• Статьи
  • Что купить на 3 млн рублей: квартиру или апартаменты
26 января

Что купить на 3 млн рублей: квартиру или апартаменты

С тех пор, как на рынке появились апартаменты, не утихают споры о том, можно ли считать их альтернативой квартирам. С одной стороны, это совершенно иной тип недвижимости, с другой – есть проекты, считающиеся апартаментами только на бумаге, а на деле – обычные жилые комплексы. Портал Novostroy-SPb.ru решил выяснить, что можно купить в Петербурге на 3 млн рублей среди квартир и апартаментов.

С квартирами все просто, этот формат знаком и понятен всем – каким образом организована жизнь в многоквартирном доме, сколько нужно платить за коммунальные услуги и налоги, как прописаться там и т.д. Гораздо сложнее дело обстоит с апартаментами – они появились на рынке всего несколько лет назад, поэтому многие вопросы все еще остаются для покупателей непонятными.

«Самое существенное отличие апартаментов от квартиры заключается в том, что они не являются жилыми помещениями. В связи с этим, к примеру, не удастся получить «прописку», а коммунальные платежи будут рассчитываться как для коммерческих площадей»

Руслан Сырцов, Glorax Development

Действительно, апартаменты по документам являются коммерческой недвижимостью и, как правило, появляются там, где юридически невозможно построить жилье. К примеру, в Петербурге есть участки в черте города, на которых раньше располагались промышленные предприятия, а сейчас там целесообразно реализовать новые девелоперские проекты. При этом себестоимость строительства традиционного жилого комплекса с квартирами будет очень высокой, так как смена целевого назначения земли стоит огромных денег даже по меркам крупной компании, соответственно, если в данной локации нет необходимости строить очередной торговый или офисный центр, лучше возвести апарт-комплекс, то есть то же самое жилье, но по более доступной цене.

«SALUT!»

МФК «SALUT!»

Для некоторых покупателей существенным минусом апартаментов является тот факт, что в них невозможно прописаться, а только зарегистрироваться на время – сроком до 5 лет. Для семьи с детьми невозможность прописаться в апартаментах может создать сложности с районными поликлиниками, детскими садами и школами. Однако для одиночек может быть достаточно временной регистрации. Словом, вопрос с пропиской принципиален не для всех, хоть и может доставить неудобства.

Жанна Реброва, директор направления «Новое строительство» АН «Итака», к минусам апартаментов также относит то, что на покупку апартаментов достаточно сложно получить ипотечный кредит. И программы, направленные на поддержку покупки жилья, например, ипотека с государственной поддержкой, на апартаменты не распространяются.

Ну и конечно, содержание апартаментов в сравнении с квартирами обходится дороже, так как тарифы для объектов коммерческой недвижимости выше, чем жилой – примерно на 20%. Ставка налога на апартаменты тоже выше от 0,5 до 2%.

«Застройщикам, реализующих проекты апартаментов, нет нужды создавать социальную и торговую инфраструктуру, заниматься комплексным благоустройством. Статус коммерческой недвижимости диктует совсем другие нормативы»

Юлия Ружицкая, «Группы ЛСР»

Однако есть у апартаментов и явные плюсы. Во-первых, они дешевле квартир примерно на 20-25% при прочих равных условиях. ««Из-за того, что на апартаменты не распространяются многие нормы, их возведение получается дешевле, и конечная стоимость для покупателя ниже, чем если бы он приобретал полноценную квартиру», говорит начальник отдела продаж ИСК «Отделстрой» Николай Гражданкин.

Во-вторых, апартаменты почти всегда имеют удобное месторасположения и хорошую транспортную доступность. «Для покупателей апартаментов приоритетны такие характеристики жилья как удобное расположение, в том числе относительно рабочего офиса, престижность района проживания», поясняет Жанна Реброва.

Кроме того, для апартаментов характерна свободная перепланировка, высокая скорость оформления документов на собственность, дополнительные сервисы, сравнимые с гостиничными, а в некоторых случаях также наличие управляющей компании, которая берет на себя заботу о стабильном арендном доходе для собственников.

По словам начальника отдела маркетингового анализа компании «ЮИТ Санкт-Петербург» Вадима Лаврова, если говорить об инвестиционных целях приобретения квартир и апартаментов, то можно отметить, что при покупке квартиры оказывается выше вероятность краткосрочных вложений. В наибольшей степени это касается приобретения объектов на первичном рынке жилой недвижимости: квартира покупается по более низкой цене на ранней стадии строительства, а продается - на одной из последних стадий, по уже более высокой цене. «Инвестор, покупающий апартаменты, вероятнее всего, нацелен на владение ими в долгосрочной перспективе, рассчитывая на получение основного дохода непосредственно от сдачи в аренду»,  поясняет Вадим. 

Как рассказала Елена Валуева, директор по маркетингу Mirland Development, следует иметь ввиду разницу в апартаментах. Есть апартаменты гостиничного типа, под единым управлением, с дополнительным набором услуг – такие, скорее, пригодны для сдачи в аренду, чем для собственного проживания. А есть апартаменты, которые больше похожи на квартиры, например, это может быть один из корпусов в комплексе жилых домов, в таких апартаментах собственник может жить сам.

По данным АН «Итака», в настоящее время в стадии строительства в Санкт-Петербурге находятся 10 проектов апарт-отелей, в составе которых в общей сложности возводится 16 корпусов. В ближайшие полгода застройщики планируют сдать 8 из них в апарт-отелях «Виват», «Голландия», «Нарвский посад», Lotus Tower, «Небо Москвы». Находятся они в Адмиралтейском, Василеостровском, Кировском, Невском, Московском, Приморском и Центральном районах. Еще 6 корпусов уже построены и введены в эксплуатацию, но пока продолжают продажи. Преимущественно апартамент-отели в Санкт-Петербурге относятся к сегменту элитной недвижимости, но есть и объекты эконом-класса. Цены стартуют от 1 750 000 рублей за апартаменты эконом-класса площадью 17,71 кв. м и достигают 200 млн рублей за апартаменты премиум-класса площадью 230,9 кв. м. Средняя цена квадратного метра составляет 88,3 тыс. рублей в эконом-классе, 110 тыс. рублей в комфорт-классе.

ЖК «Летний»

ЖК «Летний»

Стоит отметить, что в целом, выбор недвижимости стоимостью 3 млн рублей достаточно большой, но квартир, конечно, больше, чем апартаментов. «Если говорить о классическом жилье, то студию или даже однокомнатную квартиру в сегментах «эконом» и «комфорт» можно найти практически у всех застройщиков, говорит Антон Банин, ведущий аналитик ГК «Доверие». Однако география таких объектов будет ограничена периферийными районами или «трудными» локациями, где есть сложности в обеспечении инфраструктурой».

Как рассказала Ольга Трошева, руководитель консалтингового центра «Петербургская Недвижимость», значительная часть представленных застройщиками апарт-комплексов относится к комфорт-классу, поэтому если покупатель располагает суммой в размере 3 млн рублей, то в настоящее время существует несколько предложений. Например, девелопер «Донк» в Невском районе в IV квартале 2016 г. введет в эксплуатацию апарт-отель «Виват», где 2-комнатные апартаменты площадью 51,8 кв. м обойдутся в 3,01 млн рублей. В Московском районе большое количество предложений: «Союз Инвест Девелопмент» предлагает студию 27,1 кв. м в апарт-отеле «Salut!» по цене 2,92 млн рублей, а Setl City в апарт-отеле «Москва» 1-комнатные апартаменты 35 кв. м за 3,2 млн рублей. В Курортном районе 1-комнатные апартаменты с отделкой и мебелью в апарт-отеле «Светлый мир «Внутри» от компании Seven Suns Development обойдется покупателям чуть дороже – 3,1 млн рублей.

Примеры апартаментов за 3 млн рублей

Название ЖК и очередь Район Застройщик Срок сдачи Тип Площадь, кв. м Цена при 100% оплате, руб.
«Москва» апартаменты Московский Setl City 3 кв. 2018 студия 24,54 2 915 352
Москва апартаменты Московский Setl City 3 кв. 2018 1ккв 32,16 2 971 584
«SALUT!», корп. 3 Московский Инвестиционная компания «Пулковская» 1 кв. 2016 студия 27,12 2 925 000
«SALUT!», корп. 5 Московский Инвестиционная компания «Пулковская» 3 кв. 2017 1ккв 37,85 2 902 360
«Виват» Невский «Донк» 2 кв. 2016 2ккв 50,01 2 965 000

Источник: АН «Итака»

Купить квартиру за 3 млн рублей можно в ЖК «Новый Оккервиль» студию 31,7 кв. м со сроком сдачи в IV квартале 2016 г. или 1-комнатную 35 кв. м со сроком сдачи в IV квартале 2017 г. В ЖК «Английская Миля» 3 млн рублей – минимальная цена «двушки», ввод в эксплуатацию – II квартал 2017 г. В ЖК «Десяткино 2.0» за 2 827 505 рублей можно купить 2-комнатную квартиру площадью 54 кв. м (площадь кухни почти 11,5 кв. м), срок сдачи 2017 г. В сданном корпусе ЖК «Ижора Парк» сейчас продается студия с двумя окнами и балконом, площадью около 32 кв. м по цене 2 703 625 рублей.  В ЖК «Кудров Хаус» от ГК «Прок» 2-комнатная квартира площадью 52,85-54,63 кв. м сейчас стоит 2,9-3 млн рублей. Срок ГК – II кв. 2016 г. В ЖК «Шуваловский Дуэт» «двушка» площадью 56,73 кв. м продается за 3,12 млн рублей. В строящихся домах 2 очереди ЖК INKERI сейчас можно приобрести 1-комнатную квартиру площадью 28,08 кв. м на 1 этаже за 3,025 млн рублей, а также «однушку» площадью 23,44 кв. м на 4 этаже за 2,985 млн рублей. 2 очередь проекта состоит из 4 домов (280 квартир), продажи стартовали в июне 2015 г., срок ввода в эксплуатацию – 2 квартал 2017 г.

Примеры квартир за 3 млн рублей

Название ЖК и очередь Район Застройщик Срок сдачи Тип Площадь, кв. м Цена при 100% оплате, руб.
«Я Романтик», 1 очередь Василеостровский Seven Suns Development 1 кв. 2017 1ккв 31,02 2 946 900
«Я Романтик», 2 очередь, корпус 6 Василеостровский Seven Suns Development 3 кв. 2017 2-евро 39,88 2 991 000
«Северная долина», 9 очередь Выборгский «Главстрой-СПб» 4 кв. 2016 1ккв 40,17 3 034 040
«Три апельсина», 2 очередь Выборгский «Норманн» 1 кв. 2016 студия 32,00 2 923 080
«Юттери», 3 очередь г. Колпино «Ленстройтрест» 4 кв. 2016 1ккв 39,47 2 933 726
Cinema Калининский «ЛСР. Недвижимость-Северо-Запад» 3 кв. 2018 1ккв 35,60 3 097 200
«Кантемировский», корп. 7 Калининский «ЦДС» 1 кв. 2016 1ккв 32,63 3 039 100
«Медалист» Калининский «Лидер Групп» 4 кв. 2016 1ккв 33,38 3 070 000
«Летний» Московский «ЛенСпецСМУ» сдан студия 29,60 3 096 460
«Живи! В Рыбацком», корп. 35 Невский СПб Реновация 4 кв. 2017 1ккв 44,28 2 920 709
«Петр Великий и Екатерина Великая» Невский «РосСтройИнвест» 4 кв. 2018 1ккв 39,79 2 928 112

Источник: АН «Итака»

По словам Антона Банина, прогноз для развития апартаментов в свете экономических реалий носит сдержанный характер. Рынок аренды сжимается, способствует этому отток экспатов и общее снижение ставок. Также повышается привлекательность классического жилья – здесь покупателю предлагают более выгодные ипотечные ставки, рассрочку и так далее.
 

«Более низкая стоимость апарт-отелей в сочетании с удачной локацией позволят предложениям в сегменте «эконом» и «комфорт» сохранить свои доли. Для объектов классов «элит» и «бизнес» ситуация в наступившем году может оказаться сложнее, и интерес покупателей к ним продолжит падение»

Антон Банин, ГК «Доверие»

В то же время, Илья Андреев, вице-президент NAI Becar, уверен, что апарт-отели – один из наиболее динамично развивающихся сегментов недвижимости в России. В будущем значительно увеличится объем ввода новых объектов и будет развиваться цивилизованный рынок аренды.

Николай Пашков, генеральный директор Knight Frank Saint-Petersburg, также считает, что в ближайшие два-три года на рынке апарт-отелей мы увидим существенный всплеск девелоперской активности. На сегодняшний день заявлено около 20 новых проектов, не включая проекты премиального сегмента. Рынок апартаментов сохранит два основных вектора развития: сервисные апартаменты для сдачи в аренду и апартаменты для постоянного проживания. «Однако стоит обратить внимание, что требования к инфраструктуре и парковочным местам ужесточились: теперь к апарт-отелям планируют предъявлять те же требования по обеспечению социальными объектами, что и к жилью», отмечает Николай. 

 

Читайте также: 

Рассрочки в новостройках Петербурга: перспективы в 2016 году

 

Другие материалы про Glorax Development
Другие материалы про Knight FrankSt Petersburg
Автобусный тур по новостройкам Девяткино: ЖК «Новая Охта», ЖК «Новое Мурино», ЖК «Старая крепость», ЖК «GreenЛандия» и ЖК «Сокол»

В рамках прошедшей 28-30 октября в Экспофоруме Ярмарки Недвижимости было организовано несколько автобусных туров. По заданию редакции Novostroy-spb.ru Тайный покупатель посетил обзорную экскурсию по новостройкам у станции метро...

07 декабря
ЖК «NewПитер» в поселке Новоселье: квартиры комфорт-класса по ПДКП и ДДУ

Год назад Тайный покупатель уже проверял ЖК «NewПитер», который компания «Строительный трест» возводит в поселке Новоселье Ломоносовского района Ленинградской области. Поскольку интерес к этому жилому комплексу не...

18 ноября
ЖК «Новоселье. Городские кварталы»: проект с квартирами-трансформерами и запаздывающей инфраструктурой

Северный научно-исследовательский институт гидротехники и мелиорации выделил 499 га своей территории в Ломоносовском районе под строительство 1,5 млн кв. метров жилья в рамках ЖК «Новоселье. Городские...

08 ноября