2016 год в сфере недвижимости был богат на события: принимались новые законы и правила застройки, ипотека дешевела, компании банкротились, выходили новые проекты и т.д. В преддверии Нового года пора вспомнить самое главное.
Январь
Январь на рынке недвижимости выдался достаточно активным, что несвойственно для начала года. Активизировались и застройщики, и покупатели, а причина крылась в завершении действия государственной программы субсидирования процентной ставки по ипотеке. Банки должны были прекратить принимать заявки на кредит уже в середине февраля, и никто еще не знал наверняка, продлит ли правительство срок льготной ипотеки.
Глава Минстроя Михаил Мень заявил в январе, что ведомство намерено инициировать продление господдержки, так как отрасль еще не успела восстановиться после кризиса. Позднее министр сказал, что правительство рассматривает иные варианты поддержки строителей и покупателей квартир, в частности, речь шла о субсидировании первоначального взноса. По словам Михаила Меня, из-за высоких рисков некоторые банки требуют от заемщиков 30% от стоимости приобретаемого жилья, таких денег у людей нет.
Одновременно с этим АИЖК запускает новый продукт – ипотеку с переменной ставкой. Итоговая ставка по кредиту формируется, исходя из размера инфляции, плюс 4,9%. Согласно условиям, ставка пересматривается каждые три месяца. Так, в первом квартале кредит можно было получить под 13,2% годовых.
Одна из важных январских новостей – турецким строителям разрешили работать в России. После того, как турецкие спецслужбы сбили в Сирии российский бомбардировщик, Россия ввела экономические санкции в отношении Турции, коснулось это и турецких застройщиков, осуществляющих свою деятельность на территории нашей страны. Однако в итоге правительство утвердило список компаний, которым разрешили работать в России. В этом списке были организации, выступающие подрядчиками в петербургских проектах, например, акционерное общество «Ренейссанс Констракшн» строит «Лахта центр», а «Иджа Асталди-ИДЖ Ичташ ВХСД Иншаат Аноним Ширкети» является генеральным подрядчиком центрального участка ЗСД.
Февраль
Февраль ознаменовался новостями законодательства. Например, в Ленобласти решением Заксобрания были определены критерии проектов, землю под которыми застройщики получают без торгов. Соответствующий законопроект был принят в окончательном чтении. Отныне крупные индустриальные парки, жилые комплексы для обманутых дольщиков и ряд других проектов получают землю, минуя привычную процедуру.
ЖК «Три кита»
Правительство Ленинградской области продлило мораторий на перевод земель под жилую застройку, который действовал с октября 2015 года до февраля 2016 года. Решением губернатора запрет изменения вида разрешенного использования земли продлен еще на два месяца. Мораторий был необходим чиновникам, чтобы проанализировать дефицит инфраструктуры, возникший в результате массовой застройки пригорода.
Ленобласть вообще решила всерьез заняться пригородными территориями из-за нехватки социальных объектов. Так, в феврале было принято решение поделить область на зоны, и в зависимости от удаленности от Санкт-Петербурга меняются правила игры. Проект получил название «Светофор». Наиболее жесткие требования к новостройкам предъявляются на границе города и области. В блиц-опросе эксперты рассказывают о последствиях столь радикальных мер.
Стало известно о том, что проект новой дороги в Кудрово оплатят застройщики, реализующие свои жилые комплексы на данной территории, а это ни много ни мало 40 млн рублей. Речь идет о четырехполосной дороге протяженностью 2,5 км (продолжение проспекта Строителей). Стоит отметить, что проект дороги оплачивают только застройщики, а непосредственно само строительство профинансируют из бюджетов всех уровней.
В конце февраля ушел в отставку председатель петербургского комитета по строительству Михаил Демиденко. В пресс-службе ведомства сообщили, что чиновник уволился по собственному желанию. Временно исполняющим обязанности главы комитета назначен заместитель руководителя ведомства Владимир Левдиков. В настоящее время эту должность занимает Сергей Морозов.
Наконец, главные новости февраля – Госдума приняла в первом чтении поправки к 214-ФЗ, а правительство продлило до конца года срок действия льготной ипотеки. К слову, дискуссия вокруг обновленного закона, регулирующего отношения между застройщиками и покупателями, продолжалась весь 2016 год. Основные споры возникли в связи с введением эскроу-счетов и созданием Компенсационного фонда.
Март
1 марта премьер-министр Дмитрий Медведев подписал постановление о продлении льготной ипотеки до 31 декабря 2016 года. Стоит отметить, что изменился процент субсидирования – государство начало возвращать банкам на 1% меньше, что привело к росту ставок для потребителей. Банки сразу повысили ставки, в результате кредит можно было получить под 11,95% годовых.
Были приняты новые градостроительные нормативы Санкт-Петербурга, касающиеся количества мест в детских садах. Отныне при проектировании жилых комплексов застройщики должны включать в проект детсад, исходя из 62 мест на тысячу жителей. В прошлом году норма составляла 55 человек на тысячу жителей.
ЖК «Эланд»
В марте «ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад» сообщила о намерении сдать до конца года самую большую в Петербурге школу – на 1375 учеников. Объект расположен в Калининском районе, на проспекте Маршала Блюхера. При этом городские власти заявили, что в перспективе они намерены в рассрочку выкупать подобные объекты у застройщиков. Это связано с тем, что город нуждается в детсадах и школах, но в бюджете нет денег.
Также власти Московской области предложили изымать долгострои у проблемных застройщиков, чтобы как можно скорее приступать к достройке объекта. Чиновники руководствуются, прежде всего, интересами дольщиков. Чем раньше новостройка попадет к новому инвестору, тем скорее люди получат ключи от своих квартир. В марте в Санкт-Петербурге насчитывалось свыше 1,5 тыс. обманутых дольщиков.
Апрель
Госдума приняла законопроект Александра Хинштейна, предусматривающий уголовную ответственность застройщика за обман дольщиков. В случае если компания привлекала деньги физических лиц для реализации проекта, но не выполнила свои обязательства по ДДУ, в отношении руководителя и бухгалтера может быть возбуждено уголовное дело. Им грозит до двух лет лишения свободы. Избежать наказания можно только в случае возврата всех денег пострадавшим.
Власти Ленобласти внесли изменения в программу «Светофор». В частности, был уточнен механизм выкупа у застройщиков социальных объектов. Наименее выгодно теперь строить в красной зоне, которая располагается у границ с Санкт-Петербургом, – там власти намерены выкупать детсады и школы в рассрочку сроком 7-10 лет. Кроме того, в Кудрово и Мурино, где сейчас активнее всего ведется строительство новых домов, чиновники не примут проекты без планов строительства внутриквартальных проездов. Компаниям предстоит потратиться не только на проектирование, но и на строительство дорог.
А вот в Санкт-Петербурге Смольный намерен ввести единый дизайн-код для домов. Городские власти сочли, что фасады домов не должны быть слишком яркими, лишь их отдельные элементы могут выделяться из общего фона, причем даже в спальных районах.
В апреле вокруг апарт-отеля Prime Residence разгорелся спор между девелопером – компанией O2Group и застройщиком – ООО «Ялта». По решению суда застройщик должен был вернуть девелоперу 50 млн рублей целевых займов, однако истец так и не получил свои деньги, поэтому обратился в суд с целью признать ответчика банкротом. В дальнейшем девелопер также обратился в суд, чтоб вернуть всю документацию по проекту. В настоящее время апарт-отель находится в реализации, он будет сдан в эксплуатацию в 4 квартале 2017 г.
Также в апреле впервые заговорили о Компенсационном фонде, создание которого предусмотрено в рамках поправок к 214-ФЗ. Так, с 1 января 2017 г. застройщики должны будут отчислять 1% от каждого ДДУ в специальный фонд, а затем эти деньги можно будет потратить на достройку проблемных объектов. Нововведение сразу вызвало много споров, так как механизм работы фонда оставался неясен.
Май
Минстрой дал определение обманутого дольщика. Соответствующий приказ подготовили в ведомстве. Согласно ему обманутым дольщик считается тогда, когда строительство на объекте не ведется больше 9 месяцев. При этом между застройщиком и покупателем должен быть заключен договор долевого участия, отвечающий требованиям 214-ФЗ. Также чиновники включили еще рад критериев.
Стал понятнее механизм работы Компенсационного фонда. В частности, чиновники пояснили, что он заменит систему страхования ответственности застройщиков, а значит, расходы компаний не вырастут, поэтому поправки к 214-ФЗ не обернутся ростом цен на жилье, как предсказывали эксперты.
Смольный в мае сообщил о намерении предоставить покупателям квартир в новостройках налоговые льготы. Речь идет об отмене налога на имущество в течение трех лет для тех, кто совершит покупку в новом доме в период с 1 апреля по 31 декабря 2016 года. Решение города обусловлено низким спросом на жилье, который падает на протяжении последних двух лет.
Радостной новостью для петербуржцев стало открытие станции метро «Василеостровская», которая была закрыта на ремонт в течение 11 месяцев. В ходе ремонтных работ была заменена гидроизоляция наклонного хода, отремонтирован вестибюль. Немного изменился и внешний вид станции.
В Петербурге подвели итоги конкурса по созданию архитектурной концепции реновации «серого» пояса. Девяти финалистам предстоит разработать и представить свои проекты преобразования промзоны южнее Обводного канала, от Екатерингофки до Невы. В проект должно быть включено не только жилье, но и социальные объекты, а также различного рода общественные пространства.
Июнь
В июне депутаты Госдумы в окончательном чтении одобрили поправки к 214-ФЗ. Таким образом, стало очевидно, что будет создан Компенсационный фонд, что застройщики должны позаботиться об увеличении уставного капитала и т.д. Важно: права дольщиков в новой редакции тоже претерпели некоторые изменения.
Кроме того, Госдума признала машино-места объектами недвижимости, что значительно упрощает не только владение ими, но и передачу по наследству или перепродажу. Ранее машино-места зачастую считались общедомовой собственностью. Также теперь машино-места можно покупать в ипотеку вместе с квартирой.
Первый летний месяц запомнился и снижением ключевой ставки Центробанка на 0,5 п.п. – до 10,5% годовых. Это событие позволило скорректировать ставки для конечных потребителей. В итоге в рамках льготной ипотеки кредит можно было получить под 11,4%.
Местные власти утвердили новые ПЗЗ. Теперь застройщики должны будут разрабатывать свои проекты в соответствии с более жесткими требованиями к высотности зданий и инфраструктурной составляющей.
Июль
Июль ознаменовался конфликтами власти и бизнеса. Так, правительство Ленобласти обратилось в прокуратуру по поводу ЖК «Ванино». Дело в том, что дольщики ждут ключи с 2014 года, а работы на объекте практически остановились. По инициативе чиновников в ситуацию вмешались правоохранительные органы.
Другой конфликт возник между правительством Ленобласти и ФСК «Лидер». Власти грозились отозвать разрешение на строительство ЖК «Светлановский» в поселке Бугры из-за того, что девелопер отказался разделить расходы с «Самолет ЛО» на строительство школы. Руководство компании уверено, что реализация проекта ведется в соответствии с законодательством, и о вложении денег в возведение данного образовательного учреждения ранее речи не шло. Позднее сторонам все же удалось договориться – школу построят, а затем регион выкупит ее в счет уплаченных налогов.
Август
Застройщик ЖК «Силы природы» в Мурино – О2 Development – заявил, что у него нет денег на завершение проекта. Ранее компания называла различные причины срыва сроков сдачи домов, однако в итоге сообщила о нехватке средств. При этом банк отказал О2 Development в кредите. Пайщики обратились за помощью к правительству Ленобласти. Всего своих квартир ждут порядка 2 тыс. человек. По последним данным, «Охта Групп» может заняться достройкой ЖК «Силы природы».
ЖК «Силы природы»
Важная новость для тех, кто хотел бы приобрести апартаменты. АИЖК объявило о том, что в рамках текущих ипотечных программ можно купить апартаменты в ипотеку – в готовых и строящихся домах. Минимальная процентная ставка – 12,5% годовых.
Сентябрь
Центральный банк снизил ключевую ставку до 10% годовых. Вслед за этим банки объявили о снижении ставки по кредитам, в том числе и по ипотеке с господдержкой. Коме того, ипотека с переменной ставкой от АИЖК подешевела до 8,55% годовых.
В компании «БФА Девелопмент» заявили, что в Санкт-Петербурге растет количество непроданных квартир. Причина – в условиях кризиса не все застройщики сумели приспособиться к меняющимся условиям, кроме того, некоторые проекты просто не продуманы, поэтому не пользуются спросом у покупателей.
Октябрь
Впервые в Санкт-Петербурге суд приостановил деятельность застройщика. Компания «Ареал», которая возводит ЖК «Вариант» в Шушарах, привлекала деньги дольщиков с нарушением действующего законодательства. В результате Комитет по строительству обратился в суд. Чиновники будут следить за строительством домов, но ясно одно – покупатели не получат в срок свои квартиры.
Министр строительства и ЖКХ Михаил Мень сообщил о том, что государственная программа субсидирования процентной ставки по ипотеке выполнила свою задачу, и продлевать ее нет смысла. Эксперты связывали решение Минстроя с недавним снижением ключевой ставки. Скорее всего, банки смогут предоставить покупателям возможность брать деньги в долг под те же проценты, что и в рамках льготной ипотеки.
В октябре в Санкт-Петербурге прошла Ярмарка недвижимости, собравшая под одной крышей большое количество строительных компаний, реализующих жилые комплексы в городе и области. Специально для портала Novostroy-SPb.ru Ольга Шульдинер, основатель и генеральный директор Ярмарки, рассказала, как менялась Ярмарка за годы своей работы.
Ноябрь
Главными ньюсмейкерами ноября на первичном рынке Санкт-Петербурга стали банки. Так, Сбербанк и ВТБ24 сообщили, что они намерены выдавать до конца февраля ипотеку с господдержкой. Главное условие – заявка на кредит должна быть одобрена до конца 2016 года.
Уникальное предложение в ноябре сделал Сбербанк России. Теперь покупатели квартир в новостройках могут расплачиваться с застройщиком с помощью банковской карты. Речь идет не только об оплате всей стоимости квартиры, но и о внесении первоначального взноса. Для покупателей данный способ оплаты не несет дополнительных расходов, комиссию за операцию будет платить застройщик, однако ее размер не сообщается. Эксперты рынка считают, что к удорожанию квадратного метра данная инициатива не приведет.
Декабрь
В декабре глава АИЖК Александр Плутник заявил, что в течение первого полугодия 2017 года ведомство разработает критерии оценки надежности застройщиков. Это необходимо для того, чтобы дифференцировать взносы в Компенсационный фонд. Изначально планировалось, что компании будут платить по 1% от каждого ДДУ, однако сами застройщики считают, что размер взносов должен зависеть от надежности компании. В итоге плата будет варьироваться от 0 до 3% от каждого ДДУ. Чем надежнее компания, тем меньше ей придется платить.
МФК Riverside
Госпрограмму по проблемным ипотечным заемщикам продлили до 1 марта 2017 года. Из 4,5 млрд рублей, заложенных властями для помощи проблемным «ипотечникам», в нынешнем году было израсходовано лишь 1,5 млрд рублей, т.к. ситуация оказалась лучше, чем ожидалось. Согласно условиям программы, проблемные «ипотечники» могут рассчитывать на 10% от остатка по кредиту (до 600 тысяч рублей) – на эту сумму долг перед банком будет уменьшен. Также заемщик в индивидуальном порядке сможет выбрать или ипотечные каникулы сроком на 18 месяцев, или единовременное погашение части суммы кредита.
В Петербурге скорректировали планы развития метрополитена. Во-первых, будет построена новая станция в направлении Кудрово. Во-вторых, из новой схемы исчезли целых 13 станций. Новую схему развития метро представил председатель Комитета по развитию транспортной инфраструктуры Смольного Сергей Харлашкин.
Власти Ленинградской области приняли решение объединить в один населенный пункт поселки Мурино и Новое Девяткино. В настоящее время это самые застраиваемые территории в регионе.
Одна из главных новостей года – открытие Западного скоростного диаметра. Событие настолько масштабное, что в нем принял участие президент Владимир Путин. Протяженность ЗСД составила 46 километров, центрального участка – 11 километров. Строительство центрального участка ЗСД началось в 2013 году. 51 млрд рублей был выделен из бюджета, 70 млрд рублей привлечены концессионером, ООО «Магистраль Северной столицы». До 2020 года Смольный будет выплачивать концессионеру компенсацию, затем трасса должна выйти на самоокупаемость.
Дата публикации 22 декабря 2016
