• Статьи
  • Апартаменты в Петербурге как новый формат жилья
17 ноября 2015

Апартаменты в Петербурге как новый формат жилья

Апартаменты в Санкт-Петербурге появились как элитное жилье в престижных локациях. Впоследствии формат стал более массовым и доступным широкому кругу покупателей. На заседании клуба «Золотой квадрат» эксперты обсуждали отличительные особенности апартаментов как нового формата жилья.

Формально апартаменты являются нежилым помещением и представляют собой нечто среднее между гостиничным номером и квартирой. В отличии от гостиничного номера, в апартаментах есть отдельная кухня. Изначально этот формат появился в тех местах, где по тем или иным причинам нельзя построить жилой комплекс. Таких локаций особенно много в центре города. Поскольку апартаменты предназначены для временного проживания, в них нельзя получить постоянную регистрацию.

По данным Colliers International на первое полугодие 2015 года, общая площадь апартаментов в экспозиции – 129 400 кв. м, из них 99 400 кв. м в городской застройке и 30 000 кв. м в пригороде. В экспозиции находится 23 проекта – 17 в городе и 6 – в пригородных районах. Цена предложения на городские апартаменты колеблется от 75 200 до 770 600 рублей за кв. м, - на загородные проекты – от 140 200 до 271 500 рублей за кв. м.

К наиболее крупным проектам Петербурга относятся комплексы апартаментов Salut! (ИСК «Торус»), Docklands («Балтийский монолит»), Avenue-apart («БестЪ»).

МФК Salut!

МФК Salut!

Как рассказала Евгения Тучкова, заместитель директора департамента консалтинга Colliers International в Санкт-Петербурге, апартаменты можно разделить на два формата. Один формат - это проекты, которые позиционируют себя как жилые дома – с квартирографией, в которой преобладают не только студии, но также есть двух-трехкомнатные квартиры, а также запроектированы объекты социальной инфраструктуры: детские сады, фитнес-клубы и др. К таким апартаментам относятся Docklands, DelArte, Avenue-apart. Другой формат – гостиницы, доходные дома, которые используются для получения дохода, где предполагается наличие управляющей компании и гостиничного сервиса. Примеры – YES, Salut! и Vertical.

Значительная часть городских апартаментов находится в Московском (26% от предлагаемых к продаже городских апартаментов) и Петроградском (22%) районах. Третье место занимает Василеостровский район (13%). Элитные апартаменты расположены в Центральном, Адмиралтейском и Петроградском районах.

Существенным отличием апартаментов от квартир является более высокие налоги. Если налог на жилую недвижимость составляет 0,3% от кадастровой стоимости, то в апартаментах его размер составляет от 0,5 до 2% от кадастровой стоимости. Однако у собственников апартаментов есть возможность зарегистрироваться в качестве индивидуальных предпринимателей. Как рассказал Сергей Ногай, руководитель проекта Salut!, покупателям апартаментов рекомендуется платить налоги по упрощенной схеме: «Те собственники, которые зарегистрировались как ИП и перешли на систему упрошенного налогообложения, не заплатили ничего в виде налога на имущество, только 6% налог, в который налог на имущество уже включен». Таким образом можно снизить налоговое обременение для владельцев апартаментов.

Максим Симонов, руководитель налоговой практики компании «Дювернуа Лигал», рассказал, что преимуществом апартаментов для инвесторов является отсутствие необходимости согласовывать перепланировку, а также более высокая доходность. Также в апартаментах можно зарегистрировать офис, поскольку это нежилое помещение. Однако Александр Погодин, генеральный директор сети апарт-отелей YES , не согласился с Максим и сказал, что апартаменты строятся по своим требованиям, которые отличаются от офисов, и попытки открытия офисов в апартаментах будут пресекаться, как незаконные. Работа управляющей компании заключается в том, чтобы следить, чтобы все помещения были использованы по назначению. Екатерина Запорожченко, директор по продажам УК Docklands, рассказала, что в апарт-отеле Docklands под офисы выделены помещения на этажах с 1 по 3, предусмотрен отдельный вход и отдельный ресепшн. «Наши собственники будут подписывать соглашение, в котором указано, что данные помещения будут использоваться для проживания и временного пребывания, использование под офис будет ограничиваться в рамках данного соглашения, - поясняет Екатерина. – Следить за исполнением этого соглашения будет управляющая компания».

Таким образом девелоперы принимают меры, препятствующие стихийному появлению офисов в апартаментах. Соседи крайне негативно относятся к работающим офисам, и часто апартаменты рядом с подобными офисами вынужденно продаются с большим дисконтом.

В то же время, наличие отдельного офисного блока по соседству является преимуществом для представителей иностранных компаний, приезжающих в Петербург в служебные командировки, так как они получают не только жилье, но и организованное рабочее пространство.

Стоимость коммунальных расходов в апартаментах выше, чем в квартирах: если в жилом доме плата коммунальным службам составляет от 50 до 100 рублей за кв. м., то в апартаментах величина аналогичных расходов колеблется от 100 до 150 рублей.

ЖК «Небо Москвы»ЖК «Небо Москвы»Апарт-комплекс SalutАпарт-комплекс SalutАпарт-комплекс «Монферран»Апарт-комплекс «Монферран»Апарт-комплекс «Голландия»Апарт-комплекс «Голландия»Апарт-комплекс VerticalАпарт-комплекс VerticalАпарт-комплекс «Крестовский 12»Апарт-комплекс «Крестовский 12»Апарт-комплекс «Невский 68»

Апарт-комплексы в Санкт-Петербурге

Апартаменты, расположенные в пригородных районах, часто используются владельцами как летние квартиры – их выбирают те, кто хочет жить ближе к природе, не отказываясь от благ цивилизации. Апартаменты в зоне городской застройки часто приобретаются в качестве инвестиционной недвижимости. В большинстве аппарат-отелей есть собственная управляющая компания, которая готова подыскивать жильцов за долю от арендной платы. Обычно размер комиссии управляющей компании составляет от 3%. При желании владелец апартаментов может самостоятельно подыскивать себе жильцов. Программы доходности отличаются в каждом конкретном комплексе. Так, например, в апартаментах Vertical стоимость услуг управляющей компании при сдаче в аренду составляет 25% от арендной ставки.

Стоимость апартаментов также располагает к инвестиционным покупкам. По данным компании Colliers International, цены в проектах массового сегмента ниже на 20-30% по сравнению с жильем, в бизнес-классе – ниже на 5-10%, а вот в элит-классе цены не отличаются от квартир.

Кроме управляющей компании в апартаментах также присутствуют и другие сервисы, сравнимые с гостиничными: клининговые услуги, обслуживание номеров и другие.

С точки зрения закона, с форматом апартаментов до сих пор остается много неясного. С 1 июля 2015 года в законодательстве произошли изменения, благодаря которым появилась возможность предъявлять требования к апартаментам, как к жилым зданиям. Главный архитектор студии «Интерколумниум» Евгений Подгорнов рассказал, что если раньше строить апартаменты было очень выгодно для застройщиков, поскольку под видом апартаментов можно было строить жилье без социальных учреждений, озеленения и достаточного количества парковочных мест, то теперь ситуация изменилась. «Сейчас нужно либо строить апартаменты по требованиям, предъявляемым к гостиницам, либо соблюдать требования к жилым зданиям, - от этого зависит выдача градплана», - отметил Евгений Подгорнов. В ответ на это крупные девелоперы заявляют, что их апарт-отели полностью соответствуют требованиям, предъявляемым к гостиницам.

 

Читайте также: 

Будущее апартаментов в Петербурге: гостиницы или жилье

Другие материалы про Colliers International
Автобусный тур по новостройкам Девяткино: ЖК «Новая Охта», ЖК «Новое Мурино», ЖК «Старая крепость», ЖК «GreenЛандия» и ЖК «Сокол»

В рамках прошедшей 28-30 октября в Экспофоруме Ярмарки Недвижимости было организовано несколько автобусных туров. По заданию редакции Novostroy-spb.ru Тайный покупатель посетил обзорную экскурсию по новостройкам у станции метро...

07 декабря
ЖК «NewПитер» в поселке Новоселье: квартиры комфорт-класса по ПДКП и ДДУ

Год назад Тайный покупатель уже проверял ЖК «NewПитер», который компания «Строительный трест» возводит в поселке Новоселье Ломоносовского района Ленинградской области. Поскольку интерес к этому жилому комплексу не...

18 ноября
ЖК «Новоселье. Городские кварталы»: проект с квартирами-трансформерами и запаздывающей инфраструктурой

Северный научно-исследовательский институт гидротехники и мелиорации выделил 499 га своей территории в Ломоносовском районе под строительство 1,5 млн кв. метров жилья в рамках ЖК «Новоселье. Городские...

08 ноября