02 февраля 2015
оценка 9 из 10

ЖК ЗимаЛето: доступное жилье в прекрасном месте, но оформить собственность получится нескоро

Моим очередным заданием от редакции Novostroy-SPb.ru стал жилой комплекс «ЗимаЛето» от компании Setl City. Основной «козырь» этой новостройки - ее локация. Жилой комплекс, состоящий из 5 многосекционных домов, появится всего в 5 минутах ходьбы от станции метро «Ладожская», и при этом он будет обособлен излучиной реки Охты, берега которой летом утопают в зелени. Я решила выяснить все нюансы приобретения квартиры в этом доме у воды с прекрасными видами.

Что будет?

К июлю 2018 года компания Setl City обещает рынку новостроек Петербурга 5 домов на 4052 квартиры высотой 21-23 этажа. Помимо жилья в рамках ЖК «ЗимаЛето» запланировано строительство одной школы, садика и стадиона. Сейчас в продаже 1 и 5 корпуса, которые будут расположены ближе к проспекту Энергетиков.

1 корпус должны сдать в III квартале 2016 года, 5 корпус в I квартале 2017 года. Остальные - 2, 3 и 4 корпуса - протянутся вдоль Охты и будут видовыми. Изюминкой этого жилого комплекса является тема четырех времен года, которая задана в отделке фасадов и оформлении холлов.

Разведка в Интернете

Вся основная информация, включая планировки и минимальные цены, доступна в сжатом виде на сайте «Петербургской Недвижимости». Вместе с девелопером проекта Setl City, эта компания входит в холдинг Setl Group и является эксклюзивным продавцом новостройки. Горячих обсуждений на форумах и в cоцсетях мне не попадалось. Оно и не удивительно – жилой комплекс не так давно запущен в продажу.

Именной сайт у ЖК «ЗимаЛето» также имеется, правда, поисковик ставит его далеко не на первое место. Да и информации там пока немного: только рендеры, описание района, данные о застройщике и общие сведения о комплексе.

Информационная доступность – 6 из 10 баллов

Веб-камеры пока не работают, нет ни цен, ни планировок. На сайте есть также и форум, но он пока содержит, в основном, информацию от администратора и никаких обсуждений. Зато дизайн сайта неброский и приятный.

Кто строит?

Собирая в Интернете информацию о ЖК «ЗимаЛето», я обнаружила, что Setl City реализует этот проект совместно с компанией «ЛСР. Недвижимость - Северо-Запад», которая предоставляет участок под застройку, где раньше располагался завод. Кроме того, строительство домов ведется из панелей производства Группы ЛСР.

Setl City как девелопер за 20 лет работы заслужила хорошую репутацию на первичном рынке Петербурга, добросовестно выполняя свои обязательства перед покупателями даже в трудные кризисные времена. Некоторые опасения внушает большое количество строящихся проектов Setl City - их у компании сейчас целых 13 штук.

В условиях прогнозируемого снижения спроса и повышения стоимости кредитов, где девелопер собирается брать средства для их завершения? На этот вопрос я ответа не получила, менеджер сделала акцент на гарантиях, которые дает 214-ФЗ и том факте, что сроки сдачи домов всегда планируются с запасом.

Надежность девелопера – 9 из 10 баллов

Это, конечно, совсем не тот ответ, который мне хотелось бы услышать, но, тем не менее, пока что Setl City дольщиков не подводила.

Визит в офис продаж

Раньше у «Петербургской Недвижимости» был офис рядом со станцией метро «Ладожская», но его закрыли в начале этого года. Однако осталось много других офисов, расположенных рядом с метро, так что есть из чего выбрать. На этот раз я поехала в офис у Финляндского вокзала, от метро и вокзала его отделяет только один пешеходный переход.

 

Поскольку я уже не первый раз «покупала» квартиру в Setl City, то знаю, что обычно в «Петербургскую Недвижимость» приезжать можно без предварительного звонка, но в момент покупательского бума, конечно, лучше договориться заранее, что я и сделала.

Несмотря на то, что телефон «моего» менеджера просто разрывался от звонков, и ей приходилось, то и дело, убегать, чтобы «срочно отправить нужный документ», качество консультации не пострадало. На все свои вопросы я получила развернутые ответы.

А вот обстановка внутри офиса «Финляндский» меня не особенно впечатлила. Менеджеры консультируют клиентов за небольшими столиками, вызывающими ассоциации с мебелью для столовых, к тому же, расположенными на самом проходе. Никаких компьютеров не предусмотрено, нет ни макетов, ни детского уголка. Признаюсь, меня это удивило, ведь офис «Финляндский» по режиму работы один из ведущих.

Квартиры и цены

Информацию о ЖК «ЗимаЛето» я начала собирать еще в конце декабря 2014 года. Тогда менеджер «Петербургской Недвижимости» посоветовала мне не тянуть с выбором и предупредила, что если Центробанк не снизит ключевую ставку в январе 2015 (что на днях и произошло), то цены непременно вырастут, т.к. все строительство ведется на кредитах.

Однако вместо того, чтобы поднять цены, 19 января 2015 в «Петербургской Недвижимости», наоборот, запустили акцию в виде скидки 5% тем, кто забронирует квартиру в ЖК «ЗимаЛето» до конца января.

Ниже привожу цены при 100% оплате, с учетом скидки 5%:

 

  Площадь (кв. м) Цена при 100% оплате с учетом 5% скидки (рубли)
Студии (5 корпус) 24.5--29 2 400 000 - 2 700 000
Студии (1 корпус) 25.3--28 2 588 000 - 2 940 000
1-комнатные (5 корпус) 33-42 3 153 000 - 3 858 000
1-комнатные (1 корпус) 38-48 3 790 000 - 4 400 000
2-комнатные (1 корпус) 52 5 129 000
  55 5 270 000
  57 5 300 000 - 5 430 000
  63.5 6 070 000
  65 6 200 000
3-комнатные (1 корпус) 84.27-86.02 от 8 095 000

 

Конкурентов у ЖК «ЗимаЛето», строящихся рядом с метро «Ладожская», нет, и хотя уровень цен позволяет рассмотреть в качестве альтернативы массу вариантов, найти что-то похожее по местоположению довольно сложно.

Пожалуй, только ЖК «Тойве» от «ЮИТ – Санкт-Петербург» строится ближе всего к ЖК «ЗимаЛето», между станциями метро «Новочеркасская» и «Ладожская», тоже на берегу Охты. Здесь можно купить квартиры площадью от 24,4 до 97 кв. м, ценой от 4 до 7,7 млн рублей. Срок сдачи II квартал 2017 года.

Цены – 9 из 10 баллов

Ближе к метро «Новочеркасская» есть несколько новостроек, но все они относятся к бизнес-классу и стоят гораздо дороже. Множество новостроек эконом и комфорт-класса строится в Кудрово, но это уже совсем другая локация.

Как купить?

В случае покупки квартиры в ипотеку ее цена увеличивается на 10 тысяч рублей. Выгоднее всего сейчас брать ипотеку в «Сбербанке», т.к. ставка составляет около 15,5% (14,5% в случае оформления страховки). Более того, это единственный банк, который сейчас одобряет небольшие суммы кредита (менее 900 тысяч рублей).

«Банк Санкт-Петербург», некогда ведущий в области ипотечного кредитования, поднял ставки аж до 22%. ВТБ24 ввел 30% ограничение на степень готовности объекта, а ЖК «ЗимаЛето» пока этому требованию не соответствует. Другие банки ужесточили требования еще больше - до 80% готовности по этажам.

Ситуация с ипотекой сегодня грустная, но в «Петербургской Недвижимости» работают собственные специалисты, которые помогут во всем разобраться и часть забот возьмут на себя.

При покупке квартиры в рассрочку стоимость рассчитывается от базовой цены, которая на 20% выше. На первый взнос предоставляется скидка 20%. Рассрочку можно оформить до конца строительства новостройки, выплачивать платежи можно ежемесячно или ежеквартально.

 

В общем и целом, схема действия при покупке следующая:

     1. Бронь на 2 недели ставится под залог в 50 тысяч рублей, который возвращается в случае покупки квартиры, а также в случае отказа в ипотеке со стороны банка, но не возвращается при отказе от покупки со стороны клиента.

     2. Подписание ДДУ, подготовка документов для регистрации договора в ФРС.

     3. Заключение кредитного договора с банком.

     4. Перечисление первого взноса на аккредитив.

Схема покупки стандартная, в соответствии с 214-ФЗ, радует наличие ипотеки, а стоимость рассрочки в свете текущей ситуации с кредитами представляется вполне адекватной. Все бы хорошо, но есть один нюанс. Покупатели квартир в ЖК «ЗимаЛето» не смогут оформить свое жилье в собственность вплоть до окончательного завершения строительства всего комплекса, которое запланировано на июнь 2018 года. Таким образом, тем, кто купит квартиру в первом корпусе, придется ждать лишние два года.

Причина в том, что разрешение на строительство у застройщика получено сразу на все земельное пятно целиком, без разбивки на очереди. Довольно неприятный момент, особенно в свете прогнозируемого снижения спроса на квартиры.

Однако должна заметить, что на времени выдачи ключей это все никак не отразится, о чем ясно сказано в гарантийном письме, которое прилагается к договору долевого участия. Не позднее, чем через 6 месяцев с момента ввода дома в эксплуатацию последний дольщик получит доступ к своей квартире для размещения личных вещей и временного проживания. Понятно, что о прописке (постоянной регистрации) придется забыть до середины 2018 года. Нельзя также будет делать перепланировку и ремонт, в том числе изменять расположение электропроводки.

Схема покупки – 7 из 10 баллов

Определенные гарантии, конечно, дает 214-ФЗ. Июль 2018 года прописан в договоре долевого участия как срок, к которому застройщик обязан передать квартиры дольщикам. Будем надеяться, что так оно и произойдет.

Как строят?

Хорошая новость заключается в том, что квартиры в ЖК «ЗимаЛето» сдаются с полной отделкой, и ремонт соответствует стандарту не Группы ЛСР, а Setl City, к тому же улучшенному. Отличие от стандартной отделки Setl City в том, что в санузлах будет плитка Kerama Marazzi, а вся сантехника предусмотрена импортная (производства Чехии и Литвы).

В остальном все будет как обычно: потолки покрыты улучшенной водоэмульсионной краской, на полу ламинат 32 класса 7 мм толщиной, межкомнатные двери из экошпона, на стенах флизелиновые обои под покраску. Будет возможность выбрать светлые или темные тона отделки.

Входные группы оформляются декоративной штукатуркой с картинами, которые соответствуют временам года: корпус 1 – зима, корпуса 2 и 3 – осень, корпус 5 - весна. На полу керамогранит. В буклете это выглядит довольно симпатично.

Технология строительства предусмотрена обычная для Группы ЛСР: железобетонные панели производства ДСК «Блок», сверху утеплитель Rockwoоl и штукатурка с покраской. Лифты обещают иностранного производства, точная марка будет известна за 6 месяцев до сдачи дома, но обычно это Otis.

Двухкамерные стеклопакеты в окнах, которые выходят на улицу и однокамерные в тех, что выходят на балконы с холодным остеклением. Качество строительства авансом можно высоко оценить, т.к. и Группа ЛСР, и Setl City строят много и, судя по отзывам, хорошо, жалобы, в основном, касаются мелочей.

Геометрия жилья

Несмотря на то, что дома будут построены из панелей Группы ЛСР, планировки квартир намного удачнее, чем обычно бывают у этого застройщика. Основное их достоинство – максимальное количество полезных метров. Площадь коридоров в 1-комнатных квартирах в основном 4-5 кв. метров, в 2-комнатных 5,5 - 9 кв. метров, но при этом всегда продумано место для шкафа.

Еще один плюс – наличие малогабаритных квартир. Например, есть «однушки» метражом 31 и 36 «квадратов», а «двушки» площадью 45 и 50 кв. метров. Правда, сейчас в продаже только 2-комнатные квартиры в 1 корпусе метражом от 52 кв. метров, т.к. в 5 корпусе двух- и трехкомнатные квартиры в продажу еще не выпускали. Но все еще впереди.

Оцените для примера 2-комнатную квартиру площадью 45 кв. метров: кухня-гостиная 20,5 кв. м с балконом и квадратная спальня 14 кв. м выходят на противоположные стороны света.

Компактные 1-комнатные квартиры имеют по два окна в гостиной (16 кв. м), совмещенный санузел с душевой кабиной и кухню площадью 8 кв. метров (для квартиры 31 кв. м) или 11 кв. метров (для квартиры 36,6 кв. м). «Однушки» побольше (41 кв. м) уже имеют раздельный санузел с ванной, кухню метражом 13 кв. м и комнату 18,4 кв. м.

В будущем выйдут в продажу также 4-комнатные квартиры. В буклете есть пример планировки квартиры площадью 97,4 кв. м с комнатами 12-18 кв. метров (две из них с балконами), кухней 13 кв. метров. В ванной комнате установлен дополнительный унитаз.

Планировки – 9 из 10 баллов

Свою ложку дегтя добавляет высота потолков – только 2,57 метра, зато балконы шириной не менее 1,2 кв. метра идут в подарок и не участвуют в ценообразовании.

Соцкультбыт

В ЖК «ЗимаЛето» предусмотрено видеонаблюдение по периметру домов, на детских площадках, на входе в подъезд, в лифтах. На территории жилого комплекса будет зона Wi-Fi, а на первых этажах коммерческие помещения. Застройщик обещает благоустроить набережную реки Охта, а во дворах устроить велопарковки.

 

Проектом предусмотрен садик на 190 мест и школа на 450 учеников. Предположительно их должны достроить в 2017 году, а в 2018 году запустить в работу. Это отличная идея, т.к. в ближайшем окружении практически нет жилых домов и, как следствие, инфраструктура развита однобоко. Ближайшие детские учреждения расположены в окрестностях станции метро «Новочеркасская», в 1,5 км от комплекса.

До поликлиник и того дальше – около 2 км. Зато в шоппинге и развлечениях у жителей ЖК «ЗимаЛето» точно не будет недостатка. К их услугам несколько торговых центров у метро, неподалеку «Окей» и множество специализированных магазинов. В трех километрах от жилого комплекса располагается небольшой парк Малиновка. Деревьев в нем немного, зато есть пруды и небольшой холм, с которого зимой катается на санках местная детвора.

Инфраструктура – 8 из 10 баллов

Под каждым домом будет подземный паркинг, но с отдельным входом через улицу. На 4 тысячи квартир предусмотрено около 1 тысячи парковочных мест, еще 300 гостевых парковок будет перед домами. Паркинг 1 корпуса уже в продаже, цена машиноместа составляет 600 тысяч рублей при 100% оплате или 650 тысяч рублей в рассрочку.

Пути-дороги

С точки зрения транспортной доступности жилой комплекс «ЗимаЛето» расположен прекрасно - в 5 минутах ходьбы от станции метро «Ладожская», рядом с крупным транспортным узлом, откуда следует множество маршрутов городского и пригородного наземного транспорта. Здесь же располагается Ладожский вокзал.

С другой стороны, дорожная обстановка не самая простая - пробки утром и вечером в часы пик гарантированы на проспекте Косыгина, Заневском и Энергетиков. К тому же, большие объемы нового строительства в Янино заставляют предполагать, что со временем поток транспорта еще больше увеличится.

Транспортная доступность – 9 из 10 баллов

Впрочем, похожая ситуация в той или иной степени характерна для большинства районов, находящихся недалеко от центра Петербурга. До Невского проспекта от ЖК «ЗимаЛето» ехать всего 4 километра, в 6 километрах находится развязка КАД.

Резюме

Подведем итоги. Без сомнений локация новостройки – один из ее основных козырей: близко к метро и к центру города, и в то же время дома будут с двух сторон обособлены живописными берегами реки Охта, на которые из окон будет открываться чудесный вид.

Обе компании – и Группа ЛСР, и Setl City – надежные и давно работают на рынке. Еще из плюсов: удобная схема покупки и приемлемые для этой локации цены на квартиры, особенно с учетом того, что в стоимость входит отделка вполне приличного качества.

Из минусов можно отметить дефицит детской инфраструктуры в ближайших кварталах, который со временем компенсируется тем, что все самое необходимое будет построено в рамках жилого комплекса.

Свою ложку дегтя добавляют пробки на дорогах и нюанс с оформлением права собственности только после полного окончания строительства, рассчитанного на 4 тысячи квартир. Тем не менее, на фоне всех плюсов минусы выглядят невзрачно, так что итоговая оценка ЖК «ЗимаЛето» от меня – «9» баллов.

Дария Лапатухина

9баллов

ЖК «ЗимаЛето» - обсуждение отчета тайного покупателя:

guest
17 июля 2015
А где ЛЭП не рядом, где не рядом – там и ЛЭПа не было никогда. Шутка. Не помню ЛЭП, честно, но какие-то производственные постройки там есть, да, но они прилично выглядят, не вызывают ощущения угрюмой промзоны. Что касается места в целом – оно достаточно хорошее. По современным меркам бюджетного жилья – отличное. Рядом с метро, транспортным узлом, но одновременно в сторону, окаймленный рекой.
guest
16 февраля 2015
ЛЭП рядом. Территория какого-то завода. интересно какой завод был, может, все химией напичкано. Даже труба еще красная торчит. На берегу реки....со всеми вытекающими. Сейчас в эту речку выливается ну очень мощной струей сток со стороны стройки. Ну очень интересно, что это за вода, может грунтовка....
04 февраля 2015
Локация довольно посредственная, как в плане жд вокзала рядом (лично я не считаю это плюсом), так и в плане инфраструктуры в целом. Больше всего меня заинтересовал вопрос как сетл стал строить панельные дома:). Каково участие в этом проекте вообще сетла? Если земля принадлежит ЛСР, как и технология строительства. Вот если честно осыпается довольно быстро это их штукатурка:( Кто фанатеет от данного района, конечно можно брать, достроят полюбому, правда вот высота потолков 2,57, ну что ж, кризис господа, начинают экономить.
guest
02 февраля 2015
В ответ на комментарий пользователя
kis
02 февраля 2015

на именном сайте и сейчас нет веб-камер, написано "скоро", нет цен и планировок, только общая информация.

Насколько я понял, не в правилах сеттла делать именно полноценные сайты для отдельных ЖК. Все вебкамеры по всем жк у них висят на сайте застройщика в разделе соответствующего проекта. Но как-то странно обвинять застройщика в том, что ссылки на вебкамеры расположены не там, где кто-то ожидал их найти.. Есть - уже хорошо. Имхо конечно.
Другие материалы про Setl City
Другие материалы про ДДУ
Автобусный тур по новостройкам Девяткино: ЖК «Новая Охта», ЖК «Новое Мурино», ЖК «Старая крепость», ЖК «GreenЛандия» и ЖК «Сокол»

В рамках прошедшей 28-30 октября в Экспофоруме Ярмарки Недвижимости было организовано несколько автобусных туров. По заданию редакции Novostroy-spb.ru Тайный покупатель посетил обзорную экскурсию по новостройкам у станции метро...

07 декабря
ЖК «NewПитер» в поселке Новоселье: квартиры комфорт-класса по ПДКП и ДДУ

Год назад Тайный покупатель уже проверял ЖК «NewПитер», который компания «Строительный трест» возводит в поселке Новоселье Ломоносовского района Ленинградской области. Поскольку интерес к этому жилому комплексу не...

18 ноября
ЖК «Новоселье. Городские кварталы»: проект с квартирами-трансформерами и запаздывающей инфраструктурой

Северный научно-исследовательский институт гидротехники и мелиорации выделил 499 га своей территории в Ломоносовском районе под строительство 1,5 млн кв. метров жилья в рамках ЖК «Новоселье. Городские...

08 ноября