ЖК «Итальянский квартал» в Романовке: бюджетное жилье с минимумом инфраструктуры

Не так давно на рынок новостроек Ленобласти вышел новый, необычный проект. Компания Navis Development Group намерена создать в деревне Романовка Всеволожского района атмосферу провинциальной Италии. Здесь будет построен малоэтажный жилой комплекс на 2400 квартир, в состав которого войдет кафе итальянской кухни и бутик итальянского вина. По заданию редакции Novostroy-SPb.ru Тайный покупатель отправился выяснить остальные детали этого «итальянского» проекта.

Что строят?

ЖК «Итальянский квартал» будет возведен на участке в 20 га и спланирован в виде 11 блоков. Каждый блок в себя включает 1 П-образный дом и один прямоугольный, а также закрытый двор между ними. Строительство разбито на три очереди: первая - 3 блока (6 домов), вторая и третья - по 4 блока (8 домов). Сейчас в продаже 2 блока, каждый состоит из 2 домов – 1, 2 корпус и 5, 6, срок ввода в эксплуатацию намечен на III квартал 2017 года. 

Всего будет построено 22 дома, каждый высотой в 4 этажа, в общей сложности на 2400 квартир от студий до 3-комнатных. Кроме того, запланирован детский сад на 140 детей.  Срок полного завершения проекта пока намечается на IV квартал 2019 года.

11 площадок для детей и взрослых будут укомплектованы очень разнообразно: Navis Development Group обещает на своем сайте «скалодром, оборудование для скейтбординга и велокросса, батуты, веревочный парк, тренажерный комплекс, каток, площадку для стритбола, игровые комплексы».

Через весь жилой комплекс проложат пешеходный бульвар длиной 500 метров, там расположатся магазины, а также те самые кафе итальянской кухни и бутик итальянского вина. Первые этажи корпусов частично будут жилыми, частично их отдадут под инфраструктуру. В домах предусмотрены колясочные, но лифтов не будет.

Парковки запроектированы открытые по периметру каждого из 11 блоков, но вот их количество вызывает сомнение: в одном месте на сайте указывается, что их будет 1200, а в другом - всего 220.

Девелопер также упоминает, что в ЖК «Итальянский квартал» собираются реализовать концепцию безбарьерной среды, то есть в комплексе не будет ступенек и крылец, которые затрудняют движение для инвалидов, мам с колясками, роллеров и велосипедистов.

На сайте проекта говорится про «неповторимый ландшафтный дизайн», однако в проектной декларации указано, что озеленение осуществляется посредством посадки газонов, получается, что даже кустарники сажать не будут, не говоря уже о деревьях.

Кто строит?

Застройщик ЖК «Итальянский квартал» - ООО «Созвездие», созданное под проект и учредителем которого является компания Navis Development Group. Под этим брендом компания трудится на рынке с 2009 года, но если копнуть глубже, то оказывается, что это семейный бизнес с давней историей. 

1988 году был создан строительный кооператив «Волосово-Копстрой», который вел работы по ремонту и строительству сельских магазинов и складов. Его создал Владимир Львович, отец братьев Львовичей, двое из которых сейчас руководят компанией Navis Development Group, а еще один возглавляет подрядную организацию. 

В 1993 году кооператив был переименован в фирму «ССМ», а в 1996 году с учреждением АОЗТ «Фирма ССМ-2» компания вышла на рынок жилищного строительства в Санкт-Петербурге.

В 2009 году зарегистрирована собственно ООО «Строительная компания «Навис». А в 2015 году было учреждено агентство недвижимости «Метры», таким образом компания «Навис» стала холдингом, получив новое название Navis Development Group.

Подробнее расскажу о проектах, реализованных собственно под брендом «Навис»:

1.   «Дом БДТ» построен и заселен вовремя, но введен в эксплуатацию на 14 месяцев позже, к тому же покупатели до сих пор (уже более двух лет) не могут оформить право собственности на квартиры из-за судов и разногласий с Большим Драматическим Театром, которому принадлежит часть квартир. Лишь 16 мая 2016 года в ФРС была зарегистрирована первая справка о выплате пая по ЖСК «Дом БДТ» (прошел регистрацию в ФРС первый пакет документов по блоку А). Последние новости в группе дольщиков показывают, что жители также мучаются из-за ржавой воды и уже не знают, какие инстанции привлечь для решения этого вопроса.

2.   ЖК «Созвездие» в Девяткино. Первая очередь задержана на 11 месяцев (ввод в эксплуатацию 1 декабря 2015 года), до сих пор еще не все получили ключи, не говоря уже об оформленном праве собственности. Вторая очередь по состоянию на 20 марта 2016 повторно не прошла госкомиссию. Пайщики создали инициативную группу и 20 марта 2016 года провели митинг. 28 апреля 2016 года застройщиком было предоставлено разрешение на ввод в эксплуатацию 2 очереди.

3.   Первая очередь ЖК «Щегловская усадьба» (проверен Тайным покупателем) была заселена через полгода после окончания строительства (некоторые пайщики возмущены, что менеджеры изначально обещали им заселение сразу по окончании строительства), но ввод в эксплуатацию произошел спустя еще полтора года. Оформление прав собственности на квартиры тоже затянулось.

4.   На начальном этапе строительства сейчас находится два проекта: ЖК «Шотландия» и ЖК «Итальянский квартал».

Таким образом, компанией Navis Development Group построено всего три проекта, и все они имеют те или иные проблемы. Общей бедой для всех новостроек оказались задержки с вводом в эксплуатацию и оформлением собственности. В группах «Вконтакте» люди негодуют из-за дезинформации со стороны менеджеров девелопера (переносы сроков, фактический ход строительства и подробности работы госкомиссий замалчиваются).

Разведка в Интернете

Заставка именного сайта проекта создает приятное впечатление, но очень уж нереалистичное: с первого же взгляда понятно, что картинки красивой жизни не будут реализованы на практике, и Италии в деревне Романовка точно не будет. Однако в целом сайт дает неплохое представление о новостройке.

Есть наглядная схема жилого комплекса и видео-презентация, планировки и цены можно просматривать списком или, выбирая дом и этаж. Правда, я почему-то не сразу заметила красный квадрат в левом верхнем углу, который ведет к выбору квартир и не сразу нашла страничку с информацией о рассрочке. Возможно, их стоит сделать более заметными. Наглядно приведены преимущества жилого комплекса, присутствует разрешительная документация, фото со стройки, карта с инфраструктурой.

Мне не хватило более четкой информации по условиям ипотеки. Структура навигации по сайту недостаточно четкая, на мой взгляд. К тому же, как потом выяснилось в офисе продаж, по некоторым вопросам сайт дает некорректную информацию.

Какой-то живой площадки для онлайн-общения дольщиков я не нашла. Есть отрывочные комментарии на разных сайтах новостроек, есть официальная группа «Вконтакте», где представители застройщика отвечают на вопросы, но общение там только началось. Это не удивительно, ведь проект стартовал около 3 месяцев назад.

Визит в офис продаж

В прошлый раз, когда я проверяла объект компании Navis Development Group, мое воображение поразил невиданный сервис - такси до офиса продаж и обратно. К сожалению, в этот раз ничего подобного уже не предлагали, видимо, кризис делает свое черное дело.

Располагается офис компании по адресу: Лермонтовский проезд д.35. Вроде бы и центр, но неудобно, уж очень далеко от всех трех станций метро, которые есть поблизости.

От общения с менеджером у меня остались противоречивые ощущения. С одной стороны, мне понравилась ее осведомленность, на все вопросы я получала развернутые ответы. С другой стороны, наша беседа была наполнена каким-то противостоянием - менеджер почему-то была убеждена, что лучше знает, что мне нужно.

Как строят?

На сайте говорится, что дома будут построены из газобетона, наружные стены утеплят и облицуют кирпичом. Однако ни на сайте, ни в проектной декларации не указывается подробностей вроде толщины стен и слоя утеплителя, но мне повезло, что менеджер рассказала об этом очень подробно.

Оказалось, что на сайте висит некорректная информация и никакого утеплителя не предполагается. Будет монолитный каркас, наружные  стены выложат из газобетонных блоков «Н+Н» толщиной 40 см, а сверху облицуют кирпичном толщиной в 12 см.

Межквартирные  перегородки тоже будут из газобетона толщиной 30 см. Менеджер сказала, что это очень удачное решение с точки зрения шумоизоляции, слышать соседи друг друга не будут. Она также несколько раз подчеркнула, что межквартирные стены будут несущие, а межкомнатные стены внутри квартиры построят из пазогребня.

Квартиры передаются дольщикам с предчистовой отделкой, в которую входит:

• черновая стяжка;
• оштукатуренные стены и потолки;
• двухкамерные стеклопакеты с пластиковыми подоконниками и откосами из сэндвич-панелей (минимум одно окно с поворотно-откидной створкой или режимом микропроветривания);
• металлическая входная дверь;
• разводка водоснабжения, счетчики воды, электрические полотенцесушители из нержавейки;
• стальные панельные радиаторы;
• счетчики, розетки (в ванной влагостойкие), выключатели, светильники в санузлах, подвесные патроны в остальных помещениях;
• звонки и кнопки звонков.

В отдельных секциях квартиры запроектированы с полной чистовой отделкой, что увеличивает стоимость квадратного метра на 6 тысяч рублей. Можно выбрать темный или светлый вариант отделки. Чистовая отделка включает:

• Ламинат 32 класса Tarkett «Синтеросс», коллекция «Дуб арт»;
• Обои под покраску (колеровка по каталогу TIKKURILA OPUS II);
• Кафельная плитка Kerama Marazzi.

О качестве строительства судить пока рано – проект только стартовал недавно, но, изучив информацию о прошлых ЖК девелопера, я не нашла каких-то особенных претензий.

Планировки

Квартирография в ЖК «Итальянский квартал» создана с акцентом на 1-комнатные квартиры, в первой очереди их 66%. Оставшиеся проценты почти поровну делят студии и «двушки», а трехкомнатных в первой очереди всего 4 квартиры. По количеству квартир на этаже секции разнятся между собой, чаще всего бывает по 7-10, что, конечно, многовато для загородного малоэтажного строительства.

Самые маленькие студии (26,3 кв. м) очень удачные: в прихожей свободны сразу 4 угла,  очень функционально можно организовать хранение вещей. Два окна и квадратная форма помещения обеспечат много света и удачное зонирование. Ванная комната просторная, там легко поместится не только стиральная машина, но и сама ванна. Это необычное решение, поскольку чаще всего в студиях проектируют душевые кабины. 

Студии  метражом побольше (27,5 кв. м) менее удачные - вытянутой формы, с одним окном и менее удобной прихожей. В 1-комнатных квартирах стиральную машину придется разместить на кухне, санузлы очень маленькие, а вот прихожие разные - от тесных до очень просторных. 

Есть традиционные варианты с кухнями от 9,2 до 12,5 кв. метра и комнатой 14-17 кв. метров. Есть варианты евро-планировок с увеличенной (от 13 до 17,5 кв. метров) кухней и небольшой спальней 10-14 кв. метров.

Расположение помещений очень разное: где-то вытянутые комнаты с одним окном в торце, в угловых квартирах встречаются квадратные комнаты с двумя окнами на разных стенах, есть квартиры-распашонки с окнами на две противоположные стороны света.

В 2-комнатных квартирах, в основном, помещения выходят окнами на одну сторону света. Отличаются планировки наличием кладовки (там, где ее нет, увеличена площадь комнаты) и раздельного санузла. Есть и один вариант «двушки-распашонки» с очень маленькой прихожей и крошечным туалетом. 

В «евро-трешках», кроме самой маленькой, в одном из помещений по два окна (на кухне или в комнате) и раздельный санузел. Традиционная 3-комнатная квартира только одна и планировка у нее нестандартная: с большой (21,4 кв. м) проходной кухней, которая, по совместительству, является прихожей.

Цены

Указаны цены при 100% оплате, без учета дополнительных скидок.

Отделка, напомню, прибавляет 6 тысяч рублей к цене кв. метра.

Соседние жилые комплексы расположены в деревне Романовка, все они с перенесенными сроками сдачи.

1.  Компания СДС строит третью очередь ЖК «Молодежный квартал», срок ввода в эксплуатацию которого - IV квартал 2017 года (сроки строительства первых двух очередей переносились на 6 и 12 месяцев). Это кирпично-монолитные трехэтажные дома без отделки. Стоимость квадратного метра жилья составляет 55-57 тысяч рублей. В продаже, в основном, студии, а также 1-комнатные квартиры.

2.  По другую сторону Дороги Жизни, в обжитой части деревни, компания «Рант» строит «Дом в Романовке», кирпично-монолитное 9-этажноне здание. Это проблемная стройка, с переносами сроков. В продаже одно- и двухкомнатные квартиры, квадратный метр стоит 50 тысяч рублей.  

3.  ЖК Orange от «КД-Estate». Кирпично-монолитный 8-этажный дом возводится в обжитой части Романовки и тоже с перенесенными сроками. Его должны были сдать в IV квартале 2015 года, но срок перенесли на IV квартал 2016. В продаже квартиры без отделки от студий до 3-комнатных. Стоимость квадратного метра 46-66 тысяч рублей.

Как купить?

Продажи квартир в новостройке ведутся по 214-ФЗ через заключение договора долевого участия (ДДУ). Схема покупки очень удобная для покупателя:

1.  Бесплатная бронь ставится на 3-5 дней (при ипотеке продлевается до 14 дней). Есть возможность согласовать и более продолжительную бронь под залог в 30 тысяч рублей.

2.  В случае ипотеки документы подаются сразу во все банки (необходим полный пакет), все связанные с этим хлопоты берет на себя ипотечный менеджер Navis Development Group. 

3.  После одобрения ипотеки в один и тот же день подписываются кредитный договор в банке и ДДУ в офисе Navis Development Group.

4.  После этого в течение 5 рабочих дней необходимо внести первый взнос на аккредитив в банке «Санкт-Петербург» и сдать под расписку документы для регистрации договора в ФРС.

Квартиру можно купить при 100% оплате, в рассрочку или воспользоваться ипотечным кредитом. При 100% оплате действует скидка 20% от базовой цены.

Рассрочка предоставляется до III квартала 2017 года, минимальный взнос составляет 40%, но в таком случае цена будет базовая. При взносе от 50% сделают скидку на первый взнос в размере 20%. 

Также действуют дополнительные дисконты: по акции для молодых семей - 3%, при повторной покупке - 1%, при покупке третьей и последующих квартир - 2%, для иногородних - 20 тысяч рублей.

Льготную ипотеку предоставляют два банка: Россельхозбанк со ставкой 11,9% и «Глобэкс» со ставкой 12%. До конца мая можно купить квартиру в ипотеку с первоначальным взносом 99 тысяч рублей. Необходим полный пакет документов. Специалисты по ипотеке компании Navis Development Group дадут список необходимых документов и самостоятельно подадут документы в банки.

Location

ЖК «Итальянский квартал» располагается вдоль Дороги Жизни между деревней Романовка и поселком Углово. В рекламном описании говорится, что он окружен лесом, но на деле его строят в буквальном смысле в чистом поле.

До леса, правда, можно дойти пешком: ближайший лесок начинается почти сразу за железнодорожной станцией Корнево. Тем не менее, поскольку жилой комплекс возводится вдоль дороги, в поле, отсутствие деревьев создает грустное впечатление.

В то же время, в Углово есть очень живописный карьер с песчаным пляжем и заросшими елями берегами. В жару туда съезжаются загорать, купаться, жарить шашлыки и играть в волейбол со всей округи. Зимой катаются на ватрушках. За железнодорожной станцией Корнево в красивом сосновом лесу есть еще один карьер.

Итак, вокруг самой новостройки поля, где тренируются парапланеристы. Чуть дальше - садоводства, военная часть, гаражи, склады ЗАО «МосСтройКомплектация» и база производственно-технического обслуживания ООО «Балтнефтепровод».

Соцкультбыт

Инфраструктура слабое место этой локации. Поэтому очень хорошо, что на территории ЖК «Итальянский квартал» предусмотрена инфраструктура на первых этажах и собственный детский сад на 120 мест.

Однако появится он на финальной стадии проекта, лишь в 2019 году, то есть первым новоселам надо будет думать, куда возить детей. Также большой вопрос – хватит ли мест всем детям комплекса, даже когда сад построят и сдадут.

В поселке Углово есть только магазины формата «ларек-24 часа», но нет ни аптеки, ни промтоварного магазина. До Романовки ехать дальше, однако там есть универсам, строительный магазин, рынок и аптека.

Спасает положение тот факт, что прямо через дорогу от ЖК «Итальянский квартал» построен новый торговый комплекс. Он еще не открыт, поэтому не могу сказать, какими товарами он обеспечит будущих жителей.

Но внешне торговый комплекс похож на здание рынка - это одно большое крытое помещение. Менеджер по продажам, правда, говорила, что там чуть ли кинотеатр появится. Однако, на мой взгляд, это совершенно нереалистично, стоит только взглянуть на здание ТК. 

Что касается социальной инфраструктуры, ближайшая школа находится в Романовке (в комплексе своей школы не будет), там же есть Дом Культуры. Во Всеволожске располагается Центральная районная больница (Всеволожская ЦРБ), куда жители «Итальянского квартала» будут обращаться за медицинской помощью.

С детскими садами в Романовке и Всеволожске ситуация напряженная: мест катастрофически не хватает, наличие детского сада внутри жилого комплекса - огромный плюс. А вот кафе итальянской кухни и бутик итальянского вина лично у меня вызывают большие сомнения, хотя, если они появится, это будет приятной «изюминкой» проекта.

Еще один непраздный вопрос - коммуникации. В поселке Углово инженерные сети не справляются с нагрузкой, особенно больной вопрос - это очистные сооружения. На этот вопрос есть ответ в официальной группе ЖК «Вконтакте», процитирую (орфография и пунктуация сохранены): «На данный момент ведутся 2 нити водопровода из Всеволожска до Романовки, что увеличит кол-во воды на 5 000 кубов + к тому, что есть. На счет канализации - на данный момент нам доступно 2 варианта - либо мы будем устанавливать собственные модульные очистные сооружения, либо модернизировать уже имеющиеся системы. Котельную строим свою».

Пути-дороги

На сайте говорится, что ЖК «Итальянский квартал» строится в деревне Романовка, но фактически он находится ближе к поселку Углово. Поскольку я сама здесь часто бываю, с дорожно-транспортной ситуацией в этой части Всеволожского района знакома не понаслышке.

Железнодорожная станция Корнево находится, действительно, рядом, метрах в 500, тут в рекламном описании даже не приукрасили. Причем, несмотря на то, что ЖК «Итальянский квартал» растянулся вдоль Дороги Жизни на целую автобусную остановку, до железнодорожной станции можно напрямик пройти с обоих его концов.

Электричка до Финляндского вокзала идет 45-49 минут, но есть один неприятный момент - по расписанию электрички следуют совсем не так часто, как хотелось бы: до 10 утра каждый час, затем следует четырехчасовой перерыв, после которого интервал движения составляет попеременно один и два часа. 

Правда, есть и альтернативы, их даже несколько. Во-первых, можно доехать на автобусе до Всеволожска, где добавляется еще одна ветка железной дороги, и электричек будет больше. Во-вторых, от Углово каждые полчаса по расписанию ходит прямой автобус №462 до станции метро «Ладожская». Едет он минимум 40 минут без учета пробок, но в реальности, чаще всего, дорога занимает около часа.

О пробках стоит сказать отдельное слово. Дорога Жизни испытывает большие перегрузки в дачный сезон, особенно в летнюю жару, когда поток отдыхающих устремляется к Ладожскому озеру загорать и купаться.

Летом нередко бывают такие заторы, что автомобили стоят от Романовки до Всеволожска, на моей памяти бывали случаи, когда пробка начиналась еще от самого Углово. В обратную сторону часто забит Ириновский проспект и Рябовское шоссе. 

Я спросила у менеджера о том, будет ли как-то развиваться дорожная сеть, она ответила, что в планах есть строительство дороги, соединяющей Всеволожск и Бугры, собираются проложить новую 4-полосную дорогу в Янино, упомянула и о КАД-2. При этом посоветовала ориентироваться на Дорогу Жизни, поскольку новые дороги фигурируют лишь в отдаленных планах и их реализация может затянуться на долгие годы.

Выводы

На мой взгляд, концепция итальянской деревни в деревне Романовка - это в большей степени рекламный ход, маркетинг. Тем не менее, проект имеет свои вполне ощутимые плюсы, а именно: доступные цены, надежную схему продажи, удачные планировки.

И, хотя в этой части района в настоящее время явно не хватает инфраструктуры, есть основания надеяться, что дефицит будет, по крайней мере, частично компенсирован за счет нового торгового комплекса и инфраструктуры внутри проекта.

Локацию новостройки можно, скорее, отнести к минусам из-за частых пробок и больших перерывов в расписании электричек. Лично меня расстраивает ландшафт, ведь фактически новостройка находится в чистом поле вдоль дороги, но, в то же время, нельзя не признать, что неподалеку есть красивые места. Итого, по сумме всех факторов новостройка получает «7» баллов.

Дария Лапатухина