Первая половина года миновала – пора подводить итоги и делать прогнозы. Портал Novostroy-SPb.ru вместе с экспертами рынка недвижимости Санкт-Петербурга готов рассказать о том, с какими результатами рынок встретил второе полугодие и к чему стоит быть готовым покупателям квартир в ближайшем будущем.
Итоги
По данным E3 Investment, по итогам первого полугодия 2016 г. можно ожидать достижения уровня продаж в новостройках Петербурга и ближайших пригородов в 1,5-1,6 млн кв. м, таким образом, спрос продемонстрировал рост в пределах 5-10% к аналогичному периоду 2015 года. «Назвать эти результаты излишне оптимистичными нельзя, так как сравнение идет с первым кварталом 2015 года – тогда продажи отмечали минимумы по причине высоких ипотечных ставок», – поясняет Константин Сергеев, ведущий аналитик E3 Investment.
Аналитики ГК «Доверие» придерживаются того же мнения, при этом отмечают, что сегодняшнее оживление рынка было в большей степени характерно для первого квартала 2016 года, во втором квартале наступило некоторое затишье.
«Практически во всех сегментах первичной недвижимости с апреля этого года регистрируется спад продаж в среднем до 25%. Исключение составляет только элитная недвижимость, которая демонстрирует некоторый рост в течение двух кварталов»
Дмитрий Крутов, ГК «Доверие»
Основным драйвером роста спроса в первом квартале послужила новость о продлении государственной программы субсидирования ипотеки и колебания валютного курса. Причем наибольшая активность наблюдалась до момента продления льготной ипотеки, когда люди спешили воспользоваться субсидированными ставкам. «В целом объем продаж в первом полугодии 2016 года составил порядка 1,75 млн кв. м, что составляет почти половину от объема сделок на рынке за весь прошлый год и превышает показатель первого полугодия 2015 года на 15%», – говорит Арсений Васильев, генеральный директор ГК «УНИСТО Петросталь».
Что касается ввода жилья, то по подсчетам «БФА-Девелопмент», в первом полугодии текущего года ввод жилья продолжил сокращаться. Если в прошлом году объем ввода жилья снизился на 7%, то по итогам первого квартала 2016 года – на 14%. «Мы считаем, что это позитивное явление, – подчеркивает начальник отдела продаж компании «БФА-Девелопмент» Светлана Денисова. – В условиях сократившегося спроса для рынка опасно продолжать вводить в эксплуатацию жилье в прежних объемах. Необходимо сбалансировать спрос и предложение».
Таким образом, сокращение ввода жилья можно считать результатом разумного поведения застройщиков. Формирование нераспроданного предложения создает угрозу рынку, и в конечном счете могут пострадать все: покупатели, подрядчики, застройщики. Тенденция к сокращению ввода жилья, по мнению Светланы Денисовой, сохранится до конца текущего года, и она оздоровит рынок.
Также одной из последних тенденций остается сокращение числа новых объектов. Застройщики осторожнее выводят на рынок объекты, корректируют сроки строительства новых очередей, тщательно прорабатывают концепции и возможные риски.
Пожалуй, самое значительное событие первого полугодия, повлиявшее на рынок новостроек, это продление государственного субсидирования ипотеки. «Важнейшим событием стало продление программы поддержки ипотеки. Она стимулирует спрос и позволяет застройщикам поддерживать приемлемый уровень рентабельности бизнеса. Цены на квартиры при этом остаются доступными», – говорит региональный директор по реализации недвижимости «Группы ЛСР» на Северо-Западе Юлия Ружицкая.
Немного рынок лихорадило из-за обсуждения возможных изменений 214-ФЗ, но это сказывалось на внутренних процессах компаний и никак не отражалось на покупателях. Изменения в 214-ФЗ, принятие правил землепользования и застройки (ПЗЗ), новая редакция закона 820-7 «О границах зон охраны объектов культурного наследия на территории Санкт-Петербурга» – данные законодательные инициативы, часть из которых еще даже не приняты, уже оказывают влияние на деятельность застройщиков, параметры их проектов и окупаемость.
Также одно из главных событий конца первого полугодия – снижение ключевой ставки ЦБ до 10,5%. В дальнейшем это позволит банкам снизить базовые ставки по ипотеке до текущего уровня субсидированных ставок.
Среди «местных» новостей наиболее чувствительным для земельного рынка стало принятие программы «Светофор» в Ленинградской области. Предложенная схема зонирования, по словам Дмитрия Крутова, директора по развитию ГК «Доверие», вполне может привести к росту стоимости жилья на участках, расположенных вблизи Петербурга. Ожидать подъема цен стоит к 2017 году. Также на рынок оказало влияние принятие новых ППТ. Рост цен может быть зафиксирован в новых проектах уже с осени, однако на фоне многочисленных скидок он, скорее всего, окажется для покупателей неявным.
Прогнозы
По результатам 2015 года, продажи недвижимости сократились примерно на 30%, при этом предложение квартир в новостройках сократилось всего на 15%. То есть вслед за сокращением спроса застройщики уменьшили и объем предложения. По данным E3 Investment, на рынок Санкт-Петербурга и Ленинградской области в 2015 не было выведено порядка 800 тыс. кв. метров в ранее запланированных проектах! Многие крупные проекты, особенно КОТы, были отложены и до сих пор не вышли на рынок, застройщики предпочитают реализовывать новые очереди уже запущенных проектов.
«По данным экспертов объем новых проектов, продажи которых начались в 2016 году, не превысил 1,86 млн кв. м. Более того, в отличие от прошлого года большинство новых ЖК – это проекты, строящиеся на территории Санкт-Петербурга, где экономика объектов значительно более выгодна застройщикам. Эти факторы поднимают средние цены по рынку, т. к. недорогих объектов становится все меньше», – говорит Арсений Васильев.
Однако большинство опрошенных Novostroy-SPb.ru компаний не прогнозируют роста цен на квартиры предстоящей осенью, несмотря на то, что предпосылки к этому есть (рост себестоимости строительных материалов, повышение требований к застройщикам по ДДУ, повышение спроса после сезонного падения). «Сдерживающим фактором остается невысокой спрос. В то же время, в престижных районах с низкой конкуренцией (локальные проекты) цены к осени могут вырасти более чем на 3%», – поясняет Дмитрий Крутов.
«Цена растет, но делает это весьма осторожно. И тут больше сказывается степень готовности объекта. Если раньше рост был с оглядкой на новые проекты в одной локации, то сейчас он идет только с оглядкой на покупательский спрос. Поэтому можно сказать, что рост цен замедлился по сравнению с ростом издержек застройщиков»
Дмитрий Ермышев, «ПОБЕДА-девелопмент»
Между тем, в перспективе значительный рост цен на жилье неизбежен, уверен Дмитрий Михалев, руководитель службы по работе с госорганами «СПб Реновация». Растущая себестоимость строительства давит на цену квадратного метра, и рано или поздно у застройщиков не останется другого выхода кроме как поднять цены на 10-15%. По факту это выразится скорее всего в урезании маркетинговых акций – скидок, специальных предложений и т.д. Произойдет это осенью или в следующем году – сказать пока сложно.
Многие эксперты заявляют, что основной причиной роста цен на недвижимость может стать сокращение предложения в новостройках и дефицит квартир в новых проектах. Есть данные, по которым всего в продаже в первом полугодии 2016 г. на рынке Санкт-Петербурга и области было 4,1 млн кв. м строящегося жилья, к аналогичному периоду прошлого года этот показатель снизился на 11% (тогда было 4,6 млн кв. м). Неминуемое сокращение объемов нового строительства, особенно приостановка новых крупных КОТ, приведет при условии начала восстановления реальных доходов населения к дефициту предложения и новому циклу роста цен на недвижимость. Но в E3 Investment считают, что это произойдет не ранее 2017 года и при так называемом базовом прогнозе развития экономики в целом, без негативных макроэкномических потрясений, при текущей динамике показателей российской экономики и среднегодовых ценах на нефть в 2016 году в $40-55 за баррель.
В компании «Главстрой-СПб» не прогнозируют повышение цен на квартиры осенью, но допускают, что это может произойти ближе к концу года за счет сокращения количества новых проектов и роста себестоимости строительства. При этом любой рост стоимости жилья ограничен «сверху» покупательской способностью населения.
В «Группе ЛСР» предполагают, что в высококачественных проектах от надежных застройщиков из-за высокого спроса возможен умеренный рост цен, а если проект популярностью не пользуется, то и цены на квартиры в нем расти не будут.
Прогноз от компании «Отделстрой»: скорее всего, резкого скачка цен в уже выведенных на рынок жилых комплексах не будет, а что касается новых проектов, ситуация не так однозначна – с одной стороны, на них будет оказывать давление низкая покупательская способность, с другой стороны, себестоимость их строительства будет выше в связи с вступлением в силу новых ПЗЗ с ограничением этажности и плотности застройки.
«В сегменте массового жилья около 80% сделок – это приобретение недвижимости для себя. Необходимость решить жилищный вопрос все равно останется, какая бы ни была ситуация на рынке. В связи с этим, при незначительном и плавном росте цен я не вижу причин для снижения объема продаж»
Станислав Жигунов, ГК «ЦДС»
Таким образом, так или иначе, но цены в новостройках будут расти, это лишь вопрос времени, а покупателям будет все труднее и труднее купить себе жилье. Как и прежде, сегодня в ходу компактные и недорогие квартиры, и спрос на них в будущем будет только расти, ведь бюджет покупки продолжает оставаться главным фактором при принятии решения в пользу того или иного объекта. Обнадеживает одно – для застройщиков акции и скидки – это способ сохранять уровень продаж на приемлемом уровне, поэтому компании будут пролонгировать действующие спецпредложения и придумывать новые. Однако, как напоминает Елена Валуева, директор по маркетингу Mirland Development, не всегда акция означает большую скидку, часто акции не затрагивают наиболее интересные квартиры.
Читайте также:
«Застройщикам стоит благодарить правительство даже за самые сложные для их деятельности законы»
Дата публикации 13 июля 2016
