Комплексные новостройки в Петербурге: комфорт или дешевое жилье?

ЖК «Каменка»

В каждом большом городе, помимо давно обжитых кварталов, есть места активной новой застройки. Как правило, эти районы расположены ближе к окраинам или в пригородах, где есть свободная земля под строительство, и нет жесткого, сродни внутригородскому, регламента. Чаще всего застройщик не ограничивается точечными объектами, а берется за возведение нескольких жилых домов и создание сопутствующей инфраструктуры. Чем грандиознее планы, тем ниже себестоимость, и тем большую выгоду в итоге можно извлечь. Проекты, жилая площадь которых превышает 100 тысяч кв. метров, на отечественном рынке обозначают аббревиатурой КОТ – комплексное освоение территорий.

Ставку на масштабную застройку девелоперы сделали после того, как выяснилось, что в пределах центральных районов Петербурга строить дорого (и в общем-то негде), а спрос на дешевые квартиры не снижается. Внимание участников рынка переместилось к границам города, где и стали возводить новые жилые микрорайоны. Но, как это часто бывает, не обошлось без «перекосов»: насытить рынок доступным жильем частично удалось, а вот создать комфортные условия для жизни не получилось. Только в 2012-м на рынок Петербурга было выведено столько же новых проектов КОТ, сколько за три предыдущих года. И большая их часть, как ни печально, – бетонные джунгли не только без зеленых зон для прогулок, но даже без элементарной инфраструктуры. Но время, когда покупателю было все равно, в каких условиях жить, лишь бы иметь вожделенную собственную квартиру, похоже, в прошлом. Структура спроса меняется: акцент с минимальной цены смещается в сторону элементарных удобств проживания.

Покупатель голосует за комфорт

Исчерпывающе по этому поводу высказался генеральный директор компании «Отделстрой» Марк Окунь: «Покупателей скорее интересуют не масштабы того или иного проекта КОТ, а то, насколько комфортную жизнь он способен обеспечить своим жителям уже сейчас или в ближайшем будущем. Параллельно с процессом строительства жилых домов должна продумываться социально-бытовая инфраструктура. Только в этом случае появляется возможность создать самодостаточный квартал. В конечном итоге мы продаем не квадратные метры, а комфортную жизнь, которая невозможна без обеспечения всей инфраструктурой. Никто не хочет жить в чистом поле».

Да, это так: людям нужны не только квадратные метры в новой высотке, остекленные лоджии и паркинг во дворе. Им важно, чтобы рядом была школа, детский сад, поликлиника, спортивный центр, хороший гипермаркет. И чтобы на дома при этом было как минимум приятно смотреть. Из всех проектов КОТ, которые реализуются на рынке Петербурга, предложить такой набор уже сегодня (а не в будущем) могут немногие. Большая часть застройщиков по-прежнему ориентирована на фактор доступности жилья.

Крупнейшие проекты КОТ в Санкт-Петербурге и Ленинградской области

ЖК «Вена»

По данным консалтингового центра «Петербургская недвижимость», в Санкт-Петербурге и области сегодня заявлено к реализации более 130 проектов комплексной застройки (это свыше 50 млн кв. метров жилья). В каких районах уже идет или планируется масштабное строительство? На этот вопрос ответила руководитель подразделения Санкт-Петербургского отделения компании СУ-155 Екатерина Евсеева: «Главные «точки роста» на Северо-западе сейчас – северная и южная оконечности Санкт-Петербурга, а также примыкающие к городу, но административно подчиненные Ленобласти деревни Янино и Кудрово. В ближайшие годы именно здесь будет реализовываться основной объём проектов массового жилищного строительства, и, за редкими исключениями, это – комплексное освоение территорий».

Самыми популярными, согласно статистике, считаются новостройки у метро и вблизи обжитых микрорайонов (своего рода центрообразующими элементами для нового строительства стали метро Парнас, станции Девяткино и Ул. Дыбенко). Пик спроса приходится на объекты компаний, в активе которых уже есть успешно завершенные проекты (в их числе – СУ-155, Setl City, ЛенСпецСМУ). 

Так ли это дешево?

Цены на проекты КОТ можно найти разные, здесь все зависит от классности и локации. Руководитель департамента аналитики компании «НДВ СПб» Марина Никишова говорит: «Стоимость квадратного метра в проектах КОТ находится сегодня в диапазоне 55-70 тысяч рублей, в зависимости от месторасположения дома и типа квартиры. Подавляющее большинство жилых комплексов – это новостройки эконом-класса, так как располагаются они на границах Петербурга и области. Однако ряд проектов в перспективе 5-10 лет может повысить свой класс за счет улучшения инфраструктуры района и транспортной доступности».

В компании «Городская недвижимость» нам предоставили информацию о ценах, в зависимости от числа комнат (учитывая, что подавляющее большинство проектов КОТ – это жилье класса «эконом» и «комфорт»): 

1. Квартира-студия:                   1,8-3,1 млн рублей
2. Однокомнатная квартира:     2,1-4,5 млн рублей
3. Двухкомнатная квартира:     3,1-6 млн рублей
4. Трехкомнатная квартира:     4,5-7,5 млн рублей

Итак, стоимость квартир, действительно, обнадеживает тех, кто планирует покупку. Что же касается обстановки, в которой придется жить новоселам, то особо комфортной ее не назовешь: за свои деньги покупатель, скорее всего, получит возможность поселиться фактически в спальном районе образца времен СССР.

А как у них?

Этот заезженный вопрос обычно подразумевает, что «у них», бесспорно, лучше. Сложно сказать, так ли это в отношении недвижимости, но то, что «у них» все по-другому – это факт. К примеру, в США последние 30 лет практикуется принцип так называемого «нового урбанизма»: территории застраиваются комплексно, но не высотками (кстати, точечные многоэтажки там нередко идут под снос), а малоэтажными домами. Создаются полноценные компактные города, в которых все необходимые объекты находятся в пешеходной доступности, а транспортная инфраструктура ориентирована, прежде всего, на пешеходов и велосипедистов.

Возможно ли такое в наших условиях? Теоретически – да. На практике же слишком высоки затраты девелоперов на согласования и инженерную подготовку земель, чтобы массово предпочесть высотным домам малоэтажные. Облик новых микрорайонов изменится только в том случае, если будут пересмотрены общие принципы градостроительной политики, и государство окажет девелоперам и застройщикам реальную поддержку.