08 ноября
оценка 7 из 10

ЖК «Новоселье. Городские кварталы»: проект с квартирами-трансформерами и запаздывающей инфраструктурой

Северный научно-исследовательский институт гидротехники и мелиорации выделил 499 га своей территории в Ломоносовском районе под строительство 1,5 млн кв. метров жилья в рамках ЖК «Новоселье. Городские кварталы». Новостройка реализуется уже несколько лет и, несмотря на малоизвестного застройщика, жилье сдается досрочно. Сам по себе этот факт заслуживает внимания, поэтому редакция Novostroy-SPb.ru попросила Тайного покупателя выяснить все нюансы этого проекта.

Что строят?

В ЖК «Новоселье. Городские кварталы» входит строительство панельно-монолитных домов в сегменте масс-маркет (эконом- и комфорт-класс) разной этажности (от 3 до 12 этажей). В первые 4 очереди входят только 12-этажные дома эконом-класса. Строительство разбито на 7 очередей, каждая из которых имеет свое название:

  • «Альфа»
  • «Бета»
  • «Гамма»
  • «Дельта»
  • «Эпсилон»
  • «Сигма»
  • «Омега»

Застройка рассчитана на 2012-2026 гг. Архитектурный стиль и планировка территории разработаны финской архитектурной студией Architectural Design Jukka Tikkanen Ltd.

На данный момент построен квартал «Альфа» и «Бета». Первый включает три 12-этажных корпуса по 131 квартиры в каждом, второй состоит из двух 12-этажных корпусов на 119 квартир каждый.

В процессе возведения находится корпус «Гамма» - трехсекционный 12-этажный дом на 450 квартир. Со слов менеджера по продажам, он будет введен в эксплуатацию летом 2017 года, ключи передадут почти сразу: в августе-сентябре 2017 (хотя, по проектной декларации срок сдачи - I квартал 2017 года, а по ДДУ срок передачи ключей - до 31 декабря 2017 года).

В квартале «Дельта» (четыре 12-этажных дома на 476 квартир) забивают пробные сваи, ввод в эксплуатацию намечен на конец 2018 года (ключи - I квартал 2019 года).

В продаже сейчас находится корпус «Гамма» и один дом из квартала «Дельта» (на 119 квартир), в квартале «Бета» все квартиры проданы, в квартале «Альфа» есть единичные предложения по переуступке (по договору уступки права требования).

Кто строит?

Застройщик – Управляющая компания «Новоселье» - создан специально под данный проект в 2012 году и с тех пор построил пять домов в квартале «Альфа» и «Бета», то есть ключи получили собственники 631 квартиры. Сроки сдачи домов не нарушались, наоборот, зачастую ключи передавали досрочно.

Например, первый корпус квартала «Альфа» заселили в феврале 2014 года, хотя по договору ключи должны были передать в декабре 2014 года. Квартал «Бета» по договору должны были заселить в сентябре 2016 года, обещали досрочно - в марте-апреле, но из-за очень ветреного лета передали ключи в мае 2016 года. 

К качеству строительства претензий мне тоже не встречалось, кроме замечания об отсутствии шумоизоляции и неудобном расположении розеток. Недостатки, обнаруженные при приемке квартир, своевременно устраняются.

В то же время, очень много нареканий на качество предоставления коммунальных услуг. Отключения воды и электричества в поселке - частое дело, а горячая вода часто идет грязная и почти всегда еле теплая, большинство решают проблему покупкой бойлера и запасом бутылей с холодной водой.

Ворота ведут себя совершенно непредсказуемо, часто жители не могут заехать на территорию, т.к. кнопки и пульты просто не срабатывают по непонятным причинам. Выбор Интернет-провайдеров в поселке очень ограничен, и качество предоставления услуг оставляет желать лучшего (часто Интернет просто отключают).

Надежность застройщика – 8 из 10 баллов

Несмотря на то, что застройщик был создан под проект и никакого опыта в строительстве жилой недвижимости не имел, пока компания оправдывает ожидания покупателей: дома в ЖК «Новоселье. Городские кварталы» возводятся качественно и в срок.

Как строят?

Технология строительства домов - панельно-монолитная. Фундамент свайный с железобетонным ростверком. Перекрытия - монолитные. Наружные стены выполняются из самонесущих трехслойных железобетонных панелей. Внутренние перегородки из гипсовых пазогребневых плит (100 мм) или поризованного камня (120 мм).

По умолчанию все квартиры предлагаются без отделки: голые стены (кирпич, бетон), стяжка пола, установленные радиаторы отопления, счетчики, розетки, выключатели, домофон, гидроизоляция в санузле. Лоджии остеклены (холодное остекление), входные двери металлические, шпонированные изнутри.

Окна металлопластиковые 2-камерные марки Rehau или Ivaper. В квартале «Альфа» и «Бета» предусмотрены панорамные окна (их можно увидеть на фото и видео), но в квартале «Гамма» окна уже будут стандартных размеров. Отделка откосов не предусмотрена.

Можно дозаказать отделку от застройщика по цене 11 тысяч рублей за квадратный метр. В нее войдут обои под покраску, ламинат, натяжные потолки, точечные светильники. В санузлах - плитка на полу и стенах на всю высоту, сантехника производства Польши, Чехии.

 

В подъездах предусмотрены консьерж и колясочные комнаты, лифты марки Otis. На входах в парадные предусмотрены пандусы, в парадных обустроены электроподъемники на первый этаж, выше - лифты, обеспечивающий перевозку на коляске.

Территория каждого квартала закрытая и огороженная высоким забором, вход предусматривается по ключам, ведется видеонаблюдение, работает охрана. Предусмотрено достаточное количество бесплатных парковочных мест, их хватает с избытком на всех желающих. 

Разведка в Интернете

Сайт мне в целом понравился - там много фотографий, благодаря которым сразу становится ясно, как выглядят кварталы, понятное меню. На сайте есть аэрофотосъемка, фотографии хода строительства, web-камеры, план застройки в формате 3D, разрешительная документация, описание инфраструктуры, выбор квартир по этажам (правда, для квартала «Дельта» его еще не успели реализовать).

Не хватает информации о технологии строительства и отделке. Цены на квартиры я тоже не сразу заметила, стоимость жилья можно увидеть, лишь кликнув на понравившуюся квартиру, там же отображаются и цены с учетом акций. Также отмечу, что было бы намного удобнее выбирать квартиры из списка, поскольку щелкать по всем этажам и корпусам, чтобы найти нужную планировку, очень утомительно.

Дольщики общаются в открытой группе «Вконтакте». Есть еще закрытая официальная группа от застройщика, но толку от нее никакого нет, она ориентирована на продажи, на все вопросы отвечают одним и тем же предложением: «Позвоните в отдел продаж».

В группе дольщиков общаются, в основном, уже состоявшиеся покупатели ЖК «Новоселье. Городские кварталы», обсуждают проблемы с водой, электричеством, Интернетом и воротами.

Информационная доступность – 8 из 10 баллов

Необходимую информацию о проекте в Интернете получить можно. Сайт проекта весьма информативен, но хотелось бы, чтобы цены были указаны в списке, а не «спрятаны» внутри описания каждой квартиры. Также хотелось бы, чтобы об отделке и технологии строительства было написано подробно.

Визит в офис

Офис застройщика располагается в самом поселке Новоселье. Это удобно - можно в один заезд пообщаться с менеджером по продажам, посмотреть на локацию в целом и на квартиры. Офис работает по будням с 9 до 19.00, по субботам с 11 до 17.00, воскресенье выходной. На встречу с менеджером необходимо записываться по телефону.

Когда я зашла в офис продаж, в глаза бросилось, что на столах у некоторых менеджеров царил беспорядок, торчали пучки каких-то шнуров. Впрочем, консультируют клиентов в отдельной переговорной комнате, где предлагают чай-кофе. В туалете было грязно, и отсутствовала вода. Детский уголок я нигде не заметила, поэтому с ребенком, наверное, лучше не ездить.

Шоу-румов в проекте не предусмотрено, но квартиры с отделкой посмотреть можно. Их мне показали в квартале «Бета». Хотя в продаже там уже ничего не осталось, в некоторые квартиры еще не заехали жители, их и демонстрируют потенциальным покупателям.

Консультацию менеджера я бы оценила как удовлетворительную. На все мои вопросы он отвечал, но оставался совершенно равнодушным, со своей стороны инициативы не проявлял и ничего дополнительно о проекте не рассказывал. Особенной заинтересованности в покупателе не чувствовалось. Впрочем, на все свои вопросы я ответы получила и уровнем знаний менеджера осталась довольна.

А вот менеджер по ипотеке, с которой я общалась по телефону, создала у меня очень странное впечатление. Она говорила таким тихим, сонным и усталым голосом, будто каждое слово стоило ей неимоверных усилий, в ответ на мои вопросы вздыхала, порой бормотала что-то невнятное.

Сервис – 6 из 10 баллов

В целом я оцениваю сервис чуть выше среднего. Никакого негатива не было со стороны сотрудников застройщика, но и заинтересованности во мне как в покупателе я не увидела, что очень странно, учитывая многочисленные жалобы застройщиков на кризис и на падение покупательского спроса. Также удивляет отсутствие шоу-рума в комплексе, где предлагают жилье с отделкой. Если бы в квартиры с ремонтом заехали жильцы на момент моего визита, получается, у меня не было бы возможности оценить качество отделки.

Геометрия жилья

В корпусе «Гамма» предусмотрено 235 студий, 167 однокомнатных, 48 двухкомнатных квартир - соотношение вполне типичное для эконом-жилья. На этаже располагается 12-13 квартир и два лифта. В первом корпусе квартала «Дельта» меньше студий (36), больше однокомнатных (71), двухкомнатных квартир совсем мало (12).

Разброс по метражам совсем небольшой. Например, в корпусе «Гамма» доступны студии площадью от 24.5 до 28.3 кв. метра, однокомнатные от 36.6 до 39.6 кв. метра, двухкомнатные от 57 до 58.13 кв. метра.

По отзывам в группе дольщиков, многие считают планировки квартир «Новоселье. Городские кварталы» одним из их основных преимуществ. Покупателей очень привлекают так называемые квартиры-трансформеры. Это одно- или двухкомнатные квартиры с просторной, на два окна, гостиной или кухней, которые, при желании, можно превратить в двух- или трехкомнатную квартиру просто добавив дополнительную перегородку и дверь. 

Также к достоинствам планировок относятся широкие балконы (1.4 кв. метра), высокие потолки (2.77 метра), ванны (а не душевые кабины) в студиях, место под шкаф в прихожих. Есть выбор стандартных и европланировок (когда комната меньше, а кухня, наоборот, больше).

К минусам можно отнести: в санузлах не всегда выделено место под стиральную машину, отсутствие трехкомнатных квартир как класс и небольшой выбор жилья по метражу. Во всех прихожих прорисованы странные заштрихованные прямоугольники, я сначала испугалась, что это какие-то технологические шахты, но оказалось, это так странно прорисовали шкафы. 

Планировки – 9 из 10 баллов

Судя по форумам, где общаются как потенциальные, так и состоявшиеся покупатели, геометрией жилья в ЖК «Новоселье. Городские кварталы» многие довольны. Балл снижаю за незначительные недостатки.

Цена вопроса

Минимальные цены по каждому типу квартир выглядят так:

Квартал «Гамма», ключи по договору декабрь 2017 года

  Метраж, кв. м Цена при 100% оплате, руб Цена за кв. м, руб
студии 24.5 1 566 000 63 918
1-комн. 36.6 2 660 000 72 678
2-комн. 57 4 100 000 71 930

 

Квартал «Дельта» ключи по договору I квартал 2019 года

  Метраж, кв. м Цена при 100% оплате, руб Цена за кв. м, руб
студии 24.5 1 430 000 58 367
1-комн. 36 2 250 000 62 500
2-комн. 59 4 200 000 71 186

 

Повышение цен происходит первого числа каждого месяца.

В поселке Новоселье помимо ЖК «Новоселье. Городские кварталы» строит жилье только компания «Строительный трест» (ЖК «NewПитер»). С этим конкурентом я и сравню героя нашего расследования.

ЖК «NewПитер» - это жилье комфорт-класса, дома строятся из кирпича и оснащены современными инженерными системами, квартиры сдаются с подготовкой под чистовую отделку.

Можно было бы ожидать в ЖК «NewПитер» намного более высоких цен, но, как ни странно стоимость жилья в проекте весьма демократична. Пока еще в продаже есть остатки квартир в построенных лотах. Цена квадратного метра там колеблется в пределах 69-72 тысячи рублей. В 5 лоте со сроком сдачи I квартал 2018 года цены не намного ниже - 65-70 тысяч рублей за «квадрат».

Студии в ЖК «NewПитер» отсутствуют, однокомнатную квартиру метражом 33.18 кв. метра в построенном доме можно купить за 2.4 млн рублей, двухкомнатную площадью 58 кв. метров - за 4 млн рублей.

На этом фоне ЖК «Новоселье. Городские кварталы» выглядит менее привлекательно. Цены не имеют существенных преимуществ, а уровень комфорта предлагается значительно ниже.

Что касается вторичного рынка, за 2.3-2.5 млн рублей в этой локации можно купить студию метражом 23-24.5 кв. метра, за 2.5-3.2 млн рублей - однокомнатную квартиру площадью 36-37 кв. метров, за 2.6-5 млн рублей предлагают 2-комнатные квартиры метражом 56-57 кв. метров. Разброс цен, как можно видеть, огромный, как и разброс качества жилья.

Цены – 6 из 10 баллов

К сожалению, назвать цены привлекательными не получается. Рядом возводится более комфортное жилье по приблизительно тем же ценам. Да и на вторичном рынке много предложений на любой кошелек, т.ч. можно не ждать квартиру, а купить готовую и сделать ремонт.

Как купить?

Продажа квартир ведется по 214-ФЗ через заключение ДДУ.

Схема покупки следующая:

1.  Бронь на квартиру ставится за 30 тысяч рублей. Она засчитывается в стоимость покупки, возвращается в случае отказа банка предоставить ипотеку и не возвращается при отказе покупателя от сделки. В случае ипотеки бронь длится 3 недели.

2.  После получения одобрения банка, подписывается ДДУ и кредитный договор (в зависимости от банка, это может произойти в один день или в разные).

3.  Затем требуется собрать документы для регистрации ДДУ и предоставить их застройщику.

4.  Регистрация ДДУ занимает 1.5-2 недели, после чего потребуется забрать зарегистрированный договор в офисе застройщика и в течение 1 недели перевести на расчетный счет застройщика первый взнос.

Схема покупки полностью соответствует 214-ФЗ, застройщик не берет деньги вплоть до регистрации договора.

Купить квартиру можно практически всеми возможными способами:

  • 100% оплата;
  • рассрочка от застройщика;
  • льготная ипотека;
  • возможно использование материнского капитала, субсидий и военной ипотеки.

При покупке квартиры в рассрочку минимальный первый взнос составляет 30%, остаток нужно погасить до конца строительства, причем, на остаток начисляется 14% годовых, что гораздо больше, чем ставка по ипотеке. Также возможен индивидуальный график оплаты: по 20 тысяч рублей в месяц, остаток последним платежом.

Ипотеку на покупку квартир в квартале «Дельта» пока предоставляет только Сбербанк (11.9% годовых). В квартале «Гамма» выбор банков намного шире: минимальная ставка у банка «Абсолют» (11.2%), затем идет Россельхозбанк (11.3%), Бинбанк (11.5%), «Глобэкс» (11.3%), Сбербанк и ВТБ24 (11.4%), банк «Санкт-Петербург» (12%).

Акции:

- Первый взнос – 85 000 рублей. Рассрочка, с переходом в ипотеку. Размер взноса в зависимости от типа квартиры (85 000 для студии 24.48кв. м). Рассрочка до октября 2017 года, до ее конца необходимо собрать 20% для первого взноса на ипотеку (370 000 рублей), после этого будет осуществлен переход на ипотечное кредитование.

- Скидка 2% молодым семьям. На студии и 1комнатные квартиры в квартале «Гамма» действует скидка 2% для семей, где возраст одного из супругов не превышает 35 лет.

- Скидка 1% иногородним. На оформление договоров в квартале «Гамма» и «Дельта» действует скидка 1% для покупателей, не имеющих прописки в Санкт-Петербурге и Ленинградской области.

В проектной декларации говорится, что страхование гражданской ответственности застройщика в порядке, установленном статьей 15.2 214-ФЗ. Страховая компания при этом не указывается, но менеджер сообщил мне, что страхование осуществляет компания «Ринко» (Региональная страховая компания) и добавил, что она на первом месте в списке аккредитованных страховщиком Центробанком. Это действительно так.

Схема покупки – 8 из 10 баллов

Условия покупки мне кажутся вполне дружественными для покупателя, сам договор не вызвал у меня никаких вопросов, рассрочка дорогая, но есть возможность согласовать гибкий график погашения. Минус пару баллов за то, что в последней очереди пока только один банк предоставляет ипотеку.

Пути-дороги

На общественном транспорте в поселок Новоселье можно добраться на 635 маршрутке, которая ходит до станции метро «Проспект Ветеранов» с интервалом в 20-30 минут, время в пути - 35-40 минут (стоимость проезда 45 рублей). Однако в часы пик часто она приходит уже битком и не останавливается в Новоселье.

Другой вариант - доехать из комплекса до ж/д станции Сергиево (автобусы ходят с интервалом в полчаса, 10 минут езды) и далее на электричке до Балтийского вокзала (время в пути 30 минут).

 

На автомобиле до станции метро «Проспект Ветеранов» можно добраться намного быстрее - всего за 15-20 минут по КАД (развязка КАД располагается в паре сотен метров от новостройки). Поскольку маршрутки следуют не по КАД, а по Петергофскому шоссе, дорога на общественном транспорте занимает намного больше времени.

За полчаса можно добраться до станции метро «Московские ворота», а за 40 минут - в центр города, на север города можно добраться по ЗСД. Но все это - без учета пробок. По пятницам, а иногда и в будни на въезде в Новоселье скапливается огромная пробка. Для решения этой проблемы Красносельское шоссе будет расширено до 4 полос (по две в каждую сторону), по срокам предположительно это произойдет в 2017 году. 

Транспортная доступность – 5 из 10 баллов

Большинство жителей ЖК «Новоселье. Городские кварталы» на форумах признают, что на данный момент жить здесь без машины не очень удобно, а частые пробки создают дискомфорт и для автомобилистов.

Соцкультбыт

На территории жилого комплекса уже работает Ледовая арена, универсамы «Нетто» и «Пятерочка», спортивный клуб по вольной борьбе, салон красоты с солярием, аптека, автосервис и автомойка, есть кафе, мебельный магазин и отделение почты, банка «Санкт-Петербург».

Работает амбулатория, где ведут прием педиатр и терапевт, хотя к врачам-специалистам придется ехать в больницу в Ломоносов. Проектируется медицинский комплекс, хотя пока и непонятно, когда он будет открыт.

Уже построен детский садик на 155 мест, еще один располагается через дорогу в ЖК «NewПитер». Остальные сады в Аннино или за Красносельским шоссе в Ломоносовском районе. Если дошкольников можно пристроить, то с учащимися детьми все гораздо сложнее.

Строится школа на 825 мест (открытие запланировано на сентябрь 2018 года). Сейчас в поселке школы нет, ближайшая школа №413 в Петродворцовом районе, от поселка до нее 5 километров, если идти пешком (маршрут Яндекс.Карт). Примерно столько же до среднеобщеобразовательной школы №398 в Аннино. В общем, пешком ребенка не отпустишь – надо возить.

Предположительно в 2018 году за жилым комплексом «NewПитер» будет построен торговый комплекс «Мега». Ведется строительство храма преподобного Серафима Саровского. 

Для автомобилистов доступна также следующая торговая инфраструктура: в пяти минутах езды на машине располагается «Окей», на выезде из Новоселья мясная лавка и цветочный магазин, а совхозе Победа в Аннино можно купить овощи.

Инфраструктура – 6 из 10 баллов

Хуже всего дела сейчас обстоят со школами, их в поселке просто нет. Купить продукты можно уже сейчас, но за более широким ассортиментом придется ехать. Минимально развита и медицина, полноценно она будет представлена в локации лишь после введения в эксплуатацию медицинского центра, но это вопрос открытый. Словом, инфраструктура развивается, но медленно.

Выводы

Один из главных плюсов ЖК «Новоселье. Городские кварталы» - это обилие бесплатных парковочных мест у каждого дома. Для современной застройки - это редкость даже в Ленинградской области.

К преимуществам проекта относятся также удачные планировки-трансформеры, возможность заказать отделку, дружественные условия покупки по надежной схеме, а главное - положительный опыт строительства первых двух очередей (дома сдавались в срок или досрочно и существенных претензий к качеству строительства не было).

Из минусов проекта - проблемы, связанные с эксплуатацией и качеством коммунальных услуг (ворота, Интернет, вода), не самая лучшая транспортная доступность и пробки на въезде в Новоселье. Также цены выглядят не очень привлекательно на фоне конкурента, поэтому ЖК «Новоселье. Городские кварталы» получает (по сумме факторов) итоговую оценку «7» баллов.

Дария Лапатухина

7баллов

«Новоселье: Городские кварталы» - обсуждение отчета тайного покупателя:

Другие материалы про 214-ФЗ
Другие материалы про ДДУ
ЖК «NewПитер» в поселке Новоселье: квартиры комфорт-класса по ПДКП и ДДУ

Год назад Тайный покупатель уже проверял ЖК «NewПитер», который компания «Строительный трест» возводит в поселке Новоселье Ломоносовского района Ленинградской области. Поскольку интерес к этому жилому комплексу не...

18 ноября
ЖК «Новоселье. Городские кварталы»: проект с квартирами-трансформерами и запаздывающей инфраструктурой

Северный научно-исследовательский институт гидротехники и мелиорации выделил 499 га своей территории в Ломоносовском районе под строительство 1,5 млн кв. метров жилья в рамках ЖК «Новоселье. Городские...

08 ноября
Автобусный тур по новостройкам «Новое Сертолово» и «Ясно.Янино»

В рамках очередной выставки-семинара «Жилищный проект», прошедшей в СКК 1-2 октября 2016 года, потенциальным покупателям нового жилья традиционно предлагалось посетить автобусные экскурсии по новостройкам Петербурга и...

24 октября