• Статьи
  • Будущее апартаментов в Петербурге: гостиницы или жилье
09 октября 2015

Будущее апартаментов в Петербурге: гостиницы или жилье

С момента своего появления формат апартаментов был неоднозначным. Сейчас, по прошествии нескольких лет и реализации крупных проектов, ситуация не сильно изменилась. С 1 июля 2015 года вступил в силу новый свод правил, определяющий апартаменты, как здания с жилыми помещениями, предназначенными для временного проживания. Представители бизнеса и власти на круглом столе «Апартаменты: ускользающий шанс» обсудили, как повлияют изменения в законодательстве на рынок апартаментов.

Апартаменты начали строить на земельных участках, на которых юридически невозможно было реализовывать жилые проекты. Как правило, такие участки находятся в центре города, но при этом девелопер понимает, что возводить торговый или бизнес-центр в данной локации нецелесообразно. Проблем с согласованием проектов апартаментов не было: к ним не применялись и не применяются до сих пор нормы инсоляции, предусмотренные в жилых помещениях, нет обременения по строительству социальных объектов. Благодаря этому формат апартаментов начал быстро развиваться.

По данным компании Knight Frank St Petersburg, в Петербурге сейчас реализуется 23 проекта апартаментов, и еще 30 проектов находятся в разработке. Как рассказала Екатерина Немченко, руководитель отдела элитной жилой недвижимости Knight Frank, если в районе, где строятся апартаменты, идет активная застройка, апартаменты стоят на 15-20% дешевле, чем квартиры в жилых комплексах, а если в окружении нет аналогичных жилых объектов, то разницы в цене нет. В качестве примера Екатерина привела апартаменты Docklands, которые продаются по цене квартир данного класса и расположения.

В зависимости от локации и целевой аудитории в Knight Frank делят апартаменты Петербурга на следующие категории:

- Рекреационные апартаменты – в курортных зонах (Crystal, «Первая линия»)
- Инвестиционные апартаменты – доходная недвижимость (апарт-отель Y’ES, Vertical, «Salut!»)
- Эксклюзивное жилье – нишевые проекты («Пятый элемент»)
- Жилье для бизнеса в деловых зонах

Эти форматы могут пересекаться между собой.

Апарт-комплекс «Salut!»Апарт-комплекс «Salut!»Апарт-комплекс «Salut!»Апарт-комплекс VerticalАпарт-комплекс VerticalАпарт-комплекс «Монферран»Апарт-комплекс «Голландия»Апарт-отель «Исаакиевская Ассамблея»

 

С точки зрения бизнеса строительство апартаментов целесообразно и перспективно, однако власть придерживается иного мнения. Разобраться в действующем законодательстве помог Андрей Кулаков, юрист практики по недвижимости инвестициям АБ «Качкин и партнеры». «До недавнего времени у регулирующих органов не было сомнений, что апартаменты – это гостиницы, предназначенные для временного пребывания», рассказал Андрей Кулаков.

В новом своде правил есть определение апартамент-отеля: это здание с жилыми помещениями, предназначенными для временного проживания. Данный свод правил включен в перечень обязательных к применению с 1 июля 2015 года. Андрей Кулаков назвал новое определение апартаментов противоречащим жилищному кодексу, он считает его примером неудачного словоупотребления законодателей, и под «временным проживанием» следует понимать временное пребывание.

Минстрой издал рекомендации к этому постановлению, в них указано, что к обязательному применению только те приложения, которые указаны в данном перечне. Приложения Б, где содержится исходное определение апарт-отелей, не входит в этот перечень, поэтому, по мнению Андрея Кулакова, применять его на обязательной основе не стоит.

Представители власти настроены настороженно по отношению к формату апарт-отелей. «Я не против, чтобы у нас появлялись апарт-отели, но в моем понимании, апартамент-отель предназначен для одиноких людей, живущих в гостиницах и не требующих социальной инфраструктуры, сказал Владимир Григорьев председатель Комитета по градостроительству и архитектуре. Если же под видом апартаментов строится жилье, что в общем и происходит, то тогда справедливо, чтобы к нему относились как к жилью». Начальник архитектуры Санкт-Петербургского Центра государственной экспертизы Дмитрий Томилло утверждает, что апартаменты должны считаться жилыми помещениями в общественных зданиях, соответственно, для них должны быть соблюдены все требования, предъявляемые к жилью.

Генеральный директор ООО «Центр Согласований» Роман Курзенер отметил, что 80% апартаментов строится как жилье. «Застройщики нас обманывают, они пишут, что единственное отличие апартаментов от жилья – это отсутствие регистрации, а это далеко не так, говорит Роман. Апарт-отель может находиться в зоне, совершенно не подходящей для постоянного проживания». Роман Курзенер призывает бороться с такими проектами, но при этом не «убивать» реальные апарт-отели. Апартаменты уместны на месте бывших промзон в центре города, где ситуация с социальными учреждениями довольно благополучна.

Представители бизнеса не согласны, они заявляют, что апартаменты являются именно тем, чем они являются – гостиницами, имеющими номера с кухней, которые используются только для временного пребывания. «Покупатели прекрасно понимают, что многодетной семье апартаменты не подходят для проживания», считает Илья Ядров, директор по развитию проекта «Salut!». Потребность в апартаментах особенно высока во время проведения международных спортивных событий только Чемпионат мира по футболу в 2018 году потребует полугодового проживания сотрудников, участвующих в его подготовке.

Апарт-отель Vertical

Апарт-отель Vertical

По мнению Александра Погодина, генерального директора сети апарт-отелей Y’ES, апартаменты крайне востребованы среди представителей бизнеса, крупные корпорации регулярно используют их для размещения своих сотрудников.

Застройщики подчеркнули, что проживающих с детьми в апартаментах крайне мало, их число составляет не более 5%, хотя для таких семей апартаменты удобней гостиниц, поскольку имеют кухню. В то же время, по мнению Дмитрия Барановского, директор управления апарт-отелями NAI Becar, мало кто заинтересован в длительном проживании в апартаментах, поскольку аренда квартиры на длительный срок обойдется дешевле.

Екатерина Запороженко, директор по продажам УК Docklands, сказала, что в комплекс апартаментов удовлетворяет практически всем требованиям, предъявляемым к жилым помещениям. В Docklands будет построен детский сад, оборудован внутренний двор и паркинг для автомобилей. Екатерина отметила, что часть покупателей Docklands собираются жить в нем постоянно, и для этого созданы все условия.

Очевидно, что ситуация с апартаментами так и не стала ясной. Перспективы развития данного формата определенно есть, но город будет принимать меры против строительство жилых домов под видом апартаментов. Покупателям квартир в настройках нужно четко понимать, чем именно апартаменты отличаются от квартир в жилых комплексах и не соблазняться низкими ценами ввиду возможного отсутствия социальной инфраструктуры. Конечно, в элитном сегменте апартаменты часто покупают в качестве второго жилья. В этом случае ни регистрация, ни социальные учреждения не нужны, все проблемы, с ними связанные, решаются на платной основе.

Также потенциальным покупателям апартаментов не стоит забывать о высоких налогах и коммунальных платежах, характерных для данного типа недвижимости. Для инвестиционных покупок апартаменты удобны, поскольку вопросы аренды собственник может полностью переложить на плечи управляющей компании.

Другие материалы про Knight FrankSt Petersburg
Другие материалы про NAI Becar
ЖК «NewПитер» в поселке Новоселье: квартиры комфорт-класса по ПДКП и ДДУ

Год назад Тайный покупатель уже проверял ЖК «NewПитер», который компания «Строительный трест» возводит в поселке Новоселье Ломоносовского района Ленинградской области. Поскольку интерес к этому жилому комплексу не...

18 ноября
ЖК «Новоселье. Городские кварталы»: проект с квартирами-трансформерами и запаздывающей инфраструктурой

Северный научно-исследовательский институт гидротехники и мелиорации выделил 499 га своей территории в Ломоносовском районе под строительство 1,5 млн кв. метров жилья в рамках ЖК «Новоселье. Городские...

08 ноября
Автобусный тур по новостройкам «Новое Сертолово» и «Ясно.Янино»

В рамках очередной выставки-семинара «Жилищный проект», прошедшей в СКК 1-2 октября 2016 года, потенциальным покупателям нового жилья традиционно предлагалось посетить автобусные экскурсии по новостройкам Петербурга и...

24 октября