08 ноября 2013
оценка 8 из 10

ЖК Времена года: качественное жилье рядом с метро, но без инфраструктуры и с неудачными планировками.

В Адмиралтейском районе Петербурга, на Московском проспекте, в шаговой доступности от метро «Фрунзенская» компания  «Меридиан Девелопмент» возводит жилой комплекс комфорт-класса «Времена года». Именно эта новостройка, включающая в себя четыре симметрично расположенных корпуса высотой от 14 до 19 этажей, стала моим новым заданием от редакции Novostroy-SPb.

Кто строит и кто продает

Девелопером проекта является компания «Меридиан Девелопмент», построившая не один торговый и промышленный объект в России. Она же указана на сайте новостройки как управляющая компания (хотя в паспорте объекта в этом качестве фигурирует другая фирма – ООО «Спектрум-Холдинг»).

Эксклюзивный агент по продажам – компания «Петрополь», она хорошо известна на жилищном рынке, чего нельзя сказать о застройщике: ООО «Юнит» до сих пор ничего не строило. Зато оно владеет земельным участком, на котором возводится жилой комплекс. Кстати, земля находится в залоге у Сбербанка по договору ипотеки.

Редакция Novostroy-SPb попросила юриста Дениса Артемова, руководителя проектов юридической фирмы «Via lege», прокомментировать этот момент:

 

«Земельный участок оказался в залоге у банка, т.к. застройщик взял кредит на строительство жилого комплекса. С одной стороны, это хорошо: банковские юристы и экономисты изучили проектную и бухгалтерскую документацию застройщика и оценивают проект как благонадежный, с высокой вероятностью новостройка будет возведена.

 

С другой стороны - при возникновении у строительной компании финансовых проблем, не позволяющих выплачивать кредит и достроить дом, банк сможет организовать продажу земельного участка с торгов и погасить из вырученных денег, в первую очередь, долги застройщика перед банком, и лишь оставшиеся деньги будут выплачены дольщикам.
 

Таким образом, нахождение земельного участка в залоге у банка – это всегда некоторый риск, однако объектов, возводимых без привлечения кредитных средств, на рынке практически нет».

Также в проектной декларации упоминается имущество некоего ОАО «Компания Юнимилк», которое внесено в качестве дополнительного вклада в уставной капитал застройщика. Что касается генерального подрядчика, то это опять-таки известная в Петербурге компания ЗАО «Ленстройремонт».

В общем, несмотря на то, что имеется некоторая запутанность в информации, думаю, покупателям квартир в ЖК «Времена года» волноваться не о чем, благодаря участию в проекте крупных игроков строительного рынка.

Разведка в Интернете

Сайт ЖК «Времена года» достаточно удобен с точки зрения пользователя. Описание новостройки подробное: внимание уделили и расположению комплекса, и используемым при строительстве технологиям. Есть раздел с подробным фотоотчетом о ходе строительства, также выложена проектная декларация со всеми изменениями. Отдельная страничка посвящена описанию встроенного паркинга, его схеме и условиям покупки машиномест. Присутствует не пустой раздел «Спецпредложения» и достаточно регулярно обновляемые «Новости».

Порадовала возможность выбора квартиры по разным параметрам (количество комнат, площадь, цена, этаж), в том числе на интерактивном плане. Все квартиры представлены в двух вариантах планировок. А вот дальше начинаются нюансы.

Во-первых, после бронирования жилья квартира не исчезает с сайта. Так что вы запросто можете выбрать себе квартиру, которой на самом деле в продаже уже нет, несмотря на то, что, по словам менеджера, информация о наличии жилья актуальная. Во-вторых, стоимость квартир, указанная на сайте, расходится с той, которую вы услышите в офисе продаж.

  

Самая дешевая квартира-студия на сайте стоит на 58 тысяч дороже – то ли менеджер забыл упомянуть о какой-то скидке, то ли округлил числа. Есть и другие расхождения, касающиеся как цен, так и метража. Невозможно воспользоваться формой для получения спецпредложений по электронной почте: заполнить ее удается, а вот отправить нет.

Обсуждения ЖК «Времена года» достаточно спокойные. Во-первых, форум на самом сайте объекта не слишком оживленный. Во-вторых, существует созданная самим продавцом группа «ВКонтакте». Она тоже не очень активна, однако на те вопросы, которые возникают, представители компании отвечают быстро и подробно. Острых тем я не заметил.

Положение на карте

ЖК «Времена года» расположен по адресу Московский проспект, 65 «П». Это действительно близко к метро, но не на расстоянии 130 метров, как написано на сайте. С севера к территории новостройки примыкает участок со зданиями бывшего завода «Петмол», которые сносу не подлежат; за ними – набережная Обводного канала.

Продавец усиленно делает акцент на виды центра города, посвящая этому много информации и фотографий на сайте и в буклете. В действительности новостройка представляет собой прямоугольник, только одна короткая сторона которого будет обращена в сторону центра. Какие этажи сохранят звание видовых, станет ясно только после того, как застройщик определится со строительством на свободном пятне перед северной стороной прямоугольника.

С востока между «Временами года» и уже существующим жилым зданием на Московском проспекте строится ЖК «Новомосковский» от компании «ЮИТ Дом», он будет тянуться вдоль всей восточной стороны. С юга часть второго корпуса тоже прикроет дом «ЮИТа». С запада к стройке примыкает пустырь, который тоже будет застроен (в частности,  «ЛенСпецСМУ» планирует возвести там 22 дома на 8700 квартир). С северо-запада появится ЖК «Тапиола» на 800 квартир.

Что касается транспортной доступности, то она весьма неплоха – как для личного транспорта, так и для общественного. Немного портят ее только пробки на Обводном канале, правда, они, возможно, исчезнут после превращения набережной в трассу непрерывного движения. Однако возможно и ухудшение обстановки в связи с большим количеством жилых объектов, которыми будет застроена вся территория так называемой Измайловской перспективы.

Визит в офис продаж

По телефону администратор сообщил мне, что если я приеду к началу рабочего дня (к 10.00), то обязательно будет свободный менеджер. Офис закрывается в 19.00, что не слишком удобно для многих людей, зато он работает в субботу: с 11.00 до 19.00.

Приехав к открытию, я сначала поговорил с администратором, пока единственный менеджер готовился к встрече со мной. Одновременно со мной появились еще двое покупателей, им тоже пришлось довольствоваться беседой с администратором: менеджера они не дождались. Когда я уходил, очереди за мной не наблюдалось.

Офис небольшой, и половину его занимает шоурум 1-комнатной квартиры. Менеджер общался со мной довольно сухо, а единственную улыбку смог выдавить только в конце разговора. На вопросы отвечал терпеливо, однако не всегда знал ответ либо хотел его озвучивать. Отмечу также невнимательность к мелочам: допускались неточности в числах вроде площади квартиры.

  

Менеджер старался округлять метраж до целых метров, чем немного запутывал – ведь на планировках стоят точные цифры. Несмотря на то, что мне было неудобно рассматривать планировки в буклете, и я этого не скрывал, менеджер никак не отреагировал даже на прямую просьбу распечатать некоторые варианты. Возможно, он просто устал к пятнице.

Впрочем, на администраторе день недели совсем не сказывался: мне показалось, что она даже больше нацелена на продажу, чем менеджер. Кстати, именно в ее обязанности входит показ квартиры в шоуруме, который вы можете оценить, посмотрев видеоролик.

Сколько платить?

Цены я решил излагать по версии менеджера – несмотря на то, что документального подтверждения его словам я так и не получил. Однако с сайтом вы можете ознакомиться самостоятельно, так что пусть у вас будет возможность сравнения.

Итак, при 100%-ной оплате рассчитывайте на следующие затраты: студия площадью от 27,6 «квадратов» обойдется в 2,9 млн рублей при расположении на 4-6 этажах и в 3,227 млн рублей – на 17-18 этажах. Самые большие студии (с площадью 31,1 квадратных метра) будут стоить от 3,26 млн рублей на «средних» этажах до 3,426 млн рублей на высоких.

Маленькие «однушки» метражом 37,1 кв. метра стоят 4,141 млн рублей на 5 этаже и 4,363 млн рублей на 12 этаже. Однокомнатная квартира площадью 41,5 кв. метр, представленная в шоуруме, обойдется в 4,553 млн рублей при расположении на 8 этаже. Самые большие 1-комнатные квартиры (46,8 «квадратов») стоят от 4,991 до 5,652 млн рублей опять-таки в зависимости от расположения: чем выше, тем дороже.

Маленькие «двушки» площадью 55,6 кв. метра остались только на «дорогих» верхних этажах и стоят 5,889 млн рублей. Как я понял из беседы с менеджером, именно 2-комнатные варианты чаще всего участвуют в акциях – например, сейчас можно купить квартиру площадью 65 «квадратов» на 2 этаже за 5,886 млн при обычной цене 6,4 млн рублей.

Площадь 3-комнатных квартир варьируется от 73 до 88,5 кв. метра, цена – от 7,691 до 9,584 млн рублей. Кроме того, в комплексе запроектировано аж целых девять 4-комнатных квартир, стоящих по 16 млн рублей.

Если пересчитать все вышеперечисленное на квадратные метры, то легко заметить, что цена «квадрата» на нижних этажах колеблется от 101 до 111 тысяч рублей. На первый взгляд стоимость выглядит привлекательной – учитывая, что средняя цена в комфорт-классе составляет 110 тысяч рублей за кв. метр.

В новостройках, возводящихся рядом, цены выше, и продавец ЖК «Времена года» объясняет это неизвестностью застройщика на жилищном рынке. Однако, на мой взгляд, при формировании ценника не учли отсутствие отделки в квартирах. Вспомним о том, что финишная отделка корпусов повысит расходы продавца, и станет ясно, что цены еще вырастут. Мне кажется, для инвестиционной покупки квартиры эта новостройка не слишком подходит, хотя до сдачи еще два года.

Как купить?

Сейчас продажи идут только в первом корпусе из четырех. По словам менеджера, сдан он будет в IV квартале 2014 года. Судя по темпам, досрочной сдачи не предвидится. Продажи ведутся на основании договора долевого участия (ДДУ). Согласно этому документу, жильцы должны будут получить квартиры не позднее 31.08.2015 года.

  

Санкции для застройщика в случае возможной задержки в договоре не прописаны, зато указано, что дольщик не вправе отказаться от подписания дополнительного соглашения о переносе даты окончания строительства на более поздний срок. В остальном договор показался мне одинаково удобным для обеих сторон, хотя читать этот 30-страничный документ я бы все равно советовал повнимательнее.

Деньги предлагается внести в течение семи дней после подписания договора. При единовременной оплате покупатель получает 5%-ную скидку. Существует вариант рассрочки от застройщика (до 30 июня 2014 года): первоначальный взнос в размере минимум 30% от стоимости квартиры, остальное ежемесячно равными долями с начислением 1% в месяц на сумму остатка. Окончательную цену квартиры, купленной в рассрочку, можно рассчитать при помощи калькулятора на сайте объекта.

Регистрацию ДДУ застройщик берет на себя, стоит это 3600 рублей. Оплата идет через аккредитив, стоимость открытия которого колеблется от 1200 до 1500 рублей. Ипотеку в ЖК «Времена года» предлагают четыре банка – «Сбербанк», «Банк Санкт-Петербург», «Газпромбанк» и «ВТБ24». Для ипотечных покупателей также возможна скидка в 5%.

Кратко программы выглядят так. «Сбербанк» предлагает свою популярную ипотечную программу, которая уже 2 раза продлевалась, «12-12-12». Согласно ей, кредит можно взять на 12 лет под процентную ставку 12%, заплатив в качестве первого взноса 12% от стоимости жилья. У «Банка Санкт-Петербург» процентная ставка варьируется от 10 до 13,5% в зависимости от срока кредитования (до 15 лет и от 15 до 25 лет). «ВТБ24» предлагает ставку 11,5% при условии, что кредит берется на 7 лет, и 12,25%, если свыше 15 лет. «Газпромбанк» предлагает процентную ставку 10,5%, если кредит оформляется в долларах США, и 12,45%, если в рублях на срок до 30 лет при первоначальном взносе в 30% от цены квартиры.  

Периодически застройщик проводит разнообразные акции: например, с 1 сентября студентам предлагается 8%-ная скидка на квартиры-студии. Иногородним покупателям делается единовременная скидка в размере 20 тысяч рублей. В целом условия покупки производят благоприятное впечатление.

Запланированное качество

ЖК «Времена года» строят по кирпично-монолитной технологии, и все корпуса будут выполнены в каркасно-монолитных конструкциях. Роль несущих конструкций должны выполнять колонны, поэтому несущих стен в квартирах не будет – жильцы смогут легко делать перепланировки. Все внутренние и межквартирные стены будут из газобетона, причем толщина межквартирных составит 400 мм, а для шумоизоляции планируется использовать минеральную вату.

Увидеть, как все будет не на бумаге, можно только при сдаче новостройки: в шоуруме стены из гипсокартона, да и картинки, изображающие потрясающие виды из окон, выглядят явно открыточными. Более реалистичные виды с верхних этажей есть на сайте в разделе «Галерея». Наружные стены по плану кирпичные с внешней теплоизоляцией, плюс штукатурка или система вентилируемого фасада.

  

Все квартиры будут сдаваться с улучшенной подготовкой под чистовую отделку. Комплектация включает оконные стеклопакеты, радиаторы отопления, счетчики, выключатели и розетки, а также входную металлическую дверь. Балконы предполагается остеклить. Подробные описания окончательного вида внутреннего пространства дома есть в приложении к договору. На мой взгляд, намерения застройщика относительно оборудования, интерьера и отделки комплекса соответствуют комфорт-классу.

Геометрия жилья

Планировки в ЖК «Времена года» показались мне не слишком подходящими для заявленного класса «комфорт». Несомненным общим плюсом является наличие балконов во всех квартирах, причем в студиях меньшей площади балкон больше. Другое различие между вариантами квартир-студий – размещение вентиляционных шахт. У квартир площадью 27,6 кв. метра они портят близкую к квадратной планировку, а в студиях с метражом 31,5 кв. метра шахты удачно располагаются между комнатой и санузлом.

Планировка «однушки» (37,1 кв. метра) является самой неудачной. Оба окна выходят на застекленный балкон, кухня меньше 10 «квадратов», узкая вытянутая комната обезображена выступом, в котором уместится разве что домик для кошки. Последней каплей стал узкий коридор, идущий из прихожей в кухню и комнату, в который к тому же открываются двери туалета и ванной.

А вот планировку квартиры площадью 41,5 кв. метра можно было бы считать комфортной, если бы не все та же маленькая кухня. Интересно, что в буклете на плане типового этажа есть квартиры с кухней 10 «квадратов» и общей площадью 35 кв. метров, в которых и ванная чуть больше 2,5 метров – но в продаже их уже нет.

Без оговорок можно отнести к комфорт-классу только 1-комнатные квартиры с площадью 46,8 кв. метра: двухсторонние, с большой кухней и выходом из кухни на балкон, с гардеробной, в которой находится вентиляционная шахта, и удачным холлом. В угловых 2-комнатных квартирах площадью 55,6 кв. метра сразу же раздражает размер кухни - 9,7 «квадратов» при том, что коридор 10,5 кв. метра. Еще меньшая площадь кухни (9,5 кв. метра) в квартире, которая продается по акции.

Дальше продолжать бессмысленно. На сайте есть двушки с кухней больше 10 кв. метров (их общая площадь равна 63,7 «квадратам»), но менеджер их не предлагал, и я не понял, есть ли они в наличии. Единственный вариант, показавшийся мне по-настоящему комфортным – это угловая 3-комнатная квартира (площадь 73,6 кв. метров). Украшением одной из ее комнат является эркер, а кухню проектировщикам не удалось испортить – ровно 10 «квадратов». Плюсами являются также дополнительный туалет и функциональный просторный коридор. Однако двух удачных квартир слишком мало для новостройки, претендующей на комфорт-класс.

Инфраструктура: внутри и вокруг

Начну с актуального в нынешние времена вопроса парковки. В составе ЖК «Времена года» запроектирован подземный паркинг на 688 мест, которые уже продаются по цене 990 тысяч рублей. При оплате машиноместа в рассрочку первоначальный взнос составляет 560 тысяч рублей, остальная сумма в 480 тысяч рублей вносится в течение 3 месяцев равными долями по 160 тысяч рублей ежемесячно.

  

Для жильцов, по каким-либо причинам оставшихся «без места», предусмотрены гостевые парковки перед каждым из корпусов – по 130 мест, итого на 1208 автомашин.  Отмечу, что емкость всех автостоянок – встроенных и нет – суммарно меньше количества квартир в комплексе. К тому же гостевая парковка общедоступна, а рядом притаились неизбалованные стоянками жильцы соседних домов и Московский проспект, на котором тоже особо не запаркуешься. А вот доступ в комплекс задуман хорошо: либо через платный паркинг, либо с огороженного двора, в который смогут входить только обитатели комплекса.

В ЖК «Времена года» будут располагаться 2 детских сада, вместе рассчитанных на 150 детей. Еще один детский сад находится на Московском проспекте, там же есть гимназия – и этим детская инфраструктура микрорайона практически исчерпывается. Ближайшие школы расположены за Обводным каналом, что неудивительно, поскольку весь район является бывшей промзоной.

Та же проблема с магазинами: ближайший более-менее крупный находится на территории бывшего Варшавского вокзала, т. е. вне зоны пешего доступа. Предполагается, что коммерческие объекты, в том числе супермаркет, начнут работать в первых этажах комплекса, что было бы весьма кстати. По всему видно, что проблемы у жильцов с инфраструктурой будут.

Резюме

Плюсы ЖК «Времена года» столь же весомы, сколь и немногочисленны. Качество строительства, безусловно, очень существенный момент, и пожаловаться здесь не на что. То же самое можно сказать о близости к станции метро «Фрунзенская». Известность участников проекта вызывает ощущение надежности, которое поддерживается функциональным сайтом и прозрачностью информационной политики.

Однако все дальнейшее либо плохо, либо неоднозначно. Социальная инфраструктура района крайне слабая, и до комфортной «дотянет» нескоро. Плотная застройка прилегающей территории (а это дело недалекого будущего) не улучшит то, что плохо, и вполне возможно ухудшит то, что пока хорошо: доступность новостройки личным транспортом. Удачных планировок практически нет, отделки нет, а цены при ближайшем рассмотрении не такие уж и низкие. В итоге выше, чем на «4» балла с огромным минусом, оценить комплекс не могу.

Иван Бездомный

8баллов

ЖК «Времена года» - обсуждение отчета тайного покупателя:

Alina
02 апреля 2014
Автор пишет, что до ближайшего торгового центра "Варшавский экспресс" (кинотеатр, каток, боулинг, фитнес-зал, магазины продовольственные и магазины с одеждой и обувью) нельзя дойти пешком. Это совершенно не верно! При любом варианте пути от ЖК до ТК расстояние меньше 1 км. Может быть для Ивана Бездомного это не является "пешей доступностью"? :)
Oleg
29 ноября 2013
Если вы читаете документы, то наверняка знаете, что при желании любой договор после регистрации можно откорректировать в "свою" сторону. Последняя статья БН о дольщиках вам в помощь. Меня несколько напрягла доверенность на регистрацию - но и ее можно отозвать после регистрации. Мы с женой долго "тыркались" по новостроям в поисках кв-ры сыну. Взяли здесь по следующим причинам: 1). Хотелось бы, чтобы после института (а в будущем с работы) путь домой от метро был быстрым и безопасным. (Например когда мы смотрели Панораму у м. Балтийская, то пока дошли от метро и обратно, было неудобно как-то, что мы не в фуфайках) 2). Рядом все дороже и как проекты - неинтереснее что-ли. 3). Этот район не имеет хрущево-панельной истории, и по нашим представлениям будет оазисом среднего класса. 4). Московский проспект - стратегический объект. Кто-нибудь видел лотки-палатки у метро Фрунзенская? И наконец - я тоже боюсь кризиса, недостроя, долгостроя. Но также боюсь и банковского кризиса, и инфляции, и долларовой инфляции (и чумы и потопа). Но время идет. Дети растут. И дальше бояться в двушке нам уже тяжело.
Кристина
08 ноября 2013
и как вы правильно подметили, ооочень мутный договор, по которому в случае форс-мажорных обстоятельств деньги свои не вернешь 100%!
Другие материалы про Инфраструктура
Другие материалы про Ипотека
ЖК «NewПитер» в поселке Новоселье: квартиры комфорт-класса по ПДКП и ДДУ

Год назад Тайный покупатель уже проверял ЖК «NewПитер», который компания «Строительный трест» возводит в поселке Новоселье Ломоносовского района Ленинградской области. Поскольку интерес к этому жилому комплексу не...

18 ноября
ЖК «Новоселье. Городские кварталы»: проект с квартирами-трансформерами и запаздывающей инфраструктурой

Северный научно-исследовательский институт гидротехники и мелиорации выделил 499 га своей территории в Ломоносовском районе под строительство 1,5 млн кв. метров жилья в рамках ЖК «Новоселье. Городские...

08 ноября
Автобусный тур по новостройкам «Новое Сертолово» и «Ясно.Янино»

В рамках очередной выставки-семинара «Жилищный проект», прошедшей в СКК 1-2 октября 2016 года, потенциальным покупателям нового жилья традиционно предлагалось посетить автобусные экскурсии по новостройкам Петербурга и...

24 октября