09 сентября 2013
оценка 8 из 10

ЖК Новая Охта от ЛСР. Недвижимость - Северо-Запад: по хорошим ценам, но пока без инфраструктуры

В качестве очередного задания от редакции Novostroy-Spb мне достался масштабный проект «Новая Охта», который недавно выпустила в продажу компания «ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад». Жилой не комплекс, а правильнее сказать район, будет построен в два этапа, окончание проекта запланировано на 2017 год. К этому времени здесь появится около 12 тысяч квартир, кварталы раскинутся на границе Красногвардейского района между КАД и рекой Охта.

Внушительный список

Застройщик ЖК «Новая Охта» – «ЛСР. Недвижимость - Северо-Запад», ранее известная как «ГДСК». Компания существует на рынке недвижимости с 2001 года, на ее счету 72 построенных объекта. Отзывы о «ЛСР. Недвижимость - Северо-Запад», как обычно, самые разные. Кто-то хвалит, кто-то ругает. Тем не менее, сложно отрицать, что структура – очень крупная, возводит все свои объекты от одного юрлица, в любой проектной декларации можно увидеть внушительный список новостроек, сданных за последние три года, причем зачастую досрочно.

С информацией о жилом районе можно ознакомиться на сайте застройщика или агентства «PRO-Недвижимость», который позиционирует себя как «официальный партнер LSR по продаже квартир в ЖК Новая Охта». На сайте «ЛСР. Недвижимость - Северо-Запад» подробностей о проекте достаточно: выложены все документы, есть подробные отчеты со стройки, указаны цены на квартиры, можно прочитать описание технологии строительства, узнать об отделке и инфраструктуре.

На сайте агентства «PRO-Недвижимость» кое-какие данные отсутствуют, хотя основная информация дублируется. Зато дизайн сайта более приятный, все более наглядно и воспринимается легче. В целом ЖК «Новая Охта» хорошо представлен в Интернете, что поможет потенциальному покупателю сориентироваться на первом этапе знакомства с проектом.

Строго по часам

Попасть на личную встречу с менеджером «ЛСР. Недвижимость - Северо-Запад» оказалось не так-то просто. Начнем с того, что из всех 4 офисов продаж компании мне подходил только центральный, расположенный вблизи станции метро «Чернышевская». Время его работы с 9.00 до 18.00 с понедельника по четверг, а в пятницу и субботу до 17.00.

Записываться на встречу нужно заранее – у меня, например, не получилось приехать на встречу спонтанно в субботу. Если вам подходит только вечернее время или выходные, то договариваться о визите придется чуть ли не за неделю, хотя в будние дни сделать это проще.

На каждого клиента выделяется ровно час. Если вы опаздываете, время консультации соответственно уменьшается. Записаться можно только на определенный час (например, на 13.00 или 15.00), подъехать, скажем, к 13.30 или 14.45 не получится, если только вы не планируете уложиться в полчаса или 15 минут.

На высоте

Зато, приехав к назначенному времени в центральный офис, я была приятно удивлена его видом. Новое здание, оснащенное всем самым современным и удобным: от туалетных комнат до зоны ожидания, где на столе лежали специально разработанные по теме домов детские раскраски. Меня лишь смутило расположение детской комнаты: очень далеко от отдела продаж. Видимо, тот, кто планировал помещения, не в курсе, что дети требуют присмотра.

К менеджеру меня пригласили строго в назначенное время, заняла наша беседа ровно час. Качество консультации было на высоте: на все свои вопросы я получала развернутые подробные ответы, в то же время ничего лишнего, без докучливых расспросов о моей жизненной ситуации.

Технология: тепло зимой и не жарко летом

Первая очередь проекта локализуется между Кольцевой и Муринской дорогами, она будет включать 23 дома, рассчитанных на 1661 квартиру (и 760 мест в паркингах). В продаже пока находятся 6 домов. Пять из них собираются сдать к концу 2014 года и один к концу 2015 года.

Как и большинство других объектов компании «ЛСР. Недвижимость - Северо-Запад», ЖК «Новая Охта» строится из сборного железобетона, произведенного на заводе ДСК «Блок», который также входит в Группу ЛСР. Для производства используется немецкое оборудование Vollert-Weckenmann. Фасад утепляется материалом Rockwool и покрывается несколькими слоями штукатурки по бесшовной технологии.

По словам менеджера, такая технология является на 30% более энергоэффективной по сравнению с кирпично-монолитной. В результате обещают, что в домах зимой будет тепло, а летом, наоборот, не жарко. Рекламируют также шумоизолирующие свойства этой технологии. Долговечность фасадов гарантируется от производителя материалов на 50 лет. Стандартная гарантия от застройщика по законодательству - 5 лет.

Все дома сдаются с полной чистовой отделкой «под ключ». Марки используемых материалов не определены, т.к. тендеры на закупку еще не проводились, но уже понятно, что отделка будет эконом-варианта. Бумажные обои в комнатах и моющиеся на кухне, кафель отечественного производства в санузлах, на полу линолеум. Также будет установлена вся сантехника, межкомнатные двери, розетки, выключатели, счетчики, домофоны. Дополнительно про качество отделки вы можете прочитать в расследованиях Тайного покупателя о ЖК «София» и «Южная Акватрия», которые тоже строит компания «ЛСР. Недвижимость - Северо-Запад».

Планировки: на любителя

Балконы присутствуют в корпусах «Новой Охты», начиная с 5 этажа. Высота потолков в квартирах 2,64 метра. В выставленных на продажу домах нет 4-комнатных квартир (они появятся чуть позднее) и очень мало «однушек». К слову, в 3 и 14 домах, максимально удаленных от КАД, 1-комнатных квартир уже не осталось.

Планировки, как и в большинстве блочных домов, со своими особенностями. Например, во многих квартирах вход в прихожую предваряют небольшие тамбуры, почти во всех квартирах, даже во многих 1-комнатных, есть чуланы и проходные закутки, из которых идет проход в другие комнаты.

В результате общая площадь квартиры стремительно возрастает по сравнению с жилой. Более-менее удачными могу назвать только «двушки» с комнатой на два окна (но в них маленькие кухни - лишь 8,9 кв. метров) и некоторые «однушки». В общем, планировки, прямо скажем, на любителя.

Что почем

Цены, по словам менеджера «ЛСР. Недвижимость - Северо-Запад», небывало низкие. Двухкомнатные квартиры в ЖК «Новая Охта» сравнимы по ценовому диапазону с 1-комнатными в других жилых комплексах. Это объясняется тем, что компания еще никогда не застраивала такое большое пятно. Конечно, на стоимость влияет еще и то, что старт продаж был объявлен недавно.

Кстати, 1-комнатные квартиры лишь в августе вышли из резерва компании. Плановое повышение стоимости жилья застройщик производит первого числа каждого месяца, а вот на сколько вырастет цена, сказать сложно: от 500 рублей за «квадрат» и более.

В итоге, цены все равно немного выше, чем в среднем по Мурино (если сравнивать с комплексами «Тридевяткино царство» или «Созвездие»), но зато «Новая Охта» возводится не во Всеволожском районе области, а в Красногвардейском районе Петербурга, т.е. у жителей будет городская прописка.

Кроме того, застройка ориентирована на определенный социальный статус жильцов, т.к. в проекте совсем нет студий и очень мало «однушек», зато много «двушек» и «трешек», будут здесь и 4-комнатные квартиры. Например, в ЖК «Новое Мурино», который строит ЦДС в том же месте, с другой стороны от Муринской дороги, цены выше на 30%, но и срок сдачи гораздо раньше - I квартал 2014 года.

 

Кол-во комнат Площадь (кв. м) Цена при 100% оплате от (рубли) Цена при 100% оплате до (рубли) Цена за «квадрат», тысячи рубли
1-комнатные    39,4-45,1    2 342 000    2 751 100    60-61
2-комнатные    57,5-63,73    2 875 000    3 377 690    50-53
3-комнатные    76,2-81,25    3 810 000    4 062 500    50

 

Как купить?

Квартиры продаются по договору долевого участия (214-ФЗ). При 100% оплате (не ипотеке) предоставляется скидка 15%. При ипотеке цена примерно на 3% выше, чем при 100% оплате. Ипотеку дают множество банков: ВТБ24, «Газпромбанк», «Уралсиб», «Сбербанк», «Ханты-Мансийский банк», банк «Санкт-Петербург», Райффазен Банк и другие.

При покупке в рассрочку предоставляется 15% дисконт на первый взнос, который может быть от 10% стоимости квартиры. Это, конечно, необычно, ведь, как правило, минимальный размер первого взноса бывает от 30%. Хотя, думаю, воспользоваться этим предложением мало кто успеет, т.к. оно действует лишь до 30 сентября 2014 года, на квартал раньше запланированного по графику срока окончания работ. Видимо, застройщик намеревается опередить сроки сдачи, что вполне вероятно, судя по истории строительных работ компании за последние три года.

Мне распечатали памятку со всеми этапами заключения договора по 214-ФЗ, сроками и суммами всех сборов. Как удобно, и сколько это экономит времени при общении с менеджером! Удивительно, что другие застройщики, с которыми мне приходилось иметь дело, этого не делают. Кстати, забронировать квартиру у «ЛСР. Недвижимость - Северо-Запад» можно бесплатно на 3 дня, в случае ипотеки - на 10 дней.

Локация и инфраструктура

Именно локация новостройки вызывает больше всего критики на форумах, и скажу - не зря. Найти ЖК «Новая Охта» легко: достаточно лишь не прозевать указатель съезда с КАД на деревню Новая и выехать на Муринскую дорогу. Дальше заблудиться невозможно – все стройки «ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад» огорожены ярким красным забором, который тянется вдоль дороги. Из телефонного разговора с менеджером я узнала, что многие покупатели стремятся выбрать дом подальше от КАД, но для себя я лучше выбрала бы корпус подальше от Муринской дороги.

Во-первых, КАД к моменту сдачи первой очереди отгородят шумоизоляционными барьерами, во-вторых, она находится несколько дальше от стройки и впоследствии между ней и жилыми домами появится деловая зона. А вот Муринская дорога, причем с весьма оживленным движением, ничем не огорожена и проходит очень близко к строящимся домам. Ее конец на подъезде к развязке КАД и повороту на Мурино стоял в пробке - и это в будний день в 12 часов дня! Что тут творится вечерами сложно представить.

Чтобы добраться до инфраструктуры Красногвардейского района, перечисленной застройщиком как доступной для жильцов, нужно преодолеть эту пробку. Пешком пройти этот путь, на мой взгляд, нереально, т.к. пешеходные тротуары отсутствуют. Правда, со временем город обещает построить пешеходный мост через КАД, но это будет, в лучшем случае, лет через пять. Так что сейчас я не вижу смысла перечислять всю инфраструктуру, расположенную на ул. Руставели и Гражданском проспекте, все равно на данном этапе к «Новой Охте» она относится весьма отдаленно.

Правда, потом и внутри кварталов жилого района вырастет инфраструктура: детские сады, школы (строить будет город), магазины на первых этажах и т.д. Однако на сегодняшний день здесь есть лишь чистое поле и заторы на дорогах.

Без машины в таком месте жить непросто, но и с машиной сложно. С другой стороны, развязка КАД находится совсем рядом, в скором времени достроят ЗСД и можно будет быстро попасть в любой конец города. Наверное, кому-то местоположение комплекса покажется оптимальным, но, на мой взгляд, лучше жить в 5 км от города в каком-нибудь направлении с хорошей транспортной доступностью и тратить время на дорогу в город, чем стоять в пробке в черте города и вдобавок круглосуточно дышать выхлопными газами.

А напоследок я скажу…

Проект ориентирован на семьи, которые купят квартиру для жизни, об этом свидетельствует квартирография новостройки. Для инвестиций ЖК «Новая Охта», на мой взгляд, не самый подходящий вариант: во-первых, далековато до метро, во-вторых, это панельный дом, что само по себе не плохо, если устроит планировка и высота потолков, но уж слишком много устаревших стереотипов связано с этим словом (квартиру в панельном доме сложнее продать или сдать).

Приемлемые цены, городская прописка, надежный застройщик и близкий срок сдачи - очевидные плюсы ЖК «Новая Охта». Благодаря расположению вблизи нескольких развязок КАД, отсюда за 40 минут можно добраться практически до любой точки города. Наличие полной отделки «под ключ», конечно, плюс, но стоит иметь в виду, что ремонт весьма бюджетный.

Минусы я вижу следующие: отсутствие инфраструктуры в шаговой доступности, все только еще будет строиться; близость оживленных автомобильных потоков и отсутствие зелени. ЖК «Новая Охта» получает от меня «4» балла.

Дария Лапатухина

8баллов

ЖК «Новая Охта» - обсуждение отчета тайного покупателя:

Эдуард
08 апреля 2014
В ответ на комментарий пользователя
Надежна Ивановна
13 сентября 2013

если вам здесь жилье не по зубам, читаем не по фин. возможностям, проходите мимо и не гнобите комплекс!! реальные минусы тут - транспорт и инфраструктура, а цены действительно приемлемые и иметь городскую прописку лучше областной. мы вот купили и довольны!

Никто комплекс не гнобит, просто очередное закадье с кучей проблем( шушары например )
Дмитрий
22 марта 2014
Живу в п.Бугры, купили квартиру в Новой Охте и надеемся на изменение условий проживания к лучшему. Да действительно пока инфраструктуры никакой, но в Буграх - коммунальные платежи дороже чуть ли не в разы, из кранов с водой течёт желтая жижа, поликлиника во Всеволожске, скорую маленькому ребёнку не вызвать(будет ехать всю ночь), полиция в п. Кузьмолово, и постоянные обещания, что Бугры присоединят к городу - чушь.. Поживите - узнаете, а лучше перееду....
Дмитрий
19 февраля 2014
В ответ на комментарий пользователя
Надежна Ивановна
13 сентября 2013

если вам здесь жилье не по зубам, читаем не по фин. возможностям, проходите мимо и не гнобите комплекс!! реальные минусы тут - транспорт и инфраструктура, а цены действительно приемлемые и иметь городскую прописку лучше областной. мы вот купили и довольны!

Я тоже купил не смотря на то, что прописка к сожалению городская, а с областной дешевле: ОСАГО, КАСКО, электричество, вмененный налог на предпринимательскую деятельность, транспортный налог. Ежегодно набегает на двухнедельный отпуск в теплой стране. Так что городскую прописку считаю большим минусом Новой Охты.
Дмитрий
19 февраля 2014
В ответ на комментарий пользователя
Наталья
05 февраля 2014

однушек в свободной продаже нет не только в 3 и 14 домах;но и в 1, и во 2, и вообще нет!!!!! Была в офисе на м. Академическая вчера. можно только встать в очередь на снятие брони...

Я встал в очередь на однушку в третьем доме и через 4 дня бронь освободилась. Заключил договор. 40 метров без лоджии 2440 т.
Другие материалы про Инфраструктура
Другие материалы про Ипотека
ЖК «NewПитер» в поселке Новоселье: квартиры комфорт-класса по ПДКП и ДДУ

Год назад Тайный покупатель уже проверял ЖК «NewПитер», который компания «Строительный трест» возводит в поселке Новоселье Ломоносовского района Ленинградской области. Поскольку интерес к этому жилому комплексу не...

18 ноября
ЖК «Новоселье. Городские кварталы»: проект с квартирами-трансформерами и запаздывающей инфраструктурой

Северный научно-исследовательский институт гидротехники и мелиорации выделил 499 га своей территории в Ломоносовском районе под строительство 1,5 млн кв. метров жилья в рамках ЖК «Новоселье. Городские...

08 ноября
Автобусный тур по новостройкам «Новое Сертолово» и «Ясно.Янино»

В рамках очередной выставки-семинара «Жилищный проект», прошедшей в СКК 1-2 октября 2016 года, потенциальным покупателям нового жилья традиционно предлагалось посетить автобусные экскурсии по новостройкам Петербурга и...

24 октября