21 декабря 2011
оценка 6 из 10

Стоит ли доверять бывшему ЛЭКу?

Прицениваемся  к квартирам в ЖК «У метро Звездная», и выясняем, что изменилось в ЛЭКе, кроме названия.

В последние годы название компании ЛЭК так часто звучало в судах Петербурга, что стало для дольщиков синонимом ненадежности. Недавно холдинг заявил, что «в связи со стабильным улучшением основных показателей» готовится к проведению IPO и меняет название на «Л1 Строительная компания №1».

У застройщика ЖК "У метро Звездная" репутация неоднозначная. С одной стороны, это один из старейших и крупнейших застройщиков Петербурга (19 лет на рынке, более 120 домов). С другой – холдинг приобрел печальную известность из-за огромных долгов и задержек по срокам сдачи объектов. Но сейчас, судя по всему, дела компании пошли на лад. С долгами Л1 еще не расплатился, но взятыми кредитами оперирует уверенно: в среднем на ее объектах один этаж возводится за три недели, и ЖК "У метро Звездная" не исключение. В активности рабочих можно убедиться, наблюдая за ходом строительства через web-камеру, установленную на крыше дома напротив: жизнь на объекте кипит даже в выходные – за исключением часового перерыва на обед.

Я решаю присмотреться к квартирам-студиям, которые являются своего рода фишкой компании – в 2001 году именно ЛЭК вывела их на рынок под брендами «риал» («однокомнатная квартира по цене комнаты») и «суперриал» («двухкомнатная квартира по цене однокомнатной»). На сайте Л1 указано, что квартиры в ЖК "У метро Звездная" продаются по цене от 58500 рублей за кв. м. Но, когда я набираю номер компании НДВ СПб, эксклюзивного продавца объектов Л1, выясняется, что нижняя планка – 60 тыс. при единовременной оплате: «Цены растут ежемесячно».

Первое впечатление

Меня немного смущает определение "супермаркет недвижимости", который я слышу в трубке: не очень похоже на эксклюзивный подход. Однако в остальном девушка-секретарь производит хорошее впечатление. Да, конечно, вы можете подъехать в офис сегодня, они работают с девяти утра до восьми вечера, в выходные тоже, да, оба, вам удобнее на Московский? Записываться не нужно, вами займется первый освободившийся менеджер (у меня снова возникает ощущение конвейера).

Одноэтажный дом под номером 185 по Московскому проспекту скрывается за огромной вывеской: "Жилой комплекс "Граф Орлов". Респектабельность и престиж". Завороженная ею, я не сразу обнаруживаю вход в офис. Точнее, их два: дверь слева ведет в отдел сопровождения договоров, справа – в отдел продаж. За дверью – скромных размеров, но со вкусом отделанный офис, охранник в будке и секретарь за стойкой ресепшен. Узнав, что я интересуюсь "Домом у метро Звездная", она провожает меня в переговорку и обещает пригласить менеджера. В переговорной неожиданно уютно: стол светлого дерева, пять обтянутых бежевой псевдокожей стульев, ЖК-телевизор на стене транслирует рекламные ролики объектов Л1. Кудрявая улыбчивая менеджер Светлана кажется умницей и профессионалом – никаких шаблонных фраз и завидная скорость реакции.

Светлана рассказывает, что в объекте семь корпусов, сдающихся в три очереди: первая – в III квартале 2012 года, вторая и третья – в I и II квартале 2013-го соответственно. В домах первой очереди студии от 2200 тысяч, в остальных – от 1890 до 1977 тыс. в зависимости от метража, корпуса и этажа: чем выше, тем дороже. Выяснив мои финансовые возможности (до 2 млн, желательна ипотека) и потребности (квартиры-студии), она обещает принести план с ценами и вариантами планировок, а пока предлагает пообщаться с менеджером по ипотеке. Я прошу захватить еще и договор и продумываю легенду: у меня есть половина суммы, на остальное хотелось бы получить ипотеку или длительную рассрочку с платежами порядка 30 тыс. в месяц.

Вносим ясность

В комнату влетает молодой человек в костюме и с ноутбуком:

– Меня Сергей зовут, я ипотекой занимаюсь. Рассрочка максимум на полтора года, минимальный платеж – 50%. По ипотеке по этому объекту мы работаем только с банком "Балтика". Первый платеж – минимум 15%. Ах, вы готовы сразу внести половину? Если платить по 27600 рублей в месяц, уложитесь с оплатой за три года. Впрочем, с такой небольшой суммой можно взять и потребительский кредит... – Сергей задумывается и быстро высчитывает что-то на калькуляторе. – Там получается 31 тысяча в месяц, под 20%.

– А чем же тогда потребительский кредит выгоднее?

– Риски меньше. Квартира у вас не в залоге, так что ее не смогут отобрать по суду. Если не будете платить, максимум, что суд может назначить, – принудительный вычет из зарплаты. Вообще расходы примерно одинаковые получаются, потому что с ипотекой дополнительно снимается комиссия за выдачу – 20 тысяч, и страховка примерно столько же... И потом надо будет подписать договор с ипотечным отделом, который займется оформлением документов – это еще 20 тысяч. Но у вас в любом случае будет скидка: 3,5% от общей стоимости квартиры или 5% от первого взноса – посчитаем, что выгоднее. То есть, если квартира стоит 1 млн 900 тысяч, скидка составит 67 тысяч.

– А как происходит оплата?

– Первый взнос вы вносите в офисе застройщика (здесь или на Невском, 90/92) после подписания договора, а ипотеку выплачиваете либо в банке – наличными или через банкомат, это бесплатно. В другом банке, например в ВТБ 24, при внесении наличных с вас тоже возьмут минимум – порядка 20 рублей. (Как я выяснила, единственный офис "Балтики" в Петербурге находится на Чернышевской и открыт с 9.30 до 20 в будни и до 17 в субботу; однако обладатели карты банка могут без комиссии вносить наличные в банкоматах Росбанка, "Нордеа Банка", Росевробанка и "Балтийского Банка Развития" – итого 23 точки в разных районах города, половина из них работает круглосуточно. Комиссия за перевод средств в отделениях ВТБ 24 без открытия счета на счет банка, не входящего в состав группы ВТБ, составляет 4% от суммы перевода, но не менее 300 рублей.)

Деликатные вопросы

На этом мы с Сергеем прощаемся, и ко мне возвращается Светлана с договором и планами секций Е (вторая очередь), Т и К (третья). Друг от друга студии отличаются мало: небольшая зона прихожей, совмещенный санузел, кухонная зона и, ближе к окну, жилая, плюс застекленная лоджия (ее площадь включена в общую площадь квартиры). В принципе, и на нижних этажах выбор еще есть, однако мой фаворит – студия в 27,76 кв м на 14-м этаже секции E за 1 957 080 рублей. Меня привлекает довольно скорая сдача объекта и окно на солнечную сторону: в этой квартире оно выходит на юго-восток. Однако и цена получается заметно выше минимальной: 70 500 рублей за кв. м.

– А посмотреть квартиру можно?

– Да, пожалуйста, у нас на объекте работает офис продаж. Приезжайте в выходной день с 12 до 13, пока не работает кран. Подниматься разрешают в первые два корпуса. Вид из окна у вас будет немного другой, но можно посмотреть планировку.

– А как оформляется сделка?

– По договору ЖСК.

– Я слышала, что раньше по этому объекту оформляли ПДКП – что теперь с этими покупателями, они переоформляют документы? Не возникнет ли опасность двойных продаж? ЛЭК, конечно, давно существующая компания, но репутация у нее сомнительная, – высказываю беспокойство я.

– Неееет, такого не будет, – уверенно говорит Светлана. – К ЛЭКу, действительно, есть претензии, но в основном они касаются сроков сдачи объектов. Двойных продаж стоило опасаться в 2000-х, а сейчас рынок гораздо более цивилизованный.

– Еще я читала, что в какой-то момент план был изменен, часть корпусов вообще исчезли из проекта, а размеры некоторых квартир были уменьшены без согласования с покупателями.

- План действительно менялся, но покупатели получили квартиры в других корпусах. А что касается изменения размеров, то это невозможно. Максимум – плюс-минус метр в зависимости от толщины стен, в этом случае либо вы доплачиваете эту сумму, либо вам ее возвращают. Этим у нас занимается отдел сопровождения договоров.

– А в эти дома не будут заселять людей по программам переселения или сертификатам? – решаю я выяснить контингент будущих соседей.

 

– Нет, ни с какими социальными программами мы не работаем. (Судя по информации на сайте Л1, это не совсем соответствует действительности: компания участвует в федеральной программе по переселению жителей из районов Крайнего Севера и приравненных к ним местностей и выступает в качестве инвестора в «Программе проведения социального и градостроительного эксперимента в микрорайоне Дачное» – в рамках Программы на сегодняшний день построено 14 жилых домов.)

– А насколько реальны сроки сдачи объекта, как вам кажется?

– Думаю, что задержек быть не должно. Были проблемы во время кризиса, а сейчас строительство ведется хорошими темпами. Но вы имейте в виду, что срок сдачи и срок въезда – разные вещи. Процесс оформления жилья в собственность, передача ключей – это еще плюс полгода после окончания строительства.

– И еще, наверное, нельзя будет въехать до сдачи всех корпусов?

– Нет, почему. Если госкомиссия примет дом, можно будет въезжать.

– И жить без лифтов и горячей воды?

–  За лифты отвечаем не мы, а управляющая компания, – терпеливо объясняет Светлана. – На момент сдачи объекта они должны работать, а их возможное отключение – это уже решение УК. Вот с горячей водой действительно бывают перебои, я, честно говоря, не понимаю, с чем это связано. Но покупка бойлера может решить эту проблему.

Я благодарю Светлану, выхожу в фойе и с разрешения охранника фотографирую макет "Дома на Звездной", собираясь завтра же сравнить его с оригиналом.

Строевая подготовка

К сожалению, посетить стройку в выходные у меня нет возможности, поэтому я решаю ограничиться внешним осмотром и визитом в офис продаж на объекте. Дорога от метро «Звездная» до первого корпуса занимает обещанные пятнадцать минут – а вот до последнего, подозреваю, придется добираться все двадцать. Район выглядит эклектично, но симпатично: если слева тянется ряд пятиэтажных хрущевок, то правую сторону Пулковской улицы облюбовали застройщики. Основная часть домов уже готова и заселена. По дороге я встречаю массу магазинчиков всех мастей, кафе, салонов красоты, залов для йоги – всего, о чем можно только мечтать. Обнаруживаются даже курсы для беременных и роддом, а вот детские сады и школы на глаза не попадаются.

Стройка выглядит довольно бойкой: четыре корпуса из семи заметно подрощены, в первом и третьем число этажей перевалило за двадцать и идут работы по монтажу окон. Я захожу во времянку, исполняющую роль офиса на объекте, и некоторое время общаюсь с менеджером Евгением. Он подтверждает слова Светланы о сроках сдачи объекта и советует брать квартиру в последнем корпусе (Т): «Там больше солнца». «Отделка будет черновая, – объясняет Евгений, – стяжка пола, входная дверь, подведенные коммуникации, проводка, счетчик». На стройку с работающим краном я идти не рискую, поэтому разглядываю фото корпусов, которых не видно за строительным забором, на компьютере менеджера: один из них пока существует в виде котлована, в остальных ведутся монолитные работы на уровне первых этажей. Похоже, при сохранении скорости строительства и отсутствии новых кризисов можно надеяться на то, что объект будет сдан вовремя – или, во всяком случае, задержка не будет значительной.

Цена доверия

Доверие к застройщику – важнейший фактор, влияющий на принятие решения о покупке квартиры. Особенно критичным он становится, когда жилье приобретается в новостройке. За репутацию приходится платить: скажем, квартиры в возводимом по соседству компанией ГДСК «Пулковском Посаде» на 20% дороже, чем в ЖК «У метро Звездная» – от 75 тыс. рублей за кв. м.

Достоин ли бывший ЛЭК, нынешний Л1, доверия сегодня? Судя по информации, которую я получила лично и из интернет, компания практически восстановилась после кризиса. Темпы строительства ЖК «У метро Звездная» за последний год заметно увеличились (летом 2010-го объект часто простаивал, в остальное время строительство шло довольно вяло). На данном этапе вложение средств в квартиру в ЖК «У метро Звездная» представляется мне вполне безопасным, а сочетание цена-качество – разумным.

У некоторых потенциальных покупателей вызывают беспокойство договоры ЖСК. Реализация квартир по этой схеме началась не так давно; по соглашениям жилищно-строительного кооператива помимо ЛЭК работают застройщики с неплохой репутацией – ЦДС, «ЛенСпецСМУ», «Лидер Групп». Если появляются вопросы, перед подписанием договора стоит показать его юристу, а также прояснить для себя все моменты, связанные с возможностью внесения дополнительных платежей в виде членских взносов.

Предоставляющий ипотеку по объекту банк "Балтика" не входит в топ крупнейших, однако имеет рейтинг BBB (достаточная кредитоспособность, второй уровень) у Национального Рейтингового Агентства.

Жилой комплекс "У метро Звездная" строится в Московском районе, но при этом довольно далеко от статусного (и дорогого) Московского проспекта. Пересечение проспекта Космонавтов и улицы Орджоникидзе – место, с одной стороны, бойкое, с другой – может похвастаться обилием зелени и находится довольно далеко от шумных магистралей. Для обстоятельных прогулок не обязательно покидать пределы района: поблизости парк Городов-героев и Парк Победы. Инфраструктура района хорошо развита: в шаговой доступности куча продуктовых и прочих магазинов, на транспорте легко добраться до гипермаркетов («Реал», «Лента», «Окей», «Карусель»), ТРК «Радуга», «Пулково III», «Масштаб») и Южного рынка. Неподалеку 7 детских садов и 9 школ и гимназий (в том числе с углубленным изучением английского, немецкого и французского). Словом, район метро «Звездная» представляется комфортным для проживания и при этом не таким дорогим, как окрестности «Московской». Я бы рассмотрела его в качестве места проживания.

Ася Балясина

6баллов

ЖК «У метро Звездная» - обсуждение отчета тайного покупателя:

Автобусный тур по новостройкам Девяткино: ЖК «Новая Охта», ЖК «Новое Мурино», ЖК «Старая крепость», ЖК «GreenЛандия» и ЖК «Сокол»

В рамках прошедшей 28-30 октября в Экспофоруме Ярмарки Недвижимости было организовано несколько автобусных туров. По заданию редакции Novostroy-spb.ru Тайный покупатель посетил обзорную экскурсию по новостройкам у станции метро...

07 декабря
ЖК «NewПитер» в поселке Новоселье: квартиры комфорт-класса по ПДКП и ДДУ

Год назад Тайный покупатель уже проверял ЖК «NewПитер», который компания «Строительный трест» возводит в поселке Новоселье Ломоносовского района Ленинградской области. Поскольку интерес к этому жилому комплексу не...

18 ноября
ЖК «Новоселье. Городские кварталы»: проект с квартирами-трансформерами и запаздывающей инфраструктурой

Северный научно-исследовательский институт гидротехники и мелиорации выделил 499 га своей территории в Ломоносовском районе под строительство 1,5 млн кв. метров жилья в рамках ЖК «Новоселье. Городские...

08 ноября