Автобусный тур по новостройкам ЖК «Тойве», ЖК «ЗимаЛето», ЖК «Екатерининский», ЖК Cinema и ЖК «Медалист»

13-14 февраля в СКК прошла очередная выставка «Жилпроект», в рамках которой, как обычно, были организованы экскурсии по новостройкам. По заданию редакции Novostroy-SPb.ru в одной из них Тайный покупатель по традиции принял участие. Тур включал новостройки Калининского и Красногвардейского районов: ЖК «Тойве» от «ЮИТ Дом», ЖК «ЗимаЛето» от Setl City, ЖК «Екатерининский» от компании «Бриз», ЖК Cinema от Группы ЛСР и ЖК «Медалист» от «Лидер Групп».

Как обычно, я записалась на экскурсию на сайте «Жилпроекта», к моему удивлению, на этот раз мне никто не позвонил и не предупредил о необходимости приехать пораньше, чтобы получить посадочный талончик на экскурсию. Тем не менее, я решила приехать заранее, помня о том, что за полчаса до отъезда обычно начинали раздавать свободные места всем желающим.

Выяснилось, что сделала я это не зря – рядом с автобусом мне попалась сильно расстроившаяся, на грани слез, женщина, которая, понадеявшись на электронную запись, приехала к отправлению автобуса, а ее место уже отдали кому-то другому.  По ее словам, ей, как и мне, не звонили и ни о чем не предупреждали. Словом, организаторам еще есть к чему стремиться.

Автобус быстро наполнился, и мы отправились точно в назначенное время. Экскурсию проводили две девушки из агентства недвижимости «Адвекс». Одна из них, явно специалист своего дела, делилась множеством полезной информации, вкратце рассказывала обо всех новостройках, которые мы проезжали, не ограничиваясь теми, что были заявлены в программе. Вторая девушка, как мне показалось, стажировалась.

Сначала нам рассказали о разных схемах покупки, предусмотренных 214-ФЗ. Их всего три:

• Договор долевого участия (ДДУ)
• Договор паенакопления (ЖСК)
• Выпуск ценных бумаг эмитентом.

Последней схемой не пользуется ни один застройщик в Санкт-Петербурге, поэтому наш экскурсовод более подробно остановилась на плюсах и минусах первых двух схем.

Среди плюсов ДДУ были названы:

• Фиксированная цена, которая может немного измениться лишь по результатам обмеров ПИБ;
• Регистрация в ФРС (защита от двойных продаж);
• Четко обозначенный срок передачи ключей и возможность взыскать с застройщика неустойку в случае его нарушения (высокая мотивация застройщика выдержать сроки).

К минусам ДДУ можно отнести сравнительно короткие рассрочки (как правило, до конца строительства, но не более трех лет).

Договор паенакопления (ЖСК) часто позволяет предложить покупателям более длительные рассрочки, но не гарантирует, что срок сдачи не перенесут, а цена не изменится. Юридически в этом случае ответственность за стройку лежит не на застройщике, а на самих пайщиках. Было специально отмечено, что все жилые комплексы, которые вошли в программу тура, продаются через заключение ДДУ.

Затем нам рассказали о разных схемах оплаты. По мнению нашего экскурсовода, ипотеки бояться не стоит, поскольку она имеет ряд преимуществ перед рассрочкой, в частности:

• Возможность пересчета общей суммы платежа в случае досрочного погашения;
• Как правило, более низкий процент;
• Юридически при покупке в ипотеку квартира принадлежит покупателю, хотя и находится под обременением, тем не менее, владелец может ею распоряжаться, в т.ч. продавать, сдавать и т.д. В случае же рассрочки, по словам нашего экскурсовода, «застройщик диктует условия».

Нам сообщили, что сейчас еще действует льготная ипотека (с господдержкой) со ставками 11,4-12%, и еще можно успеть ее оформить, поскольку сроки одобрения банками сокращены до 3 дней. В связи с этим был отмечен некоторый ажиотаж на рынке ипотеки, хотя министр финансов уже подтвердил информацию о том, что государство продлит поддержку ипотеки, но до 1 марта мы не узнаем, на каких именно условиях.

Остановки по ходу движения мы делали перед каждым ЖК, но из автобуса нас не выпускали. В ЖК «Тойве» и ЖК «Екатерининский» есть шоу-румы, но в день экскурсии они не работали.

ЖК «Тойве» от «ЮИТ Дом»

ЖК «Тойве» располагается в 15 минутах ходьбы от станции метро «Новочеркасская» и представляет собой один 13-этажный дом на 486 квартир, спроектированный в виде каре из 7 секций. Его планируют сдать в эксплуатацию в I квартале 2017 года. Сейчас дом заведен под крышу, вставлены окна, не хватает фасадов и балконного остекления.

2-13 этажи будут жилые, на первом будут расположены 14 коммерческих помещений. В жилом комплексе предусмотрен детский сад на 50 мест, огороженная охраняемая территория, внутренний двор свободный от транспорта, отдельностоящий паркинг на 165 машино-мест.

Высота потолков в квартирах будет 2,75 метра, на верхних этажах предусмотрены сауны в квартирах и просторные террасы. Часть квартир будут с финскими лоджиями до 1.5 метров глубиной. Также было отмечено, что этот застройщик большое внимание уделяет качественной звукоизоляции между этажами, используя с этой целью технологию «плавающий пол».

Квартиру можно приобрести с подготовкой под отделку, либо с чистовой отделкой (от себя добавлю, что «ЮИТ Дом» здесь предоставляет большое количество разнообразных опций на выбор).

Застройщик – «дочка» финской компании, за 50 лет на нашем рынке заслужила себе великолепную репутацию. Экскурсовод упомянула, что в СМИ не так давно прошел слух о том, что компания планирует уходить с российского рынка и поспешила его опровергнуть, сообщив о планах «ЮИТ», напротив, осваивать новые пятна.

Цены здесь и далее указываю при 100% оплате или ипотеке:

ЖК «ЗимаЛето» от Setl City

ЖК «ЗимаЛето» (читайте расследование Тайного покупателя), по словам нашей ведущей – один из самых популярных ЖК в Красногвардейском районе. Популярность его во многом обусловлена близостью к метро – 750 метров по прямой и 850 метров, если мерить по дорожкам. Других новостроек, расположенных в такой доступности от станции метро «Ладожская», просто нет. Рядом располагается промзона, но вредных производств там нет – в основном, склады, фабрика «Труд» по пошиву одежды, ювелирное и мебельное производство.

ЖК «ЗимаЛето» будет состоять из 5 корпусов на 4052 квартиры высотой 21-23 этажа, а также детского сада и школы. Сдаваться они будут поэтапно: первые два корпуса в IV квартале 2016, 5 корпус в I квартале 2017, 3 корпус - во II квартале 2017, 4 корпус и детская инфраструктура - в III квартале 2018 года.

Корпуса 1 и 5 стоят вдоль проспекта Энергетиков, первые этажи там будут коммерческими. Корпуса 2, 3 и 4 выстроятся вдоль реки Охты, первые этажи в этих корпусах предусмотрены жилые, с балконами.

Setl City обычно строит кирпично-монолитные дома, но в данном случае строительство ведется из панелей. Наш гид объяснила это, в первую очередь, сжатыми сроками на строительство. По этой же причине было принято решение не делать межевание под каждый дом, разрешение на строительство получено одно на весь участок. Поэтому, хотя дома строятся и сдаются поэтапно, право собственности дольщики будут получать все вместе после полного завершения застройки. В противном случае, земля под всем жилым комплексом отошла бы в совместную собственность дольщиков первого дома.

При этом заехать в построенное жилье дольщики смогут раньше - в течение 6 месяцев после сдачи в эксплуатацию каждого из домов, об этом говорится в гарантийном письме, которое прилагается к договору долевого участия при заключении сделки. В нем указываются четкие сроки, в соответствии с которыми дольщикам будут переданы ключи по договору пользования.

Кто-то из участников поездки спросил, какова в этом проекте роль Группы ЛСР? Нам сказали, что Группа ЛСР продала Setl City участок под строительство, а сама собирается позже строить еще один жилой комплекс по соседству.

Технология строительства ЖК «ЗимаЛето» также идентична технологии, которую использует на своих объектах Группа ЛСР. Возведение ЖК ведется из панелей, произведенных на немецком оборудовании, монтируются они по бесшовной технологии. Наш экскурсовод отметила, что «бесшовной» она называется, скорее, условно, но шов между панелями не может превышать толщину 1.5 см, и это неплохой показатель. От себя добавлю, что менеджеры Группы ЛСР и «Петербургской Недвижимости» (входит в Setl Group наравне с Setl City) описывают все немного иначе. По их словам «бесшовной» технология называется потому, что поверх панелей идет сплошной слой утеплителя Rockwool и штукатурки.

Прозвучало опровержение мнения, что в панельных домах плохая звукоизоляция. Нам объяснили, что, как правило, мы слышим не соседей сбоку, а сверху и снизу, поскольку звук передается по арматуре, и если арматура напряжена, то слышимость получается хорошая. Так что, играет роль не столько технология строительства, сколько качество постройки как таковое, ведь арматура - часть и монолитных домов. Но вот с небольшой высотой потолков (2,55 метра) как следствием панельной технологии строительства, придется смириться.

Квартиры сдаются с полной чистовой отделкой высокого качества (более подробно можно прочитать о ней в расследовании Тайного покупателя о ЖК «ЗимаЛето»). Упоминалось о том, что негативным последствиям, связанным с валютными колебаниями, больше подвержены застройщики, предлагающие на рынке квартиры с отделкой. По словам нашего экскурсовода, Setl City серьезно готовилась к сложному периоду весь прошлый год, проводя распродажи жилья со скидками и активно скупая валюту.

Не знаю, как отнестись к такой информации, но осенью прошлого года Setl City провела существенное повышение цен в своих ЖК. И, как бы то ни было, до сих пор за 20-летнюю историю компании сроки передачи ключей не нарушались, бывали и досрочные сдачи.

Сейчас в продаже все корпуса, кроме четвертого, который будет сдан последним. При этом в 1, 2 и 5 корпусах остались последние квартиры, так что основной выбор приходится на 3 корпус. Цены в нем такие:

ЖК «ЗимаЛето», 3 корпус, 2 квартал 2017 года

ЖК «Екатерининский» от компании «Бриз»

ЖК «Екатерининский» располагается в Калининском районе по адресу Бестужевская,54. От станции метро «Лесная» до новостройки 25 минут ходьбы. ЖК состоит из трех 25-этажных кирпично-монолитных домов на 1510 квартир, детского сада и отдельностоящего паркинга на 421 машину. Квартиры сдаются без отделки, на первых этажах расположатся коммерческие помещения. Предусмотрена огороженная территория, видеонаблюдение. Высота потолков на большинстве этажей 2.75 метра, а на верхних еще выше - до 2.9 метра.

Строят этот жилой комплекс совместно сразу две компании – «Мегалит» и «Охта групп».  Обе на рынке уже более 15 лет, но, к сожалению, не могут похвастаться наработанной безупречной репутацией. «Охта групп» занималась до сих пор, в основном, промышленным строительством, а «Мегалит» много раз задерживала сроки сдачи в своих объектах. Наш экскурсовод объяснила это тем, что застройщика подводили монополисты, но, в то же время, в аналогичных ситуациях, компания «ЮИТ Дом», например, тянула коммуникации за свой счет и соблюдала обещанные дольщикам сроки.

Первая очередь ЖК «Екатерининский» должна быть сдана во II квартале 2016 года, вторая очередь (2, 3 корпуса) - в конце 2016 года. Первоначально разрешение на строительство действовало до конца 2015 года, и на сайте была размещена именно такая информация по сроку окончания строительства. По словам нашего гида, дольщиков предупреждали о том, что реальный срок ввода в эксплуатацию - это второй квартал 2016 плюс полгода на передачу ключей.

Такая информация меня смутила, и я решила проверить ее, пообщавшись с дольщиками в социальных сетях. Мне удалось выяснить, что, действительно, в ДДУ с самого начала стоял срок передачи ключей - декабрь 2016 года, но дольщики ожидают заехать досрочно (осенью 2016 года), а перенос срока ввода дома в эксплуатацию никого нисколько не обеспокоил, поскольку, по всей видимости, был ожидаем.

Первый дом на данный момент выглядит готовым, по словам нашего экскурсовода, в нем сейчас заканчивают отделку холлов и разводку коммуникаций. Второй дом заведен под крышу, третий строится на уровне 17 этажа, до 16 этажа закрыты наружные стены.

1 очередь, 2 квартал 2016

2 очередь, 4 квартал 2016

ЖК Cinema от Группы ЛСР

ЖК Cinema находится в Калининском районе на пересечении улицы Бестужевской и Лабораторного проспекта. До ближайшей станции метро «Лесная» порядка 3 км. ЖК будет состоять из четырех 25-этажных корпусов на 1187 квартир, построенных по панельной бесшовной технологии (такой же, как у ЖК «ЗимаЛето»).

Правда, высота потолков, несмотря на панельную технологию, предусмотрена неплохая - 2.75 метра. Все 4 корпуса будут сданы в эксплуатацию одновременно, в I квартале 2017 года, хотя в продажу выпущены еще не все дома.

Помимо жилья предусмотрены два паркинга на 516 машино-мест, 2 детских сада на 400 воспитанников и школа на 1375 учеников. В новостройке будет организован консьерж-служба и видеонаблюдение, в квартирах предусмотрена отделка эконом-класса (линолеум, обои пастельных тонов, в санузлах плитка, сантехника).

Застройщик проекта - Группа ЛСР, наряду с Setl City, является одним из лидеров на рынке новостроек Петербурга и области, строит много и сдает в срок. Один корпус сейчас выглядит готовым, в других монтируют коробку на уровне 7-10 этажей. Здесь не будет ни студий, ни трехкомнатных, а только одно- и двухкомнатные квартиры площадью от 35 до 69 квадратных метров.

ЖК «Медалист» от «Лидер Групп»

ЖК «Медалист» раньше назывался «Олимпийский», но был переименован из-за запрета на использование олимпийской символики. Это кирпично-монолитный 16-этажный дом комфорт-класса на 1170 квартир, которые будут передаваться дольщикам без отделки. Проектом строительства предусмотрен также детский сад и наземный крытый паркинг на 312 машино-мест. Сам дом строится в виде каре, внутренний двор будет закрытым.

На первых этажах расположатся коммерческие помещения с высокими потолками (4.3 метра). Находится ЖК чуть ближе к метро, чем ЖК Cinema, в 20 минутах ходьбы. О застройщике нам сообщили, что раньше у него были множественные задержки домов, но поскольку компания в прошлом, преимущественно, использовала продажи по схеме ЖСК, переносы сроков были для них более легко реализуемы. Сейчас «Лидер Групп» перешла на работу с ДДУ и обещает делать все возможное для того, чтобы сдать дом в срок, а именно к концу 2016 года.

Визуально дом возведен полностью, фасадные работы (кирпичная кладка) закончены, хотя остекление окон еще не завершено, а к остеклению балконов еще не приступали. На сайте «Лидер Групп» выложен отчет на 18 января 2016 года, согласно которому общая готовность дома оценивается на 58%. 

Под конец экскурсии кто-то спросил мнение нашего гида: будут ли падать цены на новостройки в ближайшем будущем? Она ответила, что работает в этой сфере 4 года и на протяжении всего времени постоянно слышит о том, что цены вот-вот упадут, между тем, этого не происходит.

По ее мнению, цены будут расти вместе с инфляцией, но, не опережая ее. Также она отметила тот факт, что владельцы недвижимости, которые обратились в их агентство, в настоящее время обеспокоены тем, чтобы сохранить свои инвестиции, о получении прибыли речь не идет.

Выводы

Были моменты, которые, на мой взгляд, можно было улучшить, с тем, чтобы облегчить слушателям восприятие информации. Например, некоторые опции, характерные для всех без исключения ЖК, перечислялись при рассказе о какой-то конкретной новостройке. Логичнее, на мой взгляд, было бы назвать их все сразу, чтобы потом, при рассказе о конкретном ЖК, выделять именно его индивидуальные особенности.

Работа опытного гида - выше всяких похвал. В прошлые разы такого сопровождения не было, о каждой новостройке рассказывал представитель застройщика и нахваливал свой ЖК, в этот раз обо всех ЖК девушка рассказала объективно, а главное во всех подробностях. Скажу честно, под конец поездки она даже охрипла. Ее коллега, всю дорогу сидела с бумагами, а когда рассказывала, запиналась и заикалась, мне показалось, что она прикреплена как стажер.

Неприятно было, что автобус не остановили у метро на обратном пути, якобы «из соображений безопасности, мы должны вас доставить, откуда взяли», сказали нам. Люди очень просили, но нам все же отказали, хотя в прошлые разы всегда останавливали. Из автобуса по этой же причине не разрешали выходить и осматривать новостройки, все та же пресловутая безопасность.

Но я считаю, что это даже неплохо, что не разрешали покидать автобус, мы оперативно посмотрели все новостройки, никто не разбредался, никого не пришлось ждать. С другой стороны, менеджеры могли бы договориться о просмотре квартир с застройщиками, ведь дома почти построены, а все мы знаем, что лучше один раз увидеть, чем несколько раз услышать.

Однако нам не показали даже шоу-румы. Объяснили так: один не работал по техническим причинам, второй потому что воскресенье. Возможно, именно поэтому посетители во время поездки были очень пассивны, мало спрашивали. Сразу как-то стало понятно, что мы просто проедем мимо домов и услышим рассказ о них. Из всех новостроек, на мой взгляд, больше всего интерес вызвали ЖК Cinema и ЖК «ЗимаЛето».

Отмечу также, что менеджеры не обзвонили экскурсантов заранее и не предупредили, что нам надо пораньше подъехать, из-за чего некоторые зарегистрировавшиеся на сайте, остались без билетов.

Дария Лапатухина