13 июля 2015
оценка 7 из 10

ЖК О'Юность от Seven Suns Development: дешевые квартиры в промзоне

Компания Seven Suns Development продолжает поражать потенциальных покупателей. Первый проект, который девелопер вывел на рынок новостроек Петербурга - ЖК «Я - Романтик» - в свое время вызвал большой резонанс. Он привлекал и отпугивал одновременно невероятно низкими ценами. Не успев достроить его, компания вывела в продажу следующую новостройку - ЖК «О'Юность». О нем можно сказать все то же самое, именно поэтому редакция Novostroy-SPb.ru поручила мне проверить жилой комплекс.

Что строят?

На пересечении Октябрьской набережной и ул. Крыленко построят 8 монолитных домов переменной этажности 14-25 этажей, многоярусный паркинг и детский сад на 220 мест, первые этажи частично займут коммерческие помещения, дворы будут закрыты от транспорта. Это и будет ЖК «О’Юность», кстати, в стоимость квартир входит полная отделка, даже мебель и бытовая техника.

Также на территории комплекса появится общественная зона: торговая улица с магазинами и прогулочной аллеей, площадь Юности с кинотеатром «О’Юность», велосипедные дорожки. Дома в плане представляют собой прямоугольники, расположенные друг за другом в два ряда. Еще одна особенность проекта - косые крыши, понижающиеся в сторону юга.

Сейчас в продаже первая очередь, которая вместит 2209 квартир. Это четыре дома, из которых первый корпус стоит вдоль Октябрьской набережной, а три других располагаются за ним ровными рядами. Видовые квартиры, пользующиеся большим спросом у покупателей, еще есть в продаже, хотя и в небольшом количестве, в первом и в торце второго корпуса.

Кто строит?

О репутации девелопера я уже писала в отзывах о ЖК «Я - романтик». С тех пор мало что изменилось, новых сданных объектов не появилось, но темпы строительства ЖК «Я - Романтик» (читайте подробное расследование: часть 1 и часть 2) нареканий не вызывают.

Напомню, что компания - новичок на рынке, в своем портфеле имеет лишь один самостоятельно построенный дом в г. Вологда - ЖК «Музыкант». Построен он, впрочем, в срок и все свои обещания дольщикам застройщик выполнил.

В Санкт-Петербурге Seven Suns Development поначалу участвовала в строительстве нескольких проектов совместно с другими застройщиками, теперь же взялась за самостоятельные проекты и, как мы можем видеть, довольно стремительно выпускает их на рынок, сопровождая широкой рекламной кампанией.

Надежность девелопера - 6 из 10 баллов

Однако какие-либо выводы делать пока рано, поэтому параметр «надежность девелопера» сохраняет свою прежнюю оценку.

Разведка в Интернете

Перед поездкой в офис я, как обычно, взялась сначала за проверку информации в Интернете. Именной сайт жилого комплекса, в отличие от сайта ЖК «Я - Романтик», содержит, помимо романтики, немало практической информации.

Выложена вся проектная документация, есть цены и планировки квартир, web-камеры и фотоотчеты со стройплощадки, можно узнать общую информацию о проекте, посмотреть генплан.

Не хватает разве что привязки планировок к местности и розе ветров, а также поэтажных планов. Сам по себе сайт удобный и понятный, отличается неброским дизайном.

На форумах и в соцсетях тоже есть обсуждения новостройки, но, как и в случае с ЖК «Я - Романтик», во многом они сводятся к догадкам оптимистов и пессимистов. Многих смущает неизвестность застройщика вкупе с низкими ценами.

Другие полагают, что местоположение новостройки имеет ряд существенных недостатков, поэтому цена для этой локации не такая уж демпинговая. Немало смущает людей и широта размаха рекламной кампании Seven Suns Development – по вложениям средств в рекламу она бьет все рекорды.

Информационная доступность - 7 из 10 баллов

В целом кое-какую информацию о проекте в сети найти можно.

Пути-дороги

Чтобы собрать воедино кусочки паззла пора ехать в отдел продаж. В центральном офисе на Петроградской стороне я уже успела побывать два раза, когда проверяла ЖК «Я - Романтик», поэтому на этот раз решила отправиться в офис продаж на объекте.

Располагается новостройка на Октябрьской набережной, 44 - южнее пересечения улицы Крыленко с Октябрьской набережной. Но если пользоваться общественным транспортом, то придется добираться от Дальневосточного проспекта, по которому от метро ходят автобусы, маршрутки и трамваи. Я добиралась от станции метро «Новочеркасская» на 38 трамвае, но еще ближе располагается метро «Улица Дыбенко», от нее ходят маршрутки и автобус №5.

От Дальневосточного проспекта до Октябрьской набережной, где находится офис продаж, нужно пройти пешком 700 метров по ул. Крыленко. Большая часть пути идет вдоль строительного забора Seven Suns Development по наглухо закрытому защитному тоннелю.

В целом, транспортная ситуация пока не очень хороша как для автомобилистов, так и для пешеходов. Крупные магистрали в этом районе известны своими пробками (особенно загружены бывают Дальневосточный проспект и Октябрьская набережная), а метро далеко – придется добираться общественным транспортом, притом, до остановки еще надо дойти.

 

Улучшает ситуацию то, что к 2018 году планируют построить новый Большой Смоленский мост через Неву, который соединит пр. Коллонтай с Большим Смоленским проспектом. Сейчас ближайшим мостом через Неву является Володарский, до которого 2 километра, в 7 километрах находится ближайший выезд на КАД.

Транспортная доступность - 6 из 10 баллов

Рядом с будущим мостом в перспективе появится станция метро «Дальневосточная», вот только в очень отдаленной перспективе – ее проектирование точно не начнут ранее 2025 года. Впрочем, ближайшей к ЖК «О’Юность» все равно останется станция метро «Улица Дыбенко».

Только промзона

В ближайшем окружении ЖК «О’Юность» пока только промзона. Вокруг автозаправки и заводы: пивоваренный, цементный, металлообрабатывающий, и даже вредное химическое производство – завод «Реагент», но он здесь не останется, уже принято решение о его переезде в Ручьи. Прогулка по промзоне большого удовольствия не доставляет, поэтому хорошо, что идти только 700 метров.

Наконец, добравшись до Октябрьской набережной, я сразу увидела небольшой отдел продаж. Но прежде, чем зайти внутрь, решила оценить вид на Неву, который так ценится среди покупателей жилья.

Хочу признаться, что впечатления мои были далеки от положительных. Никаких особенных красот взору не открывается. На другом (левом) берегу Невы к северо-западу от новостройки, куда выходят окна видовых квартир, которые еще есть в продаже, можно лицезреть лишь трубы промзоны.

Южнее тянется сад Крупской, но квартиры с юго-западной ориентацией окон уже давно раскуплены. А самое главное – вид на Неву перекрывает нескончаемый поток транспорта, в том числе грузового, который постоянно движется по Октябрьской набережной в 4 ряда днем и ночью. 

С учетом розы ветров велика вероятность, что вся пыль, копоть и выхлопы от машин будут на окнах домов.

Офис продаж

Разочаровавшись от увиденного, я зашла в офис продаж. Там можно получить полноценную консультацию, работает несколько менеджеров. Их рабочие места оборудованы компьютерами, так что есть доступ ко всей информации.

Заранее договариваться о встрече не требуется, можно приезжать в часы работы, которые, кстати, очень дружественны к покупателю: с 9 до 21 часов по будням и с 10 до 20 по выходным.

Однако впечатления от консультации оказались не лучше, чем от вида на Неву - намного менее положительные, чем в оба прошлых раза, когда я бывала в офисе Seven Suns Development.

Менеджер, который взялся со мной общаться, половину времени совмещал консультацию с какой-то другой работой, а когда, наконец, доделал ее, стал общаться еще более странно. Каждый ответ он предварял долгой паузой и пристальным взглядом в глаза, что показалось мне совершенно неадекватным ситуации и вызывало дискомфорт.

Сервис - 6 из 10 баллов

Ответы на все мои вопросы я получила крайне односложные - менеджер не считал нужным поддерживать разговор, ограничиваясь одними взглядами. Вместо них я бы предпочла получить более подробную информацию о проекте.

Ремонт по договору пожертвования

О технологии строительства в проектной декларации ничего не сказано, а менеджер рассказал о ней очень сжато: монолитные стены, в том числе и внешние, плюс навесные фасады. Это отличается от технологии строительства ЖК «Я – романтик», где используется газобетон в металлической обойме.

Все квартиры, как я уже упоминала, покупатели получат с полной чистовой отделкой, в которую войдет ламинат на полу и обои на стенах в комнатах, кухне и коридоре.

В санузле на полу будет плитка, а стены просто окрашены. На мой удивленный вид менеджер отреагировал, добавив: «Как у ЮИТ». Также по словам менеджера, отделка будет хорошая, из качественных европейских материалов.

Стиль отделки можно выбрать из трех вариантов по цветам: хай-тек, восточный и классика. Можно посмотреть картинки с цветовыми решениями в фотоотчете к расследованию ЖК «Я – Романтик», там предлагаются точно такие же варианты отделки.

Во всех квартирах на кухне будет электрический чайник и варочная панель на две конфорки. Набор мебели идет разный в зависимости от типа квартир. Во всех квартирах будет кухонный гарнитур и шкаф-гардероб, в однокомнатных и студиях еще поставят диван, стол и стулья.

Есть, правда, один нюанс: вся отделка и мебель предоставляются по договору пожертвования, в котором говорится, что «жертвователь вправе отменить пожертвование» в любой момент.

По словам менеджера, отделку и мебель стоит воспринимать как подарок от застройщика, что вполне логично. Цены на квартиры и без учета отделки напоминают аттракцион невиданной щедрости, но об этом речь впереди.

Как купить?

Способ покупки находится полностью в поле 214-ФЗ - квартиры реализуются через заключение договоров долевого участия (ДДУ). Оплату необходимо перечислить на аккредитив в «Альфа-Банке» в течение трех дней после подписания договора.

За бронь квартиры придется заплатить 30 тысяч рублей, которые потом пойдут в счет оплаты за ускоренную регистрацию ДДУ в Росреестре. Доступна ипотека пока только от «Сбербанка» и «Промсвязьбанка».

Можно воспользоваться рассрочкой до конца строительства (декабря 2016 года) под 1,5% на остаток в месяц (это получается 19,5% годовых).

Риски дольщиков страхует «Страховая Инвестиционная Компания» («Стинко»). Компания существует с 2002 года, но активно занимается страхованием только последний год, и только одним видом страхования, что у некоторых дольщиков вызывает опасения.

Земля, на которой строится ЖК «Юность», находится в собственности застройщика (в этом проекте им выступает ООО «Базис»), разрешение на строительство, правда, почему-то действует до 27 октября 2016 года, хотя срок сдачи первой очереди - IV квартал 2016 года (менеджер в офисе сказал, что до декабря 2016 года). Видимо, застройщик просто намерен завершить стройку на пару месяцев раньше.

К самому тексту ДДУ у меня возник только один вопрос, он касается формулировки относительно срока передачи квартир, который прописан двумя пунктами:

1.   Плановый срок окончания строительства и получения разрешения на ввод в эксплуатацию – IV квартал 2016 года;

2.   Срок передачи квартиры – в течение 6 месяцев после получения этого разрешения.

Схема покупки - 8 из 10 баллов

Соответственно, если планы изменятся, и срок окончания строительства перенесут – могут возникнуть сложности.

Что почем

Цены на квартиры при 100% оплате:

Тип Метраж (мин, макс) (кв.м) Цена при 100% оплате (рубли) Стоимость кв.метра (рубли)
студии 23,02 1 611 400 70 000
  25.57 1 789 900 70 000
1-комн. 38.25 2 524 500 66 000
  40.5 2 632 500 65 000
2-комн. 49.9 3 243 500 65 000
  62.91 4 026 240 64 000
2-комн. евро 57,95 3 650 850 63 000
3-комн. 73,38 4 916 460 67 000
  81.52 5 135 760 63 000

 

Сравнить цены ЖК «О’Юность» с соседними новостройками оказалось не так-то просто. Одно из основных преимуществ жилого комплекса – вид на Неву, а ближайшие соседи строятся далеко от набережной.

 

Новостройки с видом на Неву располагаются ближе к центру или имеют совсем другой срок сдачи. Тем не менее, расскажу вкратце о самых ближайших соседях.

1.   ЖК «Виват» от малоизвестной компании «Донк» располагается на ул. Крыленко за Дальневосточным проспектом и уже не имеет преимущества в виде вида на набережную Невы. К тому же, жилой комплекс представляет собой апарт-отель, то есть прописаться в этом жилье будет невозможно. Сдается новостройка также в IV квартале 2016 года. Цены там ниже: квадратный метр стоит от 50 тысяч рублей, самая маленькая студия обойдется всего в 1 миллион 300 тысяч, однокомнатная 1 млн 800 тысяч рублей.

2.   ЖК «Невский Эталон» от компании ПСК располагается тоже далеко от набережной, зато  рядом с парком Строителей и ближе к метро «Улица Дыбенко». К тому же сдается новостройка на год раньше ЖК «О’Юность» - в IV квартале 2015. Цены там, конечно же, гораздо выше: от 89 тысяч рублей за квадратный метр. Самая дешевая однокомнатная обойдется в 3 миллиона 300 тысяч рублей.

3.   Самый ближайший «сосед» из тех, что тоже имеют вид на Неву - ЖК «Дом-Мегалит на Неве» от застройщика «Мегалит», он строится на другом (левом) берегу Невы, и южнее рядом с пр. Обуховской обороны и парком Куракина дача. Сдается новостройка тоже на год раньше, в IV квартале 2015 (срок перенесен со 2 квартала 2015 года). Цены, соответственно, тоже выше: квадратный метр стоит 90-120 тысяч рублей, самая маленькая студия обойдется в 3 миллиона 200 тысяч рублей.

Как видно, сравнивать стоимость жилья ЖК «О’Юность» с соседними стройками большого смысла не имеет. Зато очень интересно сравнить их с новостройками Кудрово и Мурино – цены абсолютно сопоставимы. 

Это, конечно, удивительно, при всех недостатках промзоны, от локации на берегу Невы невольно ожидаешь других цен - такое мнение разделяют многие потенциальные покупатели. Также и по оценкам некоторых экспертов (например, такое мнение высказал журналистам Сергей Бобашев, генеральный директор компании «СБ Консалт»), жилье на Октябрьской набережной в этом месте может стоить от 86 до 110 тысяч рублей за квадратный метр.

Цены на квартиры - 10 из 10 баллов

Учитывая, что в ЖК «О’Юность» квадратный метр жилья с полной отделкой, мебелью и техникой стоит 63-70 тысяч за кв. метр, цены, конечно, сказочные.

Геометрия жилья

Помимо заманчивых цен ЖК «О’Юность» радует покупателей также замечательными планировками. Все студии в плане выглядят в форме буквы «Г», поскольку лоджия располагается внутри прямоугольника, который занимает квартира. В итоге мы получаем зонирование пространства на кухонную и жилую зону. В помещении будет много света за счет широкого окна. Прихожая площадью 4 кв. метра предусматривает место под шкаф-купе.

Не уступают студиям и однокомнатные квартиры. Те, что поменьше (метраж 38.25 кв. м), отличаются большой лоджией (6 кв. м), которая идет вдоль всей квартиры, выход на нее есть из комнаты (13 кв. м) и кухни (12 кв. м). В прихожей есть глубокая ниша, там можно устроить кладовку или поставить вместительный шкаф.

В варианте «однушки» побольше (площадью 39.8 кв. м) лоджия  примыкает только к кухне, за счет чего увеличен метраж комнаты – 17 кв. м. Во всех студиях и однокомнатных просторные совмещенные санузлы – 4 кв. метра.

В самой маленькой «двушке» (площадью 58.67 кв. м) выгодно обыграно угловое расположение кухни, так что окно и балкон выходят на разные стороны света. Санузел здесь уже раздельный (3 кв. м) ванная и двухметровый туалет.

В «двушках» большего размера угловое расположение с окнами на две стороны имеет одна из спален. Самые большие варианты двухкомнатных  (метраж 62.91 кв. м) вообще предусматривают в угловой комнате 2 окна на длинной стороне и балконный блок на короткой, вторую лоджию в другой спальне. Но особую эксклюзивность этой планировке придает такая деталь, как окно в ванной – редкая роскошь для российских реалий.

«Двушки» представлены также в вариантах «евро», с большими кухнями-гостиными. В тех, что поменьше, кухни по форме такие же, как студии – в виде буквы «Г» (за счет углубленной лоджии).

В «евро-двушках» метражом 50.3 кв. метра комната имеет форму прямоугольника, в квартире побольше (53 кв. м) спальня более квадратная и с двумя окнами.

В самых больших «евро-двушках» (57.95 кв. м) кухня-гостиная квадратная (19 кв. м), а в форме буквы «Г» спланирована очень вместительная прихожая – 15 кв. м.

Что касается «трешек», они в этом комплексе, на мой взгляд, не удались: без выбора по метражу - все около 81 кв. м - обычные «расчески» с длинным коридором, прямоугольными помещениями комнат и кухни, в торцах которых по одному окну.

Конечно, заметно, что проектировщики позаботились о том, чтобы выделить в прихожей места для шкафов, да и двери в комнаты смещены таким образом, чтобы оставить между ними свободным длинный участок стены.

Удобно и то, что в двух противоположных концах коридора располагается по просторному санузлу. Все это улучшает впечатление от «трешек», но застройщик изначально поднял планку и, честно говоря, ожидалось уже чего-то большего.

Планировки - 9 из 10 баллов

Тем не менее, общее впечатление от планировок осталось замечательное, а за окна в ванной я даже готова простить скромную высоту потолков (2.65 метра) и не самые блестящие трехкомнатные квартиры, которых, к тому же, в жилом комплексе будет не так уж много. Зато такие преимущества как большие окна и просторные санузлы относятся практически ко всем квартирам.

Соцкультбыт

Как я уже говорила, в окружении ЖК «О’Юность» пока только промзона - автозаправки и заводы: пивоварня «Хайнекен», заводы «Проммонолит», «Реагент», чуть дальше заводы «Аэрок», «Баррикада».

Правда, на углу ул. Тельмана и Октябрьской набережной есть небольшое скопление жилых домов, там даже работает детсад-школа «Праздник», но на этом пока и заканчивается жилая часть.

Однако в перспективе промзона между Дальневосточным пр. и Октябрьской набережной полностью уступит место жилой застройке. ЖК «О’Юность» - первый жилой комплекс, который здесь строится, но далеко не последний.

Компания «ЛСР.Недвижимость - Северо-Запад» владеет на Октябрьской набережной участком 56 га и собирается застраивать его поэтапно. В первую очередь будет освоена территория заводов «Аэрок» и ПО «Баррикада», по участку на Октябрьской набережной, 40-42 уже разработан и утвержден план застройки. Кроме жилых домов, здесь будет построено немало социальных объектов (школы, детские сады и др.).

На месте бывшей бумажной фабрики братьев Варгуниных на Октябрьской набережной, 54 построит свой жилой комплекс компания «БФА-Девелопмент».

Когда все это произойдет – сказать сложно, поэтому пока жителям ЖК «О’Юность» придется ориентироваться на инфраструктуру, которую построят в рамках самого проекта, а также обжитые кварталы за Дальневосточным проспектом.

В самом ближайшем из них располагается три садика, школа, детская поликлиника – все в пределах одного-полутора километров. На таком же расстоянии есть небольшие магазинчики и универсамы.

Парки поблизости есть, но они очень маленькие, больше похожи на скверы. Брестский парк на расстоянии чуть более 1 километра, в двух километрах парк Строителей.

Сразу за ним располагается несколько торгово-развлекательных центров с крупными гипермаркетами, магазинами и развлечениями: Лента, Касторама, Леруа Мерлен, большой ТРК Лондон Молл. Торговые центры есть еще рядом со станцией метро «Улица Дыбенко».

Инфраструктура - 8 из 10 баллов

В общем, с шоппингом и развлечениями, на мой взгляд, все в порядке. Не стоит забывать, что инфраструктура будет появляться в перспективе и в непосредственной близости, к тому же в рамках ЖК «О’Юность» построят детский сад, а на первых этажах расположатся магазины, аптеки и все остальное.

Парковки и экология

Также проектом ЖК «О’Юность» предусмотрен многоярусный паркинг то ли на 966 мест (как сказано в проектной декларации), то ли на 919 (как указано на сайте и на генплане в папке у менеджера). Стоимость машиноместа, по словам менеджера, будет начинаться от 400-500 тысяч рублей. В первом корпусе есть несколько подземных парковок, но их совсем мало – всего 18 штук.

 

Под вопросом находится организация открытой парковки на 840 машиномест рядом с жилым комплексом. Застройщик ранее намеревался купить для этой цели землю обанкротившегося завода «Мозель», но, как мне объяснил менеджер, на торгах назначили за этот участок чересчур высокую цену - в 609 миллионов рублей.

В результате сейчас Seven Suns Development ведет переговоры о ее снижении. Если цену не снизят, открытой парковки у жилого комплекса не будет, и на 2209 квартир останется менее тысячи платных мест в многоярусном паркинге.

С учетом того, что парковаться на улицах вокруг новостройки возможности нет, это может стать проблемой. Некоторые дольщики жалуются на форумах, что перед подписанием ДДУ менеджеры им обещали, что бесплатная парковка обязательно будет, и очень разочарованы тем, что ее обустройство сейчас встало под вопрос.

Вопрос экологии также стоит ребром. В этом смысле, мне кажется, основную проблему создает загазованная набережная. Рекультивация земель под опасными производствами – процесс сложный и долгий, хочется надеяться, что произведен он будет тщательно.

Что касается территории самого ЖК «О’Юность», как мне сказал менеджер, там находились склады, вредных производств не было, поэтому в рекультивации не было необходимости, и она не проводилась.

Резюме

В общем, экологическая обстановка в этом месте далека от благоприятной, транспортная доступность также оставляет желать лучшего, да и сам район в целом пока производит депрессивное впечатление.

Но нужно понимать, что со временем вся промзона между Дальневосточным проспектом и Октябрьской набережной подвергнется редевелопменту и будет застроена жильем и инфраструктурой.

Вот только пока непонятно, сколько придется ждать. ЖК «О’Юность» - первый жилой комплекс, который строится в этом месте, поэтому, с точки зрения инвестиций, проект очень привлекателен.

Нет никаких сомнений, что жилье в этом месте будет только дорожать. Однако и инвестиционные риски эксперты оценивают выше среднего – смущает малый опыт девелопера и отсутствие устойчивой репутации на рынке.

Ситуация с инфраструктурой не самая плохая уже сейчас, а когда новостройка заселится, и откроется детский сад с магазинами на первых этажах – все будет еще лучше. Однако сейчас нет определенности в том, когда достроят весь жилой комплекс целиком.

Раньше менеджеры говорили, что оставшиеся 4 дома достроят в 2017 году, сейчас уже не дают таких обещаний, ссылаясь на нестабильность экономической обстановки.

Тем не менее, у ЖК «О’Юность» много плюсов: великолепные планировки, надежная схема покупки, вид на набережную Невы, что высоко ценится у покупателей, хотя лично меня и не очень впечатлил вид на загазованную набережную. Учитывая все плюсы и минусы ставлю новостройке «7» баллов.

Дария Лапатухина

7баллов

ЖК «Светлый мир «О`Юность» - обсуждение отчета тайного покупателя:

Другие материалы про 214-ФЗ
Другие материалы про Seven Sun Development
Автобусный тур по новостройкам Девяткино: ЖК «Новая Охта», ЖК «Новое Мурино», ЖК «Старая крепость», ЖК «GreenЛандия» и ЖК «Сокол»

В рамках прошедшей 28-30 октября в Экспофоруме Ярмарки Недвижимости было организовано несколько автобусных туров. По заданию редакции Novostroy-spb.ru Тайный покупатель посетил обзорную экскурсию по новостройкам у станции метро...

07 декабря
ЖК «NewПитер» в поселке Новоселье: квартиры комфорт-класса по ПДКП и ДДУ

Год назад Тайный покупатель уже проверял ЖК «NewПитер», который компания «Строительный трест» возводит в поселке Новоселье Ломоносовского района Ленинградской области. Поскольку интерес к этому жилому комплексу не...

18 ноября
ЖК «Новоселье. Городские кварталы»: проект с квартирами-трансформерами и запаздывающей инфраструктурой

Северный научно-исследовательский институт гидротехники и мелиорации выделил 499 га своей территории в Ломоносовском районе под строительство 1,5 млн кв. метров жилья в рамках ЖК «Новоселье. Городские...

08 ноября