24 апреля 2015

ЖК Березовая роща и ЖК Прогресс: сравниваем новостройки в районе Кудрово

Сегодня Кудрово — одна из самых активно развивающихся локаций вблизи Санкт-Петербурга. Опережает ее, пожалуй, только территория около метро «Девяткино». Хороший выбор и невысокие цены – основное, из-за чего Кудрово привлекает покупателей. В этот раз я получила задание от редакции Novostroy-SPb.ru сравнить здесь две новостройки – ЖК «Березовая роща» от «Полис Групп» и ЖК «Прогресс» от «Мавис».

Новостройки

ЖК «Прогресс» (проверено Тайным покупателем)– это 6 многосекционных жилых корпусов высотностью от 10 до 23 этажей на 2316 квартир, детский сад и 6-этажный отдельностоящий паркинг (начнет работать, когда достроят весь комплекс).

Хотя на сайте компании «Мавис» указано, что паркинг рассчитан на 360 машиномест, менеджер по продажам сообщила мне, что его окончательный проект еще не утвержден. Ориентировочно он сможет вместить 286-300 автомобилей (и это на 2316 квартир). Стоимость места составит 400-700 тысяч рублей. При этом рядом с корпусами мало свободного пространства, застройка очень плотная: парковка может стать проблемой.

На данный момент в комплексе заселены уже две очереди (корпуса 1 и 3), еще в двух продают квартиры. Корпус 2 (третья очередь) обещают сдать к концу 2015 года, корпус 4 (четвертая очередь) – в мае 2016 года. Остальные корпуса в продажу пока не поступали, и сейчас непонятно, когда их построят. По словам менеджера, разрешение на строительство действует до конца 2017 года, при этом его могут продлить. Раньше предполагалось, что весь проект введут в мае 2016 года, но темпы строительства были замедлены.

ЖК «Березовая роща» выглядит как четыре 25-этажные высотки, но застройщик позиционирует комплекс как два дома: первый состоит из одной башни, второй — из трех. Всего будет построено 1463 квартиры, детский сад на 110 мест, фитнес-клуб и общественно-досуговый центр с гипермаркетом Kesko, фуд-кортами и помещениями для проведения занятий кружков и секций. Также проект включает подземные паркинги – под одним из домов (на 108 мест) и досуговым центром (на 78 мест).

Таким образом, ситуация с парковкой здесь не лучше. При этом в соседнем ЖК «Вернисаж» вообще нет паркинга, а в ЖК «Европейский» предусмотрено всего 73 машиноместа на более чем полторы тысячи квартир.

Все четыре корпуса ЖК «Березовая роща» застройщик «Полис Групп» изначально планировал сдать в эксплуатацию одновременно – в III квартале 2015 года. Крайний срок получения ключей был намечен на I квартал 2016 года. Но в процессе выполнения работ по подготовке фундамента обнаружилось, что грунты здесь имеют сложное геологическое строение. Это повлекло за собой дополнительные расходы и увеличение срока строительства.

Кто строит?

ГК «Полис Групп» сообщила дольщикам о переносе срока строительства примерно через год после обнаружения проблем с грунтами. Покупателям предложили подписать дополнительное соглашение к договору о том, что они получат ключи на квартал позже. 

Сейчас новым покупателям анонсируют срок сдачи в I квартале 2016 года (на полгода позже первоначальной даты), передача квартир по ДДУ должна быть произведена до 30 июня 2016 года.

ООО «Мавис» использует диаметрально противоположный подход — иногда указывает в договорах сроки с существенным запасом. Какой подход более честный – решайте сами.

Так, например, у дольщиков первого корпуса ЖК «Прогресс» в ДДУ в качестве срока передачи ключей было указано 16 мая 2016, хотя дом должны были ввести в августе 2014 года. Ключи начали передавать в сентябре 2014 года. Правда, в тех очередях комплекса, которые строят и продают сейчас, на это отведено 6 месяцев, как и положено.

Больше подробностей о репутации застройщиков можно узнать в предыдущих выпусках. О «Полис Групп» я рассказывала в расследовании, посвященном сравнению новостроек «Мой город» и «GreenЛандия», о «Мавис» – в статье о ЖК «Виктория» и ЖК «Солнечный».

Разведка в Интернете

Оба застройщика под отдельные проекты создают только странички на своих основных сайтах. Веб-ресурс «Мависа», на мой взгляд, привлекательнее: он быстрее загружается и содержит больше информации (в частности, можно посмотреть планы этажей и рендер жилого комплекса). Зато на сайте «Полис Групп» при поиске квартиры можно указать номер корпуса и срок сдачи (на сайте «Мависа» квартиры всех очередей выпадают одним общим списком).

Дольщики ЖК «Березовая роща» общаются в открытой группе «Вконтакте». До недавнего времени наиболее актуальной была тема возведения храма поблизости. Сейчас на повестке дня фото со стройки: один из дольщиков выложил несколько кадров, на которых явно видны вопиющие дефекты. Особенно настораживают монтажные щели вдоль окон и балконов и кривая кладка из расколотых пеноблоков. Покупатели обсуждают, что можно сделать уже сейчас, не дожидаясь, когда весь брак закроет отделка фасадов.

Дольщики ЖК «Прогресс» в социальных сетях проявляют куда меньшую активность. Хотя два корпуса уже сданы, отзывов ни о качестве строительства, ни о приемке квартир почти нет. Если судить по отзывам о других жилых комплексах, построенных «Мависом», качество здесь вполне неплохое.

Только некоторым покупателям не нравятся цвета фасадов и стен на этажах, излишняя влажность в квартирах. Другие, наоборот, считают эти цвета жизнеутверждающими, а повышенную влажность — нормальным явлением для нового дома. Также встречаются претензии к благоустройству территории, что неудивительно: вокруг сплошные стройки, заселенных домов в районе Кудрово еще очень мало.

Как строят?

Технология строительства ЖК «Прогресс» – классическая кирпично-монолитная (внешние стены выкладывают кирпичом, утепляют и отделывают навесными вентилируемыми фасадами).

А ЖК «Березовая роща» строят довольно необычным способом: до 2 этажа возводят железобетонные колонны, выше – монолитные несущие стены и перекрытия. Когда я впервые проверяла эту новостройку (еще на этапе котлована), менеджер мне сообщила, что внешние стены  домов сделают из кирпича, хотя в приложении к ДДУ с описанием характеристик квартиры было указано, что из газобетона. В результате в ход пошел пенобетон. Его должны будут еще утеплить и отделать навесным вентилируемым фасадом из фиброцементных плит.

ЖК «Березовая роща»ЖК «Березовая роща»ЖК «Березовая роща»ЖК «Березовая роща»ЖК «Березовая роща»ЖК «Березовая роща»ЖК «Березовая роща»ЖК «Березовая роща»ЖК «Березовая роща»ЖК «Березовая роща»ЖК «Березовая роща»ЖК «Березовая роща»ЖК «Березовая роща»ЖК «Березовая роща»ЖК «Березовая роща»

 

«Полис Групп» позиционирует в качестве особого преимущества то, что входные группы будут выполнены в виде огромных холлов площадью 150 кв. м, отделанных в соответствии с цветами фасадов: красный, голубой, желтый и зеленый.

«Мавис» указывает на своем сайте, что проектировщиком ЖК «Прогресс» является известная архитектурная мастерская «Интерколумниум». Здесь предусмотрена дизайнерская отделка входных групп в одном из двух вариантов цветов: бежево-коричневом или бело-голубом. 

В ЖК «Березовая роща» собираются установить лифты «Алекс», в ЖК «Прогресс» – «Отис» (пользуется большей известностью). В ЖК «Прогресс» будет собственная газовая котельная, в ЖК «Березовая роща» – централизованные отопление и водоснабжение, а также вертикальная разводка в квартирах (то есть трубы от пола до потолка в каждой комнате). Таким образом, в инженерном оснащении ЖК «Прогресс» имеет преимущества.

Офисы и способы покупки

Отделы продаж обеих компаний есть прямо на объектах. В офисе «Полис Групп» работают специалисты и от застройщика, и от официального партнера – «Петербургской Недвижимости». «Мавис» продает все квартиры самостоятельно, без помощи брокеров. Сервис, по моему мнению, находится примерно на одинаковом уровне.

Продажа жилья в обеих новостройках осуществляется по ДДУ. Правда, «Полис Групп» просит переводить первый взнос на свой расчетный счет в течение 5 дней после заключения договора, т.е. принимает деньги до регистрации соглашения в Росреестре. «Мавис» же получает первый взнос через аккредитив в банке.

Квартиры во 2 и 4 корпусах ЖК «Прогресс» можно купить в ипотеку с господдержкой под 12% годовых. Новостройку кредитуют банки: «Сбербанк», «Санкт-Петербург», ВТБ-24, «Открытие», «Москва» и «Газпромбанк».

ЖК «Березовая роща» кредитует еще больше банков: все те же, что и ЖК «Прогресс» (кроме «Газпромбанка»), а также «Райффайзенбанк», «Первобанк», МДМ, «Дельтакредит», «Глобэкс» и «Союз». При покупке квартиры со 100% оплатой или в ипотеку предоставляется скидка (примерно 25% от базовой цены). Также возможна беспроцентная рассрочка сроком до I квартала 2016 года или до I квартала 2017 года (первый взнос должен составить не менее 30%).

Отделка

В ЖК «Березовая роща» есть возможность заказать отделку от застройщика по цене 7 тысяч за кв. м.

Квартиры в ЖК «Прогресс» сдают без отделки, но при желании во 2 корпусе ее можно сделать. В таком случае стоимость квартиры остается базовой без 15% скидки, которая полагается при 100% оплате или покупке в ипотеку (рассрочки нет). Выходит, что отделка обходится в 13,5-14 тысяч рублей за кв. м.

В 4 корпусе ЖК «Прогресс» скидка при 100% оплате или приобретении в ипотеку составляет 20%. Отделку заказать нельзя, зато доступна рассрочка. При покупке в рассрочку скидка уменьшается с 20% до 12% (первый взнос – не менее 50%).

Отделку в ЖК «Прогресс» осуществляют с применением качественных импортных материалов и сантехники (кроме отечественной акриловой ванной), выбор цветов не предоставляют. Санузлы полностью облицовывают керамической плиткой, пол в комнатах покрывают ламинатом, на кухне — плиткой, для стен используют однотонные бумажные обои. В ЖК «Березовая роща» ремонт проще — как в социальном жилье (большинство материалов – отечественные).

Планировки

Планировки в ЖК «Березовая роща» мне очень понравились. Многие студии там имеют кухню-гостиную в виде прямоугольника с двумя окнами и балконом на длинной стороне, глубокую нишу в прихожей, из которой можно сделать гардеробную или кладовку.

Во многих «однушках» тоже есть по два окна в спальне, одно из которых угловое. Возможен выбор между стандартными и евро-планировками. Например, можно купить квартиру метражом 40 кв. м с кухней в 10,5 кв. м, комнатой в 17,5 кв. м и коридором почти в 8 кв. м с вместительной кладовкой. Или такую же по метражу квартиру, где площадь кухни составляет 19 кв. м, комнаты – почти 13 кв. м, прихожей – 5 кв. м (здесь легко встанет угловой шкаф).

«Двушки» есть площадью 49 кв. м с кухней в 11 кв. м, комнатами в 11 и 15,5 кв. м (с угловым окном), и 58 кв. м с кухней в 12 кв. м, комнатами в 12,6 и 17,66 кв. м (в одной из которых два окна, в том числе угловое), и большим функциональным холлом метражом 12 кв. м (вдоль стен можно разместить шкафы).

Главный недостаток планировок в ЖК «Березовая роща» — отсутствие трехкомнатных квартир. В ЖК «Прогресс» они имеются, правда, только с треугольной комнатой или кухней. В остальном планировкам в этом комплексе похвастаться нечем.

ЖК «Прогресс»ЖК «Прогресс»ЖК «Прогресс»ЖК «Прогресс»ЖК «Прогресс»ЖК «Прогресс»ЖК «Прогресс»ЖК «Прогресс»ЖК «Прогресс»ЖК «Прогресс»ЖК «Прогресс»ЖК «Прогресс»ЖК «Прогресс»ЖК «Прогресс»ЖК «Прогресс»ЖК «Прогресс»ЖК «Прогресс»

 

Высота потолков во всех домах «Мавис» составляет около 2,6 м (в «Березовой роще» – 2,75). Немалая часть комнат в ЖК «Прогресс» имеет вытянутую форму, только одно окно (в узкой части). Евро-квартир нет (если нужна кухня большого размера, то придется покупать квартиру соответствующей площади с огромными комнатами).

При этом в ЖК «Прогресс» более низкие цены, чем в ЖК «Березовая роща».

Цены

Стоимость 1 кв. м в ЖК «Прогресс» ниже как минимум на 11 тысяч рублей, чем в ЖК «Березовая роща». Студию можно купить на 300 тысяч дешевле, «однушку» тоже (площадью на 6 кв. м больше), а «двушку» — дешевле на 700 тысяч. Это касается 2 корпуса ЖК «Прогресс», который сдадут в конце 2015 года.

Степень готовности корпуса гораздо выше, чем домов в ЖК «Березовая роща»: он построен до 20 этажа, внешние стены выложены кирпичом и обшиты утеплителем, сделано остекление, уже ведутся внутренние работы и устройство инженерных сетей. На сайте застройщика в разделе «Ход строительства» можно ознакомиться более подробно со списком выполненных работ.

А в ЖК «Березовая роща» еще льют монолит на уровне 18-20 этажей, выложен пенобетон и вставлены окна лишь примерно до 10 этажа, утепление фасадов еще не начинали.

В 4 корпусе ЖК «Прогресс», который обещают сдать в мае 2016, пока льют монолит 3-6 этажей. Но цены за кв. м там не менее чем на 20 тысяч рублей ниже. Студию можно купить на 500 тысяч дешевле, «однушку» — на миллион, «двушку» (площадь больше на 10 кв. м) — на 500 тысяч.

ЖК «Березовая роща», I квартал 2016 (ключи до 30.06.2016)

Тип квартиры Площадь, кв.м. Цена при 100% оплате, руб. Цена кв.м., руб. Примечание
студии 25.49 2 283 904 89 600  
24.04 2 317 456 96 400  
24.36 2 336 208 95 903  
25.33 2 431 680 96 000  
27.34 2 564 864 93 814  
1-комн. 36.39 3 590 048 98 655  
36.41 3 618 816 99 391  
40.09 3 624 136 90 400  
41.52 3 963 958 95 471  
42.18 4 062 100 96 304  
2-комн. 50.36 4 294 600 85 278 3 этаж
50.36 4 747 496 94 271 25 этаж
58.69 5 253 248 89 508  
58.69 5 301 632 90 333  

 

ЖК «Прогресс»

Тип квартиры Площадь, кв.м. Цена при 100% оплате, руб. Цена кв.м., руб. Примечание
4 корпус, май 2016 (ключи до 30.11.2016)
студии 26.14 1 817 000 69 510 первые этажи
26.14 1 882 000 71 997  
29.00 2 096 000 72 276  
1-комн. 37.72 2 490 000 66 013 первые этажи
40.03 2 682 000 67 000  
40.89 2 699 000 66 006 первые этажи
2-комн. 62.95 3 777 000 60 000 первые этажи
61.13 3 790 000 61 999  
62.95 3 840 000 61 001 6 этаж
62.95 3 903 000 62 002 10 этаж
3-комн. 81.71 4 821 000 59 001 4, 6 этаж
86.86 4 951 000 57 000 2 этаж
86.86 5 038 000 58 001 5-12 этаж
2 корпус, IV квартал 2015 (ключи до 30.06.2016)
студии 25.88 1 989 000 76 855  
26.31 2 022 000 76 853  
25.68 2 041 000 79 478  
25.89 2 058 000 79 490  
27.81 2 210 000 79 468  
1-комн. 42.68 3 185 000 74 625 1 этаж
43.13 3 331 000 77 232  
43.49 3 359 000 77 236  
2-комн. 49.53 3 836 000 77 448 1 этаж
49.53 3 927 000 79 285  
50.46 3 954 000 78 359 1 этаж
50.46 4 001 000 79 291  
58.24 4 112 000 70 604 первые этажи
58.24 4 166 000 71 532  
58.82 4 393 000 74 685 первые этажи
58.82 4 501 000 76 522  
3-комн. 88.74 6 464 000 72 842  

 

Локации

С точки зрения локации преимущество имеет ЖК «Березовая роща», поскольку расположен рядом с настоящей березовой рощей и очень близко к парку «Новый Оккервиль». Менеджеры по продажам утверждают, что рощу сохранят, но не все дольщики в это верят. Поэтому некоторые из них положительно расценивают, что прямо под окнами начали строить православный храм – по крайней мере, на его месте уже точно не появится высотка. Это будет уже вторая церковь в непосредственной близости от новостройки.

ЖК «Прогресс» расположен всего в 500 метрах от ЖК «Березовая роща», но гораздо менее удачно – в самом центре нового квартала. Его соседа с северной стороны, ЖК «Весна-2», будут строить еще долго. На западе пока пустое пятно — стройку даже не начинали. С южной стороны находится уже сданный ЖК «Флагман», 25-этажный односекционный дом, без собственной парковки (конкуренции за парковочные места здесь избежать явно не удастся). Кроме того, совершенно непонятно, когда полностью введут сам ЖК «Прогресс», ведь в планах еще два корпуса.

Ближайшее метро для обеих новостроек — «Улица Дыбенко». От ЖК «Березовая роща» до него 2 км, от ЖК «Прогресс» – 2,5 км. При этом в районе Кудрово будет построена собственная станция метро – ближе к ЖК «Прогресс». Но появится она не очень скоро: уже известно, что в планах развития метрополитена до 2020 года она не фигурирует.

До метро «Улица Дыбенко» уже сейчас ходят маршрутки от расположенного рядом ЖК «Австрийский квартал» (рядом с ЖК «Прогресс» тоже есть остановка). Но на выезде из Кудрова бывают серьезные пробки.

О планах строительства новых дорог для решения этой проблемы я рассказывала в статье о ЖК «Лондон». В этом же расследовании можно узнать о планах создания детской инфраструктуры в Кудрове.

Резюме

Оба застройщика в целом имеют неплохую репутацию на рынке. Несомненное преимущество ЖК «Березовая роща» – удачное расположение (рядом с метро, березовым лесом и парком «Новый Оккервиль»), а также очень хорошие планировки и высокие потолки.

В некоторых вопросах между новостройками паритет: сервис отделов продаж, обеспеченность парковочными местами и инфраструктурой.

В остальных параметрах, на мой взгляд, преимущество за ЖК «Прогресс»: быстрые темпы возведения домов, меньшие цены, более высокое качество отделки и строительных работ.  

 

Дария Лапатухина

ЖК «Березовая Роща» - обсуждение отчета тайного покупателя:

Василиса
29 апреля 2015
Какое полезное сравнение! Сразу налицо все плюсы и минусы! Очень помогло при выборе. Спасибо Дария!
Другие материалы про ДДУ
Другие материалы про детская инфраструктура
Автобусный тур по новостройкам Девяткино: ЖК «Новая Охта», ЖК «Новое Мурино», ЖК «Старая крепость», ЖК «GreenЛандия» и ЖК «Сокол»

В рамках прошедшей 28-30 октября в Экспофоруме Ярмарки Недвижимости было организовано несколько автобусных туров. По заданию редакции Novostroy-spb.ru Тайный покупатель посетил обзорную экскурсию по новостройкам у станции метро...

07 декабря
ЖК «NewПитер» в поселке Новоселье: квартиры комфорт-класса по ПДКП и ДДУ

Год назад Тайный покупатель уже проверял ЖК «NewПитер», который компания «Строительный трест» возводит в поселке Новоселье Ломоносовского района Ленинградской области. Поскольку интерес к этому жилому комплексу не...

18 ноября
ЖК «Новоселье. Городские кварталы»: проект с квартирами-трансформерами и запаздывающей инфраструктурой

Северный научно-исследовательский институт гидротехники и мелиорации выделил 499 га своей территории в Ломоносовском районе под строительство 1,5 млн кв. метров жилья в рамках ЖК «Новоселье. Городские...

08 ноября