Достаточно популярная на российском рынке недвижимости услуга trade-in предполагает быструю продажу старой квартиры и покупку новой при непосредственной поддержке агентства недвижимости или компании-застройщика. Как и при схеме взаимозачета, сумма, полученная от продажи старой квартиры, засчитывается как часть оплаты квартиры в новостройке. При этом старую квартиру клиента не выставляют в продажу; ее в течение нескольких дней выкупает само агентство. Схема довольно проста и эффективна; как и при любом другом варианте сотрудничества с риэлторскими компаниями, есть в ней свои плюсы и минусы.
Рассказывает адвокат Олег Сухов («Юридический центр адвоката Олега Сухова»): «Понятие «трейд-ин» можно описать достаточно просто: «сдать старую вещь в счет покупки новой». В недвижимости эта схема предполагает, что риэлтор или застройщик выкупает у клиента его жилое помещение, а деньги за него перечисляет в счет приобретаемой квартиры, в основном в новостройке».
Следует отметить, что квартира при этом засчитывается с дисконтом, то есть выкупается по цене ниже рыночной на 10%-15%. Хотя, к примеру, в компании «НДВ СПб» утверждают, что высоколиквидные квартиры в некоторых случаях могут быть засчитаны и по стоимости 95% от рыночной цены. Все зависит от метража, количества комнат, района, в котором расположен дом, и от состояния самого дома.
Схема трейд-ин может применяться не только при покупке новостроек, но и на вторичном рынке – в том случае, если собственник не хочет покупать новостройку, в которой придется делать ремонт, а желает сразу въехать в купленную квартиру. Продавец может легко улучшить жилищные условия, и при этом он будет избавлен от необходимости размещать объявления, искать покупателей, договариваться о просмотрах. Но главное – он может не волноваться за исход дела: его квартира в любом случае будет куплена по трейд-ин в течение нескольких дней, и для покупки нового жилья останется лишь найти доплату. К примеру, двухкомнатную квартиру у метро «Проспект Просвещения», стоимость которой составляет 5,6 млн. руб., агентство выкупит с дисконтом 25%, то есть за 4,2 млн. руб. Добавив чуть больше 2 млн. руб., клиент сможет купить трехкомнатную квартиру в Приморском районе.
Большинство риэлторов утверждает, что никаких особых ограничений при схеме трейд-ин не существует – клиент может выбрать любое жилье, и почти всегда легко продать свою квартиру. Однако на деле это не совсем так. Олег Сухов перечислил требования, которые риэлторы выдвигают к квартирам, претендующим на куплю-продажу по трейд-ин. «В расчёт берутся именно квартиры, – говорит специалист. – Комнаты в коммуналках, семейных общежитиях или доли не рассматриваются как варианты для обмена. Квартира должна находиться у продавца в собственности, а не в найме, и собственниками должны быть только совершеннолетние, чтобы не возникло проблем с органами опеки и попечительства». Олег Сухов также уточняет, что клиенты агентств недвижимости в выборе новых квартир чаще всего ограничены. «В сделке «трейд-ин» участвуют конкретные строящиеся дома. Это означает, что выбрать район проживания или месторасположение дома возможно не всегда», – говорит адвокат. К числу недостатков схемы Олег Сухов относит и тот факт, что новостройка, в которой планируется купить квартиру, может быть еще не достроена. В этом случае собственнику, помимо затрат на ремонт, придется также потратиться на аренду временного жилья до окончания строительства.
С другой стороны, все недостатки схемы трейд-ин, мнимые или реальные, компенсируются весомыми плюсами. Основное достоинство схемы трейд-ин в сравнении с альтернативной сделкой, по мнению руководителя Департамента городской недвижимости «НДВ СПб» Юлии Никифоровой, – скорость. «Обычно реклама квартиры и поиск потенциального покупателя занимает около месяца, а при этой схеме на подготовку к сделке уходит не больше недели», – говорит эксперт. Согласен с этим мнением и Павел Пикалев («Penny Lane Realty Saint Petersburg»): «Трейд-ин в отношении квартир имеет несколько преимуществ, главное из которых – скорость сделки. Это может быть выгодно тем, кто хочет воспользоваться дисконтированным предложением застройщика на объект, только что вышедший на рынок. Зачастую девелоперы предлагают забронировать квартиры на стадии запуска проекта и зафиксировать цены, актуальные в течение первых недели-двух».
К слову, Павел Пикалев не склонен видеть негатив в упоминавшемся выше дисконте. «Скидка в цене продаваемого объекта до 20% от рыночной может быть компенсирована скидкой за 100% оплату приобретаемого объекта в совокупности с более высокой доходностью и/или ликвидностью», – говорит эксперт. Таким образом, клиент риэлторской компании и в деньгах не особо теряет, и в плане экономии времени и сил остается в выигрыше. Кроме того, нельзя упускать из внимания и вопрос безопасности: если сделка совершается при участии профессиональных риэлторов, риск для клиента сводится практически к нулю. Тогда как попытки решить жилищный вопрос самостоятельно нередко оканчиваются весьма плачевно.
Что касается перспективы услуги трейд-ин на рынке недвижимости Санкт-Петербурга, то мнения экспертов по этому вопросу неоднозначны. «Недвижимость, особенно в крупных городах, имеет особую ценность и значимость, а сделки с жильем не терпят суеты и торопливости. Именно по этим простым причинам обмен квартир по схеме «трейд-ин» еще долго не получит широкого распространения на рынке российской недвижимости», – говорит Олег Сухов. А Юлия Никифорова резюмирует: «У каждого своя ситуация. Некоторым нужно срочно купить жилье, и они не готовы ждать несколько месяцев, поэтому соглашаются на схему трейд-ин. А некоторые собственники готовы отсрочить покупку, и предпочитают заниматься продажей старой квартиры и поиском новой самостоятельно». Выбор, в любом случае, остается за покупателем.
Дата публикации 20 июня 2012
