• Интервью
  • «Быстро продать квартиру в новостройке, купленную для инвестиций, будет сложно»
21 мая 2015

«Быстро продать квартиру в новостройке, купленную для инвестиций, будет сложно»

Виктор Кулишов, директор по развитию компании «ПОБЕДА-девелопмент», рассказал порталу Novostroy-SPb.ru о сокращении площадей квартир в новостройках Петербурга и перспективах перепродажи малогабаритного жилья, которое приобретается для вложения сбережений. 

Виктор, на ваш взгляд, какую площадь должна иметь однокомнатная квартира, чтобы в ней было комфортно жить? 

Оптимальная площадь квартиры определяется ее планировкой. Еще играет немаловажную роль класс объекта. Если говорить об «экономе», то оптимально проектировать квартиры от 35 до 42 квадратных метров. Такая площадь позволяет уместить все необходимое для жизни: выделив небольшую спальню и кухню-гостиную, мы получим и личное, и общественное пространство; совместив санузел, сможем выделить зону для шкафа или гардеробной. При этом в квартире будет небольшой коридор.

Если же мы говорим о комфорт-классе, то площадь квартир там должна составлять 45-52 «квадрата». Это обусловлено обязательным наличием просторного раздельного санузла, гардеробной и общественной зоны. Я встречал примеры, где в однокомнатной квартире даже было предусмотрено место под установку сауны. Вещь для типового жилья непривычная, но в промозглом Петербурге – очень удачное дополнение. Тем более, независимо от того, кто будет проживать в такой квартире, площадь не пропадет, даже если собственник решит сауну не устанавливать.

Сегодня на рынке есть квартиры и по 19-20 кв. м. Небольшой бюджет покупки действительно стоит того, чтобы жить в столь стесненных пространствах? 

Да, стоит. Потому что нет вариантов по цене сопоставимых с такой студией. Петербург до сих пор остается городом с большим количеством коммунальных квартир, поэтому студии у покупателей остаются востребованы. Кроме того, не каждый может себе позволить квартиру 27-30 кв. м, которая вне зависимости от района гораздо дороже. Цена 20-метровой студии по карману почти всем, и этот аргумент приводит к тому, что их продолжают строить в домах эконом-класса. 

Клиент выбирает: купить ему комнату в коммуналке, или же жить пусть в небольшой, но отдельной квартире. При этом квартиру всегда проще продать или же сдавать. Спрос на студии в хорошей локации всегда стабилен. Финансовое состояние граждан все еще делает такой формат квартир востребованным. 

Сегодня для многих покупателей такая малогабаритная студия является реальным способом разъехаться с родственниками, приобрести отдельное жилье, при том что такую квартиру можно приобрести за 1,1 млн рублей (если иметь в виду не очень далекий район Ленинградской области).

А градостроительные нормы как-то вообще регламентируют площадь квартиры? 

Попытки властей законодательно ограничить минимальную площадь квартир-студий пока успехов не принесли. Но еще несколько лет назад можно было встретить и гораздо меньшие метражи. Но рынок сам диктует правила игры. Сегодня уже не найти «малогабариток» площадью 14 кв. м, которые девелоперы строили раньше, поскольку не пользовались большим спросом. Все-таки кроме цены людям важен хоть минимальный, но комфорт, и жить, в буквальном смысле упираясь ногами в стены, они не готовы.

Маленькие квартиры покупают чаще всего для жизни или все-таки для инвестиций? 

Мы постоянно проводим аналитические исследования и можем сказать, что соотношение покупки квартир для себя \ для инвестиций - 60\40. Чаще покупают квартиры именно для собственного проживания. Причем не редки случаи, когда такая покупка «для себя» превращалась в инвестиционную. Купив на котловане, люди продавали студии по переуступке по уже выросшей цене и брали однокомнатные квартиры в других наших проектах.

В случае если квартира небольшой площади приобретается для жизни, кто предпочитает такое жилье?

Портрет покупателя неоднородный. У нас приобретают и родители для детей, и дети своим уже престарелым родителям. Покупают молодые семьи или просто те, кто хочет разъехаться, например, при разводе. Студия – отличный вариант при разделе имущества. Если говорить о студентах, то их число тоже велико. Но тут определяющим фактором становится близость метро.

Если в проекте предусмотрено большое количество малогабаритных квартир – компактных «однушек», «двушек», это как-то влияет на социальный состав дома? Может ли это нанести какой-то негативный оттенок на имидж ЖК? 

Негативный оттенок это носить не будет, поскольку социальный портрет будет примерно одинаковый. К тому же сейчас соседи все меньше и меньше общаются между собой. Хотя рынок знает случаи, когда в объектах с очень удачной локацией квартиры арендовались девушками сомнительной профессии. Так что на имидж может сказаться впоследствии большое количество инвестиционных квартир, которые были приобретены для сдачи в аренду.

По вашим прогнозам, в будущем возможно ли, что средние площади квартир в новостройках будут увеличиваться?

Пока таких предпосылок нет. Особенно это хорошо видно на примере комфорт-класса, где средняя площадь квартиры продолжает уменьшаться, при этом сохраняя необходимый уровень комфорта. Там не происходит критического уменьшения площади, но, тем не менее, девелоперы даже в такие проекты закладывают студии и небольшие квартиры. Мне видится, что это делается для того, чтобы перетянуть часть покупателей с «эконома» большой площади на продуманную планировку в «комфорте». Однако предлагая более высокий уровень самого строения. 

В конце прошлого года люди активно вкладывали сбережения в недвижимость, чтобы защитить деньги от обесценивания. Соответственно, покупали по большей части самые доступные квартиры. А что будет дальше с этими квартирами? Удастся ли их быстро реализовать в случае необходимости? Сможет ли рынок принять большой объем предложения? 

Деньги активно вкладывались в объекты комплексного освоения территорий (КОТ). Они относительно не дороги и предложений в них было очень много. Однако продать быстро квартиру в объекте, куда все ринулись вкладывать деньги, будет сложно. Хотя бы из-за внутренней конкуренции между самим застройщиком и другими покупателями схожих квартир. Это вызовет демпинг, который никому не интересен. Некоторые застройщики намеренно включают в договор пункт, по которому переуступка может быть совершена только с согласия застройщика. Тем самым они снижают уровень конкуренции хотя бы внутри объекта.

Застройщику действительно выгоднее строить больше маленьких квартир, чем придерживаться традиционных метражей? Почему далеко не во всех новостройках есть очень маленькие квартиры? 

На то есть масса причин. От желания самого девелопера уйти от маленьких квартир до необходимости соответствия проекта строительным нормам. Например, по инсоляции или обеспеченности парковочными местами. Проще отказаться от какого-то количества студий, чем строить и пытаться продать паркинг.

Тенденция к сокращению площадей квартир характерна и для рынка элитного жилья? Там квартиры очень большой площади уже не пользуются спросом?  

Даже богатые покупатели квартир начинают считать деньги. При этом есть целый пласт людей, которые не имеют достаточной финансовой возможности купить большую квартиру, но хотят жить в премиальной локации и среди людей определенного уровня. Да и стоит ли говорить, что обеспеченные люди уже в достаточной мере удовлетворили свои аппетиты в новом жилье и спрос на «элитку» сокращается? Кроме того, всегда можно запроектировать небольшие квартиры, впоследствии их просто объединив. Мы сами неоднократно прибегали к подобной практике. 

Другие материалы про Инвестиции
Автобусный тур по новостройкам Девяткино: ЖК «Новая Охта», ЖК «Новое Мурино», ЖК «Старая крепость», ЖК «GreenЛандия» и ЖК «Сокол»

В рамках прошедшей 28-30 октября в Экспофоруме Ярмарки Недвижимости было организовано несколько автобусных туров. По заданию редакции Novostroy-spb.ru Тайный покупатель посетил обзорную экскурсию по новостройкам у станции метро...

07 декабря
ЖК «NewПитер» в поселке Новоселье: квартиры комфорт-класса по ПДКП и ДДУ

Год назад Тайный покупатель уже проверял ЖК «NewПитер», который компания «Строительный трест» возводит в поселке Новоселье Ломоносовского района Ленинградской области. Поскольку интерес к этому жилому комплексу не...

18 ноября
ЖК «Новоселье. Городские кварталы»: проект с квартирами-трансформерами и запаздывающей инфраструктурой

Северный научно-исследовательский институт гидротехники и мелиорации выделил 499 га своей территории в Ломоносовском районе под строительство 1,5 млн кв. метров жилья в рамках ЖК «Новоселье. Городские...

08 ноября