Жилищный кооператив как альтернатива договору долевого участия

Согласно нормам российского законодательства, продажи квартир на территории страны сегодня могут осуществляться тремя способами: путем заключения ДДУ (договора долевого участия в строительстве), с помощью облигаций или сертификатов, которые выпускает застройщик, или путем создания жилищного кооператива.@@ По первой схеме процесс покупки квартиры полностью контролируется положением 214-ФЗ, закона, направленного на защиту интересов покупателей. Второй и третий механизмы требуют некоторых пояснений.

Продажа недвижимости по жилищным сертификатам подразумевает выпуск ценных бумаг номиналом, соответствующим цене квартиры. Будущий собственник недвижимости приобретает сертификат, обеспечивая инвестиции в строительство, а застройщик в обмен на эти инвестиции обязуется предоставить покупателю жилье в новостройке. Иными словами, сертификат предоставляет покупателю право приобрести квартиру в новом доме.

Схема работы с сертификатами жестко контролируется госорганами по надзору в сфере финансовых рынков. Выпуск и продажа сертификатов должны осуществляться в соответствии с нормами законодательства о выпуске и продаже ценных бумаг. Для застройщика этот контроль означает множество дополнительных затруднений. Но главное – продать квартиры по сертификатам можно только тогда, когда у застройщика есть право собственности на землю (как вариант – земля находится в долгосрочной аренде). К сожалению, оформление всей необходимой разрешительной документации сегодня занимает далеко не один месяц, поэтому застройщики гораздо чаще выбирают иную схему сотрудничества с дольщиками.

Что такое жилищный кооператив

Жилищно-строительные и жилищно-накопительные кооперативы – крайне популярная форма покупки квартиры в новостройке. Принцип у ЖСК и ЖНК прост: под эгидой застройщика организуется своего рода сообщество дольщиков, которые претендуют на часть имущества кооператива (то есть на пай). Пайщики делают взносы, а получение ими квартир оговаривается специальным договором. С точки зрения контроля над всеми процессами схема ЖНК сложнее, чем механизм ЖСК, поэтому чаще всего девелоперы выбирают последний вариант.

Создать ЖСК могут всего пять физических (юридических) лиц; для сравнения: для создания ЖНК требуется не менее пятидесяти участников. Суть ЖСК заключается в том, что его члены строят и содержат дом за свой счет, при этом у кооператива нет никаких обременений в части оформления земли. Члены кооператива подчиняются положениям ими же самими составленного устава.

При организации жилищно-строительного кооператива взаимные обязательства появляются у обеих сторон – и у покупателя, и у застройщика. Первый обязуется платить вступительный, членские и дополнительные паевые взносы, участвовать в собраниях, избирать членов правления кооператива. Второй, помимо 214-ФЗ, выстраивает свою работу в соответствии с уставом кооператива и вынужден считаться с мнением пайщиков.

Недостатки ЖСК

Первый и главный – то, что жилищные кооперативы не проходят регистрацию в госорганах. Защитить свои права в суде в случае невыполнения застройщиком обязательств дольщикам будет непросто. Кроме того, банки не выдают кредиты под покупку квартир по ЖСК. Самый убедительный аргумент для финансовых учреждений – договор долевого участия, а не книжка члена кооператива. Отношения застройщика, членов кооператива и генподрядчиков регламентируются несколькими законами, и с этой точки зрения покупка по ДДУ выглядит намного проще.

Весомые плюсы

Организация ЖСК вовсе не подразумевает наличия у застройщика права на земельный участок. Кооператив – идеальный вариант для застройщиков, которые работают по договорам краткосрочной аренды земли, или ведут строительство на основании инвестиционных договоров с собственниками. Как уже упоминалось, для создания ЖСК застройщику не нужно разрешение на строительство. Механизм ЖСК подразумевает довольно гибкие сроки строительства, чего не скажешь о договоре долевого участия.

Эксперты уверены: ЖСК сегодня – достойная альтернатива ДДУ, но максимально защитить  дольщика может только 214-ФЗ.

 

 

Дата публикации 15 декабря 2011
Бесплатная рассылка новостей
Раз в неделю мы будем присылать вам самые интересные новости о недвижимости
Подписаться

Спецпредложения от застройщиков в октябре

Посмотреть все спецпредложения

Рекомендуемые новостройки

4.3
Посмотреть ещё
от 2 128 750 за однушку 34,90 м2
1272 квартиры
Рыбацкое в 30 мин. на транспорте
Строится
4
Посмотреть ещё
от 4 515 000 за студию 32,51 м2
409 квартир
Старая деревня в 10 мин. на транспорте
Строится, есть сданные
4.5
Посмотреть ещё
от 1 542 588 за студию 23,00 м2
2437 квартир
Рыбацкое в 20 мин. пешком
Строится, есть сданные
4.7
Посмотреть ещё
от 1 741 835 за студию 25,10 м2
146 квартир
Девяткино в 20 мин. пешком
Строится, есть сданные

Скидки и спецпредложения от застройщиков