• Статьи
  • Застройщики обещают не повышать цены на квартиры осенью
13 июля

Застройщики обещают не повышать цены на квартиры осенью

Первая половина года миновала – пора подводить итоги и делать прогнозы. Портал Novostroy-SPb.ru вместе с экспертами рынка недвижимости Санкт-Петербурга готов рассказать о том, с какими результатами рынок встретил второе полугодие и к чему стоит быть готовым покупателям квартир в ближайшем будущем.

Итоги

По данным E3 Investment, по итогам первого полугодия 2016 г. можно ожидать достижения уровня продаж в новостройках Петербурга и ближайших пригородов в 1,5-1,6 млн кв. м, таким образом, спрос продемонстрировал рост в пределах 5-10% к аналогичному периоду 2015 года. «Назвать эти результаты излишне оптимистичными нельзя, так как сравнение идет с первым кварталом 2015 года – тогда продажи отмечали минимумы по причине высоких ипотечных ставок», поясняет Константин Сергеев, ведущий аналитик E3 Investment.

Аналитики ГК «Доверие» придерживаются того же мнения, при этом отмечают, что сегодняшнее оживление рынка было в большей степени характерно для первого квартала 2016 года, во втором квартале наступило некоторое затишье.

«Практически во всех сегментах первичной недвижимости с апреля этого года регистрируется спад продаж в среднем до 25%. Исключение составляет только элитная недвижимость, которая демонстрирует некоторый рост в течение двух кварталов»

Дмитрий Крутов, ГК «Доверие»

Основным драйвером роста спроса в первом квартале послужила новость о продлении государственной программы субсидирования ипотеки и колебания валютного курса. Причем наибольшая активность наблюдалась до момента продления льготной ипотеки, когда люди спешили воспользоваться субсидированными ставкам. «В целом объем продаж в первом полугодии 2016 года составил порядка 1,75 млн кв. м, что составляет почти половину от объема сделок на рынке за весь прошлый год и превышает показатель первого полугодия 2015 года на 15%», говорит Арсений Васильев, генеральный директор ГК «УНИСТО Петросталь».

ЖК "Граф Орлов"

Что касается ввода жилья, то по подсчетам «БФА-Девелопмент», в первом полугодии текущего года ввод жилья продолжил сокращаться. Если в прошлом году объем ввода жилья снизился на 7%, то по итогам первого квартала 2016 года на 14%. «Мы считаем, что это позитивное явление, подчеркивает начальник отдела продаж компании «БФА-Девелопмент» Светлана Денисова. В условиях сократившегося спроса для рынка опасно продолжать вводить в эксплуатацию жилье в прежних объемах. Необходимо сбалансировать спрос и предложение».

Таким образом, сокращение ввода жилья можно считать результатом разумного поведения застройщиков. Формирование нераспроданного предложения создает угрозу рынку, и в конечном счете могут пострадать все: покупатели, подрядчики, застройщики. Тенденция к сокращению ввода жилья, по мнению Светланы Денисовой, сохранится до конца текущего года, и она оздоровит рынок.

Также одной из последних тенденций остается сокращение числа новых объектов. Застройщики осторожнее выводят на рынок объекты, корректируют сроки строительства новых очередей, тщательно прорабатывают концепции и возможные риски.

Пожалуй, самое значительное событие первого полугодия, повлиявшее на рынок новостроек, это продление государственного субсидирования ипотеки. «Важнейшим событием стало продление программы поддержки ипотеки. Она стимулирует спрос и позволяет застройщикам поддерживать приемлемый уровень рентабельности бизнеса. Цены на квартиры при этом остаются доступными», говорит региональный директор по реализации недвижимости «Группы ЛСР» на Северо-Западе Юлия Ружицкая.  

Немного рынок лихорадило из-за обсуждения возможных изменений 214-ФЗ, но это сказывалось на внутренних процессах компаний и никак не отражалось на покупателях. Изменения в 214-ФЗ, принятие правил землепользования и застройки (ПЗЗ), новая редакция закона 820-7 «О границах зон охраны объектов культурного наследия на территории Санкт-Петербурга» данные законодательные инициативы, часть из которых еще даже не приняты, уже оказывают влияние на деятельность застройщиков, параметры их проектов и окупаемость.

Также одно из главных событий конца первого полугодия – снижение ключевой ставки ЦБ до 10,5%. В дальнейшем это позволит банкам снизить базовые ставки по ипотеке до текущего уровня субсидированных ставок.

Среди «местных» новостей наиболее чувствительным для земельного рынка стало принятие программы «Светофор» в Ленинградской области. Предложенная схема зонирования, по словам Дмитрия Крутова, директора по развитию ГК «Доверие», вполне может привести к росту стоимости жилья на участках, расположенных вблизи Петербурга. Ожидать подъема цен стоит к 2017 году. Также на рынок оказало влияние принятие новых ППТ. Рост цен может быть зафиксирован в новых проектах уже с осени, однако на фоне многочисленных скидок он, скорее всего, окажется для покупателей неявным.

Прогнозы

По результатам 2015 года, продажи недвижимости сократились примерно на 30%, при этом предложение квартир в новостройках сократилось всего на 15%. То есть вслед за сокращением спроса застройщики уменьшили и объем предложения. По данным E3 Investment, на рынок Санкт-Петербурга и Ленинградской области в 2015 не было выведено порядка 800 тыс. кв. метров в ранее запланированных проектах! Многие крупные проекты, особенно КОТы, были отложены и до сих пор не вышли на рынок, застройщики предпочитают реализовывать новые очереди уже запущенных проектов.

«По данным экспертов объем новых проектов, продажи которых начались в 2016 году, не превысил 1,86 млн кв. м. Более того, в отличие от прошлого года большинство новых ЖК – это проекты, строящиеся на территории Санкт-Петербурга, где экономика объектов значительно более выгодна застройщикам. Эти факторы поднимают средние цены по рынку, т. к. недорогих объектов становится все меньше», говорит Арсений Васильев.

Однако большинство опрошенных Novostroy-SPb.ru компаний не прогнозируют роста цен на квартиры предстоящей осенью, несмотря на то, что предпосылки к этому есть (рост себестоимости строительных материалов, повышение требований к застройщикам по ДДУ, повышение спроса после сезонного падения). «Сдерживающим фактором остается невысокой спрос. В то же время, в престижных районах с низкой конкуренцией (локальные проекты) цены к осени могут вырасти более чем на 3%», поясняет Дмитрий Крутов.

«Цена растет, но делает это весьма осторожно. И тут больше сказывается степень готовности объекта. Если раньше рост был с оглядкой на новые проекты в одной локации, то сейчас он идет только с оглядкой на покупательский спрос. Поэтому можно сказать, что рост цен замедлился по сравнению с ростом издержек застройщиков»

Дмитрий Ермышев, «ПОБЕДА-девелопмент»

Между тем, в перспективе значительный рост цен на жилье неизбежен, уверен Дмитрий Михалев, руководитель службы по работе с госорганами «СПб Реновация». Растущая себестоимость строительства давит на цену квадратного метра, и рано или поздно у застройщиков не останется другого выхода кроме как поднять цены на 10-15%. По факту это выразится скорее всего в урезании маркетинговых акций – скидок, специальных предложений и т.д. Произойдет это осенью или в следующем году – сказать пока сложно.

Многие эксперты заявляют, что основной причиной роста цен на недвижимость может стать сокращение предложения в новостройках и дефицит квартир в новых проектах. Есть данные, по которым всего в продаже в первом полугодии 2016 г. на рынке Санкт-Петербурга и области было 4,1 млн кв. м строящегося жилья, к аналогичному периоду прошлого года этот показатель снизился на 11% (тогда было 4,6 млн кв. м).  Неминуемое сокращение объемов нового строительства, особенно приостановка новых крупных КОТ, приведет при условии начала восстановления реальных доходов населения к дефициту предложения и новому циклу роста цен на недвижимость. Но в E3 Investment считают, что это произойдет не ранее 2017 года и при так называемом базовом прогнозе развития экономики в целом, без негативных макроэкномических потрясений, при текущей динамике показателей российской экономики и среднегодовых ценах на нефть в 2016 году в $40-55 за баррель.  

В компании «Главстрой-СПб» не прогнозируют повышение цен на квартиры осенью, но допускают, что это может произойти ближе к концу года за счет сокращения количества новых проектов и роста себестоимости строительства. При этом любой рост стоимости жилья ограничен «сверху» покупательской способностью населения.

В «Группе ЛСР» предполагают, что в высококачественных проектах от надежных застройщиков из-за высокого спроса возможен умеренный рост цен, а если проект популярностью не пользуется, то и цены на квартиры в нем расти не будут.    

Прогноз от компании «Отделстрой»: скорее всего, резкого скачка цен в уже выведенных на рынок жилых комплексах не будет, а что касается новых проектов, ситуация не так однозначна с одной стороны, на них будет оказывать давление низкая покупательская способность, с другой стороны, себестоимость их строительства будет выше в связи с вступлением в силу новых ПЗЗ с ограничением этажности и плотности застройки.

«В сегменте массового жилья около 80% сделок – это приобретение недвижимости для себя. Необходимость решить жилищный вопрос все равно останется, какая бы ни была ситуация на рынке. В связи с этим, при незначительном и плавном росте цен я не вижу причин для снижения объема продаж»

Станислав Жигунов, ГК «ЦДС»

Таким образом, так или иначе, но цены в новостройках будут расти, это лишь вопрос времени, а покупателям будет все труднее и труднее купить себе жилье. Как и прежде, сегодня в ходу компактные и недорогие квартиры, и спрос на них в будущем будет только расти, ведь бюджет покупки продолжает оставаться главным фактором при принятии решения в пользу того или иного объекта. Обнадеживает одно для застройщиков акции и скидки – это способ сохранять уровень продаж на приемлемом уровне, поэтому компании будут пролонгировать действующие спецпредложения и придумывать новые. Однако, как напоминает Елена Валуева, директор по маркетингу Mirland Development, не всегда акция означает большую скидку, часто акции не затрагивают наиболее интересные квартиры.

 

Читайте также: 

«Застройщикам стоит благодарить правительство даже за самые сложные для их деятельности законы»

Другие материалы про E3 Estate
Другие материалы про Mirland Development
Автобусный тур по новостройкам Девяткино: ЖК «Новая Охта», ЖК «Новое Мурино», ЖК «Старая крепость», ЖК «GreenЛандия» и ЖК «Сокол»

В рамках прошедшей 28-30 октября в Экспофоруме Ярмарки Недвижимости было организовано несколько автобусных туров. По заданию редакции Novostroy-spb.ru Тайный покупатель посетил обзорную экскурсию по новостройкам у станции метро...

07 декабря
ЖК «NewПитер» в поселке Новоселье: квартиры комфорт-класса по ПДКП и ДДУ

Год назад Тайный покупатель уже проверял ЖК «NewПитер», который компания «Строительный трест» возводит в поселке Новоселье Ломоносовского района Ленинградской области. Поскольку интерес к этому жилому комплексу не...

18 ноября
ЖК «Новоселье. Городские кварталы»: проект с квартирами-трансформерами и запаздывающей инфраструктурой

Северный научно-исследовательский институт гидротехники и мелиорации выделил 499 га своей территории в Ломоносовском районе под строительство 1,5 млн кв. метров жилья в рамках ЖК «Новоселье. Городские...

08 ноября