• Интервью
  • «Бизнес не может в одиночку реализовывать масштабные проекты»
17 июня 2015

«Бизнес не может в одиночку реализовывать масштабные проекты»

Довран Гарагозов, директор управления по государственно-частному партнерству ГК «Кортрос», рассказал порталу Novostroy-SPb.ru о том, почему ГЧП особенно выгодно в условиях кризиса и перспективах данной формы сотрудничества бизнеса и государства.

В сегодняшних условиях нестабильной экономики ГЧП является выгодной формой сотрудничества?

Использование инструментов ГЧП не должно рассматриваться как исключительно антикризисная мера. ГЧП должно развиваться при нормальной экономической ситуации без привязки к нестабильности.

ГЧП призвано обеспечить государству приток частных инвестиций на строительство, например, жилья (в том числе арендного), школ и детских садов и т.п. Конституция РФ гарантирует гражданам бесплатное образование, а значит, они должны строиться и обслуживаться государством. Это же касается и транспортной инфраструктуры. Если на уровне муниципалитета или субъекта принимается решение о реализации конкретного проекта КОТ, утверждаются градостроительные документы, это означает, что  субъект или муниципалитет должны предусмотреть в рамках своего функционирования финансирование развития транспортной инфраструктуры. Надо же элементарно обеспечить доступность новых районов! И это не должен делать застройщик. Но, тем не менее, государство может привлечь бизнес для такой работы, обеспечив ему возвратность инвестиций.

Выгода может быть разной. Например, за счет прямого возврата инвестиций или предоставления дополнительных земельных участков, за счет налогового стимулирования или льготного тарифного регулирования. Механизмы, позволяющие бизнесу компенсировать произведенные затраты, тоже могут быть различными. Но обязательно должен быть определен перечень мер, гарантирующих бизнесу возврат инвестиций. Нельзя забывать, что любой нормальный девелопер – это коммерческая организация, целью существования которой является получение прибыли (что предполагает обеспечение определенной нормы доходности на вложенный капитал). Если вы как компания не эффективны с точки зрения роста прибыли, можете забыть о возможности привлечения заемного финансирования.

Какие выводы можете сделать в результате реализации проектов ГЧП? Что было легко, а что тяжело?

На сегодняшний день реализация проектов ГЧП является уникальной компетенцией. К сожалению, компаний, которые в состоянии структурировать проект на принципах ГЧП, предложить государству (всегда именно бизнес инициирует сотрудничество) приемлемые формы и модели встречаются очень редко. Но даже если государство, оценив репутацию девелопера и его возможности, согласится на участие в проекте, участники столкнутся с другой трудностью – отсутствием законодательного регулирования взаимоотношений.

Уже более 3 лет на обсуждении находится закон о ГЧП (ранее назывался «Об основах ГЧП»), но он до сих пор не дошел до финальной стадии. Более того, некоторые государственные органы все еще не могут понять, каким образом ГЧП может быть реализовано в сфере жилищного строительства. И это несмотря на поручения первых лиц государства. Не понимают у нас в министерствах, что существует огромный фронт работ по расселению жителей из аварийного и ветхого жилья, отдельным категориям граждан, которым государство обязано предоставлять жилье, решению вопроса арендного жилья.

Наконец, судьба объектов социальной, инженерной и транспортной инфраструктуры, которые должны строиться как неотъемлемые элементы проектов КОТ, тоже под вопросом.  Остается только надеяться, что несмотря на трудности, сопровождающие проект закона, в него будут внесены необходимые корректировки при обсуждении законопроекта в Госдуме.

Стоит сказать и о доступности финансовых ресурсов. Сегодня получить банковское финансирование под строительство инфраструктурных объектов даже в рамках КОТ очень сложно. Банки смотрят на структуру цены, и если она позволяет окупить вложения, то открывают финансирование. Если нет, а это судьба большинства объектов и большинства регионов, то в финансировании, как правило, отказывают. Созданный инструмент – Фонд РЖС – также, к сожалению, не смог обеспечить интенсивное развитие инфраструктуры. Как правило, Фонд в исключительных случаях принимает решения об участии в обеспечении площадки инженерной инфраструктурой. Остается надеяться, что ситуация изменится после создания нового объединенного института жилищного развития, в который войдут АИЖК и Фонд РЖС.

По вашим прогнозам, в будущем что будет с ГЧП? В каком направлении оно будет развиваться? И вообще нужно ли его развивать?

То, что ГЧП в сфере жилищного строительства необходимо будет развивать, нет никаких сомнений. Как государство не в состоянии самостоятельно решить все задачи в области жилищного строительства, так и бизнес не может в одиночку реализовывать масштабные проекты. Речь, прежде всего, идет об инфраструктурной части. Реализация проектов в сфере жилищного строительства – это уникальное для государства направление. Оно позволяет обеспечить развитие в сфере инженерной, социальной инфраструктуры, предоставляет дополнительные рабочие места, которые создаются как в момент строительства, так и по его окончании.

Если произвести финансовые расчеты, можно увидеть, что государство на один вложенный в проект рубль потом получает 1,5 рубля различными видами налогов и отчислений. Проблема в  том, что у нас налоги распределяются по различным уровням: часть поступает на уровень субъекта, часть на уровень муниципалитета и часть на уровень федерации. К сожалению, сегодня ни один из участников взаимодействия не готов считать суммарный эффект от реализации проекта: муниципалитет занимается расчетом своих поступлений, субъект своими, федерация – своими. Но понимание того, что все эти поступления идут на формирование общего бюджета, так и не приходит. Когда этот шаг будет сделан, сразу станет очевидной выгода государства от реализации проектов КОТ.

Другие материалы про АИЖК
Автобусный тур по новостройкам Девяткино: ЖК «Новая Охта», ЖК «Новое Мурино», ЖК «Старая крепость», ЖК «GreenЛандия» и ЖК «Сокол»

В рамках прошедшей 28-30 октября в Экспофоруме Ярмарки Недвижимости было организовано несколько автобусных туров. По заданию редакции Novostroy-spb.ru Тайный покупатель посетил обзорную экскурсию по новостройкам у станции метро...

07 декабря
ЖК «NewПитер» в поселке Новоселье: квартиры комфорт-класса по ПДКП и ДДУ

Год назад Тайный покупатель уже проверял ЖК «NewПитер», который компания «Строительный трест» возводит в поселке Новоселье Ломоносовского района Ленинградской области. Поскольку интерес к этому жилому комплексу не...

18 ноября
ЖК «Новоселье. Городские кварталы»: проект с квартирами-трансформерами и запаздывающей инфраструктурой

Северный научно-исследовательский институт гидротехники и мелиорации выделил 499 га своей территории в Ломоносовском районе под строительство 1,5 млн кв. метров жилья в рамках ЖК «Новоселье. Городские...

08 ноября