Спрос есть - цены не пад
ают
Ситуация с недвижимостью в Золотом треугольнике довольно специфична. Здесь, несмотря на высокие цены, спрос стабильно превышает предложение; как правило, покупателям доступно не более десяти вариантов квартир единомоментно. С другой стороны, усугубляет положение и уверенность собственников приватизированных комнат в коммунальных квартирах в том, что их жилье должно стоить огромных денег уже хотя бы в силу расположения домов в Золотом треугольнике. И, по данным риэлторов, разрыв между реальной стоимостью квартир и фактическими ценами все больше увеличивается. Заместитель директора АН «Бекар» Леонид Сандалов: «В половине случаев цена на жилье в районе Золотого треугольника завышена, так как продавцы пытаются сыграть на имидже, но есть люди, которые готовы переплачивать ради жизни в таком историческом месте. Стоимость же коммунальных квартир во вторых дворах этих объектов составляет 75-80 тыс. рублей за кв. м».
По наблюдениям экспертов, сегодня самые высокие цены держатся на квартиры на Дворцовой набережной, набережных Фонтанки и Мойки, Малой и Большой Конюшенной улицах. Не отстает от них по уровню цен недвижимость на Миллионной и Караванной. Самым высоким спросом пользуются квартиры в Доме Собчака на Мойке, в доме на канале Грибоедова, 2Б, в двух реконструированных домах на Итальянской. Квартиры в этих домах, как уже отмечалось, практически не попадают в открытую продажу. В числе востребованных также квартиры в домах на Дворцовой набережной, 10, 24 и 28, в Доме Набокова на Адмиралтейской набережной, 10. В домах, расположенных в глубине кварталов, квартиры чуть менее популярны (при всей их респектабельности здесь отсутствуют роскошные видовые характеристики).
О коммунальных квартирах
На ветхие дома и не расселенные коммуналки приходится до трети всего жилого фонда Золотого треугольника. Леонид Сандалов придерживается мнения, что судьба не расселенных коммуналок совершено непредсказуема. «Дело в том, что в основном оставшиеся объекты не представляют интереса для инвесторов, так как находятся во вторых дворах, – говорит эксперт. – Но если дом признан аварийным, то при проведении реконструкции будет проведено расселение жильцов».
Юлия Никифорова, руководитель департамента городской недвижимости «НДВ СПб», подтверждает эту точку зрения: «Коммунальные квартиры остались в основном во вторых дворах. Расселить их с помощью рыночных механизмов практически невозможно – нужно участие городских властей, которые должны мотивировать инвесторов вкладывать деньги. Сегодня начались некоторые подвижки в этом вопросе: определены первые кварталы, подпадающие под реновацию, а значит, существующие квартиры в них будут расселены».
Павел Пикалев, директор Penny Lane Realty Saint Petersburg, в свою очередь, отмечает: «Не расселенное коммунальное жилье в Золотом Треугольнике малоперспективно, так же как в других районах исторического Петербурга. Последние двадцать лет коммуналки расселялись большей частью частными инвесторами в условиях приемлемой стоимости квадратного метра в новостройках. Оставшиеся помещения расположены или в аварийных домах, либо имеют серьезные недостатки: низкие потолки, неудобный вход (второй или третий двор, высокий этаж без лифта)». Согласна с этим и Анна Брун (ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate): «Все ликвидные объекты, фасадные, в хорошей локации, на сегодняшний день уже расселены. Оставшиеся коммуналки в большинстве своем представляют собой квартиры с видом во двор, в аварийных домах с неудачными планировками. Процесс расселения таких квартир очень сложен. При нынешнем состоянии рынка экономически целесообразнее приобрести уже расселенную ранее квартиру, чем заниматься процессом расселения. Цены на такое крупное по метражу жилье еще не пошли вверх, в то время как стоимость жилья эконом-класса, которое придется приобретать для расселяемых жильцов, динамично растет в цене».
Портрет покупателя
Коренные петербуржцы – жильцы коммуналок – выезжают после расселения в другие районы. Собственниками «золотых» квадратных метров становятся россияне из так называемых «сырьевых», регионов. Внушительную долю покупателей составляют представители богемы (успешные актеры, художники, музыканты, скульпторы). Павел Пикалев отмечает: «Среди наших клиентов присутствуют оба типа инвесторов – те, кто «охотится» за дешевыми вариантами, переделывает их и перепродает, и те, кто готов купить готовую квартиру для долгосрочного возврата инвестиций с помощью сдачи ее в аренду».
А вот доля иностранцев от общего числа покупателей недвижимости здесь ничтожно мала, особенно в сравнении с ситуацией 10-15-летней давности. Комментирует Анна Брун: «После кризиса присутствие иностранцев среди покупателей квартир в центре Петербурга значительно сократилось. Сейчас на долю сделок с гражданами других стран приходится не более 10% от общего числа. Учитывая единичный характер покупок в «Золотом треугольнике», общее число иностранцев, приобретающих здесь жилье, исчисляется единицами». Ей вторит и Леонид Сандалов: «Несколько лет назад доля иностранцев, желающих купить недвижимость в районе Золотого треугольника, была достаточно большой. Сегодня это уже редчайшие случаи. Сейчас большинство иностранцев стремится арендовать квартиру, также подобные объекты часто арендуют иногородние топ-менеджеры компаний, которые имеют свои филиалы в Петербурге».
Вместе с тем, по мнению экспертов, сегодня у покупателей еще есть шанс приобрести так называемые «инвестиционные» квартиры. «Перспективную квартиру, пусть даже коммунальную, которая имеет удачную локацию, красивый вид из окон, купить в любом случае выгодно, – говорит Юлия Никифорова. – В дальнейшем при определенных инвестициях такая недвижимость имеет все шансы принести владельцу значительную прибыль как от продажи, так и от сдачи в аренду».
Еще раз об арен
де
Действительно, снять квартиру в Золотом треугольнике стремится множество людей. Помимо уже упомянутых категорий, это еще и те, кто работает в центре и ищет жилье для долговременной аренды, а также те, кто приезжает в Петербург на праздники или в отпуск. Стоимость аренды зависит от состояния жилья и уровня безопасности, но ставка укладывается в диапазон 60-100 тысяч рублей в месяц. Встречаются и предложения по 200-300 тысяч рублей. Как правило, в базе данных крупных агентств недвижимости постоянно находится до семи сотен предложений аренды в золотом треугольнике, и как минимум полсотни из них – престижные элитные квартиры.
Павел Пикалев рассказывает: «Доля Золотого Треугольника в структуре спроса в 2012 году составила 65 %. У иностранных арендаторов – компаний, арендующих для своих сотрудников, либо частных лиц, – заявки на аренду квартир именно здесь достигают 90%. В Центральном районе по состоянию на начало мая предлагалось 290 квартир ценой от 1500 долларов в месяц, из которых в Золотом треугольнике – всего 30. Что касается цен на долгосрочную аренду, то за последние два года зафиксированный нами рост средней ставки лишь немного опережал инфляцию. Однако в долгосрочной перспективе (продолжительность договор аренды – от года до трех), в условиях снижения темпов выхода нового предложения, мы ожидаем повышения цен».
«Жилье в центре выбирается в силу различных факторов: это может быть удобство расположения относительно места работы или личные предпочтения арендатора, желающего жить в окружении исторических памятников, – говорит Анна Брун. – Относительно аренды квартиры есть различия в требованиях со стороны местных жителей и приезжих. Петербуржцы, снимающие элитное жилье, предъявляют более жесткие требования, на уровне требований к приобретаемым в собственность квартирам. Иногородние, а особенно иностранцы, к временному жилью относятся не так строго». По словам эксперта, для иностранных арендаторов важнее всего локация квартиры и вид из окна. А вот парковка, в силу отсутствия личного транспорта, для них не столь актуальна. Примечательно, что гостей из других стран не пугает ни отсутствие лифта при аренде квартиры в мансарде, ни наличие коммунальных квартир по соседству.
Возвращаясь к продаже
Если совершить небольшой экскурс в историю, то можно отметить, что объем предложения по квартирам заметно вырос в Золотом треугольнике в 2008-м: на продажу было выставлено более двадцати тысяч вариантов. В этот же период спрос на жилье в этой части Петербурга снизился практически вдвое; цены на квартиры стали постепенно снижаться. Одновременно ограничивался и объем предложения. По данным на осень 2011-го здесь продавалось не более ста элитных квартир, средняя стоимость квадратного метра при этом составляла чуть больше $12 000. Сегодня купить квартиру в Золотом треугольнике можно как по цене $5000, так и по $15 000 за кв. м. «Штучный товар», или эксклюзивные, уникальные предложения выставляются в продажу не ниже, чем за $30 000-$40 000 за кв. м.
Резюме
Несмотря на предельно высокий уровень цен, спрос на недвижимость в Золотом треугольнике стабильно превышает предложение. Многие расценивают покупку квартиры здесь как вложение в антиквариат. Как отметил Павел Пикалев: «Специфика инвестиций в эту «антикварную», «коллекционную» недвижимость в том, что покупатели руководствуются скорее эмоциями, чем соображениями экономической выгоды». И при всем этом доля предложений, адекватных рыночной ситуации, не превышает в этом районе 10% от общего объема предложения.
Дата публикации 14 мая 2012
