Каких схем продажи квартир в новостройках следует избегать покупателям

Несмотря на то, что федеральный закон №214 вступил в силу еще семь лет назад, на сегодняшний день по-прежнему в ходу схемы продажи квартир в новостройках в просторечии называемые «серые». Застройщики, по разным причинам, избегают заключения договора долевого участия, который призван защитить интересы покупателей. По данным юридического центра адвоката Олега Сухова, каждая вторая квартира в новостройках сегодня продается с нарушениями 214-ФЗ.

По мнению юрисконсульта компании «НДВ СПб» Анастасии Солдатовой, в соответствии с 214-ФЗ на сегодняшний момент существует строго определенный перечень законных способов привлечения денежных средств для строительства объектов недвижимости. «Это приобретение квартиры посредством заключения договора участия в долевом строительстве, вступление в ЖНК или ЖСК, или посредством эмиссии жилищных сертификатов, - уточняет эксперт. - Однако если вы приобретете недвижимость по договору цессии (уступка по ДДУ), то данная сделка также будет легитимной». По словам Анастасии, застройщики могут использовать и иные схемы, которые не вписываются в положения 214-ФЗ, но, тем не менее, назвать их незаконными нельзя. К таким схемам, по мнению эксперта, можно отнести реализацию квартиры при помощи вексельного договора или посредством заключения предварительного договора купли-продажи.

Вексельная схема продажи недвижимости подразумевает, что дольщик покупает ценную бумагу (вексель), или денежное обязательство застройщика. Впоследствии застройщик якобы обязуется обменять вексель на квартиру. Главная опасность такой схемы заключается в том, что в случае, если застройщик нарушил договоренность, дольщик не вправе требовать от него передачи квартиры; владелец векселя может рассчитывать только на возврат денег по векселю. А к этому моменту вексель вполне может обесцениться.

Договор соинвестирования – это схема, при которой дольщик является лишь третьим звеном в связке инвестор-заказчик. Между последними заключается договор инвестирования, а дольщик выступает в качестве партнера застройщика (то есть вкладывает в проект собственные средства в обмен на долю в строительстве) и разделяет с ним коммерческие риски. Напрямую соинвесторы с заказчиком строительных работ не связаны; девелопер-заказчик несет ответственность за ход работ только перед основным инвестором. И нередко в роли инвестора выступает финансовая структура, афиллированная с девелопером.

То есть заказчик и инвестор, по сути, ветви одной организации, и в случае возникновения проблем со строительством выдвигать друг другу взаимные претензии они, разумеется, не будут. В убытке останется соинвестор, которому, кстати, и при благополучном исходе дела придется раскошеливаться: для соинвесторов при таком раскладе устанавливаются суммы инвестиций на порядок выше реальной стоимости недвижимости. Разница в цене квадратного метра на законных основаниях будет считаться доходом инвестора или выручкой, полученной на основании оказанных услуг по сопровождению инвестиционного проекта.

Предварительный договор купли-продажи заключается между застройщиком и дольщиком и предполагает, что застройщик продаст квартиру, когда строительство будет завершено, по заключенному отдельно договору купли-продажи. После подписания предварительного договора дольщик осуществляет в пользу застройщика «обеспечительный платеж» (по сути, платит часть стоимости квартиры, которой еще нет). Риск этой схемы состоит в том, что подписание предварительного договора вовсе не обязывает застройщика подписывать затем договор купли-продажи. И при возникновении спорной ситуации дольщик может лишь вернуть себе уплаченную застройщику сумму.  

По мнению директора по маркетингу и продажам компании «Лидер Групп» Виталия Виноградова, незаконным может считаться любой договор, который заключается вопреки 214-ФЗ. «Одной из основных мер, принятых государством, чтобы обезопасить дольщиков является договор долевого участия – говорит специалист. – Эта форма договора является дополнительной гарантией для покупателя».

Почему же застройщики, несмотря на действующий закон, ищут возможности всячески избежать продаж по 214-ФЗ? Причины кроются прежде всего в материальной заинтересованности. Регистрация договора об участии в долевом строительстве возможна лишь в том случае, если застройщик оформил и предоставил в Росреестр на согласование всю необходимую документацию на ведение строительства. Различные согласования, исходно-разрешительные документы, проектная декларация, подтверждение разрешения на строительство – все это требует не только времени, но и значительных материальных вложений. Неофициально «решение» вопросов в соответствующих инстанциях может обойтись в сумму, исчисляющуюся миллионами долларов.

Далеко не каждый застройщик в состоянии оплатить все расходы по оформлению документов из собственного кармана. Кроме того, застройщику же необходимо получить прибыль (то есть начать и завершить строительство) как можно быстрее, поэтому он заинтересован в оперативном разрешении бюрократических проволочек. Для этого и нужны деньги дольщиков.

Виталий Виноградов отмечает: «По большому счету риск покупки квартиры по предварительному договору ровно такой же, как по договору долевого участия или договору паевого взноса. Весь вопрос что, где и у кого вы покупаете. Поэтому риски необходимо относить не к форме договора, а к компании, у которой покупаешь недвижимость». 

А Виктор Осокин, член совета директоров «О2 Development», добавляет: «Застройщики стараются выполнять свои обязательства по сроку сдачи объектов, в противном случае постоянные задержки строительства, переносы даты сдачи и т.п. снижают доверие покупателей к этой строительной компании и подрывают ее имидж, восстановить который будет достаточно сложно». К примеру, факты двойных продаж, с которыми какое-то время назад сталкивались покупатели, связавшиеся с недобросовестными застройщиками, сегодня имеют несколько иную природу.

«Сегодня факты двойных продаж скорее связаны с технической ошибкой, при возникновении которой застройщик сразу решает данный вопрос с дольщиком лично, предлагая ему различные пути, поскольку история с двойной продажей может нанести серьезный ущерб репутации компании», – говорит эксперт. «В настоящее время застройщики очень трепетно относятся к своим репутационным рискам, в связи с этим практика двойных продаж в Санкт-Петербурге отсутствует – подтверждает и Анастасия Солдатова. – Чтобы уберечься от двойных продаж, теоретически следует выбирать для заключения договоры, проходящие государственную регистрацию (купля-продажа, ДДУ, уступка). В этой ситуации органы Росреестра проводят экспертизу договора и контролируют указанные риски».

В случае же, если факт двойной продажи все-таки имеет место, по мнению Виталия Виноградова, возможны два варианта развития событий. «Если случай с двойной продажей случился по технической ошибке застройщика, то есть ненамеренно, то этот вопрос решится быстро, и на дольщике такая ситуация никак не отразится. Если же факт двойной продажи намеренный, то покупателю следует как можно скорее обратиться в прокуратуру».     

Еще один «бич» рынка недвижимости – риск незавершения строительства. Согласно статистике, в России обманутые дольщики исчисляются десятками тысяч. Виктор Осокин говорит: «Если объект все-таки не может быть сдан вовремя, дольщик вправе расторгнуть договор, при этом по 214-ФЗ застройщик будет обязан возвратить участнику долевого строительства денежные средства, уплаченные им в счет цены договора, а также уплатить проценты на эту сумму за пользование указанными денежными средствами в размере одной трехсотой ставки рефинансирования. Но в большинстве случаев с участником долевого строительства заключается дополнительное соглашение к договору об изменении сроков сдачи».

Согласно п.3, ст.6, 214-ФЗ, в случае, если строительство не может быть завершено вовремя, застройщик не позже чем за два месяца до окончания установленного договором срока должен направить дольщику предложение о продлении срока передачи объекта (то есть предложение о заключении дополнительного соглашения). Дольщик же, в свою очередь, может это дополнительное соглашение и не подписать, и в этом случае договор будет расторгнут.

Сам договор долевого участия не является стопроцентной гарантией того, что дольщик получит свою квартиру вовремя. «От двойной продажи ДДУ застраховать может, но вот риск, связанный с возможностью не получить жилье, всегда есть», – говорит Виталий Виноградов. Анастасия Солдатова соглашается: «В ситуации фактического незавершения строительства покупатель (дольщик) не сможет получить квартиру даже в случае заключения ДДУ».

Но добавляет: «Однако если стройка завершена, и застройщик просто затягивает передачу объекта недвижимости, то дольщик может воспользоваться предоставленной ему законной защитой. У дольщика есть право требовать передачи объекта недвижимости, в случае его полной оплаты, а также право требовать уплаты неустойки (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пеня) уплачивается застройщиком в двойном размере (п.2, ст.6, 214-ФЗ)».

Виталий Осокин отмечает: «В целом первичный рынок жилья с каждым годом улучшается: клиенты становятся более требовательными и грамотно подходят к решению того или иного вопроса, а застройщики  в свою очередь максимально ответственно походят к соблюдению обязательств, в том числе и по качеству строительства». Участвует в становлении цивилизованного рынка новостроек и государство.

Так, сегодня зарегистрирован проект федерального закона «О взаимном страховании гражданской ответственности лиц, привлекающих денежные средства для долевого строительства многоквартирных домов (застройщиков), за неисполнение (ненадлежащее исполнение) обязательств по договору участия в долевом строительстве»). Согласно законопроекту, предлагается ввести институт страхования гражданской ответственности; при наступлении страхового случая дольщик получит возможность компенсировать свои убытки из общества взаимного страхования застройщиков. Эта организация будет функционировать на основе членства застройщиков, и будет носить некоммерческий характер.

Тем же, кто сегодня размышляет над вариантом покупки новостройки, Анастасия Солдатова напоминает: «Существует мнение, что какой бы договор ни заключил покупатель, в случае если застройщик не построит дом, то квартиру покупатель все равно не получит. Поэтому категорически не рекомендуется соглашаться на заключение договора, если у застройщика отсутствуют права на землю, а у объекта нет хотя бы положительного заключения экспертизы. Потому что, например, по заключении ДДУ в момент его регистрации в органах Росреестра, на земельный участок накладывается обременение, хотя получить реальное возмещение при банкротстве практически невозможно».