13 февраля 2014
оценка 8 из 10

ЖК Березовая роща от ГК Полис в Кудрово: в хорошем месте, но купить в ипотеку пока сложно

Пожалуй, немного найдется в Петербурге мест, где новостройки растут как грибы в таком количестве, как это происходит сегодня в Кудрово. На этот раз редакцией Novostroy-SPb мне было поручено изучить проект с красивым названием «Березовая роща», который ГК «Полис» возводит вблизи парка Новый Оккервиль и рядом с самой настоящей березовой рощей - благодаря ей новостройка и получила свое название. Место это мне очень нравится, поэтому я с интересом принялась за расследование.
 
Что будет?
 
односекционный дом №1 с пристроенным детским садом на 110 мест;
 
трехсекционный дом №2 (три отдельностоящие башни) с подземным паркингом на 100 машиномест, встроенными магазинами непродовольственных товаров и фитнес-клубом;
 
торгово-развлекательный комплекс с финским гипермаркетом «Kesko», боулингом, фуд-кортом, кофейнями и подземным паркингом на 78 машиномест.  
 
Высота всех жилых зданий - 25 этажей, а общее количество квартир – 1463. Обещают, что фасады домов будут яркими, каждый корпус в своем цвете: синий, желтый, зеленый и красный. Сдать комплекс в эксплуатацию ГК «Полис» планирует в III квартале 2015 года. Выдача ключей начнется в I квартале 2016 года.
 
Строительство ведется по смешанной кирпично-монолитной технологии: до 2 уровня возводятся железобетонные колонны, выше – монолитные несущие стены и перекрытия. Внешние стены выкладываются кирпичом, утепляются и отделываются навесным вентилируемым фасадом из фиброцементных плит. Как потом сказал мне в офисе менеджер, это наиболее долговечные фасады, и при необходимости их можно очень легко заменить. 
 
Кто строит?
 
Качество строительства оценить сложно, т.к. ГК «Полис» - компания сравнительно молодая и использует разные технологии. Например, ЖК «Австрийский квартал» строят с использованием газобетона, еще часть сданных домов панельные (например, ЖК «Янтарь»). Мне представляется, что застройщик, меняя технологии, вряд ли уже успел наработать устойчивый стандарт качества. Судя по отзывам на форумах, во время приемки квартир ЖК «Австрийский квартал» всплывало довольно много «недоделок».
 
Мне не удалось найти в Интернете данных о том, когда конкретно была основана ГК «Полис». Ясно одно: компания сейчас активно развивается, реализуя сразу несколько объектов. Вероятно, к моменту, когда все они будут сданы, на форумах появится больше конкретных отзывов, и будет проще оценить репутацию застройщика. Пока это сделать сложно. 
 
  
 
Однако Тайный покупатель проверял и ЖК «Австрийский квартал», и ЖК «Мой город» и ЖК «Юнион», так что при желании об имидже застройщика можно прочитать во всех этих расследованиях.  
 
Разведка в Интернете
 
Как я поняла, отдельных сайтов под реализуемые объекты застройщик не делает, выкладывая всю информацию на одном общем ресурсе. Информация там довольно полная: есть планы этажей, на которых отмечены проданные квартиры. На свободные квартиры указаны цены, работает web-камера, выкладываются фотографии со стройки, можно посмотреть на схему расположения зданий на территории комплекса. 
 
Есть и разрешительная документация, которая, правда, не сразу появилась на сайте, а в разделе «Документы» выложен список бумаг, необходимых для оформления покупки. К сожалению, активностью в социальных сетях застройщик не отличается: вопросы покупателей подолгу остаются без ответов. 
 
Несмотря на то, что продажи ведутся с лета прошлого года, бурного обсуждения ЖК «Березовая роща» на форумах я не обнаружила. Нашлась пара веток по одной странице обсуждений и две полуживые группы «ВКонтакте». Основной вопрос, который волнует дольщиков: каким образом застройщик за полтора года успеет построить четыре 25-этажных дома? 
 
В официальной группе «ВКонтакте» этот вопрос оставлен без ответа. Менеджер по продажам ответила мне на него следующим образом: «1,5-2,5 года обычно ведутся подготовительные работы, забиваются пробные сваи, отстаиваются, затем основные сваи, тоже отстаиваются и заливается плита, потом строятся этажи по 3-4 шт в месяц. В «Березовой роще» скоро уже будут заливать плиту».
 
Визит в офис
 
Центральный офис ГК «Полис» располагается на площади Конституции, но работает только по будням, к тому же, лишь до 19.00. Хорошо, что представительство на объекте в Кудрово готово принимать клиентов без выходных. Приезжать лучше без предварительного звонка, иначе есть риск стать гостем конкретного менеджера и попасть в зависимость от его расписания дежурств, как это случилось со мной: меня настоятельно уговаривали «прогуляться» до ЖК «Австрийский квартал», где в воскресенье собиралась дежурить «мой» менеджер. Не без труда отклонив ее настойчивые просьбы, я все же приехала в офис продаж в ЖК «Березовая роща». 
 
Когда я пришла, там работала одна девушка, она оказалась менеджером компании «Петербургская Недвижимость». Выяснилось, что это агентство является эксклюзивным партнером ГК «Полис» и на представительстве в ЖК «Березовая Роща» постоянно дежурит один менеджер «Петербургской Недвижимости» и один менеджер ГК «Полис» (который, как оказалось, был тогда на обеде). Так что, вышло так, что оценить качество сервиса собственно менеджеров ГК «Полис» мне не довелось. 
 
Девушка из «Петербургской Недвижимости» вид имела полусонный и измученный, так что мне даже неловко стало за свой визит. Узнав, что меня интересуют 2-комнатные квартиры, она принялась распечатывать планировки и подписывать на них цены и – неизменно на каждом листе – свои контактные данные. 
 
  
 
Сталкиваясь с неудобными вопросами, менеджер вместо ответов просто-напросто погружалась в молчание, предоставляя мне самой гадать: то ли она не владеет информацией, то ли дела обстоят так плохо, что и сказать страшно. Например, на почти 1,5 тысячи квартир предусмотрен паркинг всего на 100 машиномест. Соседний ЖК «Вернисаж» на 910 квартир и вовсе строится без паркинга (только гостевые парковки, количество которых не уточняется). Где будут ставить машины жильцы этих домов? А в ответ тишина.
 
Особенности проекта
 
Но вернемся к ЖК «Березовая роща». Отличительная особенность этого проекта - огромные холлы метражом 150 кв. метров, и это не считая площади, которую займут лифты. Холлы отделают дизайнерской плиткой до потолка в тех же цветах, что и фасад каждого корпуса. Пространство решили оставить пустым, никаких колясочных комнат не предусмотрено - только места для консьержа.
 
В ЖК «Березовая роща», в отличие от строящегося по соседству ЖК «Вернисаж», разводка отопления будет вертикальная, то есть трубы будут проходить вертикально от батарей прямо внутри квартиры, что, конечно, не очень удобно и красиво. Зато принудительная вентиляция, безусловно, является плюсом. Инженерное обеспечение комплекса застройщик описывает довольно подробно. 
 
Процитирую это описание:
 
Централизованное водоснабжение. Источник – коммунальные сети ООО «СМЭУ ЗАНЕВКА». Схема – стояковая, двухзонная, с устройством поквартирных вводов с узлами учетов.
 
Централизованное водоотведение в коммунальные сети ООО «СМЭУ ЗАНЕВКА».
 
Источник электроснабжения – встроенная трансформаторная подстанция ООО «УСК». Схема – стояковая, подключение от этажного щита с установкой квартирного щита с узлом учета электроэнергии.
 
Централизованное теплоснабжение. Источник – правобережная ТЭЦ. Ввод от коммунальных тепловых сетей ОАО «Теплосеть Санкт-Петербурга».
 
Отопление стояковое, двухтрубное, двухзонное с нижней разводкой магистрали по подвалу с тупиковым движением теплоносителя.
 
Приточно-вытяжная вентиляция с механическим и естественным побуждением. Центральные воздуховоды спутники с механической вытяжкой.
 
Централизованное телевидение, телефон, интернет, система контроля доступа, видеонаблюдение. Источник – кабельные сети ОАО «Ростелеком». Стояковая система с подключением этажных щитов связи.
 
Весь комплекс - это почти 1,5 тысячи квартир, в основном, студии и однокомнатные. Двухкомнатных всего 184 шт., а трехкомнатных вообще не предусмотрено. Большого разнообразия площадей нет, все квартиры малогабаритные, но есть очень удобные планировки. Благодаря тому, что дома в плане квадратные, есть много угловых квартир, в которых окна одной из комнат выходят сразу на две стороны света.
 
  
 
Площадь «двушек», в основном, около 50 кв. метров: квадратная гостиная с угловым окном, небольшая спальня 11 кв. м и такая же кухня, большая и удобная прихожая с местом под вместительный шкаф-купе.
 
Радует глаз изобилие «однушек» типа евро, но геометрия кухни-столовой не самая выгодная: прямоугольник с окном в торце. В традиционных вариантах 1-комнатных квартир также сильно вытянута комната. Однако не все квартиры таковы, можно найти и очень интересные варианты с двумя окнами на длинной стороне.
 
Студии есть традиционные, в виде прямоугольников, но есть и прекрасные варианты с двумя окнами на длинной стороне и большой нишей под гардеробную в прихожей. Высота потолков 2,75 м. В общем, несмотря на то, что планировки квартир мне очень понравились, в них нет особенного разнообразия по площадям, так что не всякий здесь найдет подходящий себе вариант.
 
Что почем
 
В продаже сейчас находятся 2 корпуса второго дома (корпус 1 и корпус 2, по цветам синий и желтый). «Двушек» в свободной продаже почти не осталось, но часть забронирована самим застройщиком и будет выпущена в продажу позже, возможно, немного дороже. Также еще не начинали продавать первый дом и третью башню второго дома. Они поступят в продажу, как только распродадут 1 и 2 корпуса.
 
Поинтересовавшись потенциалом для инвестиций ЖК «Березовая роща», я узнала следующее. Продажи ведутся с лета 2013 года. На старте продаж студии стоили от 1,7 млн рублей, сейчас такие же квартиры стоят 1,9 млн рублей, и до окончания строительства прирастут еще на 600-800 тысяч рублей (если отталкиваться от цен в ЖК «Австрийский квартал»).
 
Цены в «Березовой роще» мне кажутся вполне адекватными. Например, в ЖК «Капитал», который строится с другой стороны от парка, через дорогу, квадратный метр стоит дороже, хотя которые корпуса имеют тот же срок сдачи и расположены не намного ближе к станции метро «Улица Дыбенко»
 
Те новостройки, которые возводятся в Кудрово, ближе к «Мега-Дыбенко», стоят дешевле, но, на мой взгляд, жить там первое время вдали от метро и в окружении строек будет гораздо менее удобно, да и парк далеко. 
 
Количество комнат Площадь (кв. м) Цена при 100% оплате от (рубли) Цена при 100% оплате до (рубли) Цена за «квадрат» (в тысячах рублей)
студии 24.65-27.64 1 957 000 2 255 000 79.4-87.2
1-комнатные 34.21-41.7 2 737 000 3 102 000 72-80
2-комнатные 50.01-51.32 3 601 000 3 651 840 71.3-72

 

Как купить?
 
Квартиры продаются по 214-ФЗ через заключение договора долевого участия. Возможности покупки квартиры в ипотеку пока несколько ограничены: аккредитован только дом №2 и лишь в одном банке – «Санкт-Петербург». Зато условия приобретения жилья в рассрочку довольно интересные: до 4 лет без процентов на остаток. Тем не менее, переплата при покупке квартиры в рассрочку будет солидной, ведь при 100% оплате предоставляется скидка целых 20%. 
 
  
 
Условия гибкие. Минимальный взнос 30%. При рассрочке до конца строительства предоставляется 20% скидка на первый взнос, при длительности рассрочки в 36 месяцев – скидка на первый взнос 15%, рассрочка на 48 месяцев дается без скидки.
 
При покупке через «Петербургскую Недвижимость» порядок действий (со слов менеджера) следующий:
 
1. На три дня предоставляется бесплатная бронь (в случае ипотеки ее продлят до 2 недель);
 
2. Подписывается ДДУ, после чего в течение трех рабочих дней необходимо внести 50 тысяч рублей, которые входят в стоимость квартиры; 
 
3. Оставшуюся сумму в течение 2 недель, но не позднее 30 числа месяца нужно перечислить на счет застройщика по соглашению о задатке. 
 
Меня несколько смутила эта информация, потому что совсем недавно я узнавала в «Петербургской Недвижимости» порядок покупки квартиры в ЖК «Мой город», который тоже строит ГК «Полис», и там все было несколько иначе.
 
Я решила позвонить в офис ГК «Полис» и уточнить порядок действий при покупке жилья напрямую от застройщика:
 
При покупке в ипотеку:
 
1. Бронируете квартиру (на 2 недели при покупке в ипотеку, на 2 дня при 100% оплате/рассрочке);
 
2. В течение трех дней необходимо отправить заявку в банк. Банк назначит день заключения ДДУ;
 
3. В назначенный день подписывается ДДУ, кредитный договор (с банком), соглашение о задатке;
 
4. В течение 5 дней после этого необходимо перечислить первый взнос на счет застройщика по соглашению о задатке; 
 
5. Также в течение этих 5 дней нужно сделать все документы, необходимые для регистрации договора (нотариально заверенное согласие супруга или справка, что покупатель не состоит в браке, доверенность на сотрудника застройщика, госпошлина) – все расходы составят порядка 2 тысяч рублей;
 
6. После регистрации ДДУ с банком подписывается дополнительное соглашение с новым графиком платежей.
 
В случае покупки квартиры без ипотеки все проще: бронируете квартиру, через 2 дня подписываете ДДУ, в течение 5 дней после этого по соглашению о задатке переводите первый взнос на счет застройщика и готовите все документы для регистрации ДДУ.
 
  
 
Конечно, вопросы к застройщику при такой схеме продажи у покупателя могут возникнуть. Ведь 214-ФЗ не предусматривает никаких соглашений о задатке. На мой вопрос менеджер отреагировала просто: «Если Вам нужен аккредитив, то покупайте квартиру в жилом квартале «Лондон». Вот так. 
 
Оплата по соглашению о задатке и ограниченные возможности по ипотеке можно отнести к минусам, длительная рассрочка – несомненный плюс. 
 
Отделка
 
Теперь несколько слов об отделке. По информации с форумов, первый блин, что называется, у застройщика вышел комом. Квартиры с отделкой в ЖК «Янтарь» имели так много недочетов, которые потом пришлось переделывать, что услугу отделки застройщик временно перестал оказывать. Сейчас ГК «Полис» вновь предлагает отделку «под ключ», но найден новый подрядчик для выполнения этих работ. Так что на старые негативные отзывы, касающиеся отделки, ориентироваться вряд ли стоит.
 
Цена, по которой предлагается отделка, прямо скажем, замечательная – 5 тысяч рублей за «квадрат» при условии заключения договора на отделку при подписании ДДУ. При этом оплата отделки осуществляется за 4 месяца до сдачи дома в эксплуатацию. Если заказывать отделку уже после подписания ДДУ, то цена будет 7 тысяч рублей за «квадрат» плюс 4 тысячи рублей с квартиры за изменение проекта.
 
Входит в отделку следующее:
 
В комнатах, на кухне и в коридоре - обои, ламинат, пластиковые плинтусы;
 
Потолки – улучшенная водоэмульсионная краска;
 
В санузлах плитка;
 
Отечественная сантехника (ванна акриловая с ножками, смеситель общий на ванну и раковину, унитаз типа «Компакт» или «Керамин», умывальник с тумбой), хромированный полотенцесушитель;
 
Металлическая входная дверь; замок с возможностью замены цилиндра; 
 
Счетчики, звонок, крюки для светильников, стальные радиаторы отопления.
 
Location
 
Расположение комплекса для Кудрово, на мой взгляд, очень удачное. Рядом КАД и Мурманское шоссе, что очень удобно для автовладельцев. ЖК «Березезовая роща» находится у самого парка Новый Оккервиль, в котором протекает одноименная река, оборудован пляж и велосипедные дорожки. Сам парк молодой, деревья там не так давно посадили, но благодаря естественному рельефу он не выглядит уныло даже зимой. 
 
Прямо за строительным забором растет красивая березовая роща, которую застройщик, как сказано в буклете, «дарит» будущим жильцам. До обжитых кварталов отсюда рукой подать: нужно только пересечь парк и перейти через дорогу. Уж не знаю, почему застройщик говорит в буклете, что до метро «Улица Дыбенко» 3 километра, в действительности чуть больше двух. 
 
  
 
Возможно, кому-то все равно это покажется далеко, но стоит помнить, что все остальные многочисленные новостройки Кудрово еще больше удалены от метро. Исключение составляют лишь ЖК «Новый Оккервиль» и первые корпуса ЖК «Капитал», расположенные по другую сторону Ленинградской улицы. Все застройщики Кудрово любят упоминать об одноименной станции метро, строительство которой есть в планах Метрополитена. Однако для новоселов ЖК «Березовая роща» все равно ближайшей станцией останется «Улица Дыбенко», так что не стоит обольщаться.
 
Соцкультбыт
 
С точки зрения инфраструктуры ситуация прекрасная. В ЖК «Березовая роща» предусмотрено почти все самое необходимое: что может быть удобнее финского гипермаркета, фитнес-клуба и развлекательного центра в собственном доме? А в заселенных кварталах ЖК «Капитал» и «Новый Оккервиль» уже работает медицинский центр, спорткомплекс, детский сад, аптеки и магазины. Подробнее об инфраструктуре можно прочесть в расследовании о новостройках Кудрово.
 
Резюме
 
Понравился мне и ход работ на стройплощадке. Я увидела множество занятых рабочих и техники. Подводя итоги, отмечу сначала несомненные плюсы ЖК «Березовая роща». Это расположение рядом с парком и настоящей березовой рощей, близость к заселенным кварталам, хорошая внутренняя инфраструктура комплекса, удачные планировки квартир, возможность недорого заказать отделку, а главное - рассрочка на 4 года.
 
Слабыми местами этой новостройки является вопрос с парковкой; скудость ипотеки - пока только от одного банка, да и то не на все корпуса; отсутствие определенных отзывов о качестве строительства и отделки. В общем, взвесив все плюсы и минусы, ставлю ЖК «Березовая роща» твердую «восьмерку».
 
Дария Лапатухина
8баллов

ЖК «Березовая Роща» - обсуждение отчета тайного покупателя:

Константин
19 февраля 2014
В ответ на комментарий пользователя
ForeverJoy
17 февраля 2014

Мне кажется главной проблемой этих жк в данном районе это 60-70 процентов студий в доме, получается этакий муравейник, с проблемной парковкой, выездом заездом, после сдачи большинства объектов кудрово, ну и проблема ожидания лифта с утра и вечером, когда на площадке будет по 10 и больше квартир. А вообще застройщиком вполне доволен, являюсь дольщтком австрийского квартала

В парадной будет 4 лифта
ForeverJoy
17 февраля 2014
Мне кажется главной проблемой этих жк в данном районе это 60-70 процентов студий в доме, получается этакий муравейник, с проблемной парковкой, выездом заездом, после сдачи большинства объектов кудрово, ну и проблема ожидания лифта с утра и вечером, когда на площадке будет по 10 и больше квартир. А вообще застройщиком вполне доволен, являюсь дольщтком австрийского квартала
Другие материалы про ГК Полис
Другие материалы про Инфраструктура
ЖК «NewПитер» в поселке Новоселье: квартиры комфорт-класса по ПДКП и ДДУ

Год назад Тайный покупатель уже проверял ЖК «NewПитер», который компания «Строительный трест» возводит в поселке Новоселье Ломоносовского района Ленинградской области. Поскольку интерес к этому жилому комплексу не...

18 ноября
ЖК «Новоселье. Городские кварталы»: проект с квартирами-трансформерами и запаздывающей инфраструктурой

Северный научно-исследовательский институт гидротехники и мелиорации выделил 499 га своей территории в Ломоносовском районе под строительство 1,5 млн кв. метров жилья в рамках ЖК «Новоселье. Городские...

08 ноября
Автобусный тур по новостройкам «Новое Сертолово» и «Ясно.Янино»

В рамках очередной выставки-семинара «Жилищный проект», прошедшей в СКК 1-2 октября 2016 года, потенциальным покупателям нового жилья традиционно предлагалось посетить автобусные экскурсии по новостройкам Петербурга и...

24 октября