишь августовские снимки. Кроме того, общее описание проекта составлено, на мой взгляд, неудачно - много воды и мало конкретных данных. Сформировать целостное впечатление не позволяет также и отсутствие генплана.

Основная площадка для общения дольщиков находится в закрытой группе «Вконтакте», созданной одним из дольщиков, там, однако же, есть ветка, в которой отвечает на вопросы представитель застройщика. Правда, ответы поступают нерегулярно и имеют изъяны в орфографии.

Дольщики строят прогнозы о том, будут ли дома сданы в срок, а также дискутируют о пользе и вреде мусоропровода. Он в ЖК «Европейский» не предусмотрен проектом, кто-то безмерно счастлив по этому поводу, кто-то не скрывает разочарования.

Имеется также официальная группа от застройщика, но она еще не набрала большого количества участников и обсуждений там мало.

Информационная доступность - 6 из 10 баллов

Для полной картинки информации в Интернете явно недостаточно.

Кто строит?

Название застройщика не на слуху, поэтому я удивилась, узнав, что АЗО «Инвестторг» работает на рынке Северо-Запада уже более 20 лет. С 1992 по 1995 год компания занималась поставками стройматериалов и электротехники, затем перешла к возведению жилья. В описании деятельности «Инвестторга» упоминается также о строительстве промышленных объектов, но конкретные примеры не приведены.

ЖК «Европейский»ЖК «Европейский»ЖК «Европейский»ЖК «Европейский»ЖК «Европейский»

 

В разделе «Готовые объекты» значатся три дома в Коломягах и три новостройки в Невском районе, две из которых тоже представляют собой по одному дому. Общее количество построенных квартир невелико - более 2000, как говорится на сайте. За 20 лет работы это совсем немного.

Впрочем, не так уж важно, сколько построено, главное, чтобы качественно и в срок. И тут, на первый взгляд, открывается не так много поводов для радости: сдача ЖК «Невский ключ» задержана более чем на год, а ЖК «Адмирал» почти на три года. Правда, обе новостройки достраивались за обанкротившимися застройщиками и пришлись на околокризисное время, так что неясно, вина ли это «Инвестторга».

До этого компания тоже достраивала дома за другими застройщиками, в одном из них мне даже довелось жить самой. Это был самый первый дом, построенный компанией в Коломягах, и работы были сделаны очень быстро и качественно. Однако использовалась совсем другая технология строительства, и дело было более 15 лет назад.

Самый последний свой объект - ЖК «Невский дуэт» - застройщик построил и заселил вовремя - в I квартале 2013 года. У этой новостройки есть форум на одной из площадок общения дольщиков, я просмотрела длинное обсуждение и пришла к выводу, что никаких особенных претензий к качеству строительства у покупателей квартир не было.

Надежность застройщика - 7 из 10 баллов

При детальном рассмотрении все не так страшно, как может показаться на первый взгляд. Компания не относится к лидерам строительного рынка и не может похвастать большими объемами строительства, но существует уже более 20 лет, пережила кризис, и все объекты, хоть и с задержками, но достраивались за нерадивыми компаниями. Немаловажно, что последний жилой комплекс был сдан вовремя и дольщики довольны качеством.

Пути-дороги

Я решила отправиться напрямик к месту стройки. Там работает офис продаж, а в группе дольщиков застройщик еще летом обещал скорое открытие шоу-рума на стройплощадке, и я надеялась посмотреть на образцы квартир своим глазами.

От новостройки до метро примерно 2 километра - добраться проще всего на прямой маршрутке от станции метро «Улица Дыбенко», которая следует по Центральной улице к ТРЦ «Мега Дыбенко». Если последуете моему примеру, просите водителя остановить у поворота на «Березовую рощу», этот жилой комплекс тут служит всеобщим ориентиром.

Я вышла из маршрутки на пересечении Центральной и Областной улиц, и мне осталось пройти 300 метров по Областной улице до пересечения со строящимся Европейским проспектом. Расстояние, к счастью, совсем небольшое, поскольку дорога далека от совершенства. Едва увернувшись от двух грузовиков, я побрела по раскисшей грязной дороге без обочины. На подходе к офису продаж дорога и вовсе превратилась в огромную грязную лужу - пришлось пробираться почти что вплавь.

В общем, в межсезонье путь к новостройке приятным никак не назвать. Радует, что большинство окружающих строек имеют высокую степень готовности и будут закончены к моменту заселения ЖК «Европейский», хотя, кое-какое строительство еще будет вестись (в частности, последний корпус ЖК «Вернисаж» будут сдавать в 2018 году). К завершению строительства девелоперы должны построить дороги между жилыми кварталами: Европейский проспект, улицу Немецкую и проспект Строителей.

Что касается дорог, связывающих строящееся Кудрово с «материком» - их не так уж много. Вся нагрузка приходится на двухполосную улицу Центральную, по которой можно выехать на улицу Народную и КАД, с одной стороны, или на улицу Ленинградскую и через переезд в Невский район - с другой.

В 2016 году Центральную улицу собираются расширить до 4 полос. Это облегчит выезд в сторону КАД, но в сторону Невского района все равно будут скапливаться пробки из-за «бутылочного горлышка» на переезде в месте соединения улиц Ленинградской и Дыбенко.

Транспортная доступность - 5 из 10 баллов

На уровне разговоров находятся пока проекты продления в сторону Кудрово улицы Крыленко и Товарищеского проспекта. Эксперты пророчат Кудрово транспортный коллапс после заселения всех новостроек. Хотя, ситуация здесь проще, чем в районе метро «Девяткино» - масштаб нового строительства в Кудрово меньше.

На стройплощадке

Но вернемся на стройплощадку ЖК «Европейский». На момент моего визита на стройплощадку фотографии на сайте застройщика датировались августом 2015 года, поэтому я очень удивилась, увидев, что корпус 6.5. стоит без фасадов, а в корп. 2.1 еще не до конца отлита коробка. Ведь до планируемого окончания строительства осталось не так много времени - 5 и 11 месяцев, соответственно. Я была в Кудрово в воскресенье, и работы велись, краны двигались.

Но каково же было мое удивление, когда девушка в офисе продаж сообщила мне, что заселение первой очереди будет осуществляться досрочно - уже в апреле 2016 года! По ее словам, дом уже полностью готов и подключен ко всем коммуникациям, осталось закончить фасадные работы, и это будет сделано в течение 2 месяцев, еще до конца 2015 года. С окончанием фасадных работ также откроют шоу-рум.

Я не могла не уточнить эту информацию у другого менеджера по телефону. Мне сказали, что работы по подключению к инженерным сетям ведутся в настоящее время, и именно это мешает открытию шоу-рума. Пообещали, что он откроется примерно через месяц.

Также, по словам менеджера, досрочного заселения не предполагается - ключи выдадут до конца июня 2016 года, как и сказано в договоре. Менеджер уверил меня, что строительство идет в соответствии с графиком, и все успеют сделать в срок.

Как строят?

Благоустройство придомовой территории предусматривается достаточно стандартное, из комфортных опций можно отметить только бесплатный wi-fi во дворах. В части инженерного оснащения дома также нет каких-то особенностей, разве что разводка отопления будет спрятана в стяжке пола.

Технология строительства - монолитная. Все несущие стены будут из монолитного железобетона толщиной 200 мм, наружные стены выложат из пеноблоков (200 мм) и утеплят минераловатными плитами (120 мм). Внутренние ненесущие перегородки будут из СКЦ (керамзитобетонные блоки) толщиной 80 мм, межквартирные перегородки из монолита (160 мм). 

О качестве строительства судить, конечно, рано, но на вид дом выглядит вполне прилично (а ведь бывает что огрехи видны невооруженным взглядом, как, например, на соседней стройке ЖК «Березовая роща», подробнее о новостройке читайте в расследовании). Да и, судя по предыдущим объектам, строит «Инвестторг» качественно, хотя, конечно, особенных изысков - таких как дополнительная шумоизоляция или современные инженерные системы - в конструктив дома не заложено.

Квартиры, как я уже писала, покупатели получат без отделки. В них появится стяжка, те стены, что из СКЦ - оштукатурят, монолитные просто отшлифуют, будет разводка электричества, отопления, стояки с заглушками.

В корпусе 2.1 первые две секции будут с отделкой, стоимость квадратного метра там выше примерно на 9 тысяч рублей. Отделка, по словам менеджера, будет как у Setl City - наняли того же подрядчика: ламинат, обои под покраску, в санузле плитка Kerama Marazzi, ванна с экраном, раковина с тумбой.

Цвет отделки будет светлый, ближе к  окончанию строительства дома, возможно, сделают опрос дольщиков на предмет выявления поклонников темного ламината и межкомнатных дверей.

Сервис

Не могу сказать, что в офисе продаж в Кудрово прием был радушным. Меня не покидало ощущение, что девушка с нетерпением ждала моего ухода, и было неловко докучать ей своими вопросами. Зато менеджер из центрального офиса, с которой я говорила по телефону, была очень приветлива и охотно обо всем рассказала.

ЖК «Европейский»ЖК «Европейский»ЖК «Европейский»ЖК «Европейский»ЖК «Европейский»ЖК «Европейский»

 

Сам центральный офис расположен довольно неудачно - уж слишком далеко от обеих станций метро («Площадь Восстания» и «Площадь Александра Невского»), среди промзоны на Новгородской улице. К тому же, работает он только по будням и до 19 часов.

Сервис - 6 из 10 баллов

Очевидно, что с работы потенциальным покупателям придется отпрашиваться, чтобы попасть в центральный офис, а в офисе на объекте вам могут не предоставить всю ту информацию, на которую вы рассчитываете.

Геометрия жилья

Студии мне понравились: все просторные (метраж от 27 до 31 кв. метров) и достаточно продуманные. Из особенностей: большие санузлы, куда в обязательном порядке встает ванна и стиральная машина. Это очень непопулярное решение, обычно застройщики предусматривают в студиях только место для душевой кабины. В прихожей всегда есть место под шкаф, по геометрии помещение приближается к квадрату, во всех студиях обязательно есть большой балкон площадью более 4 кв.м.

Однокомнатные уже не такие идеальные. Почти во всех прихожая имеет усеченный угол, за счет чего места для размещения вещей остается меньше, метраж кухонь небольшой - около 9 кв. метров, площадь комнаты от 16 до 19 «квадратов», больших балконов немного, метраж большинства около 3 кв. метров (примыкают к кухне). Есть небольшое количество интересных вариантов - с выходом на две стороны света и двумя балконами или одним, но большим, он располагается вдоль кухни и комнаты. Санузлы такие же, как в студиях, совмещенные. 

В двухкомнатных квартирах санузлы уже раздельные, причем - странное дело - в некоторых квартирах ванна наполовину перегораживает вход, это касается как раз тех секций, которые идут с отделкой. Балконы уже примыкают не к кухням, а к комнатам.

Довольно много двусторонних вариантов с двумя балконами (в таких квартирах в прихожей есть место под кладовку или гардеробную). «Европейскую» планировку я отыскала только одну: «евродвушку» с большой кухней-гостиной площадью 22 квадратных метра. При желании ее можно разделить, поскольку в кухонную и гостиную зоны предусмотрен отдельный вход. 

Часть квартир имеет ломаную геометрию с пятиугольными комнатами - в тех секциях, где дом делает поворот. Особенно часто это относится к 3-комнатным квартирам, чьи планировки очень разнообразны. Вот только сами «трешки» все большие - метражом от 72 до 102 кв. метров, а кухни совсем не европейские, маленькие: площадью от 8 до 11.5 кв. метров.

Планировки - 7 из 10 баллов

Планировки, конечно, не идеальны и имеют как свои достоинства, так и недостатки. Зато высота потолков вполне соответствует комфорт-классу - 2,8 метра. 

Цены

Как ни странно, но несмотря на больший комфорт, цены в корпусе 6.5. ничуть не выше, чем в остальных корпусах. Правда, студий там уже почти не осталось, а метраж двухкомнатных квартир от 63 кв. метров и больше, трехкомнатные только площадь 82 кв. метра. Зато однокомнатные самые маленькие, и купить их можно дешевле, чем во всех остальных корпусах.

Цены при 100% оплате без отделки:

Корп. 6.4, 6.5 - 1 квартал 2016, заселение 2 квартал 2016

Тип Метраж, кв.м. Мин цена, руб Макс цена, руб Цена за метр, руб
студии 27-28 2 363 790 2 438 610 87 тыс.
1-комн. 37-48 2 989 910 3 649 600 76-82 тыс.
2-комн. 50-73 4 216 520 4 841 445 77-80 тыс.
3-комн. 73-99 5 208 775 6 550 490 66.2-71.5 тыс.

Корп. 2.1, 2.2 - 3 квартал 2016, заселение 4 квартал 2016

Тип Метраж, кв.м. Мин цена, руб Макс цена, руб Цена за метр, руб
студии 28-33 2 356 000 2 471 600 74-77.5 тыс.
1-комн. 40-48 3 243 920 3 778 950 71-82 тыс.
2-комн. 50-71 4 082 400 4 631 250 64-66 тыс.
3-комн. 72-102 5 285 200 6 550 490 66-66.2 тыс.

По соседству строится много жилья, девелоперы-конкуренты планируют заселять свои новостройки в тот же срок. Но цены соседей не выдерживают никакого сравнения с ЖК «Европейский». Можно купить квартиру за меньшую сумму, но это будет гораздо меньший метраж, стоимость квадратного метра обойдется дороже, как минимум, тысяч на 10. Единственное исключение - 6 корпус ЖК «Весна» от ГК «ЦДС», но там уже остались последние квартиры. 

Приведу несколько примеров:

1. ЖК «Вернисаж» от «Полис Групп» (без отделки). Корпус с заселением во 2 квартале 2016 года, цена квадратного метра - 94-96 тыс. рублей, заселение в 4 квартале 2016 цена метра 79-96 тыс.рублей.

2. ЖК «Березовая роща» от «Полис Групп» (без отделки), заселение 2 квартал 2016. Цена метра колеблется в пределах 89-96 тыс.рублей.

3. ЖК «Лондон» от Setl City (с отделкой). Корпус со сроком заселения 3 квартал 2016 года - 81-108 тыс. рублей за кв. метр, 4 квартал 2016 года - 80-100 тыс. рублей.

Цены - 10 из 10 баллов

Словом, цены в ЖК «Европейский» более чем интересны.

Как купить?

Продажа квартир в жилом комплексе ведется по 214-ФЗ через заключение договора долевого участия. Купить квартиру можно традиционно тремя способами: со 100% оплатой, в рассрочку или ипотеку.

Ипотеку, в том числе и льготную, предоставляют четыре банка: «Сбербанк», ВТБ24, банк «Санкт-Петербург» и «БФА банк». Минимальная процентная ставка у «Сбербанка» - 11.4% годовых. Рассрочка для первой очереди доступна до марта 2016 года, для второй очереди до сентября 2016 года. Минимальный первый взнос 30%, удорожание 1.25% на остаток в месяц, это примерно 15% годовых – дороже, чем в ипотеку.

Процедура покупки стандартная:

1. Бесплатная бронь ставится на 3 рабочих дня (в случае ипотеки продляется);

2. Подать документы в банк можно прямо в офисе «Инвестторга» (работает ипотечный специалист)

3. После одобрения банка подписывается ДДУ и кредитный договор с банком;

4. Первый взнос закладывается на аккредитив в банке «Санкт-Петербург» в течение 3 рабочих дней после подписания ДДУ;

5. После этого необходимо предоставить документы для регистрации ДДУ;

6. После регистрации ДДУ раскрывается аккредитив, копию ДДУ нужно забрать в офисе.

Можно использовать материнский капитал и субсидии - степень готовности объекта это позволяет.

Сам договор долевого участия тоже довольно стандартный и соответствует 214-ФЗ. Я обратила внимание только на один пункт 2.5, согласно которому застройщик имеет право однократно перенести срок окончания строительства не более чем на 6 месяцев, опубликовать это известие в проектной декларации и не рассылать дольщикам личных оповещений. Судя по общению в группах, дольщики настроены к застройщику довольно лояльно и, в случае необходимости, готовы простить ему такую задержку по срокам передачи квартир.

Схема продажи - 8 и 10 баллов

Все прозрачно и соответствует закону, застройщик получает оплату только после регистрации договора, есть ипотека и рассрочка. Последняя, правда, дороговата, за это и за пункт 2.5 в ДДУ снижаю балл.

Соцкультбыт

Напомню, что подземный паркинг предусмотрен только в корпусе 6.5 - это 74 машиноместа, в паркинг можно будет спуститься на лифте. Еще, согласно проектной декларации, появится 169 наземных машиномест, из них 17 для маломобильных граждан. И это все на 1570 квартир. В соседних жилых комплексах дела обстоят ничуть не лучше. Ситуация выглядит ужасающе: что здесь будет, когда заселятся все новостройки - страшно представить. 

 

Стоит место на подземной стоянке 600 тысяч рублей, в ипотеку его купить нельзя, только в рассрочку, зато она беспроцентная до марта 2016 года с первым взносом от 10%. На таких же условиях оплаты можно приобрести кладовки в цокольном этаже. Их метраж от 3 до 20 кв. метров, стоимость - 35 тысяч рублей за «квадрат». 

Первый этаж корпуса 6.5. будет отведен под офисы и коммерческие помещения, они реализуются без целевого назначения, поэтому поручиться, какая в жилом комплексе появится инфраструктура - нельзя.

Коммерческие помещения предусмотрены на первых этажах почти во всех окружающих новостройках, а в соседнем ЖК «Березовая роща» появится еще и торгово-развлекательный комплекс с финским гипермаркетом Kesko и спортклубом. Для любителей более серьезного шопинга - в полутора километрах огромный ТРЦ «Мега Дыбенко». Словом, с торговой и развлекательной инфраструктурой все очень хорошо.

Что касается садиков и школ, их в проектах застройки территории предусмотрено немало, но в первые годы после заселения мест явно будет не хватать, поскольку прием детских учреждений на баланс Ленинградской области обычно осуществляется более медленными темпами, чем заселение новостроек.

Кстати, рядом с ЖК «Европейский» должен появиться садик, но строить его будет не «Инвестторг», а Ленинградская область, поэтому непонятно, когда это будет реализовано по срокам. Предусмотрены садики в ЖК «Березовая роща» и «Вернисаж». Ближайшая школа расположится тоже рядом, около 1 корпуса ЖК «Весна».

В жилом квартале «Новый Оккервиль», который находится по другую сторону парка и Ленинградской улицы, работает государственный центр общей врачебной практики для детей и взрослых, там есть стоматологический кабинет, станция скорой помощи, можно сдать анализы. А вот к специалистам придется ехать во Всеволожскую ЦРБ. 

Инфраструктура - 7 из 10 баллов

Сегодня в Кудрово ситуация с инфраструктурой представляется вполне благополучной для Ленинградской области.

Выводы

ЖК «Европейский» подкупает в первую очередь ценой, которая на данный момент самая доступная во всех новостройках Кудрово. И за эти деньги можно получить квартиры в корпусе комфорт-класса с подземным паркингом, охраной, консьержем и видеонаблюдением.

Немного смущают длительные задержки по предыдущим объектам, но, во-первых, «Инвестторг» достраивал эти дома за другими застройщиками, во-вторых, последний жилой комплекс компания сдала точно в срок, да и степень готовности ЖК «Европейский» уже достаточно высока.

Впрочем, даже если заселение и задержат на квартал, цены все равно останутся более выгодными, чем у соседей. Качество строительства, судя по отзывам и внешнему виду дома, обещает быть достойным. Планировки, конечно, несколько не дотягивают до европейских, но потолки высокие. 

Проблем с парковочными местами избежать удастся только тем, кто поспешит купить место в подземном паркинге, а в пробках после заселения придется стоять всем без исключения, и жители других новостроек Кудрово, к сожалению, окажутся в точно таком же положении. Словом, ЖК «Европейский» получает «8» баллов.

Дария Лапатухина

8баллов

ЖК «Европейский» - обсуждение отчета тайного покупателя:

Другие материалы про Setl City
Другие материалы про ГК Полис
ЖК «NewПитер» в поселке Новоселье: квартиры комфорт-класса по ПДКП и ДДУ

Год назад Тайный покупатель уже проверял ЖК «NewПитер», который компания «Строительный трест» возводит в поселке Новоселье Ломоносовского района Ленинградской области. Поскольку интерес к этому жилому комплексу не...

18 ноября
ЖК «Новоселье. Городские кварталы»: проект с квартирами-трансформерами и запаздывающей инфраструктурой

Северный научно-исследовательский институт гидротехники и мелиорации выделил 499 га своей территории в Ломоносовском районе под строительство 1,5 млн кв. метров жилья в рамках ЖК «Новоселье. Городские...

08 ноября
Автобусный тур по новостройкам «Новое Сертолово» и «Ясно.Янино»

В рамках очередной выставки-семинара «Жилищный проект», прошедшей в СКК 1-2 октября 2016 года, потенциальным покупателям нового жилья традиционно предлагалось посетить автобусные экскурсии по новостройкам Петербурга и...

24 октября