Золотой треугольник: цены превышают разумный предел, спрос неизменно выше предложения

Есть в мире города, в которых квартиры стоят немыслимых, по общепринятым меркам, денег. Но даже в этих городах есть кварталы, где купить недвижимость может позволить себе далеко не каждый состоятельный человек. К числу таких районов, несомненно, относится легендарный Золотой треугольник в Петербурге, где высокие цены на квартиры зачастую оправданы только местоположением дома.

Географически Золотой треугольник расположен в сердце Северной столицы и очерчен набережными Фонтанки, Невы и Невским проспектом. По сути, «золотым» он назван не просто так: здесь практически каждое здание – памятник архитектуры, а из окон открывается уникальный вид на Эрмитаж, Казанский собор, Дворцовую площадь. Поначалу коренные питерцы и те, кто приезжал сюда на работу, не слишком интересовались квартирами в этой части города. На то были весомые причины: здесь по традиции почти не было места для парковки автомобилей, а состояние дворов и квартир было очень далеким от понятий о роскоши. Бум покупательской активности в этом районе пришелся на середину-конец 90-х, когда появились люди, имеющие возможность выкупать и расселять коммуналки.

Спустя недолгое время на Большой Конюшенной, набережной Мойки, Невском стали открываться бутики легендарных брендов, представительства ювелирных домов и рестораны сегмента «люкс». На месте бывших коммуналок появились элитные апарт-отели. Внесли свой вклад в «моду» на приобретение недвижимости здесь и иностранцы, которых привлекала близость легендарных дворцов, прелесть окружающей обстановки и отлично налаженная инфраструктура исторического центра мегаполиса. Павел Пикалев, директор Penny Lane Realty Saint Petersburg, отмечает: «В настоящее время доля иностранцев среди покупателей невелика – около 10%. Сейчас они успешно выступают в роли раньте либо продавцов квартир в этой зоне – на них приходится до 45% предлагаемой недвижимости. Но именно иностранцы в 90-х годах увидели весь потенциал этих нескольких улиц, благодаря их энергии сегодня здесь легче всего найти квартиру, отвечающую западным стандартам, расположенную в доме как минимум с хорошим входом». Таким образом, квартиры в Золотом треугольнике довольно быстро попали в разряд недвижимости «не для всех».

Что предлагают покупателям в Золотом треугольнике сегодня?

Заместитель директора АН «Бекар» Леонид Сандалов комментирует: «Основу предложения в районе Золотого треугольника составляют двухкомнатные квартиры площадью от 50 до 70 кв. м, трехкомнатные квартиры самой различной площади, а вот предложение однокомнатных квартир ограничено. Есть отдельные квартиры порядка 150 кв. м, переделанные из коммуналок, которые тоже находят своего клиента. В целом предложение в этом районе небольшое». Павел Пикалев продолжает тему: «В районе «Золотой треугольник» наиболее ярко проявляются тенденции, свойственные девелопменту исторических городских территорий. С одной стороны, здесь самая дорогая недвижимость центра Петербурга, поэтому именно здесь осталось меньше всего коммунального жилья, и больше всего примеров «микродевелопмента» – реконструкции на уровне одного дома, его фасадной части или просто реставрации парадной или надстройки мансардного этажа. C другой стороны, работы по реконструкции в этой части города вызывают наибольший общественный резонанс: здесь они больше на виду, к тому же значительные финансовые составляющие приводят к конфликту довольно влиятельных сил».

Расселением еще не выкупленных коммуналок и реконструкцией домов занимаются преимущественно частные инвесторы. Поскольку исторический центр Санкт-Петербурга находится под охраной ЮНЕСКО, вносить значимые коррективы в облик города нельзя. Следовательно, новостроек в привычном понимании этого слова тут нет и не будет. Если и возводят новые дома, то это недвижимость клубного типа в реконструированных зданиях, нередко – с достроенными несколькими этажами. Дома такого типа малоквартирные, их исторический облик восстанавливается по старинным чертежам. Часть помещений при этом может быть отведена под офисы; в доме монтируются современные системы видеонаблюдения, пожарной безопасности. Устанавливаются бесшумные лифты, в цокольном этаже обустраивается паркинг. Яркие примеры такой недвижимости – реконструированный в 90-е годы Дом на площади Искусств («Балтийская строительная компания»), Дом на Манежной площади и Дом на Фонтанке у Михайловского сада (компания «С»).

Анна Брун, руководитель отдела элитной жилой недвижимости ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate, говорит: «Эти объекты действительно единичны. Квартиры в таких домах не выходят на рынок, они продаются ограниченному кругу клиентов, в случае перепродажи переходят из рук в руки среди знакомых. Спрос на такие объекты огромен, поэтому, устанавливая цену, продавец может не соотноситься с рынком, квартира в любом случае найдет своего покупателя. Основные ограничения в новом строительстве на территории Золотого треугольника связаны с требованиями высотного регламента, а, учитывая небольшие размеры участка под застройку, становится очевидным, что речь может идти только о  малоквартирных объектах. Среди реализованных объектов можно отметить дом на набережной Мойки, 45, на Итальянской улице, 12А. Примечательно, что почти все объекты нового строительства в центре города обладают подземным паркингом».

Реконструкция: ограничения и цены

Что касается реконструированных домов, то Павел Пикалев отмечает: «Основные ограничения, накладываемые государством на инвестора при реконструкции исторического здания, касаются сохранения его внешнего вида (фасада) и конструктивных составляющих (несущих капитальных стен). Согласование надстройки дополнительного, чаще всего, мансардного, этажа в принципе возможно, однако, как показывает практика, достаточно затруднительно ввиду отсутствия четко разработанного правового поля и сложившейся практики».

В ближайшее десятилетие цены на квартиры в реконструированных зданиях будут держаться на предельно высоком уровне, поскольку объем выводимых на рынок проектов в этом сегменте крайне ограничен. Новых масштабных строек в Золотом треугольнике не будет, и дефицит предложения в реконструированных домах обеспечит элитной недвижимости высокую стоимость. Более того: цены будут расти, поскольку предложений по жилью здесь будет все меньше и меньше. Первые этажи домов выкупают владельцы различных компаний под офисы (место престижное, значит, вариант беспроигрышный), частным инвесторам с точки зрения прибыли гораздо интереснее строить апарт-отели, чем частные квартиры.

Павел Пикалев отмечает: «Наиболее известные проекты, включавшие полную комплексную реконструкцию здания: жилые дома с подземным паркингом: Большая Морская, 4, набережная Мойки, 11, пл. Искусств, 5; бизнес-центры: «Белые ночи» (набережная Мойки, 34), «Дом книги» (Невский пр., 28), БЦ «Невский, 30», ТЦ «Гранд Палас» (Невский пр., 44 – Итальянская, 15). Из новых проектов: особняк на Манежной площади, Большая Конюшенная, 10 (левая часть здания). Более многочисленны примеры частичной реконструкции – реставрации парадных лестниц - М. Конюшенная, 7, Большая Конюшенная, 13, Большая Конюшенная, 17, Большая Конюшенная, 19,  Волынский, 8, Манежная пл., 16, набережная Мойки, 40».

На сегодняшний день четыре исторических особняка под отели переданы властями города в реконструкцию частным инвесторам. Это строения по адресам: Марсово поле, 1; Конюшенная площадь, 1; Невский проспект, 7-9; Мойка, 26. Если планам инвесторов суждено сбыться, уже через 4-5 лет здесь будут открыты роскошные отели. Ведется комплексная реконструкция на набережной Мойки, 11, 20. А в реконструированном здании по адресу Невский проспект, 1 корпорация «Возрождение Санкт-Петербурга» предложит покупателям частные квартиры.

От редакции: продолжение статьи (анализ цен, спроса, а также ситуацию с арендой и т.д.) читайте на следующей неделе.