Апартаменты все еще остаются не вполне понятным продуктом на рынке недвижимости, и многие до конца не осознают, что они покупают. Но, пожалуй, главный вопрос сегодня – в каком направлении будет развиваться данный сегмент. Одни эксперты убеждены, что появится больше апарт-отелей, другие видят предпосылки для псевдожилья под видом апартаментов.
По данным консалтингового центра «Петербургская Недвижимость», сегодня на рынке новостроек Санкт-Петербурга представлено 23 проекта с апартаментам. Объем предложения в данном сегменте в середине лета составлял 288,8 тыс. кв. м – это 4,2% от объема рынка первичной жилой недвижимости. Доля апартаментов в общем объеме предлагаемого жилья составляла 166,4 тыс. кв. м – 5,3%. С начала текущего года этот показатель увеличился на 1,2%.
Соотношение объектов масс-маркет и высокобюджетных примерно 50х50, хотя данные от различных компаний расходятся – кто-то насчитывает больше элитных апартаментов, а кто-то, наоборот, считает, что на рынке преобладают апартаменты эконом-класса. Класс во многом определяется локацией. Апартаменты массового сегмента появляются в основном в обжитых, но не центральных районах города («Salut!», «Елагин Апарт», Docklands), в то время как высокобюджетные апарт-отели строятся в историческом центре Санкт-Петербурга («Монферран», Royal Park, «Вертикаль», «Крестовский 12»). Однако стоит учитывать, что земельный фонд в центральных частях города будет уменьшаться, что приведет к росту апартаментов в спальных районах. Но, как считает Евгений Богданов, основатель и директор по развитию финского проектного бюро RUMPU, сейчас на окраинах под видом апарт-отелей чаще всего строится обычное жилье, которое застройщики не хотят обеспечивать инфраструктурой. До тех пор пока юридически это возможно, такие псевдоапартаменты будут появляться все чаще.
Апартаменты Vertical («Вертикаль»)
В настоящее время развитие рынка апартаментов на территории Ленобласти происходит только в элитном сегменте. На берегу озер или Финского залива появляются новые проекты, которые привлекают покупателей прекрасными видовыми характеристиками. Что касается апартаментов масс-маркет, то подобное жилье не возводится за границами города. По словам Евгении Литвиновой, руководителя проекта консалтингового центра «Петербургская Недвижимость», причина тому – большой земельный банк, которым располагает Ленинградская область: возводить в этой локации апартаменты массового спроса на сегодняшний день нерентабельно.
В целом стоит отметить, что апартаменты эконом- и комфорт-класса находятся в активной стадии развития. Это происходит за счет редевелопмента промышленных территорий. Еще один серьезный резерв для пополнения рынка апартаментов – офисный сегмент, находящийся сейчас в условиях низкого спроса.
«Если мы говорим об апартаментах как о псевдожилье, то людей волнует только один вопрос – цена. Если цена приемлема, то апартаменты будут уходить и за КАД тоже. Если мы говорим про гостиничный формат, то здесь начинает играть значительную роль локация»
Илья Андреев, BECAR Asset Management Group
В компании Knight Frank St Petersburg, ссылаясь на планы девелоперов, прогнозируют к 2018 г. выход на рынок еще около 33 новых объектов общей площадью более 700 тыс. кв. м. В ГК «БФА-Девелопмент» тоже уверены, что в ближайшие несколько лет рынок апартаментов Северной столицы вырастет практически в три раза.
В 2016 году на рынок вышел целый пул проектов апарт-отелей, ориентированных на высокобюджетный сегмент покупателей. Среди них Royal Park компании «Кортрос» (26,1 тыс. кв. м) в Петроградском районе, Art Studio компании RBI (11,7 тыс. кв. м) в Центральном районе и «Лахта Парк» компании «Конкорд» (28,3 тыс.кв.м) в Приморском районе. В 2016 году Seven Suns Development вывела на рынок апартаменты в квартале «Светлый мир «Внутри…» на побережье Финского залива в Курортном районе.
Как отметила Екатерина Немченко, директор департамента элитной жилой недвижимости Knight Frank St Petersburg, спрос на апартаменты показывает положительную динамику. Складывающаяся практика реализованных проектов формирует положительный опыт и повышает лояльность покупателей. С Екатериной согласен и исполнительный директор ООО «Дудергофский проект» (ГК «БФА-Девелопмент») Василий Вовк: «Безусловно, можно говорить о проявлении покупательской активности в этом сегменте. Невысокая цена, ипотечные программы и сервис, который недоступен покупателям квартир в обычных жилых комплексах, – повышают интерес к приобретению апартаментов в Петербурге».
Действительно, цены на апартаменты все еще ниже, чем на квартиры – разница составляет 20-30%. Самый недорогой лот – студия в МФК «Светлый мир «Я-Романтик…» на Васильевском острове. Это компактный объект общей площадью 26,2 кв. м. Покупатель может выбрать один из шести вариантов чистовой отделки. Апартаменты сдаются также с мебелью, сантехникой и бытовой техникой. Стоимость – 1,57 млн рублей. Срок сдачи – I квартал 2018 года.
На апартаменты не распространяется государственное субсидирование ипотечной ставки. Однако, как отмечает ведущий аналитик ГК «Доверие» Антон Банин, в рамках стандартных условий кредитования апартаменты сегодня можно приобрести по ставке 13-14% годовых. «Банки относятся к данному типу недвижимости достаточно лояльно. Оценке подлежат скорее качества и возможности конкретного застройщика, реализующего проект», – говорит Антон.
Рост интереса к апартаментам подстегнуло и решение Агентства по ипотечному жилищному кредитованию, которое в августе заявило о запуске программы займов на данный сегмент недвижимости. Активность рынка стимулировало и заявление руководителя АИЖК Александра Плутника, сделанное этим летом на ПМЭФе, о возможном разрешении постоянной регистрации в апартаментах и уравнении их в правах с жильем до конца года.
Таким образом, если апартаменты продаются по закону о долевом участии, то банки без проблем выдают кредиты на их покупку.
Апартаменты «Монферран»
«Основные вопросы, на которые мы регулярно отвечаем покупателям апартаментов, связаны с тем, возможно ли оформить в них регистрацию, каковы будут размеры налогов и квартплаты, которые могут оказаться чуть выше, чем в обычной квартире»
Алексей Бушуев, Seven Suns Development
Хоть эксперты и отмечают повышение интереса к апартаментам со стороны покупателей, многие все еще путают апарт-отели и комплексы апартаментов, которые представляют собой, по сути, псевдожилье. Хотя между двумя этими типами недвижимости есть принципиальное отличие. Подробно об апарт-отелях Novostroy-SPb.ru писал в интервью с Натальей Скаландис, управляющим директором Property Management NAI Becar в Санкт-Петербурге. Главное, что нужно знать, – апарт-отель предназначен для временного проживания – одной недели, месяца или даже нескольких лет. Жителям апарт-отелей предоставляется гостиничный сервис – уборка, глажка, круглосуточный ресепшн и прочее. А апарт-комплекс – это то же самое, что и жилой комплекс, только по документам квартира не является жилым помещением. Иными словами, апарт-комплекс – псевдожилье. Дмитрий Ермышев, руководитель отдела маркетинга, партнер компании «ПОБЕДА-девелопмент», пояснил, что девелопер понимает предельно простую вещь: у него есть земля, на которой он не может возвести квартиры, а отелем или офисами не сможет или не захочет управлять или длительный срок окупаемости не вписывается в финансовую модель. Тогда он для себя решает делать понятный продукт, а именно квартиры, но упаковав их в красивую обертку с названием «апартаменты». Суть помещений от этого не поменяется – как были квартиры, так и остались.
«Апарт-отель – это качественно новый вид недвижимости, основными отличительными особенностями которого являются наличие доходных программ, расширенная модель управления объектом по аналогии с гостиничным, развитая инфраструктура объекта», – говорит Анна Панова, эксперт по гостиничной недвижимости Rusland SP. При проработанной концепции апарт-отеля и привлечении профессионального оператора собственники и арендаторы получают высокий уровень комфорта проживания, соответствующий мировыми стандартам отельного бизнеса.
«Не то что покупатели, но зачастую сами девелоперы не очень понимают, что такое апартаменты»
Дмитрий Ермышев, «ПОБЕДА-девелопмент»
Что касается перспектив апартаментов в Санкт-Петербурге, то Илья Андреев, вице-президент BECAR Asset Management Group, убежден, что апартаменты должны развиваться в том направлении, в котором они развиваются во всем мире – как место для временного размещения. «В России есть некоторые особенности законодательства, которые принципиально отличаются от западных аналогов: у нас гостиница является нежилым зданием, которое предназначено для временного размещения, – поясняет Илья. – Это не совсем логично, потому как функционал гостиницы и жилого дома близок. В России необходимо развитие законодательства в отношении апартаментов, вместе с этим будет происходить и развитие данного сегмента недвижимости: он будет все больше уходить в формат коммерческой недвижимости, предназначенной для инвестиций и сдачи в аренду, а не собственного проживания».
Евгений Богданов считает, что вне зависимости от формата или размера апартаментов в дальнейшем должна быть четко сформулирована и реализована их основная идея. Функционирование объектов такой недвижимости должно базироваться на принципе единоначалия в управлении. Апартаментами должна управлять одна компания, которая будет заниматься их обслуживанием, сдачей помещений в аренду и обеспечением доходом инвесторов – владельцев апартаментов. Только при таких условиях не возникнет рисков юридической казуистики, а также искажения самого понятия апартаментов.
Большое внимание эксперты уделяют инфраструктуре в апартаментах. Так как законодательство никак не регламентирует этот вопрос, каждый застройщик сам определяет, что включить в проект – консьерж-сервис, фитнес-клуб, конференц-залы или вовсе ничего. С этой точки зрения апарт-отели, конечно, более привлекательны, ведь там всегда есть определенный набор дополнительных опций для жителей, чего не скажешь о апарт-комплексах, где, как правило, кроме консьержа в парадной ничего для комфортной жизни нет.
Например, апарт-отель «YE’S» для удобства жителей включает в себя фитнес-клуб с бассейном, детский центр, ресторан и супермаркет. «Светлый мир «Внутри…» в Дюнах станет одним из наиболее развитых кварталов в этом отношении – будут построены лечебно-оздоровительный центр, спортивный и образовательный комплексы, соседские центры, детский сад, пекарня, кафе, теннисные корты и спортивные площадки. Лофт-квартал Docklands на Васильевском острове – тоже отличный пример комплексного подхода к созданию современного пространства для жизни и работы. Проект включает насыщенную инфраструктуру: фитнес-клуб с бассейном, детский сад, ресторан, кафе. Для решения бытовых вопросов жителей комплекса будут организованы сервисные службы: консьерж, курьеров, горничных, room-service, прачечной и химчистки.
Дата публикации 14 октября 2016
